Preturi!


Am vrut de mult sa scriu despre acest lucru dar am sperat ca in  cele din urma cumparatorii vor invata ceva din experienta ultimilor ani.Sperantele mele au fost inlaturate de intrebarile repetate ale clientilor referitor la pret:cat este metrul patrat la vanzare/apartament?Nu imi vine sa cred ca dupa ani buni in care sau vandut si cumparat apartamente din stadiul de proiect  iar ulterior cumparatorii au avut probleme diverse cauzate de tipul de materiale folosite la constructie,hidroizolatii de proasta calitate,instalatii subdimensionate,presiune apa/gaz etc primul lucru pe care il intreaba legat de un apartament scos la vanzare este CAT ESTE METRUL PATRAT?Este de neimaginat sa incepi cu aceasta intrebare.Logic ar fi sa pui intrebari legate de materialele folosite ,de situatia juridica, etc si apoi sa intrebi cat este metrul patrat!  Cum poti sa spui despre un apartament ca este scump dupa ce ai aflat cat este metrul patrat daca tu ca si cumparator nu ai vazut acel apartament?Cum poti sa spui ca este scump daca tu nu ai habar de materialele folosite la constructie!Sunt aspecte mult mai importante legate de un apartament decat pretul pe metru patrat. O cladire din caramida cu izolatie termica corespunzatoare nu se compara cu o cladire din BCA! Trebuie sa vezi prima data marfa,sa te uiti din ce este facuta ,cum este facuta  si apoi poti pune intrebari legate de pret!Metrul patrat la vanzare difera in functie de materialele folosite ,de zona ,de facilitatile oferite etc. Daca vreti sa cumparati un apartament este normal si recomandat sa mergeti sa vedeti cat mai multe apartamente si apoi la final sa intrebati cat este pretul pe metru patrat.

Aceasta intrebare se pune in cunostiinta de cauza adica dupa ce ai vazut apartamentul,zona in care este blocul si ai primit restul informatiilor(tip materiale,detalii finisari,acte).

Cu alte cuvinte un om informat este un om castigat!

Anunțuri

Ansamblul residential MAO LIFE RESIDENCE este situat in cartierul Buna Ziua, in partea de sud a orasului Cluj Napoca, pe un teren cu o suprafata de 2,8 hectare.
Ansamblul de cladiri va avea functiunea de locuinte, spatii comerciale, birouri, invatamant, centru sportiv, cu scopul realizarii unui centru de cartier care sa ofere toate serviciile pentru locatarii din zona.

Această prezentare necesită JavaScript.

SPATII VERZI SI PIATETE
In cadrul ansamblului MAO LIFE RESIDENCE, suprafata spatiilor verzi reprezinta un procent de 39% din suprafata totala a terenului. Aceste spatii cuprind alei, gradini, parc de joaca si loisir.

MAO LIFE RESIDENCE va ofera o gama larga de apartamente cu una pana la cinci camere si penthouse-uri, cu terase ample ce ofera o
panorama unica asupra orasului. In acest moment sunt finalizate si intabulate primele doua blocuri din proiect, cu un numar de 120 apartamente, din care o parte sunt deja locuite.

Suprafetele utile pentru diversele tipuri de apartamente sunt urmatoarele:

  • apartamente de o camera: 36.5 mp – 43.5 mp plus terase intre 7- 11 mp.
  • apartamente de doua camere: 51.5 – 65 mp plus terase intre  13-20 mp.
  • apartamente trei camere: 70 – 85 mp plus terase intre 18 -40 mp
  • apartamente patru camere: 93 – 112 mp plus terase intre 50-112 mp
  • apartamente cinci camere:  140 – 158 mp plus terase intre 70-185 mp
  • penthouse: 205 mp plus terase de 221 mp.

Accesul pietonal este asigurat prin trotuare pavate cu dale iar accesul auto prin asfalt rutier (drum cu 2 sensuri de circulatie) care va face
legatura intre strazile Buna Ziua – str.Mozart inspre Calea Turzii si strada Trifoiului inspre cartierul Andrei Muresanu.
Transportul in comun se realizeaza in cartierul Buna Ziua prin linia de autobuz 21, avand traseul P-ta Mihai Viteazu – cart. Andrei Muresanu –str. Buna Ziua – Calea Turzii. Statia de autobuz se afla la limita proprietatii.

Puncte de interes in vecinatatea MAO LIFE RESIDENCE: Supermarket PLUS (LIDL), noul hotel de 5 stele GRAND HOTEL
ITALIA, restaurantul DA VINCI, magazinul ONCOS, Biserica ortodoxa  precum si statii de carburanti ROMPETROL si OMV.

Caracteristici, finisaje si dotari:

  • zidarie exterioara porotherm placata cu polistiren conform STAS;
  • pereti zugraviti in lavabil;
  • parchet 13,5mm cu folie absorbanta de 1,5 mm, clasa de duritate AC3;
  • gresie rectificata portelanata de 600 x 600 mm sau 300 x 600 mm;
  • faianta rectificata portelanata de 300 x 600 mm;
  • obiecte sanitare si accesorii: WC suspendat cu rezervor inzidit, cada cu hidromasaj, baterii elegante si moderne, cabina de dus (doar pentru apartamentele cu minim doua bai);
  • mobilier de baie: dulap, oglinda si lampa deasupra oglinzii, accesorii 7 piese (inox si portelan);
  • usi interioare moderne, din MDF de culoarea stejarului sau artarului;
  • usa de intrare este metalica si anti-efractie, cu inchidere in 11 puncte, placata cu MDF
  • geamuri termopan cu tamplarie PVC cu profil Rehau pentacameral de clasa A, culoare nucului la exterior si alb la interior; feronerie ROTO Germania
  • apartamentele se predau cu cablare si conexiune pentru internet, TV, telefonie fixa ; interfon;
  • contor individual de apa;
  • centrala termica de bloc Viessman;
  • Fiecare apartament are asigurat un loc de parcare subterana cu acces direct la lift precum si parcari supraterane pentru vizitatori.

Fotografiile de mai jos au fost surprinse in apartamentele oferite spre vanzare:

Contact:

strada Buna Ziua, nr. 43A, Cluj Napoca
Telefon: 0758-05.95.51 | 0758-05.95.52 | e-mail: contact@maolife.ro

Probabil ca stiti, iar daca nu atunci va spun eu ca toata lumea zumzaieste ca un stup de albine iritat la culme de un mos Martin, datorita programului Prima Casa. BRD-ul a dat o lovitura de imagine (felicitari marketerului) desi metodologia nu era pusa la punct, desi alte filiale habar nu aveau si probabil au aflat si ei de la tv, insa ce mai conteaza….cu banii dati drept credit nu atrageai nici 10%  atentia si prime time-ul oferit de toata mass-media.

La Cluj au inceput tranzactiile, iar foarte multi se tem ca nu o sa tina nici macar o luna programul de aceea teelfoanele agentiilor si proprietarilor zbarnaie continuu.

Urmarea? pretruiel la 2 camere au crescut cu cel putin 10% pana la un maxim de 20%. Daca inainte de tam-tam puteai gasi 2 camere in zone semicentrale cu 45.000 euro…..acum foarte rar se gaseste sub 50 si ma refer la zone din oras langa mijloace de transport in comun si etc.

Pana si proprietarii sunt mirati de asalt si unii resusesc sa vand la preturi cum nu prea mai sperau in timp ce altii cred ca a sosit la doilea val ca deh, lupul isi schimba parul dar naravul….

Si uite asa in plina vara avem o forfota cum rar se intampla chiar pe timpul boomului, ceea ce inseamna ca unii nu s-au ars destul si cumpara cu o dobanda de numai „5%” fara a realiza ca este variabila….in sus si ca preturile nu s-au stabilizat inca.

Nu vreau sa ramaneti cu impresia ca va opresc de la a cumpara, dar faceti-o cu cap si nu intrati intr-o a doua bula care va fi mult mai scurta si probabil mult mai periculoasa avand in vedere ca este foarte probabil ca acel 5% s adevina 10% din cauza Euriborului aflat la minime istorice momentan. Cat va creste Euribor-ul nu stie nimeni …insa evitati cel putin sa cumparati apartamente al caroro preturi au saltat cu 10-20% in doar cateva saptamani cand economia numai in sus nu merge.

Curand constructorii vor scoate la vanzare apartamente finalizate si finisate numai sa va puneti mobila, cu modalitati flexibile de plata si nu va ganditi la „ratele de la constructori” de pana acum care erau mai ceva ca ale bancilor.

P.S

A trecut ceva vreme de cand nu am mai adaugat vreun „pont” asa ca pentru cei  interesati de noutati am auzit de un apartament de doua camere, decomandat in Grigorescu, 50 mp, parter inalt, centrala termica, renovat si foarte bine intretinut la 48 mii euro.

procenteSe pare ca programul pregatit pentru sustinerea sectorului imobiliar/constructii  va fi gata de lansare curand asa ca ma simt dator sa atrag atentia asupra unor probleme care au „scapat” celorlate canale de informare.

Continui sa ma impotrivesc garantarii de catre stat a riscului pe care bancile ar trebui sa si-l asume insa ar fi mai bine sa discutam si despre celelalte aspecte ale  programului.

Astfel, am observat ca nivelul dobanzii este fomat din Euribor/Robor plus cateva procente la latitudinea bancii astfel incat sa se incadreze in marjele impuse de stat, respectiv 5% la Euro.  Indicii de mai sus se afla insa la cele mai scazute niveluri din ultimii zeci de ani daca bine tin minte. Ce se va intampla cand acesti indici vor reveni la marjele dinainte crizei? Pentru ca dobanda  Euribor depasea in 2007 valoarea de  5%, iar astazi acest indice se afla la un minim istoric de doar 1.28%. Momentan , indicele Robor este 10.5%, dar in 2007 acesta a fost de 17.5%. Nu trebuie neglijat si faptul ca in anumite perioade din 2007-2008, Robor a atins si valoaraea impresionanta de 42%.

Majoritatea bancilor ce intra in programul Prima casa adauga un coeficient de 4% pentru creditele in euro ajungandu-se astfel la valori ale dobanzii de cca. 5% in momentul prezent. Dupa cum bine stiti, creditele ipotecare se iau pe 20-30 de ani, iar cine le ia nu se asteapta ca economia sa se intoarca totusi in evul mediu ci sa treaca peste perioada de recesiune. Este foarte posibil asadar ca in 3-4 ani, Euribor sa ajunga din nou la valori de 4-5 %, iar rata dobanzii sa se situeze in jurul valorii de 10% pentru credite in Euro. Cum vi se pare programul acum? Cu siguranta bancile stiu ce fac si stiu ca Euribor va urca, de aceea se multumesc 2-3 ani cu dobanzi de 5% pentru ca apoi sa faca profiturile pentru care au venit in Romania si care mai sunt…culmea, garantate in proportie de 80% si de catre stat.

Mi-a scapat mie ceva pentru ca nu am vazut pe nimeni nicaieri comentand pe tema aceasta: tv, radio, portaluri de stiri, bloguri?

Dobanda nu este fixa asa cum se incearca sa se induca ci este formata din indici pe care nu guvernul Romaniei ii controleaza.  O mentiune din program prevede ca nivelul dobanzilor nu poate fi modificat unilateral de catre banca (cum s-a mai intamplat pana acum prin adaugarea anumitor comisioane, etc.). Dar asta nu inseamana ca ele nu vor creste din moment ce in contractul pe care riscati sa il semnati va scrie negru pe alb: EURIBOR la 3 luni + 3.8%. In 5 ani asta poate insemna 5.5 (euribor-ul) + 3.8% = 9.3%. Banca nu va modifica coeficientul ei de 3.8% dar euriborul se va modifica iar aceasta nu este stabilit de ea ci de BCE (Banca Central Europeana).

Ne vom intoarce asadar de unde am plecat si vom injura bancile, pe guvernanti si pe dezvoltatori pentru ca nu am deschis ochii cand am semnat contractul si am vazut doar acel 5% care de fapt este doar o…..dobanda promotionala.

Daca dobanda ar fi fost limitata pe toata perioada contractului la 5%, iara statul ar fi garantata maxim 50% din riscul bancii atunci as fi fost de acord cu acest program. Din pacate, totul nu este decat o pacaleala asa ca deschideti ochii. Toti fac calcule referitor la cat e de platit acum (270-315 euro) dar nimeni nu spune cat veti avea de platit peste 4 ani. Cu alte cuvinte, buy now….pay later!

Referitor la cresterea preturilor la imobiliare din cauza acestui program ma voi opri la a schita un zambet. Exista nenumarate apartamente si blocuri goale, trebuie sa repet ca nu ne-am inmultit peste noapte sau ca tarisoara noastra a devenit un El Dorado mondial, economia gafaie dupa cum bine stiti,  iar cumparatorii s-au mai desteptat (nu in totalitate ori s-au desteptat pre tare). Plus ca unii si-au dat seama de beneficiile statului in chirie care nu mai este vazuta ca un blam, iar costul acesteia a scazut in unele cazuri mai mult chiar decat costul achizitionarii unei proprietati (procentual vorbind).

Aaaaa, nu uitati de asemena ca bancile au „uitat” sa scada ratele in momentele cand acesti indici (Euribor, Robor, Libor) au coborat, insa imediat ce au crescut, nu au uitat sa creasca si ratele.

Sunt insa curios cand statul va lansa un program destinant finantarii IMM-urilor cu dobanzi de 5%, chiar daca calculul s-ar face raportandu-se la aceeasi indici pentru ca IMM-urile au in general nevoie de credite pe 3-8 ani.

Update 29.06.09:  numai bine ce am pomenit de Euribor ca astazi o ia la vale si ajunge la 1.1% , o scadere de aproape 4% in ceva mai mult de un an de zile.

Oare cati dintre vanzatori s-au pus in situatia in care ei ar fi cumparatori in momentul unei tranzactii? Foarte putini tind sa cred.

Un caz real insa suna cam asa: un vanzator se hotaraste sa scoata la vanzare cateva proprietati din diverse zone ale orasului si starneste interesul unui cumparator strain de Cluj.  Se aseaza la masa, pretul nu pare a fi o problema insa celelate conditii nu pot fi indeplinite datorita incruntarii vanzatorului care ridica tonul amenintand in stanga si dreapta  pe strainii care vor sa faca profituri pe spinarea localnicilor. Asta pentru ca posibililul cumparator nu se inscrie in tiparul strainilor numai buni de fraierit si luat banii cu toptanul.

Acelasi vanzator insa doreste sa achizitioneze proprietati mult mai centrale si mai bune la jumatate din pretul pe care-l cere pentru ce detine. Ciudata schimbare de pretentii in momentul trecerii de la statutul de vanzator la cel de cumparator. Ceea ce nu pricep cei din tagma lui este insa ca primul val…cel de dupa revolutie si din ultimii ani….a fost usor de prins, iar acum vine noul val pentru care trebuie sa se adapteze. Fraieri vor mai exista mereu insa de data aceasta, se afla de cealalta parte a baricadei.

Ce se mai cauta in momentul de fata pe piata? Cine cumpara?

Foarte putini pe rezidential, iar segmentul investitional este reprezentat de achizitia unor locatii centrale si aducatoare de venit cu yield-uri de minim 12%.    Piata este a cumparatorului….

Da, exista interes in tara si pentru investitii productive la fel cum exista pentru cele speculative. Multa lume se plange ca nu se mai produce nimic in tara asta, ca importam tot si ca se construiesc doar mall-uri, cladiri de birouri si  apartamente.

Ei bine, pentru a construi o fabrica de la zero este nevoie de o investitie serioasa in care orice banut conteaza, iar cum in procesul de constructie primul cost este cel al terenului apare o problema: vanzatorul considera ca daca investitia valoareaza cateva sute de mii de euro sau chiar milioane ce conteaza ca la pretul real al terenului ar mai adauga cateva zeci – sute de mii de euro si el….o nimica toata. Ei bine treburile nu stau asa din punct de vedere al investitorului, iar acesta isi amana planurile de extindere: nu cumpara terenul, nu plateste consultanta, nu construieste, nu genereaza locuri de munca si nu plateste impozite catre stat, iar noi vom cumpara aceleasi produse din import care vor genera profit pentru bunastarea altor tari. Nu, nu vreau sa spun ca orice investitie se impiedica de un „ciot” precum achizitia terenului pentru ca dupa hopul acesta apar alte si alte probleme cu resursele umane cu coruptia si etc. Ca sa ajungem sa rezolvam insa si aceste probleme va trebui sa trecem de primul hop in cazul oricarui simplu investitor care doreste sa construiasca o noua fabrica – gasirea celei mai bune si accesibile locatii.

Ex.: firma cauta teren cu o suprafata de 10 ha, plan, langa apa curgatoare, curent electric pe teren si drum de acces circulabil langa Cluj. Ofer 3.000 euro/ha. Sansele sunt slabe pentru a gasi asa ceva desi este un pret real, desi satul langa care s-ar face investitia ar beneficia intens (noi locuri de munca, venituri la bugetul local si etc.).

Asadar, sa nu ne mai miram ca economia nu merge si ca nu producem nimic si sa ne uitam fiecare in ograda noastra pentru a rezolva hopul pe care ne permitem sa-l rezolvam.

Pagina următoare »