Cat este metrul patrat?Scump!!!!

Am vrut de mult sa scriu despre acest lucru dar am sperat ca in  cele din urma cumparatorii vor invata ceva din experienta ultimilor ani.Sperantele mele au fost inlaturate de intrebarile repetate ale clientilor referitor la pret:cat este metrul patrat la vanzare/apartament?Nu imi vine sa cred ca dupa ani buni in care sau vandut si cumparat apartamente din stadiul de proiect  iar ulterior cumparatorii au avut probleme diverse cauzate de tipul de materiale folosite la constructie,hidroizolatii de proasta calitate,instalatii subdimensionate,presiune apa/gaz etc primul lucru pe care il intreaba legat de un apartament scos la vanzare este CAT ESTE METRUL PATRAT?Este de neimaginat sa incepi cu aceasta intrebare.Logic ar fi sa pui intrebari legate de materialele folosite ,de situatia juridica, etc si apoi sa intrebi cat este metrul patrat!  Cum poti sa spui despre un apartament ca este scump dupa ce ai aflat cat este metrul patrat daca tu ca si cumparator nu ai vazut acel apartament?Cum poti sa spui ca este scump daca tu nu ai habar de materialele folosite la constructie!Sunt aspecte mult mai importante legate de un apartament decat pretul pe metru patrat. O cladire din caramida cu izolatie termica corespunzatoare nu se compara cu o cladire din BCA! Trebuie sa vezi prima data marfa,sa te uiti din ce este facuta ,cum este facuta  si apoi poti pune intrebari legate de pret!Metrul patrat la vanzare difera in functie de materialele folosite ,de zona ,de facilitatile oferite etc. Daca vreti sa cumparati un apartament este normal si recomandat sa mergeti sa vedeti cat mai multe apartamente si apoi la final sa intrebati cat este pretul pe metru patrat.

Aceasta intrebare se pune in cunostiinta de cauza adica dupa ce ai vazut apartamentul,zona in care este blocul si ai primit restul informatiilor(tip materiale,detalii finisari,acte).

Cu alte cuvinte un om informat este un om castigat!

 

5 lei o paine!

Da, atat costa o „paine” si nu doar in Cluj sau doar in Romania ci chiar si pe alte meleaguri. Cum s-a ajuns la asta? Haideti sa descoperiti!

Eu unul m-am saturat sa citesc in toata mass-media si sa aud pe la toate colturile despre cauza scaderii preturilor din imobiliare. Este data drept cauza de scadere a preturilor criza financiara in care se afla intreaga economie si care se extinde cu rapiditate catre toate ramurile. Ei bine, eu spun ca este doar o cauza aparenta! Desi multi dintre voi deja stiu povestea voi face o scurta sinteza: Criza a pornit datorita simplului fapt ca tot mai multi oameni au luat credite pe care nu si le puteau permite. Dobanzile initiale erau mici iar guvernantii au dat voie „baietilor destepti” sa imparta cu bani in stanga si dreapta si sa stimuleze consumul de orice fel si cu orice pret. In momentul in care se afla atat de multi bani pe piata si e asa de usor sa-i „iei” e greu sa rezisti tentatiei, nu? (mai ales cand campaniile publicitare si de marketing sunt atat de agresive incat creaza nevoi artificiale). In consecinta esti dispus sa platesti mai mult decat face si exact asta s-a intamplat cu imobiliarele: s-a platit dublu, triplu si chiar cvadruplu decat ar fi platit un om sanatos la cap pentru ca acesta era „pretul pietei”. Singura alternativa era de a sta in chirie cu riscul de a parea prost cand toti faceau afacerea vietii. Inca puteti vedea pe diverse canale TV (living&traveling) modalitati in care oameni simpli dadeau lovitura in US sau UK: luau o casa veche  (constructie din lemn cariat) cu 250.000 $, vopseau gardul cu cca. 50-80.000$ si o vindeau in 3 saptamani cu 450.000$. Pare incredibil dar asa ceva chiar a functionat si uite asa pretul „painii” a urcat pana la cer.

Ce vor sa ne explice „specialistii” astazi este ca preturile scad datorita crizei si a faptului ca nu se mai dau credite. Asta ar insemana ca atunci cand bancile vor da drumul iarasi la robinetul cu bani, preturile vor urca din nou si asta e ceea ce asteapta rechinii. Eu ii contrazic insa pentru ca preturile scad datorita faptului ca erau supraevaluate. Daca un apartament de doua camere ar costa in Cluj in zona buna, 45.000 euro credeti ca nu s-ar vinde pentru ca nu iti da banca credit? Va inselati! Uitati-va la vanzarile de masini: daca este criza a scazut cumva numarul tranzactiilor cu masini second  hand? (ma refer la ele pentru ca sunt decente si au o valoare reala si nu supraestimata). O sa vedeti in curand reduceri adevarate si la masinile noi semn ca este loc de scadere daca vrei sa vinzi si sa faci totusi profit.

Criza financiara a fost doar declansatorul si ar trebui sa ne loveasca peste frunte puternic pentru a nu avea „curajul” pe viitor sa mai platim preturi nejustificate doar de dragul de a avea o casa a noastra. Nu ai, atunci stai in chirie (chiriile nu vor creste pentru ca sunt foarte multe apartamente noi care nu se cumpara si in consecinta singura solutie va fi sa le inchirieze). Noi am fost vinovati (si manipulati) cumparand orice si oricum, numai ca piata se mai regularizeaza si atunci se numeste „criza” cand totul revine  de fapt la normal. (uneori brutal). Daca stateam putin pe ganduri ne-am fi dat seama ca preturile erau aberante de-a dreptul si fara nici un suport. Nici o tiparnita de bani din lume nu ar fi facut fata valorileor la care au ajuns proprietatile imobiliare. Citeam intr-un cotidian cum ca: daca terenurile din Timisoara s-ar vinde la preturile cerute ar atinge o cifra impresionanta de ordinul miliardelor de euro. De unde atatia bani? Apoi mai trebuia si construit ceva pe ele:))) Deci inca cateva zeci de miliarde. Nu vi se pare nimic ciudat? Sunt doar chestii de bun simt.

Si mai stiti care e paradoxul in epoca asta a consumatorismului: preturile la electronice de ex. sunt in scadere impresionanta, iar cele la imobiliare urca pana la cer. Care e justificarea? Nu mai e teren pentru constructii? Am ajuns la o populatie de 30 de milioane locuitori in Romania si nu mai avem unde ne inghesuim? Din cate stiu sporul natural este in scadere. Cu cat se produce mai mult ciment, caramida, etc. pretul costurilor de productie este in scadere. Cand faci in loc de 3 etaje (cat iti da voie PUG-ul) un turn de 10 etaje, costurile finale scad. Deci unde se duc banii astia? Adica regulile economiei de piata se aplica in toate celelalte sectoare numai in imobiliare nu? Adica din ’89, oamenii normali isi permit (nu neaparat pe credit) orice de la TV-uri lcd,  frigidere, telefoane, masini la care doar visau inainte, iar o casa este mai greu de obtinut decat in cele mai negre cosmaruri? Stiti in cat timp puteai deveni proprietar inainte si imediat dupa revolutie cu un salariu mediu? Va spun eu ca in cativa ani, iar acum ne spetim o viata pentru ca altii sa se plimbe cu avioane personale! Doar ganditi-va la asta! Repet ce am scris si in alte posturi: un apartament de doua camere in zona buna ar trebui sa fie al vostru cu salariul mediu cumulat pe 5-6 ani maxim. Pe persoana!!! Adica un cuplu ar trebui ca in 6 ani sa ia apartamentul cu banii jos (din economii). Daca platiti mai mult o faceti din munca voastra. In loc sa mergeti in concedii in locuri la care doar visati mai bine platiti rate bancii. Asta este, unii isi merita soarta.

Sunt satul de asemenea si de cei care afirma ca lucrurile nu sunt asa simple si ca bla bla bla……….Ce nu e simplu? Ca nu merita sa  dai pe un produs mai mult decat costurile de productie plus profitul contructorului (un foarte decent de 20%)? Ati da pe o paine in Carrefour 5 lei? Atunci cum va ganditi sa dati pe un apartament de doua camere 75.000 euro? Asa cum painea e vanduta cu 2 lei (si fiti siguri ca se face si profit) asa si un apartament decent in Cluj de doua camere se poate vinde cu 45.000 euro. Painea ati fi cumparat-o totusi  la pretul de 5 lei facand economii dar e vorba de subzistenta  (prima treapta a piramidei lui Maslow) insa in cazul apartamentului e greu de inteles. In caz extrem stai cu parintii, mai multi in chirie etc. dar nu te arunci inainte ca asa fac si altii si pentru ca „desteptii” afirma sus si tare ca preturile vor creste la fel de tare in urmatorii 5 ani. Va dati seama ca daca ar vinde cineva o paine cu 5 lei la magazin i-ati rade in nas, nu? Culmea este insa ca in nebunia generala, „ofertele la 5 lei” s-au dat precum painea calda si daca nu cadea creditarea ar fi vandut-o si la 10 lei.

Ei bine, cei care au strans din dinti si s-au mai inghesuit in chirii, cei care au avut si au rabdare, cei care rezista si pun intrebari vor fi recompensati. Aviz celor care aveti bani la ciorap: la anul incep reducerile! Sper ca v-ati lamurit asupra adevaratului motiv al scaderii si stabilizarii preturilor si ca puteti face diferenta intre adevarata cauza – preturile ireal de ridicate si fenomenul care le-a urcat si apoi doborat  – creditarea. Pot spune ca, creditarea a fost si este  mai degraba o piedica decat un ajutor in dobandirea unui camin pentru fiecare dintre noi. Nu mai alergati dupa credite cu orice pret! Documentati-va despre cazurile celotr care au luat credite la apogeul bulei, iar acum traiesc cu spaima de a avea ratele majorate si casele mult devalorizate. Cei din Spania  si nu numai au pus cheile apartamentului pe masa bancii si au luat-o de la capat. Invatati din experienta altora pentru ca s-a intamplat acum, in anul 2008 si nu in 1929!

Cat despre adaosul practicat de constructorii romani: nu m-ati crede daca v-as spune, nici mie nu imi vine sa cred pentru ca e dincolo de orice limite. Adaosul s-a pus la maximul cat poate suporta cererea fara nici o legatura cu costurile de constructie. Nu se facea  (inca nu se face) nici un fel de business-plan pentru ca profitul era garantat, iar daca acesta urma sa fie de 50-100-150%  depindea doar de nebunia generala.

Update nr. tranzactii: o sursa din interior mi-a confirmat faptul ca la o agentie destul de mare si cunoscuta din Cluj nu s-a facut nici o vanzare din mai si pana acum cand incearca sa miste chiriile cel putin. Cazul nu este deloc singular, vanzatorii sunt nenumarati (inca visatori) , iar cumparatorii stau pe tusa si sper ca cel putin de data asta veti fi mai atenti si responsabili.

P.S.

 

Pretul platit

Discutiile despre preturile din imobiliare starnesc aprige controverse in ziua de astazi asa ca voi discuta in cele ce urmeaza despre pretul cerut vs. pretul platit, despre recuperarea investitiei, despre variabilele  care trebuie luate in calcul  si nu in ultimul rand despre raportarea acestor preturi la puterea  noastra de cumparare si la stadiul economiei.

Voi incepe cu  modalitatea de stabilire a pretului corect (desi vanzatorii care vor citi acest post nu vor fi deloc incantati). Fara indoiala, in Romania si in Cluj nu exista o evaluare corecta a bunurilor imobiliare sau mai bine zis aceasta evaluare nu exista. Cea mai mare parte a evaluarilor sunt facute dupa ureche, principala variabila luata in calcul fiind pretul cerut in diferite ziare sau site-uri pt. proprietati similare ca marime din zona. Cel mult proprietarul se ghideaza si dupa un pret din auzite cum ca vecinul de bloc sau de strada a vandut un apartament la cutare suma.   Nu conteaza ca apartamentul vecinului era  orientat catre sud/panorama, nu conteaza ca apartamentul era finisat la standarde superioare sau ca era decomandata nu conteaza ca avea suprafata mai mare. Cuvintele precum: superfinisat, ultrafinisat, finisaje de lux, geamuri termopan, usa metalica etc. sunt atat de des intalnite incat nu mai consituie nici un avantaj fiind foarte irelevante.  Recomand proprietarilor care vor sa vanda sa isi puna cateva intrebari in plus: ce optiuni mai are cumparatorul la acest pret? se vinde ceva pe piata la pretul pe care il cer?  merita locuinta pe care o vand acest pret? Daca chiar vreti sa vindeti atunci  faceti-va bine temele si fiti realisti pentru ca balonul s-a spart! Deoarece evaluatori imobiliari profesionisti si obiectivi nu exista, sarcina de a evalua va reveni cumparatorului si eventual unui agent avizat.

Criterii pe care trebuie sa le luam in considerare la achizitionarea oricarui tip de imobil:

1. Pretul: atunci cand hotarati sa platiti un anumit pret trebuie sa luati in calcul perioada de recuperare a investitiei. Aceasta se face destul de usor, stabilind care ar fi suma la care respectivul apartament se poate inchiria. Sa luam un ex.: vreti sa cumparati un apartament de doua camere la 75.000 euro intr-o zona semi-centrala a Clujului, iar chiria care se poate lua este de 370 euro/luna (sunt si chirii mai scumpe dar si mai ieftine asa ca facem  o medie, iar in Cluj media este aceasta). Rezulta astfel ca in 17 ani se poare recupera investitia daca apartamentul ar fi inchiriat. Daca este sa mai declaram si contractul de inchiriere la Fisc si sa platim impozit atunci amortizarea investitie se va face in 19.5 ani. Parerea mea – este o perioada foarte lunga de timp. In statele cu o piata imobiliara dezvoltata, amortizarea investitiei se face pe o perioada de 12 ani (uneori 10 dar maxim 15 ani.)  Daca am vrea sa recuperam investitia in 14 ani, nu ar trebui sa platim mai mult de 62.000 de euro pe acest apartament. Sa nu uitam ca se pot adauga cheltuieli de finisare, amenajare, mobilare a apartamentului. Aspectul de mai sus il consider cel mai relevant in stabilirea oricarui pret, iar calculul se face indiferent daca achizitionati sau nu imobilul pentru investitie.  Celelalte aspecte de luat in calcul sunt detaliate mai jos. Sa gasim in mometul de fata un apartament in Cluj la pretul de 62.000 de euro intr-o zona buna poate fi un lucru extrem de dificil daca nu chiar imposibil insa acesta este pretul pe care il merita. Suntem aburiti zilnic cu preturile  platite in Occident dar va sfatuiesc sa le tratati ca pe niste gogosi (vezi Ansambluri din UK).  Intr-adevar preturile la ei sunt mai mari dar si calitatea este una ridicata, spatii verzi, drumuri asfaltate, si profesionalism (cu toate aceste „costuri” suplimentare, constructorii inca fac profituri acolo). Ceea ce ne diferentiaza enorm este insa puterea de cumparare raportata la pretul unui imobil. In UK platesc de la 160.000 euro pentru un apartament de trei camere dar salariul mediu in orasul respectiv este de 2.500 euro/luna net. Este nevoie de doar 5.5 ani pentru a plati  din salariul intreg acel apartament. Sa luam ex. Clujului acum unde salariul mediu net sa zicem  ca ar fi de 600 euro/luna. Avem nevoie de 8.5 ani daca am lua apartamentul la 62.000 euro insa cum mai ieftin de 75.000 euro nu exista (vorbim de apartamente in zone centrale spre semi) vom plati apartamentul in 10 ani. Ca sa-l platim in 5.5 ani ar trebui fie ca salariul mediu net sa fie de 940 euro si apartamentul sa coste 62.000, fie ca apartamentul sa coste 40.000 euro si sa am un salariu de 600 euro net. Va sfatuiesc asadar sa nu acordati nici cea mai mica atentie povestilor cum ca preturile trebuie aliniate cu cele din Occident (desi unele deja sunt aliniate). Vom plati acel pret doar cand vom avea aceeleasi salarii si putere de cumparare pana atunci spuneti „pas” ofertelor de gen. Numai asa vor fi fortati sa-si reduca profiturile producatorii materialelor de constructii, constructorii, investitorii si speculantii. Un profit de 20, maxim 25 % ar trebui sa le fie suficient in conditiile in care alte afaceri se multumesc cu o marja de 15%. Intr-adevar unii constructori acum au o perioada foarte grea pentru ca au cumparat terenuri la preturi maricele si s-au imprumutat de la banci pentru a construi cu materiale scumpe (umflate  de producatorii datorita cererii exagerate). Totusi, daca nu vom arunca cu banii piata se va calma. Cum? Terenurile se vor ieftini pentru ca nimeni nu ma cumpara oricum si proprietarii se vor multumi si cu mai putin in loc sa viseze milioane, milioane peste noapte.  Producatorii de materiale de constructii au scazut deja preturile (si inca fac un profit foarte frumos) pentru ca s-a diminuat cererea si inca e loc de scadere tot pe profit. Dezvoltatorii imobiliari isi vor reduce marjele de la 100% la 20-30% pentru ca nu au alternative. Afacere mai profitabila decat imobiliarele nu exista (nu vorbim despre exceptii), la banca dobanda nu este satisfacatoare pt. ei, de bursa nu  se atinge nimeni in conditiile de fata si nu o va face nimeni o buna perioada de timp, iar alte afaceri normale nu ofera decat rar profit de peste 20%. Cat despre reprofilarea dezvoltatorilor ma cam indoiesc: sunt prea comozi si oricum faci ceea ce stii cel mai bine sa faci. Asa ca poate vom avea apartamente la pretul de 900 euro/mp in Cluj (nu periferii). Ganditi-va ca in Baciu, Apahida, Floresti (desi aici calitatea lasa de dorit) se vand si la pretul de 550 euro/mp si tot au profit. Singura diferenta pe care o vad este pretul de achizitie al terenului (care poate cobora in conditiile de fata) pentru ca nu am vazut prea multe deosebiri intre calitatea unor constructii din Apahida, Baciu fata de cele din Buna-Ziua sau alte zone semi-centrale. Totusi aceasta calmare va depinde de noi in foarte mare masura. Vom fi dispusi sa punem presiune si sa boicotam la unison orice pret care ni se pare prea piperat. Vom fi dispusi sa facem asta chiar daca de maine vom avea acces usor la credite? Pentru ca daca ne vom napusti, balonul se va umfla din nou si spargerea va fi dureroasa pentru multi. Acum numarul celor afectati nu este foarte mare pentru ca putini si-au permis sa achizitioneze o locuinta in special datorita accesului ingreunat la credite. Cand va ganditi sa cumparati o locuinta va mai recomand sa transformati suma platita si in lei. De ce? Pentru ca putini constientizeaza cu adevarat cat ii costa patru pereti: 2.750.000.000 lei vechi adica o suma de 75.000 euro acolo. Hmmmmm. Va da de gandit? Merita? Unii vor trebui sa munceasca 30 de ani pentru a achita ratele si sa faca sacrificii. Nu va lasati dusi de val si de faptul ca oricum trebuie sa stati undeva. Cu rabdarea se trece marea. Cat despre case sa nu mai vorbim: stiati ca in Cluj sunt case de la 150.000 euro la cateva milioane de euro? Ca o casa normala intr-o zona buna a Clujului  costa usor 500.000 euro? Lumea (proprietarii in general) discuta foarte usor despre aceste sume fara sa realizeze ce insemna de fapt. Se cer aceste preturi ca si cum ar fi ceva normal. Eu va recomand sa va mai ganditi! Sunteti in Cluj, Romania, anul 2008, iar casa  Dvs. nu este o fabrica de bani ci doar o locuinta cu patru pereti si doua etaje.  Cu banii acestia se pot face multe totusi si cumparatorii acestor tipuri de proprietati par sa se trezeaca si sa mai lase snobismul deoparte. Comparati preturile din Cluj cu cele ale cunostintelor care si-au construit o casa. Acum trei ani un  prieten si-a construit o casa intr-un orasel, la rosu, P+E, 180 mp, caramida sanatoasa si materiale de calitate la …20.000 euro. A avut avantajul terenului ieftin (in pret e inclus terenul de 800 mp) si al fortei de munca mai ieftine. Dezavantajul a fost reprezentat de costul materialelor de constructii pe care le-a luat la preturi mai ridicate decat daca le-ar fi luat de la depozitele din orasele mari.  De ce este mai scumpa o casa in Cluj (si la vremea respectiva era mult mai scumpa) ? Este terenul de zeci de ori mai scump? Nu! Este lacomia si goana dupa profit de 10 ori mai mare? DA!  Asadar ganditi-va inca o data la banii dati si ce cumparati de fapt.
2. Localizarea: (criteriile nu sunt puse in ordinea importantei…fiecare decide pt. el ce este mai important). Ideal ar fi ca imobilul sa fie situat in zona linistita si centrala in acelasi timp, sa aiba spatiu verde in jur, transport in comun in apropiere, magazin „de bloc” in apropiere, acces asfaltat, locuri de parcare, locuri de joaca, sa avem parte de priveliste si lumina naturala in casa, sa fie o scoala/gradinita in apropiere si sa cunoastem cat mai exact situatia constructiilor in zona (nu vrem sa avem surpiza unui turn inaltat  langa noi nu-i asa?). Toate acestea pot fi verificate rand pe rand de fiecare din noi.
3. Finisajele sau lipsa lor despre care am vorbit mai sus; personal prefer sa achizitionez o locuinta semifinisata dar aceasta alegere depinde de timpul si nervii fiecaruia dintre noi pentru ca nu e usor sa lucrezi cu meseriasii din ziua de azi.
4. Vechimea cladirii este un alt factor important. Pentru vilele interbelice acesta este un atu (daca este conservata) insa pentru restul constructiilor cu cat sunt mai vechi cu atat merita mai putini bani. Cred ca majoritatea stiu ca atunci cand achizitioneaza prin credit un apartament intr-un bloc nou, la finalul perioadei de creditare vor locui intr-un imobil vechi de 50-70 de ani la care nu s-ar inghesui prea multi pentru cumparare si nici nu va oferi siguranta.
5. Situatia juridica: pentru verificarea acestei stari avem notarii dar daca avem orice dubii putem sta de vorba si cu vecinii sau cu persoane ce au trecut prin experiente similare si de ce nu cu un agent imobiliar. Mare atentie in cazul achizitionarii de apartamente in faza de proiect pentru ca aceastea nu au CF (carte funciara). Pentru cei care nu stiu, nu puteti fi proprietari pe imobilul pe care il achizitionati fara a fi trecuti in CF-ul imobilului ca si proprietari. Daca acesta nu exista (cum este cazul majoritatii imobilelor aflate in stadiu de proiect sau in constructie) veti avea doar un precontract cu vanzatorul, iar in cazul unor intarzieri sau a nelivrarii apartamentelor in stadiul promis va asteapta o cale lunga in justitie pentru recuperarea banilor. Sunt dese si cazurile in care imobilele au fost terminate si finisate, cumparatorii s-au mutat in noile locuinte, dar receptia finala nu a fost facuta si imobilul nu are CF pentru ca proprietarul a incalcat autorizatia construind inca un etaj-doua in plus. Si in acest caz va asteapta o cale in justitie pentru a fi trecuti ca si proprietari cu drepturi depline in CF. Asadar in cazul in care achizionati apartamente aflata in proiect sau constructie fiti foarte atenti la clauzele contractuale cu privire la termene de plata, de finalizare si de finisare a constructiei, garantii e oferite pentru calitatea constructiei (cel mai bine este sa apelati la avocat). Nu va lasati dusi cu vorba de constructor sau de d-soara de la show-room pentru ca  e vorba de banii Dvs. Nu uitati de asemenea ca majoritatea acestor locuinte nu pot fi achizitionate prin credit bancar (sau doar prin banca agreata de constructor mai ales daca aceasta finanteaza proiectul). Uneori se plateste si 10% din suma finala ca avans, iar restul la finisare, moment in care imobilul va avea CF (verificati asta pt. ca daca va puteti muta in el nu inseamana automat ca are si CF) si va putea fi luat prin credit bancar. Chiar si in cazul in care aveti toti banii la inceput tot nu va recomand sa achitati 100% din contravaloarea apartamentului (desi este mai ieftin) pentru a evita intarzieri sau in cel mai grav caz abandonarea proiectului  de catre constructor si declararea falimentului. Banuiesc ca nu are de gand niciunul din voi sa plateasca un avans cat de mic daca nu vede autorizatia de constructie si daca aceasta coincide cu ce cumparati (in autorizatie sunt trecute doua etaje, iar Dvs. cumparati un apartament la et. 3).

In ce priveste chiriile preturile sunt la fel de exagerate. Recent am vazut cateva fotografii ale unui apartament de doua camere in Zorilor despre  care proprietara avea doar complimente: ultrafinisat, mobilat modern etc. …ei bine, baia arata ca pe vreme bunicii, la intrare era o mocheta ieftina si terfelita la 8 lei/mp, bucataria era dezastruoasa, iar camerele aratau ca de camin..totul la pretul de doar 400 euro/luna. Va pot spune ca la un pret apropiat  se pot inchiria apartamente si in Belgia, Franta  doar ca ofera o calitatea superioara.

Oare se mai intreaba cineva la ce preturi se cumparau apartamente inainte de ’89 dar si in anii ’90? Ce s-a schimbat de atunci? Ne dau banii afara din casa? A crescut standardul apartamentelor?  De cate salarii era nevoie atunci pentru a cumpara un apartament?  Diferentele pe care le vad eu sunt doua: lacomia exagerata  a investitorilor si speculantilor, respectiv acordarea de credite care are doua taisuri pentru din cauza lor ne permitem sa luam un apartament dar tot din cauza lor platim un pret mult, mult prea mare.  De fapt, in ultimii ani imobiliarele au fost o afacere mai profitabila decat CARITAS-ul. Va amintiti de el? Se baza pe aceeasi promisiune: castiguri imense peste noapte. La fel si in imobiliare s-a intamplat: primii au facut profituri uriase, urmatorilor deja le scad profiturile, ultimii s-ar putea sa aiba probleme mari.  Toate acestea se intampla insa la scara mare insa mai bine ca se intampla acum. Daca se intampla dupa ce jumatate dintre noi ne bagam la credite am fi avut cu adevarat probleme insa lectia trebuie invatata. Solutia pe care o vad in continuare este aceeasi: boicotul. Ati vazut ca in 6 luni au scazut cu cca. 20% preturile. Mai asteptati inca cel putin atata, insa nici nu va napustiti apoi ci continuati sa judecati la rece si faceti niste calcule elementare. Preturile nu vor scadea la infinit asa cum nici nu au urcat la infinit. Am explicat ce putem noi face. Dar si statul poate face ceva precum cresterea impozitele pe tranzactiile speculative: s-ar putea pune impozit de 16% pe diferenta dintre pretul de achizitie si cel de revanzare pentru ca piata sa nu fie plina de speculanti care cumpara si vand in 1-3 ani. Putini isi permit sa plateasca cu banii jos pentru a evita taxarea. Se putea ingriji mai mult de tineri si nu vreau sa dau apa la moara celor care zic ca asteptam totul de la stat. Rolul statului este de a proteja cetateanul, iar in acest caz se refera la a-l proteja de o impovarare pe viata…sau poate asta se urmareste.

Da, stiu ca sectorul constructiilor a contribuit cel mai mult la cresterea PIB-ului in ultimii ani, dar v-am explicat si mai sus ca imobiliarele sunt una din cele mai prospere afaceri chiar si daca profitul poate fi de  numai 30% dezvoltatorii tot vor intra pe piata. Desi mai inceata, cresterea sectorului ar fi fost de durata si acum nu am fi fost intr-o criza atat de acuta. Si apoi oare se gandeste statul asta  cati bani a pierdut prin netaxarea tranzactiilor speculative si a miilor de apartamente construite pe persoana fizica? A pierdut mai mult decat a castigat si aici nu ma refer la faptul ca ar fi trebuit platit TVA pentru orice constructie ci era suficient plata unui impozit pe profit/venit asa cum plateste orice alt antreprenor. Si poate imi explica mie cineva de ce TVA-ul este suportat in totalitate de cumparator in momentul achizitionarii unei locuinte de la un constructor-firma? Oare firma respectiva uita ca isi deduce TVA-ul?

Desi am mai scris despre negociere, va reamintesc totusi ca este o diferenta intre pretul cerut si cel platit. Ca si procentaj se situeaza intre 5-15% dar daca aveti noroc poate luati si un 20% in ziua de azi. Poate! Spor.

Va las pe voi sa mai veniti cu idei.

P.S.