Am cateva  sfaturi noi pentru cei care intentioneaza sa isi achizitioneze un apartament sau orice altceva din domeniul imobiliar.

Mare atentie la acte si la cei care ar trebui trasi la raspundere in cazul in care ca se intampla  tot felul de aiureli precum a fost cazul saptamana aceasta la Europort (pt mai multe detalii). In perioada aceasta de acalmie in constructii, incep sa se vada efectele ultimilor ani de nebunie iar vinovatii…ia-i de unde nu-s. Iata deci un alt avantaj pe care ni-l da respiro-ul pietei imobiliare si am face bine sa ne tragem invataturile de minte.

Alte sfaturi practice: in momentul in care cumparati vreo proprietate localizata pe str. X la FN aveti grija ca nu va puteti face buletin pe respectiva adresa. De ce? Pentru ca la biroul de evidenta a populatiei nu se mai primesc cerereri de eliberare acte la adrese necunoscute. E cam greu sa localizam pe cineva pe str. Campului  FN, nu-i asa? Este doar un exemplu dar ca acestea sunt multe multe altele. Poate pentru unii este  un amanunt nesemnificativ insa pentru altii poate fi foarte important; plus ca nu vrem ca atunci cand descoperim importanta de a avea un domiciul pe Cluj sa trebuiasca sa cauti constructorul care poate fi prin tarile calde sau sa nu-i mai pese ca sa iti dea actele de care ai nevoie pt a depune dosarul si a obtine nr-ul. Nu, CF-ul nu e de ajuns. Rusine si notarilor care accepta sa faca incheieri de acest tip pentru  ca legea nu le da voie. Ar putea atentiona cel putin viitorul cumparator insa cui sa-i pese.

Despre dorinta constructorilor de a ocupa 100% terenul disponbil si daca se poate sa faca si 10 etaje pentru a folosi la maxim terenul am mai povestit. Insa cu siguranta curand vor iesi la iveala scandalurile si modurile in care constructorii au ajuns sa transforme chiar si demisolurile  din garaje in garsoniere pe care le ofera spre inchiriere (nu vorbesc de un demisol gen parter ci efectiv de cele aflate sub nivelul strazii).  Unii din cei care au finalizat constructiile si au si vandut o parte din apartamente au luat in calcul si posibilitatea de a transforma podul in….mansarda. Vorbim de blocuri noi si nu de cele vechi: se da efectiv o gaura in placa de beton proaspat turnata (nu mai mult de 6 luni) si se intinde o scara metalica pe care de abia incap doi oameni lipiti (de carat mobilier nu mai vb…nici macar gen IKEA). Lucrarile se opresc aici pt ca la un moment dat, cand piata „creste” sa poata fi demarate lucrarile. Ceea ce uita constructorii e ca atunci cand au vandut chiar si un apartament din blocul respectiv, au vandut si spatiul comun care include casa scarii, sarpanta acoperita cu invelitoare (pod-ul), cota/parte din teren. Vor incerca  la primarie aceleasi matrapazlacuri ca si pana acum pentru autorizatia de mansardare desi este nevoie de acordul a cel putin unei parti din numarul locatarilor si obligatoriu al celor de la ultimul nivel – acord care trebuie dat legal in fata notarilor si ar fi absolut normal sa fie date niste despagubiri pentru cedarea partii comune. Daca sunteti in situatia aceasta interesati-va asupra drepturilor pe care le aveti pentru ca puteti da si in judecata constructorul sau viitorul proprietar al apartamentului chiar pt incalcarea proprietatii.  Ca sa incepeti cu inceputul insa, verificati daca au autorizatie si faceti-le o reclamatie la Urbanism. Da, stiu ca la noi lucrurile se misca mai greu sau nu se schimba niciodata. Eu insa ma uit in jurul meu si contat ca s-au schimbat foarte multe si mai sunt la fel de multe de schimbat. Cine sa le schimbe insa? De la sine nu se intampla nimici nici la nemti sau la francezi sau ce exemple mai dau unii.

O alta chestiune o reprezinta drumurile neasfaltate din cartierele „noi” ale Clujului: banuiesc ca cei care ati apucat sa ajungeti prin anumite zone din Buna-Ziua, Europa, etc. ati observat ca o parte din drumuri sunt proapat asflatate, iar o parte prafuite si pietruite; o parte luminate, iar o parte nu. Pun pariu ca daca ati intrebat constructorul sau agentul vi s-a spus pe scurt ca vor fi asfaltate curand si ca sunt incluse in programuul primariei..bla, bla, bla. Ei bine, marea majoritate a acestor drumuri sunt private ceea ce insemana ca in unele partii constructorii au gasit de cuviinta sa le predea asfatate, iar altii sa arunce doar cateva masini de pietris. Cea mai nenorocita strada din vreun cartier nou din Cluj (din oras) in care este o bezna totala aproape pe timp de noapte e str. Mircea Zaciu.

Fiind private, primaria nu le va lua in primire pentru asfaltare sau iluminare deoarece banul public se poate cheltui doar pe domeniul public. Cu toate acestea impozitele se colecteaza la fel ca si in alte zone sub motivul ca sunt folosite drumuri publice pentru a ajunge la drumul privat in cauza si alte facilitati publice. Exista o procedura de trecere a acestor drumuri in proprietate publica prin acordul proprietarilor din zona si completarea unui dosar cu hartii dar…..drumul e lung, iar pana la asfaltare si iluminare va fi si mai lung. Pentru a afla cu exactitate statutul strazii e suficient sa va informati la Primarie.

Ce ne asteapta asadar? Desteptarea si probabil tot mai multe scandaluri.

P.S.

Anunțuri

privelisteInainte de a incepe discutia despre aceste doua tipuri de locuinta vreau sa lamuresc faptul ca alegerea oricareia dintre ele tine de atitudinea si simtirile fiecaruia dintre noi pentru ca intelesul de  „acasa” are conotatii dintre cele mai diverse. Pentru unii „acasa” poate insemna orice loc in care se simt bine de la camera de hotel la cea de camin; pentru altii „acasa” poate insemana orice de la o rulota pana la casa in care am crescut, de la apartamentul din buricul sau ghetoul targului pana la cabana din varful muntelui.

Dezbaterea pe care o pornesc sper insa sa clarifice unele din temerile nejustificate pe care le avem o parte din noi si sa ofere o analiza la rece a avantajelor si dezavantajelor.

Cand am ales sa discut despre casa ma refer la o casa langa Cluj, pentru ca doar asta ne mai permitem, nu-i asa? In ceea ce priveste apartamentul ma refer la apartamente decente din majoritatea zonelor Clujului. De ce din majoritatea? pentru ca multe din apartamentele de la periferie au ajuns sa coste la fel sau mai mult decat o casa situata la catva km mai departe si poate chiar cu acces mai rapid catre zonele importante din oras.

Casa langa Cluj nu presupune o constructie in camp, fara utilitati si cu panorama catre o zona industriala dezafectata (sau si mai rau – un activa) sau un sir de case cu 5 m distanta intre ele si curte cat sa parchezi masina. Daca ar insemna asta atunci, din punctul meu de vedere nu mai poate fi considerata casa ci doar un apartament in zona de P+1 si nu P+4 sau P+10 cum este cazul in oras. Ba chiar multe din blocurile din oras au mai mult spatiu in fata blocului (neexploatat la maxim din pacate) decat toata „vilele” de acest tip la un loc.

Pentru a fi considerata cu adevarat casa (apropiata de un oras precum Cluj), trebuiesc indeplinite cateva cerinte minime:

  • zona sa fie una de case!!!!! si sa aiba in proximitate gradinita si scoala, cel putin un magazinas, iar pe drum sa se poarta circula atat vara cat si iarna;
  • sa nu dureze mai mult de 15 minute de acasa pana la un punct important din oras (centru de cartier)
  • teren de minim 400 mp
  • front de minim 16 ml
  • utilitati la limita terenului sau la maxim 20 m pentru ca aducerea acestora creste costul intregului proiect considerabil
  • costul terenului si al casei sa nu depaseasca pe cel al unui apartament decent si as vorbi de unul de doua camere confort sporit (64 mp).
  • existenta cel putin a unei masini si nu in ultimul rand a acordului comun  de a demara proiectul al celor care vor locui la casa

Cerintele expuse mai sus nu sunt nici exhaustive si nici complete insa le consider un punct de pornire in luarea unei decizii.

Principalul motiv pentru cei care aleg sa se mute de la apartament la casa il consituie spatiul mai mare de care pot beneficia, aerul mai curat si linistea de care pot avea parte. Daca aceste beneficii nu depasesc avantajele locuirii intr-un apartament atunci nu merita facut efortul de a ne muta.

Care sunt avantajele locuirii intr-un apartament din oras si aici ma refer la cele din zone bune sau centre de cartier nicidecum la periferii precum  Manastur (sufocant de aglomerat si fara locuri de parcare). Nu generalizez totusi pentru ca in orice cartier sunt zone mai bune si mai putin bune.

Principalul avantaj este proximitatea fata de locul de munca (nu pentru toata lumea), fata de servicii in general: sociale, shopping, divertisment (nu fata de toate insa) si sentimentul trairii in comunitate care este insa foarte discutabil. Cati dintre noi de abia ne vedem vecinii la cateva luni sau deloc? Cati nu am avut/avem probleme cu ei sau cu chiriasii? Unii insa nu suporta sa traiasca la casa (chiar de ar trai intr-o comunitate mai aglomerata) pentru ca simt nevoia sa traiasca in aglomeratie iar aici nu trebuie sa fortam pentru ca este mai importanta respectarea  nevoii interioare (de aglomeratie sau „tacere”) pentru a ne simti  linistiti. Pana la urma asta conteaza: daca suntem sau nu multumiti de caminul nostru. Daca suntem atunci nu are sens sa schimbam ceva doar de dragul schimbarii.

Cei care vor sa se mute la casa nu au insa atat de multe zone din care pot alege precum se crede.  Asta daca vor sa cumpere ceva care sa indeplineasca conditiile minime expuse mai sus. Cine doreste sa faca concesii o face pe propriul risc.

Sa luam zonele punctual:

  • Floresti-ul iese din discutie daca ar fi sa aleg datorita haosului, aglomeratiei,  inexistentei unor zone strict de case si nu in ultimul rand al preturilor prea mari;
  • Gilaul se afla in apropierea unor zone cunoscute de agrement precum lacul Tarnita, Belis, Marisel dar exista riscul indepartarii de oras mult prea tare. Intinderea comunei de-a lungul drumului european  E 60 nu garanteaza si accesul rapid in oras dupa cum se poate vedea si la ora actuala pentru ca inainte de Cluj se afla…Floresti-ul cu un numar de aprox. 15.000 apartamente care nu au fost ocupate decat in mica masura si genereaza deja probleme importante de trafic. Existenta autostrazii in imediata apropiere nu  constituie un punct in plus decat pentru industrie si comert, pentru partea rezidentiala insemand chiar un punct in minus. Preturile iarasi nu sunt foarte accesibile pornind de la 70 euro/mp pentru terenuri care sa indeplineasca cat de cat cerintele (ma refer la suprafete mici pentru o singura casa) si facand abstractie de distanta care trebuie parcursa pana in Cluj.
  • Chinteni-ul este o zona „seaca”  aflata dincolo de zona industriala mai mult sau mai putin activa , iar preturile terenurilor sunt aberante avand in vedere ca majoritatea sunt parcele aflate in camp  pe care vanzatorii le-au cumparat cu hectarele iar apoi le-au trasat pur si simplu in parcele. Nici chiar preturile mai scazute ale unora nu  ma pot convinge sa investesc intr-o casa ….oricati bani as econimisi prin achizitionarea unui teren ieftin. Mutarea la casa nu presupune din punctul meu de vedere locuirea intr-un apartament spatios  si foarte frumos decorat ci inseamna in primul rand respirarea unui aer curat, existenta unei curti spatioase si a unei privelisti care sa fie mult mai limpezi decat cea oferita de la balconul blocului. V-ati uitat vreodata cum arata Clujul de pe Feleac atat vara cat si iarna? De cele mai multe ori se observa un smog dens si care se aseaza pe vale nepermitand circulatia aerului
  • Apahida/Jucu – va pasioneaza locuirea in zona industriala noua a Clujului? Cine spune ca nu avem industrie sau ca nu se va dezvolta la Cluj greseste si asta se poate vedea deja. Sa nu uitam ca pana la centrul de cartier cel mai apropiat este calea cea mai lunga si aglomerata de multe ori iar existenta centurii chiar inainte de intrare in Cluj  va aglomera traficul de la intrare si pana spre centru.
  • ramane zona de Sud cunoscuta si recunoscuta ca zona rezidentiala intrucat aici s-au construit principalele cartiere de locuinte: Buna-Ziua, Europa, Faget.   Dezordinea urbanistica insa a permis construirea unor blocuri inalte si inghesuirea tuturor constructiilor per ansamblu ceea ce a dus la la cresterea pretului terenurilor permiteand accesul doar a celor cu dare de mana consistenta. Chiar si asa, inexistenta unor scoli, spitale si magazine in proximitate cumulat cu starea drumurilor, lipsa iluminatului public le fac mai inatractive chiar si decat unele zone mai indepartate de Cluj. Frumusetea zonei,  accesul catre centrul orasului,  existenta  scolilor, magazinelor si restaurantelor a facut ca Fagetul sa devina o atractie deosebita pentru cei care doreau o casa in apropierea orasului. Haosul urbanistic a inceput sa isi spuna si aici cuvantul indepartand linistea pentru care cei mai multi au ales sa vina aici. Ce ne ramane atunci? au inceput sa apara case tot mai sus..catre livada Palocsay insa cumpararea terenurilor acolo nu o recomand nimanui datorita situatiei juridice neclare. Cei care au dorit sa fie la inaltime insa si sa aiba Clujul la picioare s-au instalat  pe Dealul Feleacului: satul este unul foarte linistit din punctul meu de vedere, iar situarea sa intr-o zona deluroasa a facut posibila evitarea aglomerarii si a constructiilor inalte. Aici nu exista doar scoala, biserica magazine, restaurant ci chiar si partie de ski cu tunuri de zapada artificiala si pensiune. Pentru cei care vor liniste, priveliste si o viata sanatoasa dar in acelasi timp apropiata de tumultul orasului este o locatie demna de luat in considerare. Din punct de vedere al preturilor cunosc terenuri de 600 mp cu toate utilitatile si fronturi bune, aproape de scoala la 33.000 euro.

Asadar zone bune exista, preturi bune exista la terenuri daca sunt cautate, iar  in privinta preturilor de constructie este anul cel mai potrivit pentru a construi  o casa. Pretul cimentului, al betonului si al celorlalte materiale necesare au scazut semnificativ intre 20-50%, iar o casa cu tot terenul aferent ajunge la la pretul unui apartament de doua camere.

Calcule:

  • pretul unui teren bun se situeaza intre 30-40.000 euro
  • constructia unei case de 120 mp utili, finisata si utilata la standarde de calitate se situeaza in jurul valorii de 140.000 lei noi (33.000 euro). Datele nu sunt aproximate ci culese din piata si reprezinta valori orientative. Pot si urca dar pot si scadea in functie de pretentiile proprietarului. Sunt preturi date  pentru o casa P+E (M) cu living, bucatarie, baie hol si camara la parter si doua-trei dormitoare la etaj.
  • total: 60.000 – 80.000 euro. Daca un teren cu o casa de aceste dimensiuni costa mai putin sau mai mult de atat va rog sa imi spuneti. Ca si tendinta va pot spune ca se manifesta  catre minim si chiar mai putin de 60.000 in functie de noroc, de muncitori, de experienta proprietarului si disponibilitatea lui la efort.  Acest ultim „amanunt” nu trebuie ignorat dat fiind faptul ca, spre deosebire de cautarea unui apartament potrivit, construirea unei case implica un efort mult mai mare. Satisfactia finala are insa toate sansele sa fie unul din cele mai mari castiguri ale intregului proiect.
  • asadar o casa poate costa cat un apartament cu doua camere.
  • Procentual terenul nu ar trebui sa coste mai mult decat casa decat daca motivul esential de mutare la casa il reprezinta o priveliste deosebita sau proximitatea fata de ceva anume.

Este foarte importanta dimensionarea suprafetelor in concordanta cu nevoile reale. Nu trebuie cazut in extreme: sa construim o casa cu dimensiunile unui apartament si nici  cat un palat daca nu avem nevoie de asa ceva. Regula este valabila chiar daca resursele materiale exista pentru ca sunt sigur ca se poate gasi o alta intrebuintare pentru ele.

Asadar, cei care va simtiti bine la apartament ramaneti acolo, cei care nu va simtiti in largul vostru intre blocuri aveti tot dreptul si posibilitatea sa renuntati la aparatament si sa treceti la casa.

Succes in orice ati alege!

P.S.