Decembrie 2008


Pentru  cei care cunosc filmul si un pic de engleza, clipul de mai jos ii va ajuta sa inteleaga mai bine  urmarile bubble-ului imobiliar pentru cei luati de val. In cazul de fata este vorba de unii din marii speculatori care si-au pus toate „ouale” in acelasi cos.

Mai jos este preluat un text de pe Trenduri economice, cu care sunt de acord si va recomand sa-l dati mai departe:

„Iată că ceea ce estimam, începe să se întâmple. Profitând de cota de piaţă pe care o au, bancherii străini(în frunte cu austriecii, evident!) încep să ceară imperativ bani statului român. Asta în condiţiile în care instituţiile pe care le conduc sunt pur particulare, iar în luarea deciziilor lor de business nu a fost consultat sub nicio formă statul român(iar pe tine, în calitate de contribuabil, în mod sigur nu te-au consultat). Şi, în mod sigur, acţionarii acestor instituţii nu s-au gândit nicio clipă atunci când băncile dumnealor duduiau să împartă dividendele cu cineva.

Declaraţiile pe care le fac aceşti băieţi deştepţi ai finanţelor sunt halucinante. Herbert Stepic(CEO Reiffeisen International) a şi propus o sumă: „Pentru rezolvarea problemelor de lichiditate de pe piaţa românească estimez că ar fi suficient un pachet de 5 miliarde de euro, care poate fi discutat cu Bruxelles-ul„(cf. Ziarul Financiar şi Hotnews). În acelaşi ton, Răsvan Radu(preşedinte executiv al Unicredit Ţiriac Bank) spune: „Băncile din România au acţionari străini, dar sunt bănci româneşti pentru că finanţează economia României şi nu a altor ţări, pentru că lucreză cu angajaţi români şi contribuie la creşterea economică şi mi se pare normal să fie susţinute în caz de nevoie”(Ziarul Financiar). Cireaşa de pe tort aparţine lui Steven van Groningen(preşedinte Raiffeisen Bank Romania): „Este o greşeală să se spună <<>>. (…) Cu toţii am contribuit la situaţia de azi, inclusiv BNR, prin măsurile de reglementare şi nu se poate spune că este doar vina băncilor străine”.

Mai mai că mă apucă plânsul. Din declaraţiile respectivilor „neprihăniţi” rezultă clar că ei, bieţii, nu s-ar fi aflat în situaţia asta dacă noi nu am fi existat. Au uitat oare domniile lor cum se priveau superior când mai apărea câte un nebun care le spunea că trebuie încetinită creditarea? Au uitat cine sunt principalii vinovaţi pentru bula imobiliară şi pentru creşterea isterică a consumului? Se pare că au memoria scurtă din moment ce acum vin pe un ton ultimativ trântindu-ne în faţă cota lor de piaţă şi ameninţându-ne cu probleme pe care le-ar putea avea economia noastră. Dincolo de acest şantaj este clar vorba de disperare. Însă oricât de mare le-ar fi disperare, nu cred că un contribuabil onest trebuie să plătească pentru că o bancă a finanţat construcţia unor complexe rezidenţiale care nu se mai vând. Sau pentru faptul că un amărât, ameţit de experţii financiaro-imobiliari, a plătit pe o garsonieră cât pentru un apartament cu 3 camere. Ca în orice business este vorba de asumarea riscului, iar cei care nu au fost capabili să-l evalueze corect trebuie să plătească. Nu cred că eu sau tu suntem vinovaţi pentru că o bancă a îndopat un individ cu zeci de produse de creditare, unul mai riscant decât celălalt. Dacă respectivul individ nu-şi plăteşte datoria este o problemă strict între el şi bancă, nu trebuie să intervină statul pentru acoperirea pierderii. Parcă asta e economia de piaţă, nu-i aşa domnilor bancheri? Sau economie de piaţă e numai când trebuie luat profitul, iar când sunt probleme trebuie să fim flexibili şi înţelegători?

Din păcate, în perioada imediat următoare vom asista la campanii impresionante de lobby, vor apărea analişti isteţi care să ne explice cât de multe avem de câştigat dacă vom acoperi găurile băncilor. Cât de frumos va fi dacă ne vom îmbăta cu apă rece şi vom accepta să ştergem toată prostia lor cu buretele nostru de euro. Şi, pentru a fi credibili, probabil vor apela ca şi până acum la figuri politice anoste din ţările lor de baştină care vor face vizite de curtoazie în anemica noastră ţară pentru a ne arăta unde e adevărul.

Acum trebuie să fim mai lucizi ca oricând şi să nu cădem în capcană. Nimeni nu ne poate garanta că Austria nu va fi „următoarea Islandă”(crede cineva că garantarea integrală a depozitelor din băncile austriece este altceva decât un slogan?), la fel cum e clar că dinspre Italia nu poate veni nimic bun atât timp cât la putere se află o figură politică dubioasă şi rudimentară. E timpul ca statul român să arate că e puternic şi să nu cadă pradă unor şantaje ieftine. Dacă sunt bănci cu probleme înseamnă că BNR trebuie să le pună sub supraveghere, iar dacă treaba nu merge, trebuie să se aplice legea(faliment sau naţionalizare, că tot e la modă)! Aşa cum am mai spus, nu trebuie repetată greşeala americană! Decât să se cheltuiască inutil bani pentru acoperirea unor găuri financiare mai bine se face un fond de creditare a economiei. Cu banii acestui fond poate fi creditată economia prin intermediul băncilor de stat, iar atunci efectele crizei vor fi atenuate.

Ştiu că trenduri.blogspot.com este un blog mic, care se adresează unui segment extrem de îngust, dar cred cu tărie că acum trebuie făcut ceva pentru împiedicarea unei prostii din partea autorităţilor. Aşa că vă îndemn în primul rând să vă exprimaţi opiniile prin comentarii la acest text şi, dacă aveţi un site, să promovaţi acest articol(fie printr-un link, fie prin copierea integrală a conţinutului său). Cu toate că nu prea sunt adeptul acţiunilor de acest gen, cred că putem face ceva pentru stoparea unui dezastru.

Nu stiu cum am ajuns in situatia asta si ma refer la clujeni, romani, europeni…la toata lumea (cu exceptia celor ce traiesc in jungla). Raspunsuri ar putea fi multe, unii vor spune ca nu putem vedea situatia in alb si negru, ca e mai complex de atat. Probabil ca nu am fost si nici nu voi fi singurul care imi voi mai pune aceasta intrebare. Care intrebare?

Cum este posibil? Cum a fost posibil sa se induca in mentalul colectiv  a miliarde de oameni faptul ca –  pentru a avea o casa trebuie sa muncesti o viata intreaga? In cazul unora se mai lasa rate si nepotilor. Cum poate ajunge o locuinta ca la finalul perioadei de creditare, suma platita pentru ea sa fie de 7-10 ori mai mare decat valoare ei reala in momentul cumpararii. Spun in momentul cumpararii pentru ca acest tip de bunuri se uzeaza in timp atat moral cat si fizic si isi pierd practic si valoare initiala.  Cum pentru atat de multi dintre noi –  a lua o casa devine telul suprem in viata si obiectul muncii noastre? Cei care au alte teluri trebuie  totusi sa plateasca oricum o suma buna de bani pentru niste chirii mizere in loc sa poata folosi acei bani pentru atingerea idealurilor. De ce trebuie sa ne trezim 30 de  ani din viata la 7:00 pentru a merge la  lucru, pentru a accepta toate mizeriile, pentru a ajunge acasa obositi si stresati, iar jumatate din banii castigati  in acea zi sa-i dam pe rate? Pentru ca asa face toata lumea? Trist  dar  inacceptabil pentru ca acesta este statutul unui sclav care nu se mai poate bucura de ce are pe masa, de casa pentru care trudeste, de cei dragi, de pasiuni…de multe.

In trecutul foarte recent, in Romania in care traim, familiile tinere si nu numai isi construiau sau cumparau o locuinta cu banii de la nunta sau cu ajutorul parintilor, iar ideea de a plati 30 de ani un munte de bani era de neconceput. Nu imi spuneti ca erau alte vremuri! In unele zone din tara asta inca se intampla! Vreti sa va iau de manuta sa va duc sa vedeti? Va iau si va duc.

Progresul societatii si al tehnologiei a facut posibil intotdeauna sa fie livrate  mai multe marfuri pe piata, la o calitate mai buna si la preturi mai scazute. Asta este valabil din  cele mai vechi timpuri pana in zilele noastre. Uitati-va numai la IT & C: cat va costa un laptop/plasma/aparat foto cu 2-3 ani in urma si cat costa acuma? Preturile sunt chiar mai mici cu 50-60% . Uitati-va la zborul cu avionul: cat va costa sa zburati din Cluj in Londra, Paris, New York, Milano cu 3 ani in urma si cat va costa acum? Va pot da mii de exemple in continuare dar cred ca le cunoasteti foarte bine. De ce asa ceva nu se aplica in imobiliare si constructii? Hmmm…raspunsul e pe cat de simplu pe atat de tragic: din vina noastra! Vedeti voi, in piata a existat si va exista intotdeauna legea cererii si a ofertei care spune pretul este stabilit in functie de acesti doi factori: cu cat cererea e mai mare cu atat pretul este mai ridicat si fiindca de multe ori se lucreaza in viteza pentru a satisface cererea, este afectata calitatea. Uitati-va numai la petrol: atata timp cat a fost cerere nesfarsita a urcat la 145$/baril, iar acuma cand toata lumea face economii la carburant si restrange activitatile, pretul a scazut la 45$ si este in coborare. Adica, un produs care este pe terminate, nu are inlocuitor fiabil si pe baza caruia  economia mondiala se misca………pierde 2/3 din valoare in numai 5 luni  din cauza crizei (desi se estimase ca va ajunge la 200$/baril). „Desteptii” ne spun insa ca un alt produs (apartament/casa)  care are un teritoriu nelimitat pe care se poate extinde, care beneficiaza de tehnologii tot mai moderne si mai rapide de constructie si a carui cerere nu este nici pe departe asa de mare pe cat se crede, isi va relua trendul crescator sau nu va scadea prea mult ca si valoare. Dar daca va scadea si el cu 2/3?

Nu o sa mai vorbesc despre cererea solvabila ca sa nu va plictisesc: sunt multi care vor dar putini care isi permit (cel putin la preturile acestea asa sta treaba). „Analistii” afirma ca s-au construit prea putin locuinte in Romania comparativ cu nivelul milioanelor de locuinte de care am avea nevoie. Statisticile spun insa ca din ’89 incoace s-au construit 619 222 locuinte. Sa demontam deci mitul conform caruia am avea nevoie de milioane de locuinte din Romania: din cate stiu eu sunt doar vreo 4 milioane de contribuabili activi pentru ca restul sunt batrani, copii si someri (putini in ziua de astazi totusi). Batranii si copii au deja o casa deci nu au nevoie de o alta asa ca ne vom limita la cei 4 milioane de contribuabili. Cea mai mare parte din ei vor mosteni  (daca nu au facut-o deja) locuinte de la batrani  – parinti, bunici, etc. pentru ca nu e asa? suntem o natie de proprietari:d. Sporul natural in Romania este in negativ  deci populatia scade ca si numar fara sa mai vorbim ce cei care continua sa plece in afara: raman deci tot mai multe locuinte pentru cei din tara. Numarul locuintelor este in crestere pentru ca  nu am auzit inca de prabusiri de blocuri si inundatii care sa distruga o cifra apreciabila de unitati locative, iar zilnic se predau chiar si si in situatia de criza noi si noi locuinte. Sa recapitulam pana acum: numarul locuintelor este in crestere, iar numarul viitorilor proprietari in  scadere. Este adevarat ca nu mai  vrem sa locuim in apartamentele intunecate din  vechile blocuri comuniste dar cea mai mare parte a locuintelor noi oare cum e? (vezi fenomenul Floresti). Nu putem insa generaliza: nu toate apartamentele vechi sunt intunecate si cel putin spatiul verde dintre blocurile comuniste este categoric mai mare pe cand la blocurile noi totul este atent „dramuit”. Cum Romania este in constructie poate vreti sa locuiti intr-un apartament modern dar afara sa fie santier timp de 10 ani. Oricum ar fi, constructiile de locuinte vor merge inainte pentru ca sunt un domeniu profitabil (este suficient un 20% d-nilor „developeri”) asa ca nu are rost sa mai batem apa in piua ca este o cerere imensa de acoperit: nu ne inmultim ca iepurii peste noapte, romanii plecati in afara nu vor da navala prea curand in tara de bine ce este aici si nici blocurile nu se prabusesc peste noi (cu unele exceptii). Dar daca d-nii constructori binevoiesc sa ne ofere asa un milion de locuinte grupate in ansambluri bine inchegate, cu drumuri asfaltate, locuri de parcare, parcuri, gardinite, magazine, sali de sport, cabinete medicale, biserici, institutii publice la preturi decente (pt. Cluj un 5-700 euro/mp e ok) atunci acceptam. Nu-i asa?  Si chiar de am avea nevoie de milioanele de locuinte care  ne sunt bagate pe gat, constructia lor se va intinde de-a lungul catorva decenii cel putin ca sa nu mai vorbim de banii care ar trebui platiti pentru ele. De cate sute de masini de tiparit bani am avea nevoie (ar trebui sa mearga si non stop)? Cred ca am scris suficient  de inteligibil ca sa va dati seama cat de aberanta e „problema” imobiliara din Romania.

Numai ca domeniul imobiliarelor a avut parte de o influentarea si manipularea puternica a pietei. „Specialistii”, mass-media, bancile, comentatorii, agentii, toata lumea vuia ca un ocean sa cumperi acum, pe loc ca maine va fi mai scump..ca la anul pretul va fi dublu…ca vei ramane pe drumuri…ca vei fi un looser etc. Si intr-adevar au fost generalizate cazurile in primii ani de crestere cand preturile se dublau de la an la an si chiar mai mult, iar in anii urmatori manipularea a fost floare la ureche: existau antecedentele cu scumpiri. Nu a mai contat ca preturile terenurilor si alea materialelor de constrcutii au explodat datorita numai si numai cererii si nu a localizarii de vis sau a costurilor de productie. Profiturile au fost uriase si pentru proprietarii de terenuri si pentru samsari si pentru „developeri” si pentru producatori si pentru banci. Cine a platit aceste profituri uriase? Iarasi noi si cei mai multi cu rate la banci pe o viata de om. Foarte multi au fost luati de val si nu au facut niste socoteli minime: care e costul real de contructie, teren, etc. Daca ai fi facut, fie te-ai fi apucat de o casa pe langa oras fie ai fi asteptat sa treaca valul.

Mai sunt unii care spun ca: deh, romanul vrea sa fie proprietar! Da care este problema? Uite ca englezul nu tine neaparat sa fie si totusi in 5 ani isi permite sa ia un apartament de 2-3 camere cu salariul net. De ce a trebuit sa avem noi cu cel mai umflat balon din lume?  Si daca creditarea continua  am fi ajuns pe Luna cu balonul. Pentru ca mie mi se ca suntem recordmeni absoluti comparand preturile cu puterea de cumparare. Americanii sunt mici copii.

Momentan preturile se calmeaza dar nu ma pot opri sa nu ma enervez cand aud pe cate unul care zice : ” bah, preturile au scazut ca nu se dau credite!” Consider creditarea foarte periculoasa, iar cei ce vor apela la ea in perioada urmatoare isi vor sapa singuri groapa. Asta pentru ca va mentine artificial preturile exagerat de mari, iar piata va invinge in cele din urma si preturile vor suferi o prabusire catastrofica si nu ce vedeti acum.

Oare cat credeti ca pot indura milioane de oameni sa plateasca rate pentru casa pana la sfarsitul vietii? Exista vreo generatie in lumea intreaga care a terminat de platit rate nesimtite timp  de 30 de ani pentru locuinte supraveluate si o duce bine? NU exista nici macar vreo generatie care sa fi trecut prin asa ceva si sa o duca rau, nu bine.  Cred ca acesta ar trebui sa fie un material foarte interesant de studiat de catre sociologi pentru ca ce se intampla azi pe mapamond cand milioane de oameni nu isi pot plati ratele este ca o picatura intr-un pahar cu apa. Si cu toate acestea, picatura a pornit o furtuna in toata regula care nu prea poate fi controlata. Pentru ca adevarata pizatura a fost supraevaluarea imobiliara si apoi sofisticarea de neinteles a instrumentelor financiare care s-au cladit pe fundamentul imobiliar. Dar daca ne-am fi afundat toti in genul acesta de rate pe zeci de ani? What then? Probabil ca am fi devoluat cateva sute de ani din punct de vedereal modului de organizare  si functionare a societatii.

Nu trebuie sa fiti savanti ca sa va dati seama ca orice e supraevaluat nu trebuie cumparat. Solutii? Chiriile abia au inceput sa scada, nu desconsiderati viata la tara, nu desconsiderati solutia construirii unei case de 100 mp in apropierea unui oras daca sunteti city addicted. Dintre toate, cel mai rau este sa deveniti sclavi pentru un produs de care nici macar nu veti putea sa va bucurati pentru ca nu veti avea timp: va trebui sa munciti pentru el. Iar cand va decideti sa faceti pasul ganditi-va foarte bine la nevoile voastre si la ce vreti sa faceti in viata.

P.S.

Dupa razboi multi viteji se arata si la fel pare a fi si d-na Ramona Cuc de la Grup de Lux care ani de-a randul a facut profituri frumoase lucrand mana in mana cu diversi speculatori si profitori. In timp de criza  insa, ia partea clientului (cumparator de data aceasta) de la care trebuie sa ia „casul” si afirma, citez: ” au fost, cu totul nefireşti, câştigurile de până la 300%, pe care le-au obţinut mulţi din cei care au investit în anii trecuţi în construcţiile de locuinţe”.

Normal ca nu s-a vandut Continentalul pentru ca nici Dvs. nici altii care l-au avut de vanzare nu au oferit solutii posibililor cumparatori la locurile de parcare inexistente si restul problemelor. Nu este suficient sa fie in centrul Clujului ca sa merite peste 10 milioane de euro. Orice investitie trebuie sa aduca un randament d-na Cuc – asta e regula de baza. Va continua Grup de Lux sa activeze? cat timp poate supravietui din rezervele adunate in conditiile in care asteptati sa prindeti un client mare? S-au cam dus  astfel de vremuri si va trebui sa munciti pentru a va castiga comisionul.

P.S.

Conform ultimelor vesti  pe care le am din piata  (nu de pe portaluri de stiri), nu  se misca nimic in imobiliare:

  • nu se construieste (decat foarte izolat unde se termina anumite constructii),
  • nu se fac tranzactii nici la terenuri si nici la locuinte, birouri, etc.
  • nu se mai anunta noi proiecte.
  • Chiriile abia supravietuiesc si asta doar pe sectorul rezidential deoarece pe comercial si industrial nimeni nu este dornic sa porneasca noi afaceri.

Scaderea preturilor continua, insa efectul intarzie sa apara pentru ca nimeni nu este dornic sa faca achizitii. In vara cand apareau primele vesti de stagnare (primavara pentru altii), lumea spera ca in toamna sa vanda ce era de vandut chiar de ar fi sa lase din pret. Nu s-a intamplat insa asa pentru ca posibilii cumparatori nu fac nici un pas inainte ba dimpotriva –  se retrag (cei straini in special). Urmeaza lunile de iarna cand de obicei nu se intampla nimic, insa se spera ca primavara va dezmorti piata si tranzactiile se vor relua. Am insa o veste proasta pentru unii si buna pentru altii: preturile vor scadea destul de violent. De ce? Pentru ca:

  1. valorile imobiliare au fost grav supraevaluate: blocurile vechi au durata limitata de viata iar valoare va scadea continuu, iar blocurile noi fie au adus profituri nerusinate investitorilor si este loc de scadere (pastrand totusi marje favorabile) fie au fost  facute greseli majore de catre dezvoltatori: s-au cumparat terenuri si materiale de constructii la suprapret considerandu-se ca acestea vor putea fi transferate lejer pe spinarea viitorilor cumparatori.
  2. a venit criza globala de care abia acum ne putem da seama cat de usor era de anticipat: nu se putea consuma si risipi in nestire pentru totdeauna pe credit. Nu poti plati oricat pe un bun doar pentru ca il iei pe credit! Nu se putea plati o casa in rate lasate mostenire si nepotilor! Situatia a fost atat de absurda incat nimeni nu a indraznit sa strige ca si in poveste: „imparatul este dezbracat!”. Desi pe plan economic criza ne afecteaza pe toti (mai mult sau mai putin) consider ca este mai bine ca s-a intamplat acum decat mai tarziu. De ce? Pentru ca daca preturile urcau in stilul asta inca 2-3 ani, iar bancile continuau cu creditele oare cati dintre noi si-ar fi pierdut casa si ar fi ramas pe drumuri cu copii si fara slujbe? Cati s-ar fi inghesuit intr-o garsoniera murdara sau ar fi trebuit sa se intoarca la tara sa stea cu parintii? Mai devreme sau mai tarziu orice balon se sparge insa cu cat mai tarziu cu atat mai multi vor suferi.
  3. Creditele sunt strans legate de criza dar nu plangeti dupa ele oameni buni. Este adevarat ca fara credite e foarte dificil sa iei o locuinta dar la noi a fost si este camatarie grosolana. In Occident  dobanzile sunt mult mai mici, joburile mai bune, nivelul de trai mai ridicat, zonele rezidentiale sunt zone de locuit (si nu ghetouri ca la noi) si….cu toate astea, chiar si la ei  creste numarul celor care intra in incapacitate de plata. Nu va spune nimic asta? Mai ales ca la ei se poate cumpara un apartament de trei camere (vezi postul cu UK) in 5 ani din salariul mediu net. Bancile traiesc si fac profit din credite, iar daca nu le vor acorda atunci se vor inchide. Daca vreti asadar sa luati pe credit ganditi-va  nu de doua ori ci de zece ori. In treizeci de ani nu veti avea parte doar de o recesiune economica ci poate de cinci recesiuni.  Aviz asadar si bancherilor: daca nu va reconsiderati pozitia sa deveniti  mai transparenti si cu dobanzi simtite…atunci puteti trage deja obloanele.
  4. Cumparatorii cu banii jos exista. Da, exista si printre ei se numara cer care: au anticipat acest moment si au vandut in perioade de varf, lucreaza in strainatate si au inceput sa adune bani la pusculita,  persoane cu functii de conducere, patroni, directori care au conturile ticsite, investitori straini, fonduri de investitii. Exista asadar cumparatori care  dispun de sume de la 20.000 euro pana la cele de ordinul zecilor de milioane in cash insa cu totii recunosc ca desi ar face investitii in imobiliare, considera imposibile cresterile de altadata. Sunt persoane foarte calculate si care fac aceste investitii pentru a obtine randament pentru ca frenezia de altadata  disparut. Ca sa obtii randament trebuie sa pornesti insa cu dreptul: de aceea nu isi permit sa cumpere la preturile de azi pentru ca le considera foarte mari pentru a fi profitabile.  Vor astepta asadar pana cand preturile vor reveni cu picioarele pe pamant. Asadar, cei care au banii jos si nu risca sa devina sclavi sau sa ajunga in strada  nu cumpara inca pentru ca piata nu s-a normalizat, iar voi (cei care alergati dupa credite) ati cumpara oricum numai sa va dea cineva credit si sa va bajati la jug pe viata. Sunteti normali??? Vanzatorii cred insa ca au un atu si anume ca cei cu banii cash nu si-i vor tine in banca pentru ca risca  ca aceasta sa dea faliment. E de rasul curcilor:)))) Dar credeti ca banii se pot pastra numai in banci sau la ciorap? De bonuri de trezorerie sau de obligatiuni de stat/municipale nu ati auzit? Au randamente mai mici decat depozitele de la banca dar sunt cele mai sigure forme de a pastra banii pentru ca statul nu da faliment, iar daca da  – atunci oricum este totul pierdut. Am apelat personal la ele in urma cu sase ani (cand inca se simtea fiorul falimentelor de dupa revolutie) si am fost foarte multumit. Oricum, consider mai sigur sa tii banii in banca decat sa investesti in imobiliare in momentul de fata cand poti vedea clar ca preturile coboara zilnic. Asadar nu va asteptati ca cei cu banii cash sa cumpere maine pentru ca se gandesc la asta mai mult decat o fac cei ce iau pe credite.
  5. Constientizare: nu in ultimul rand cumparatorii devin mai educati, constienti si invata sper din pataniile celorlalti. Chiar daca suntem considerati o natiune cu simtul proprietatii nu inseamna ca nu mai putem gandi rational si sa devenim proprietari la costuri mai scazute. La fel se intampla si cu constructorii: amatorii si bisnitarii sunt o specie pe cale de disparitie…unii si-au strans bani pentru zece vieti dar prefera sa-i pastreze in banci; putini se mai incumeta sa o ia de la capat.

La primavara asadar nu se va intampla mai nimic in imobiliare, iar vanzatorii abia din acel moment vor incepe sa constientizeze ce se intampla in viata reala pe piata imobiliara. Chiar discutam nu demult cu directorul unei firme de constructii care mi-a spus ca lunile din vara 2009 vor fi cele mai grele si ca pretul unui mp de locuinta nu are de ce sa depaseasca 700 euro/mp cu TVA inclus in zone bune din oras. Sunt zone precum Florestiul unde preturile nu vor mai  scadea mult (sub 400 euro/mp) dar pot creste pretentiile: la aceeasi bani sa primesti apartamentul complet finisat. Poate ca in toamna viitoare motoarele se vor porni insa nu la aceste preturi d-nilor vanzatori, nici pe departe.

Terenurile din oras vor cunoaste insa o corectie serioasa: dezvoltatorii nu vor mai cumpara la suprapret  ci vor negocia la sange pentru ca au avut ocazia sa simte fiorii crizei si a stagnarii tranzactiilor. Una e sa cumperi terenul in zona centrala la 400 – 600 euro/mp in loc de 1.300 cat se cere si 1.000 cat s-a vandut (tranzactiile la aceste sume se pot numara pe cateva  degete de la o mana). Pretul materialelor se pare ca revine la normalitate si atunci am avea  sanse sa cumparam in zone bune un apartament cu doua camere la un pret bun acordand si constructorului un profit decent (20%) daca isi face bine treaba.

Pana atunci, adunati banutii ca veti avea nevoie, iar cand mai mergeti pe la vreun targ de imobiliare sau vreun showr-oom de prezentare nu va sfiiti sa transmiteti reprezentantilor de acolo cat va permiteti sa dati pe un apartament. Cand vor auzi acelasi pret de la tot mai multe persoane le va fi clar ca trebuie schimbat macazul si ca nu se mai poate construi fara un plan a-la-carte, negocieri la sange si studii de piata serioase.

P.S.

„Beneficiind de o amplasare unică, cu acces facil la mijloacele de transport în comun, la şcoli, grădiniţe, lanţuri de magazine şi centre comerciale ansamblul cuprinde 558 de apartamente şi 600 locuri de parcare. „….. asa incepe descrierea ansamblului dezvoltat de catre Abaris Group in cartierul Europa denumit Corola Residence. Eu unul nu vad locatia unica si in mod sigur nici vecinii viitorului ansamblu  care si-au construit case in ultimii ani cu speranta ca vor trai intr-o zona neaglomearata de blocuri. Totusi, la noi a fost posibil ca in multe alte cazuri sa rasara blocuri langa case in zone fara drumuri bune si multe alte facilitati. Transportul in comun si celelalte facilitati de care se vorbeste in descriere nu sunt nici pe departe asa de aproape, strazile nu sunt asfaltate si nici nu vor fi prea curand, nu exista iluminat public in zona (daca veti trece pe acolo noaptea va veti simti ca in pustietate nicidecum intr-un oras european si iarna veti avea ocazia sa ramaneti cu masina blocati acolo). Strada Eugen Ionescu, desi  asfaltata, se umple de gropi, noroi de la santiere si in curand va deveni foarte aglomerata in cazul in care se vor finaliza proiectele incepute. Cu alte cuvinte, cei care vor cumpara in zona risca sa plateasca preturi de talie europeana la conditii de sat romanesc din perioada comunista.

Iata insa cum s-a aprobat asa ceva de catre Primaria si Consilul local au hotarat citez: „prin P.U.Z se modifica incadrarea functionala din UTR = L3c (zona de locuinte individuale si colective mici), in UTR = CM subzona mixta cu cladiri avand regim de construire continuu sau discontinuu si inaltimea maxima de P+10E; POT max. = 30%, CUT max. = 1,8 ADC/mp.”  Cu alte cuvinte: intr-o zona de case cu regim de inaltime de P+E+M s-a aprobat construirea de blocuri cu inaltimi de 8 etaje.

Cum au sperat constructorii sa faca bani? Metoda simpla: au cumparat terenul, au facut proiectul si au aplicat pentru finantare la banca sperand sa vanda apartamente  si in faza de proiect in acelasi timp. Ba au contractat si firma de constructii sa demareze lucrarile  (momeala pentru cumparatorii tentati) astfel ca s-a ajuns la stadiul de fundatii. Numai ca aici lucrurile s-au oprit pentru ca a venit criza, banca nu le-a mai acordat finantarea, lumea nu a mai cumparat din faza de proiect, iar firma care a demarat  constructia a sistat lucrarile pentru ca nu si-a primit nici macar banii pentru fundatii. La fel ca si in multe alte cazuri care ies la iveala, socoteala din targ nu s-a potrivit cu cea de acasa. Ni se intampla si noua in viata de zi cu zi ca aceste socoteli sa nu se potriveasca  dar asta nu reprezinta o scuza pentru modul grosolan in care se fac profituri nerusinate pe piata imobiliara de la noi. Cat credeti d-nilor constructori ca ati fi putut sa construiti pe banii oamenilor blocuri peste case,  fara infrastructura si cu profituri de cel putin 100%?

Aviz asadar celor care sunt in continuare interesati de achizitia de locuinte aflate in proiect sau in stadiu de contructie.

P.S va va tine informati in continuare.

Mai multe detalii despre cum lucreaza si cum se comporta cu clientii cei de la Europort puteti afla de aici.

Deschideti ochii si invatati din pataniile altora!!! Nu acceptati drept scuza faptul  apartamentele au „defecte” pentru ca se construiesc cateva sute o data. Nu mai vorbesc de adaugarea a tot felul de comisioane, taxe si amanari. Iar scuza cu intarzierile la eliberarea CF-urilor din cauza insitutiilor publice nu merge: e adevarat ca se lucreaza foarte greu la Cadastru dar d-nii constructori stiau de aceste intarzieri de ani buni asa ca puteau sa va dea un termen realist de eliberare a  CF-urilor. Le urez celor nemultumiti de situatie sa se asocieze cat mai repede si sa-i dea in judecata pe Badiu si restul. Altfel, isi vor permite sa traga tepe si altora in continuare.

Pagina următoare »