Despre Floresti se pot spune multe si cred ca studentii de la constructii/arhitectura pot face studii aprofundate asupra fenomenului de ghetoizare al unui camp care in doi ani s-a transformat in locul cu cel mai mare numar de constructii noi din tara (la nivel de comuna si as tinde sa cred ca si mai mult). Imaginea de mai jos este sugestiva pentru cat de haotic se poate extinde o asezare umana.

Unii spun ca aceasta dezvoltare a inceput odata cu venirea d-nului Boc la primarie care a permis intrarea primilor investitori reali in Cluj dar si dezvoltarea afacerilor baronilor locali. Cu cativa ani in urma, Florestiul era doar o comuna linistita in care oamenii isi vedeau de treburile lor, cultivand campurile din zona Eroilor cu porumb. Pana aici nimic neobisnuit insa orasul nostru drag are o asezare in forma de „caldare”, iar extinderea  sa este posibila in principal pe directia est -vest (Apahida -Floresti). Prosperitatea economica si cresterea numarului populatiei au pus o presiune crescanda asupra necesarului de spatii noi construite  si implicit asupra extinderii orasului. In al doilea rand, o categorie importanta a populatiei (noua clasa medie) doreste sa isi achizitioneze o locuinta (prima in cele mai multe cazuri) la un pret acceptabil astfel ca accepta sa se mute la 10 km de oras, in ceea ce a devenit Paradisul imobiliar al Clujului. Alegerea Florestiului  de catre investitori este cat se poate de logica: terenul este plan, foarte ieftin (comparativ cu preturile din oras si nu numai), acces usor din E 60. Dar de ce au ales cumparatorii Florestiul?  Datorita: centrelor comerciale precum Metro, Praktiker  si a Polus-ului din apropiere, la fel si proximitatea fata de viitoare autostrada (astept sa conduc pe autostrazile Romaniei pentru ca pana si in Bulgaria am reusit aceasta performanta), a preturilor mai mici decat cele din oras, si a dorintei de a avea mai mult spatiu  verde (in aceasta privinta  categoric, asteptarile ne-au fost inselate). Multi dintre noi au ales sa fuga din zone precum Manastur si Marasti care practic nu au spatiu verde numai ca au dat din lac in put. Apropo! Stiati ca  spatiul verde in Cluj este de 7,18 mp/locuitor inferior indicelui normal pentru oraşele cu peste 100.000 locuitori (17-26 mp/locuitor). Vezi detalii despre politica de mediu a Primariei. Florestiul nu  a fost/nu este insa singura zona in care orasul s-a extins fiind urmat de Apahida si chiar si de Jucu insa datorita faptului ca este o zona preponderent industriala, avantul nu a fost la fel de mare. Despre aceste zone  insa, precum si despre Buna-Ziua, Chinteni, Lombului, Tineretului, Europa, Campului etc. vom discuta in alte posturi.

Ce s-a intamplat de fapt in Floresti? S-a inceput cu o casa, un duplex, cu terenuri cumparate la 15 euro/mp (chiar si mai putin), s-a profitat de permisivitatea uluitoare a autoritatilor care au autorizat cladiri de P+2E+M „conform PUG-ului” si de dorinta de nestavilit a clujenilor de a deveni proprietari .  Aceasta dorinta manipulata permanent de altfel prin sintagma ce ne-a fost repetata obsesiv ani de-a randul: „preturile vor creste mult, vor urca la nivelul celor din Occident” (vezi postul Ansambluri UK). Si astfel s-a cumparat orice, oricum, oricand pana anul acesta (de fapt pana la sfarsitul anului trecut). Cumparatorii au fost pur si simplu hipnotizati prin aceasta obsesiva si omniprezenta „crestere a preturilor” astfel incat nu au deschis ochii sa vada ce cumpara de fapt:

  1. un apartament/casa unde cu cateva luni inainte a fost doar un camp cu drum de tara si cu retele utilitare care sa faca fata catorva locuinte izolate
  2. lipsa oricaror drumuri asfaltate (da, eroilor a fost asfaltata partial de curand dar este de ajuns?)
  3. ingramadirea incredibila a constructiilor si mixul acestora: casa, duplex, bloc..bloc, hala, grajd, bloc..casa,bloc,  grajd din nou (vezi grajdurile Avicola care emana un miros pestilential in mijlocul zonei „rezidentiale”)
  4. lipsa oricarui parc pentru recreere, a unor gradinite, scoli, spital,  transport in comun dezvoltat, birou al autoritatilor locale, banci, biserici (institutii de care orice comunitate are nevoie). Fratilor!! in zona au fost construite conform estimarilor cca. 15.000 de locuinte. Desi poate nici o treime din ele nu au fost ocupate zona este deja aglomerata in special strada Eroilor.
  5. se construieste in continuare deci inca cativa ani se va trai intr-un santier permanent cu drumuri desfundate si camioane trecand continuu.
  6. terenul din Floresti are o panza freatica de suprafata asadar demisolurile majoritatii blocurilor sunt inundate, iar instalatiile de pompare a deseurilor uzate in reteaua de canalizare si pompele zac in apa;
  7. da, ati citit bine: blocurile au pompe pentru deseurilor menajere si pentru a creste presiunea apei curente pentru ca retelele utilitare nu fac fata. Desi putine apartamente sunt locuite, deja se inregistreaza probleme cu presiunea.
  8. lipsa iluminatului public!!! fara copaci!…nu mai vorbim de gazon.
  9. mizerie si deseuri la tot pasul
  10. zgomot infernal de la santierele invecinate
  11. calitatea finisajelor este una jalnica si aspectul poate fi generalizat la majoritatea constructiilor; poate imi raspunde cineva unde s-au scolit atatia „meseriasi” in Romania si in Cluj incat au ridicat zeci de mii de locuinte in doi ani?? Va spun eu ca la locul de munca s-au scolit, iar greselile sunt iertate usor, vorba cuiva: „Las-o bah ca merge s-asa!”. O fi adevarat ca meseria se fura pe santier, dar cand dintr-o suta de oameni ce lucreaza acolo doar cinci oameni au experienta, e cam jale dupa umila mea parere.

Ar mai fi multe de adaugat si aici astept comentariile voastre. Intr-adevar, avantajul de a achizitiona propria ta locuinta la un pret decent este incontestabil, insa Florestiul pierde acest avantaj in favoarea altor zone si chiar a Clujului. Sa luam un ex.: un apartament de doua camere, cu CF, semifinisat, intr-un bloc OK sa zicem costa in Floresti si peste 48.000 euro. De banii acestia poti lua in Cluj o garsoniera confor I intr-o zona semi-centrala foarte buna cu acces la tot ce vrei, fara sa induri atatea necazuri cu Florestiul. Da, un apartament de doua camere nu se compara cu o garsoniera! Dar pentru voi ce conteaza: calitatea sau cantitatea? Intr-adevar sunt famiilii tinere si nu numai care nu au nici macar acesti bani si care trebuie sa locuiasca undeva insa chiar si ei pot sa aloce timp si sa negocieze pentru a lua o locuinta decenta chiar daca este in Floresti.

Transportul: multi din cei care aleg sa se mute in Floresti opteaza pentru o masina (second hand de cele mai multe ori) pentru a face zilnic naveta. Inainte de a lua o decizie ganditi-va cati vor lua aceeasi decizie ca si voi si cat de infernal poate deveni traficul care deja nu face fata. Si apoi, starea drumurilor va poate distruge si o masina noua intr-un an de zile cel mult; adaugati asadar cheltuieli suplimentare cu intretinerea masinii.  Transportul in comun, este deservit monentan de Fany care are o cursa regulata din Floresti catre centrul orasului, dar traseul si orarul sunt inca departe de a satisface cerintele. O alternativa este postarea anunturilor de genul: „Caut transport catre Cluj, dimineata intre orele 7:15-8:00” pe care l-am vazut afisat pe una din usile de intrare in bloc.

Ansambluri: cred ca a venit timpul sa discutam si despre cazuri particulare de ansambluri/investitii etc. Este departe de mine intentia de a denigra sau de a sprijini un anumit ansamblu, iar parerile exprimate sunt strict subiective si se bazeaza pe experienta proprie. Pentru zvonuri voi aloca un post special:d asa ca fiti pe faza! Cat despre apelativul „ansamblu de lux”, va sfatuiesc sa fugiti de ele.

Ideea de a-mi cumpara un apartament in Floresti m-a tentat atat pe mine cat si pe alte persoane cunoscute in anul precedent asa ca am facut multe deplasari, am dat si mai multe telefoane + vizionari. Euforia initiala s-a calmat destul de repede din fericire si am devenit mult mai pragmatic. Desi nu am vazut toate ansamblurile, pot sa spun ca Luxor II mi s-a parut cel mai ok din punct de vedere al raportului pret/calitate si al aerisirii (distantei dintre blocuri). Asa i s-a parut si unui prieten care a si cumparat un apartament de doua camere, in bloc terminat cu CF si tot tacamul la un pret de 48.500 euro (cam mare dupa parerea mea). Am facut de curand o vizita la demisolul  blocului pentru a vedea cu ochii mei cum instalatiile de pompare se „balacesc” in apa, Finisajele facute la repezeala si starea deplorabila in care arata curtea ansamblului m-au facut sa stramb din nas. D-nule constructor, dupa ce ai facut bani cu galeata, nu consideri ca ar trebui sa te ingrijesti si de felul in care arata curtea cel putin? o bariera la poarta si doi copacei nu ma impresioneaza! Despre finisaje, inundatii si celelalte nu mai vorbesc. Desi mai are apartamente de vanzare in cele opt blocuri, a demarat constructia in Luxor III numai ca goana dupa bani l-a facut sa ingramadeasca blocurile „nitel”. Iti urez doar sa  ai insucces la vanzari pana nu faci lucruile ca la carte.

Un alt ansamblu (sunt mult prea multe pentru a discuta chiar si numai despre o zecime din ele) care m-a impresionat prin pret este Multiserv-ul unde apartamentele de doua camere se vand si cu 28 de mii de euroi. OAUUU!!! Ce este de fapt acest ansamblu: cateva siruri de vreo opt blocuri care pornesc de la strada Eroilor exact in dreptul fermei de pasari care va garanteaza o prospetime zilnica pentru casa Dvs. in ciuda ferestrelor de termopan. Distanta intre blocuri: cca. sapte metri, masini ce trec in tromba, mult praf, si  garduri la balcoane pe care bunicu’ le-ar folosi ca sa imprejmuiasca tarcul de oi.

Sa nu uitam de Irish Residence (pacat de concept si de campania de marketing) care se afla alaturi, incadrat din ambele parti de blocuri si constand in doua siruri de case care se bucura de acelasi aer proaspat emanat de gainile cu oua de aur de vis-a-vis. S-au inaltat cateva case insa santierul arata parasit. D-nilor investitori, ce a fost in capul vostru? Conceptul era bun, insa locatia nu cred ca puteati sa o nimeriti mai prost.

Blocurile ANL din Cetatea Fetei sunt o dovada clara a idioteniei autoritatilor si a lipsei de profesionalism a constructorilor. Puteau sa-l faca mai departe de atat, si mai cocotat de cat s-a facut? Se pare ca au fost construite acolo si nu in oras din cauza rivalitatii de pe vremea  lui Funar dintre PSD si PRM. Pe langa faptul ca au fost livrate tarziu, din cauza planurilor diferite, canalele retelei de canalizare de pe traseul drumului au fost puse cu cativa zeci de centimetri  mai sus decat drumul propriu-zis. Asa ca atentie soferi! pregatiti-va de slalom.

Mini ansamblurile frumoase si cu gust trebuiesc cautate cu rabdare: desi exista constructii superioare calitativ si cu gradini frumoase, problema accesului si a zonei ramane aceeasi. Totusi merita amintit minicartierul exclusivist Tera situat intr-o zona mai linistita, cu acces privat, gazon englezesc, parculet, drumuri asfaltate si case/duplexuri sau terenuri generoase disponibile cumparatorilor. Totusi pretul de 220.000 euro TVA inclus al unui duplex de 160 mp util si terenul aferent de 650 mp poate fi considerat unul exclusivist (vila din foto este o alta casa). La banii acestia merita cautate cel putin si alte oferte. Totusi gusturile nu se discuta: categoric sunt clienti care vor sa locuiasca la casa intr-un mini ansamablu adevarat chiar daca acesta este la 10 km de oras. Ramane de vazut daca vor alege Florestiul.

Ati auzit de Fontana Residence? Eu da, si mi se pare cel mai frumos ambalat ansamblu de apartamente din Floresti si doar atat. „Felicitari” celor care cred ca pot sa „incalte” chiar in halul asta pe nefericitii viitori proprietari (asta daca e nu este doar unul din multele proiecte anuntate si atat despre care vom discuta in alt post). Cum pot primite un return of investment atat de nerusinat (2-300% in cativa ani). Au facut un videoclip frumos numai ca este vorba despre Cluj pentru ca nu am vazut nici o imagine a Florestiului asa cum il cunoastem.

TEPE: daca nu stiati, aflati ca in Floresti (si nu numai) au fost predate blocuri fara a fi conectate la retelele de utiliati (gaz, apa, canalizare, curent). Constructorii  urmaresc profitul de aceea va promit marea cu sarea; sfatul meu: nu credeti!  Cercetati, iar daca este posibil veniti si cu un expert in constructii ca sa va dati seama de calitate sau daca este doar o „caciureala”. Nu cred ca trebuie sa va reamintesc sa cititi contractele de cumparare mai ales in cazul in care cladirea se afla in constructie pentru a fixa clauze clare referitoare la termene de livrare, costuri suplimentare, finisaje etc.

Cum putea arata Florestiul: ca un cartier cochet cu vile si blocuri (dar nu mai mult de 2E), cu parculete si posibilitati de recreere, drumuri asfaltate si in rest va las imaginatia sa zburde. Si nu ar fi fost imposibil, nici pe departe pentru ca daca s-ar fi reglementat clar ca nu se poate construi mai mult de P+2, cu un POT  de max. 35% si un CUT de max. 0.9 atunci alta ar fi fost situatia.

Pentru cei care nu stiu, POT-ul este Procentul de Ocupare a Terenului; un POT de 35% inseamna ca pe o parcela de 1.000 mp, suprafata construita la sol nu poate depasi 350 mp (adica doar pe o treime din teren se poate construi iar restul ramane liber).

CUT-ul inseamna Coeficientul de Utilizare a Terenului; in cazul de fata un CUT de 0.9 inseamna ca suprafata totata ce se poate construi (suprafata construita la sol + etaje) nu poate fi mai mare de 900 mp (1000 x 0.9)

Sfaturi: nu vreau sa credeti ca ii condamn pe cei care vor sa cumpere in Floresti. Condamn doar atitudinea celor care se lasa dusi in continuare de val. Da, Florestiul este o alternativa ieftina dar acesta nu trebuie sa fie singurul criteriu dupa care te ghidezi cand alegi sa locuiesti aici. Nu va bazati nici pe faptul ca veti sta cativa ani dupa care veti vinde si va veti muta intr-o zona mai buna! Cui veti vinde? Oferta bate cererea mai mult ca niciodata, iar situatia din anii precedenti cand se cumpara orice si oricum nu se va mai repeta pentru ca lumea invata din greseli.

Asadar, cautati pentru ca aveti de unde alege, negociati pentru ca se POATE, si alegeti doar blocurile terminate si locuibile pentru ca proiectele vor ramane multa vreme la stadiul acesta.

Si nu in ultimul rand, va invit sa va povestiti „aventurile” pentru a deschide si altora ochii.

P.S.

Anunțuri