Ianuarie 2009


privelisteInainte de a incepe discutia despre aceste doua tipuri de locuinta vreau sa lamuresc faptul ca alegerea oricareia dintre ele tine de atitudinea si simtirile fiecaruia dintre noi pentru ca intelesul de  „acasa” are conotatii dintre cele mai diverse. Pentru unii „acasa” poate insemna orice loc in care se simt bine de la camera de hotel la cea de camin; pentru altii „acasa” poate insemana orice de la o rulota pana la casa in care am crescut, de la apartamentul din buricul sau ghetoul targului pana la cabana din varful muntelui.

Dezbaterea pe care o pornesc sper insa sa clarifice unele din temerile nejustificate pe care le avem o parte din noi si sa ofere o analiza la rece a avantajelor si dezavantajelor.

Cand am ales sa discut despre casa ma refer la o casa langa Cluj, pentru ca doar asta ne mai permitem, nu-i asa? In ceea ce priveste apartamentul ma refer la apartamente decente din majoritatea zonelor Clujului. De ce din majoritatea? pentru ca multe din apartamentele de la periferie au ajuns sa coste la fel sau mai mult decat o casa situata la catva km mai departe si poate chiar cu acces mai rapid catre zonele importante din oras.

Casa langa Cluj nu presupune o constructie in camp, fara utilitati si cu panorama catre o zona industriala dezafectata (sau si mai rau – un activa) sau un sir de case cu 5 m distanta intre ele si curte cat sa parchezi masina. Daca ar insemna asta atunci, din punctul meu de vedere nu mai poate fi considerata casa ci doar un apartament in zona de P+1 si nu P+4 sau P+10 cum este cazul in oras. Ba chiar multe din blocurile din oras au mai mult spatiu in fata blocului (neexploatat la maxim din pacate) decat toata „vilele” de acest tip la un loc.

Pentru a fi considerata cu adevarat casa (apropiata de un oras precum Cluj), trebuiesc indeplinite cateva cerinte minime:

  • zona sa fie una de case!!!!! si sa aiba in proximitate gradinita si scoala, cel putin un magazinas, iar pe drum sa se poarta circula atat vara cat si iarna;
  • sa nu dureze mai mult de 15 minute de acasa pana la un punct important din oras (centru de cartier)
  • teren de minim 400 mp
  • front de minim 16 ml
  • utilitati la limita terenului sau la maxim 20 m pentru ca aducerea acestora creste costul intregului proiect considerabil
  • costul terenului si al casei sa nu depaseasca pe cel al unui apartament decent si as vorbi de unul de doua camere confort sporit (64 mp).
  • existenta cel putin a unei masini si nu in ultimul rand a acordului comun  de a demara proiectul al celor care vor locui la casa

Cerintele expuse mai sus nu sunt nici exhaustive si nici complete insa le consider un punct de pornire in luarea unei decizii.

Principalul motiv pentru cei care aleg sa se mute de la apartament la casa il consituie spatiul mai mare de care pot beneficia, aerul mai curat si linistea de care pot avea parte. Daca aceste beneficii nu depasesc avantajele locuirii intr-un apartament atunci nu merita facut efortul de a ne muta.

Care sunt avantajele locuirii intr-un apartament din oras si aici ma refer la cele din zone bune sau centre de cartier nicidecum la periferii precum  Manastur (sufocant de aglomerat si fara locuri de parcare). Nu generalizez totusi pentru ca in orice cartier sunt zone mai bune si mai putin bune.

Principalul avantaj este proximitatea fata de locul de munca (nu pentru toata lumea), fata de servicii in general: sociale, shopping, divertisment (nu fata de toate insa) si sentimentul trairii in comunitate care este insa foarte discutabil. Cati dintre noi de abia ne vedem vecinii la cateva luni sau deloc? Cati nu am avut/avem probleme cu ei sau cu chiriasii? Unii insa nu suporta sa traiasca la casa (chiar de ar trai intr-o comunitate mai aglomerata) pentru ca simt nevoia sa traiasca in aglomeratie iar aici nu trebuie sa fortam pentru ca este mai importanta respectarea  nevoii interioare (de aglomeratie sau „tacere”) pentru a ne simti  linistiti. Pana la urma asta conteaza: daca suntem sau nu multumiti de caminul nostru. Daca suntem atunci nu are sens sa schimbam ceva doar de dragul schimbarii.

Cei care vor sa se mute la casa nu au insa atat de multe zone din care pot alege precum se crede.  Asta daca vor sa cumpere ceva care sa indeplineasca conditiile minime expuse mai sus. Cine doreste sa faca concesii o face pe propriul risc.

Sa luam zonele punctual:

  • Floresti-ul iese din discutie daca ar fi sa aleg datorita haosului, aglomeratiei,  inexistentei unor zone strict de case si nu in ultimul rand al preturilor prea mari;
  • Gilaul se afla in apropierea unor zone cunoscute de agrement precum lacul Tarnita, Belis, Marisel dar exista riscul indepartarii de oras mult prea tare. Intinderea comunei de-a lungul drumului european  E 60 nu garanteaza si accesul rapid in oras dupa cum se poate vedea si la ora actuala pentru ca inainte de Cluj se afla…Floresti-ul cu un numar de aprox. 15.000 apartamente care nu au fost ocupate decat in mica masura si genereaza deja probleme importante de trafic. Existenta autostrazii in imediata apropiere nu  constituie un punct in plus decat pentru industrie si comert, pentru partea rezidentiala insemand chiar un punct in minus. Preturile iarasi nu sunt foarte accesibile pornind de la 70 euro/mp pentru terenuri care sa indeplineasca cat de cat cerintele (ma refer la suprafete mici pentru o singura casa) si facand abstractie de distanta care trebuie parcursa pana in Cluj.
  • Chinteni-ul este o zona „seaca”  aflata dincolo de zona industriala mai mult sau mai putin activa , iar preturile terenurilor sunt aberante avand in vedere ca majoritatea sunt parcele aflate in camp  pe care vanzatorii le-au cumparat cu hectarele iar apoi le-au trasat pur si simplu in parcele. Nici chiar preturile mai scazute ale unora nu  ma pot convinge sa investesc intr-o casa ….oricati bani as econimisi prin achizitionarea unui teren ieftin. Mutarea la casa nu presupune din punctul meu de vedere locuirea intr-un apartament spatios  si foarte frumos decorat ci inseamna in primul rand respirarea unui aer curat, existenta unei curti spatioase si a unei privelisti care sa fie mult mai limpezi decat cea oferita de la balconul blocului. V-ati uitat vreodata cum arata Clujul de pe Feleac atat vara cat si iarna? De cele mai multe ori se observa un smog dens si care se aseaza pe vale nepermitand circulatia aerului
  • Apahida/Jucu – va pasioneaza locuirea in zona industriala noua a Clujului? Cine spune ca nu avem industrie sau ca nu se va dezvolta la Cluj greseste si asta se poate vedea deja. Sa nu uitam ca pana la centrul de cartier cel mai apropiat este calea cea mai lunga si aglomerata de multe ori iar existenta centurii chiar inainte de intrare in Cluj  va aglomera traficul de la intrare si pana spre centru.
  • ramane zona de Sud cunoscuta si recunoscuta ca zona rezidentiala intrucat aici s-au construit principalele cartiere de locuinte: Buna-Ziua, Europa, Faget.   Dezordinea urbanistica insa a permis construirea unor blocuri inalte si inghesuirea tuturor constructiilor per ansamblu ceea ce a dus la la cresterea pretului terenurilor permiteand accesul doar a celor cu dare de mana consistenta. Chiar si asa, inexistenta unor scoli, spitale si magazine in proximitate cumulat cu starea drumurilor, lipsa iluminatului public le fac mai inatractive chiar si decat unele zone mai indepartate de Cluj. Frumusetea zonei,  accesul catre centrul orasului,  existenta  scolilor, magazinelor si restaurantelor a facut ca Fagetul sa devina o atractie deosebita pentru cei care doreau o casa in apropierea orasului. Haosul urbanistic a inceput sa isi spuna si aici cuvantul indepartand linistea pentru care cei mai multi au ales sa vina aici. Ce ne ramane atunci? au inceput sa apara case tot mai sus..catre livada Palocsay insa cumpararea terenurilor acolo nu o recomand nimanui datorita situatiei juridice neclare. Cei care au dorit sa fie la inaltime insa si sa aiba Clujul la picioare s-au instalat  pe Dealul Feleacului: satul este unul foarte linistit din punctul meu de vedere, iar situarea sa intr-o zona deluroasa a facut posibila evitarea aglomerarii si a constructiilor inalte. Aici nu exista doar scoala, biserica magazine, restaurant ci chiar si partie de ski cu tunuri de zapada artificiala si pensiune. Pentru cei care vor liniste, priveliste si o viata sanatoasa dar in acelasi timp apropiata de tumultul orasului este o locatie demna de luat in considerare. Din punct de vedere al preturilor cunosc terenuri de 600 mp cu toate utilitatile si fronturi bune, aproape de scoala la 33.000 euro.

Asadar zone bune exista, preturi bune exista la terenuri daca sunt cautate, iar  in privinta preturilor de constructie este anul cel mai potrivit pentru a construi  o casa. Pretul cimentului, al betonului si al celorlalte materiale necesare au scazut semnificativ intre 20-50%, iar o casa cu tot terenul aferent ajunge la la pretul unui apartament de doua camere.

Calcule:

  • pretul unui teren bun se situeaza intre 30-40.000 euro
  • constructia unei case de 120 mp utili, finisata si utilata la standarde de calitate se situeaza in jurul valorii de 140.000 lei noi (33.000 euro). Datele nu sunt aproximate ci culese din piata si reprezinta valori orientative. Pot si urca dar pot si scadea in functie de pretentiile proprietarului. Sunt preturi date  pentru o casa P+E (M) cu living, bucatarie, baie hol si camara la parter si doua-trei dormitoare la etaj.
  • total: 60.000 – 80.000 euro. Daca un teren cu o casa de aceste dimensiuni costa mai putin sau mai mult de atat va rog sa imi spuneti. Ca si tendinta va pot spune ca se manifesta  catre minim si chiar mai putin de 60.000 in functie de noroc, de muncitori, de experienta proprietarului si disponibilitatea lui la efort.  Acest ultim „amanunt” nu trebuie ignorat dat fiind faptul ca, spre deosebire de cautarea unui apartament potrivit, construirea unei case implica un efort mult mai mare. Satisfactia finala are insa toate sansele sa fie unul din cele mai mari castiguri ale intregului proiect.
  • asadar o casa poate costa cat un apartament cu doua camere.
  • Procentual terenul nu ar trebui sa coste mai mult decat casa decat daca motivul esential de mutare la casa il reprezinta o priveliste deosebita sau proximitatea fata de ceva anume.

Este foarte importanta dimensionarea suprafetelor in concordanta cu nevoile reale. Nu trebuie cazut in extreme: sa construim o casa cu dimensiunile unui apartament si nici  cat un palat daca nu avem nevoie de asa ceva. Regula este valabila chiar daca resursele materiale exista pentru ca sunt sigur ca se poate gasi o alta intrebuintare pentru ele.

Asadar, cei care va simtiti bine la apartament ramaneti acolo, cei care nu va simtiti in largul vostru intre blocuri aveti tot dreptul si posibilitatea sa renuntati la aparatament si sa treceti la casa.

Succes in orice ati alege!

P.S.

Anunțuri

Cum incepe anul? Cu semne de mirare.

Din partea cui? Din partea vanzatorilor sau a celor care inchiriaza.

De ce? Din cauza preturilor reale de vanzare sau inchiriere.

Cand? Cand afla cu cat s-a vandut sau inchiriat o anumita proprietate.

Cum reactioneaza? Asa de ieftin!!!!!!!!

Nu, nu e de ras dar proprietarii inca viseaza insa cu cat viseaza mai mult cu atat aterizarea risca sa fie mai dura. Intr-adevar unii nu snt fortati sa vanda sau sa inchirieze sub un anumit pret. Este dreptul lor si beneficiaza de el fie pentru ca nu au rate la banci, datorii si/sau au salrii foarte bune, iar vanzare/inchirierea sub un anumit pret este o chestie de principiu care tine de fiecare in parte si aici nu am ce comenta.

Exista insa categoria celor presati de: de  rate, de credite, de plati catre diversi furnizori, de respectare a termenilor, de plata a penalitatilor etc. Aceasta este categoria „vulnerabila” cu acre se poate negocia si se poate discuta. Nu, nu le plang de mila pentru ca oricum marea majoritate ies pe profit (chiara daca profitul nu este 100%) sau nu mai pot obtine pretul ipotetic de acum un an. Nu are sens sa continui cu teoria banilor virtuali fiindca majoritatea o cunoasteti. Exista insa o vorba: „Mila mi-e de tine dar de mine mi-e si mai mila”.

Asadar se poarta negocieri la sange chiar si in cazul chiriilor, iar proprietarii cu capul pe umeri stiu cat sa lase. As vrea sa va povestesc cate ceva despre vanzarile de la inceput de an sau de la sfarsitul anului trecut insa informatiile mele concrete din piata lipsesc. De ce? pentru ca tranzactiile sunt foarte putine. Se mai face cate una pe ici pe colo dar majoritatea agentiilor se lupta pentru supravietuire. Se practica chiriile  si in primul rand ale celor care se muta dintr-o parte in alta, atat persoane fizice cat si firme cu scopul taierii cheltuielilor. De aici am cateva informatii pentru voi:  un apartament de trei camere complet decomandat pe Ciresilor, doua bai, in vila noua, 110 mp, doua balcoane, bucatarie complet utilata si mobilata s-a inchiriat la 530 euro/luna, iar unul de doua camere din zona Pasteur, bine intretinut la 350 euro/luna. O cunostinta a inchiriat un apartament de doua camere in Luxor II (Floresti) complet mobilat si utilat la 830 lei/luna unui cuplu de tineri medici rezidenti. Acestea sunt preturi reale…nu le veti gasi cu una cu doua dar merita sa incercati si sa cautati.

Mi s-a confirmat ca exista  si cumparatori pentru orice categorie de imobil/teren insa preturile ii tin departe si in nici un caz nu vor cumpara la cele de luna aceasta sau de anul acesta chiar. Asa ca aviz vanzatorilor. Lanturile de retail care cauta terenuri de 3-5.000 mp in centre de cartier nu ofera mai mult de 150 euro/mp. Cat inseamna asta? Cu 50 -70% mai putin decat preturile actuale. Lanturile hoteliere sunt si ele interesate de terenuri bune dar nu vor bloca milioanele de euro visate de unii in terenul nimanui. Asadar cumparatori exista, tranzactii s-ar realiza insa doar atunci candse vor gasi si vanzatori cu un foarte bun simt practic si care vor intelege ca in ziua de azi, o mie de euro cash valoreaza mai mult decat 2-3.000 euro cash acum un an-doi.

Daca veti dori sa aflati preturi reale de vaznare/inchiriere nu luati ca referinta ce apare in diferite ziare si pe diverse site-uri. Exista diferente majore fata de aceste preturi si de caeea este bine sa apelati la mijloace de informale mai neconventionale, la prieteni, rude etc. , iar cand aflati de pretul unei tranzactii nu faceti extrapolari fara a cunaoste detaliile.

Aviz vanzatorilor: ignorati fenomenele anormale din piata daca vreti sa aveti succes si sa obtineti un pret bun pe proprietatea Dvs. Sunt cazuri in care unii cumparatori platesc preturi foarte mari pentru a obtine ceea ce isi doresc dar asta nu inseamna ca toti vor face la fel: daca o persoana este in stare sa plateasca 1.000 euro/mp pe un teren de 1.000 mp destinat constructiei unei case intr-o zona buna nu inseamna ca toti vecinii pot cere acest pret. Inseamna doar ca respectivului cumparator i s-a pus „pata”  si ca atat el cat si pretul sunt unicate..deci nu se vor repeta. Sunt cazuri reale care au fost extrapolate din nefericire si care au avut partea lor de contributie la blocajul pietei.

Cu alte cuvinte, exista cerere si oferta, iar cumparatorii vor gasi in cele din urma proprietarul mai mult sau mai putin stramtorat dar cu un simt al realitatii dezvoltat si care vede ce poate face cu respectiva suma de bani si nu vede ceea ce „pierde”.

Mai ignorati stirile alarmiste…..daca le dati crezare insemana ca maine ne intoarcem in Evul Mediu asa ca luati-va cateva hectare de pamant si pregati-va sa le lucrati.  Faptul ca preturile in imobiliare se stabilizeaza nu ar trebui sa  ingrijoreze pe nimeni dintre voi: o piata stabila presupune ca nici cumparatorii sa nu fie agitati forever si nici proprietarii sa nu aiba parte de vise naruite pentru ca situatii de genul celor de azi se vor repeta oricand piata o va lua razna. Stabilitatea va face bine tuturor.

P.S.

La multi ani mai intai tuturor cititorilor mei si sper ca anul care a inceput sa ne aduca in primul rand sanatate c’ apoi le-om duce noi pe toate.

Dupa un an atat de agitat precum a fost 2008 cu totii ne intrebam daca anul 2009 va insemna sau nu o stabilizare a crizei economice, financiare…..imobiliare sau cum o percepe fiecare. Avand in vedere totusi ca foarte putini dintre noi au avut ocazia sa prinda o criza de asemenea proportii cred ca surprizele nu ne vor ocoli nici anul acesta. Sper  ca nu vom avea parte doar de surprize neplacute si poate ca macar unii dintre noi vor avea ocazia sa mai ia o pauza de reflectare asupra a ceea ce am facut bine sau rau pana acum.

Anul acesta va voi tine  in continuare la curent atat cat imi permite accesul la informatii asupra numarului de tranzactii, preturilor reale de vanzare, capcanelor intinse de diversi „dezvoltatori” si va invit in continuare sa  impartasiti, prin intermediul comentariilor, experienta Dvs. de pe taramul imobiliar clujean.

Si ca tot se creioneaza planuri, anul acesta as cumpara un apartament de doua camere intr-o zona buna din Cluj (Zorilor, Gheorgheni, Plopilor, etc.) la un pret de 43.000-47.000 euro in functie de zona si confort asa ca sunt deschis ofertelor 😉 Promit sa va anunt in momentul in care voi gasi oferta cea mai buna si sa vi le detaliez  si pe celelate. Sa nu se creada ca o fac acum pentru ca ma astept ca preturile sa creasca din nou imediat ci pentru ca este un pas pregatit demult care nu tine cont de criza si sunt dispus sa platesc cat face doar.

Pana atunci sa aveti spor si voi in toate cele!

P.S.