Aprilie 2009


Se poate vedea clar ca anunturile din Piata de la A la Z (pentru cei ce nu stiu este un saptamanal cu anunturi de mica publicitate) au scazut destul de mult. Daca o perioada tirajul s-a mentinut la 150 de pagini (oarecum artificial cred eu) de curand a ajuns la 136 pg. Motivele sunt diverse:

  • o parte din vanzatori au incetat sa mai publice anunturi dupa ce au vazut ca nu mai sunt sunati deloc sau doar de agentii si ca nu se iveste nici un cumaparator care sa vizioneze cel putin proprietatea. Acestia asteapta revenirea vechilor preturi sua a unor cel putin apropiate. Sunt insa si proprietai care publica regulat acelasi anunt ani la randul in speranta ca va aparea cumparatorul caruia ii trebuie exact proprietatea pe care el o are de vanzare.
  • O parte din agentii si-au incetat activitatea si nu mai publica anunturi, iar din cele care mai rezista publica mai putine anunturi. Sper ca vor pricepe sa puna oferte reale la preturi bune si sa nu isi dea cu firma in cap.
  • Din anunturile publicate, banuiesc ca o parte apar in mod artificial prin “bunavointa” redactiei.

Conform unor surse din piata si a dezvaluirilor din Ziua se pare ca piata se “misca”. Cel putin asa spun specialistii. Nu as denumi insa miscare o actiune izolata chiar de ar fi vorba de 12 milioane de Euro cum e cazul West City Hotel sau de 6 mil euro cum e cazul Rimini. Daca se mentine trendul putem vorbi de miscare insa doar in partea de sus a pietei. Ori piata imobiliara isi va reveni doar in momentul in care tranzactiile mici se vor relua intr-un trend normal si fara bruscari. Asadar este posibil in continuare sa asistam la miscari de ordinul multor milioane de euro pentru ca banii exista si trebuie investiti. Daca unii isi construiesc portofolii insa asta nu inseamna insa ca putem vorbi iarasi despre milioane ca si cum am vorbi despre kg. de mere. O proprietate nu valoreaza mai mult decat ce se poate obtine prin ea in momentul prezent…..nu acum 1-2 ani sau cand “va trece criza”.

Cat despre necesitatea unei locuinte cu destinatie personala, lucrurile sunt putin mai complicate insa ca punct de pornire ar fi bine sa nu uitati componenta investitionala. Exista si exceptii insa nu despre ele vorbim.

Ne auzim curand,

Anunțuri

A cumpara sau a nu cumpara? A vinde sau a nu vinde? A lasa din pret sau a nu lasa? A credita sau a nu credita? Am atins bottom-ul sau nu?

Cele de mai sus sunt intrebari care buimacesc pe multi in momentul de fata, chiar si pe cei mai ” versati” dintre noi. Oferte bune se gasesc tot timpul  insa  „bun” este un cuvant foarte relevant mai ales in perceptia celor implicati intr-o tranzactie: vanzator versus cumparator, iar calea catre finalizarea unei tranzactii este tot mai lunga.

Cei care isi doresc sa investeasca in imobiliare (as a business)  sau cei care vor sa faca exit-ul trebuie sa acorde mai multa atentie pe partea de consultanta pentru ca vorba cuiva  – „toata lumea se pricepe la toate la noi”. Ne pricepem la politica si de aceea avem politicienii pe care ii avem, ne pricepem la fotbal si de aia avem rezultatele pe care le avem, ne pricepem la imobiliare si de aceea am transformat tara intr-un imens Caritas. Nimeni nu accepta sfaturi daramite sa le mai si plateasca. Multi din cei care au facut avere in acest domeniu cred ca acesta este exclusiv meritul personal si nu o conjunctura de piata din care chiar si „investitorul” cu patru clase putea adauga atat de multe zero-uri contului bancar incat nu le mai putea numara. Raspunsul lor ar putea fi acela ca de ce nu am facut noi, ceilalti, acea avere daca ne credem atata de destepti. Ei bine, tocmai atunci a aparut problema: cand tot mai multa lume a ales calea usoara de a face bani din nimic, cand lacomia a crescut tot mai mult, iar veniturile  si numarul celor care trebuiau sa cumpere au atins nivelul maxim admis.

Departe de mine invidia pe aceasta categoria descurcareata insa trebuie sa le readuc aminte ca avem o cu totul alta conjunctura, ca trebuie sa muncim mai mult si mai efficient , ca trebuie cautat in dictionar sensul expresiilor: „studiu de piata”, „plan de marketing”, etc. Unii din ei au renuntat sau tind sa renunte insa la aceste activitati pentru ca banii adunati le permit un nivel de trai mult peste cel mediu.

Trecand in randul vanzatorilor, se remarca placerea acestora de a folosi verbele la modul trecut: ” s-a vandut”…”am platit”. Nostalgia dupa profiturile ce pot fi considerate de domeniul trecutului deja este evidenta. Daca cei ce au apartamente in zone inchiriabile pot scadea preturile si avea totusi chiriasi, cei care au luat terenuri pe credit sau au construit pe credit pot avea probleme. Constructorii prefera sa vanda cateva apartamente fara profit pentru a putea termina constructia si a astepta (inchiria) pana isi revine criza. Ce se intampla insa cu cei mai grav afectati? cu cei care au cumparat teren pe credit, la o valoare suparevaluata si pentru care platesc lunar rate ceea ce face ca pretul final sa fie nu supraevaluat ci terra-evaluat (daca pot folosi expresia).  Unii prefera sa pastreze o aparenta superioritate fata de toata isteria asta cu criza sau sa pastreze o anumita distanta pentru ca adevarul doare si atunci cand doare, nu ne place sa-l auzim. Este o chestie psihologica absolut normala….pana la un punct dupa care urmarile pot deveni grave. Mai exista o ipoteza vehiculata: bancile au oprit creditarea tocmai pentru a scoate de pe piata micii speculanti si a le lua locul…cu profituri mai decente dar totusi profituri bancare. Consumul in general va trebui insa stimulat pentru ca bancile sa raporteze din nou profituri prin acordarea de credite si nu este vorba doar de credite imobiliare ci in general vorbind. Consumand insa mai mult pentru ca producem mai mult (si platim cu bani „viitori”), lumea a devenit  tot mai grasa de ex. din punct de vedere fizic. Trebuie sa schimbam tot mai des telefoanele pentru ca se produc tot mai multe, tv-urile, masinile si etc. dar sunt curios pana cand? Pe tema  acesta se poate discuta mult si bine insa asa ca voi continua deocamdata cu aspectul imobiliar.

Asadar sa infruntam adevarul si sa nu cadem din lac in put. Valoarea unui teren este dat de ceea ce se poate face pe el si nu de ceea ce s-a facut, s-a vandut, s-a incalcat legea peste drum. Cea mai importanta variabila din tot acest proces de investitie este insa pretul final de vanzare care in acest moment este o mare necunoscuta. In calculul unei investitii sunt luate in considerare: costul terenului, costul constructiei, soft cost (autorizatii, promovare, comisioane, etc) si pretul de vanzare. Daca primele trei costuri pot fi usor aflate, cel din urma este destul de tricky. Si la acest ultim cost, vanzatorii (de terenuri) incearca fara succes insa sa umfle pretul de vanzare pentru a-i demnostra investitorului ca poate face profit. Am o solutie pentru ei: in loc sa primiti contravaloarea terenului in bani , mai bine sa primiti contravaloarea in spatiu util predat la cheie pe care sa-l vindeti la pretul de vanzare pe care il estimati. Ce spuneti?  Solutia este una cunoscuta dar evitata de majoritatea vanzatorilor de terenuri prin tot felul de scuze.  E destul de greu sa iti faci planuri ca vei vinde apartamente la 1.500 euro/mp cand de fapt pretul actual al zonei este de 1.000 euro/mp. Cei care cumpara pentru a investi vorbesc la timpul prezent si nu la cel viitor sau trecut, iara fara un randament minim de 15% ( la preturile actuale) nu sunt prea multi doritori in momentul de fata.

Alegem sa umblam buimaci in continuare sau apelam la specialisti?

S-ar vinde de toate in prezent pe piata imobiliara din Cluj la preturi de domeniul visului ca sa spun asa….un vis care ar fi parut frumos cu ani in urma dar din cauza lipsei banilor si a incertitudinilor face ca tranzactiile sa fie mult mai putine astazi. Situatia pare paradoxala daca stam si ne gandim putin: in perioada cand preturile cresteau zilnic toata lumea  se inghesuia sa cumpere…cand ele scad, toata lumea da inapoi. Nu mai adulmeca nimeni profituri frumoase obtinute rapid asa ca fiecare sta in coltul lui asteptand o megaoferta. In Floresti au aparut oferte de apartamente de doua camere la 20.000 euro, iar chiriile in Cluj scad vertiginos si ametitor cu atat mai mult cu cat vine si vara. Nu astept cresteri semnificative in toamna ce vine pentru ca vara se anunta destul de secetoasa in privinta finantelor. Imi permit asadar sa contrazic un raport al evaluatorul Darian care anunta faptul ca pretul chiriilor nu a scazut, iar oferte interesante puteti gasi aici. Recent, evaluatorii locali au aparut cu declaratii pompoase cum ca un apartament de doua camere va valora 25 mii euro…in floresti cu siguranta dar pentru Cluj nu sunt sanse de aplicare. Interesul fortat de a scadea preturile dupa ce aceeasi evaluatori le-au supraestimat mi se pare departe de a fi unul binevoitor de aceea prefer sa nu cad in extreme.

Se incearca de asemenea vanzarea multor proiecte cu HCL-uri si pe motiv ca nu mai sunt finantari pentru a fi incepute. Poate un alt motiv este insa faptul ca vor lipsi cumparatorii..who knows. In ceea ce priveste preturile de constructie este clar ca au scazut, iar noile limite par a fi 170-350 euro/mp construit semifinisat in functie de calitatea materialelor, a executiei, daca sunt construite pe PF sau firma, etc. Ceea ce nu se ieftineste suficient sunt insa terenurile din care 99% au fost supraevaluate, dar lumea nu pare sa inteleaga in prezent sensul cuvantului „supraevaluare”.

Ca sa nu creada cineva ca am disparut sa stiti ca mi-am terminat amenajarile si curand voi reveni cu informatii noi din piata pentru ca a sosit primavara si incepem sa ne dezghetam, nu-i asa?