Fenomenul Nokia sau cum au explodat preturile la Jucu

Pentru cei care nu stiu, Jucu este o comuna situata la 17 km de Cluj si care a devenit faimoasa datorita amplasarii aici a investitiei celor de la Nokia. Totodata, aici avut loc cea mai agresiva balonare imobilara din ultimii ani in zona Clujului. Daca Florestiul a fost numit paradisul dezvoltarilor rezidentiale despre Jucu se poate spune ca este al celor industriale doar ca fabricile nu s-au inmultilt la fel  de repede si poate nici nu o vor face prea curand. Datorita reliefului zonal, Clujul nu dispune de prea multe zone propice dezvoltarii unor activitati industriale lucru ce a dus la amplasarea dezvoltarilor industriale fie in:

• partea de vest: Floresti – Gilau unde sunt prezente in special show-roomuri si mici ateliere de productie in vechile grajduri din Floresti. Totodata zona s-a extins agresiv pe segmentul rezidential, iar preturile pentru terenuri au devenit necompetitive.
• partea  de est catre Apahida, Jucu si Gherla a fost insa de la inceput favorita celor care urmareau dezvoltarea afacerilor pe segmentul industrial atat datorita suprafetelor mari si plane disponibile cat si a preturilor reduse.
• partea de sud: Turda si Campia Turzii au intrat relativ recent in atentia industriasilor datorita motivelor mentionate mai sus dar si a apropierii fata de viitoarea Autostrada Transilvania.

In Jucu, pana la venirea celor de la Nokia, terenul era utilizat preponderent pentru agricultura, iar in cazul in care cineva era interesat sa cumpere putea face acest lucru la un pret de 1-2 euro/mp, pentru ca acela era pretul real la momentul respectiv (si nu numai) insa sosirea unei companii de renume mondial  a produs o schimbare majora. Nokia a ales Clujul se pare datorita localizarii acestuia, a fortei de munca ieftine si calificate (ma refer la ingineri) si a  beneficiilor oferite de statul roman. Guvernul a investit cca. 30 milioane euro pentru crearea si viabilizarea parcului industrial Tetarom III pe o suprafata de 154 ha din care aproximativ 90 ha sunt destinati investitiei Nokia Village. Adica statul a tras toate utilitatile in zona (apa, curent, canalizare, gaz, telecomunicatii), a asfaltat drumurile si multe altele pentru ca cei de la Nokia sa vina sa investeasca, sa creeze locuri de munca si sa faca profit (nu in ultimul rand) in Romania. Sa nu credeti ca am ceva impotriva acestor tipuri de investitii insa ele blocheaza in mod indirect dezvoltarea altor afaceri in zona. Cum? Ei bine, Nokia plateste o taxa de concesiune anuala pentru terenul aflat in folosinta de 416 euro/luna/ha  (adica 5.000 euro/an/ ha pentru cele 30 de ha pe care sa afla constructia actuala ) la care se adauga o taxa de  24 euro/ha/luna (288 euro/ha/an) pentru cealalta suprafata  pe care nu au demarat constructia. Practic in momentul de fata ei platesc 32.000 euro/anual pentru o suprafata de 90 de ha complet viabilizata. In momentul in care suprafata construita va ocupa intreaga suprafata concesionata vor plati 450.000 euro anual. Pe mp ar insemna 0.5 euro/mp anual, iar in 50 de ani de zile ar plati 25 euro/mp. Aceste preturi au fost stabilite prin Hotararea nr.265 – 29 octombrie 2008 a Consiliului Judetean Cluj in administrarea caruia se afla  Tetarom.

Ei bine, unde credeti voi ca se mai gaseste teren in Jucu la aceasta suma si complet viabilizat? Nicaieri sau in zone mult prea indepartate si fara utilitati. Pretul cerut porneste insa de la 32 de euro/mp si ajunge lejer la 50 in zone apropiate de fabrica Nokia. Motivul este unul pe cat de simplu pe atat de prostesc: pt. ca e zona Nokia. Cu ce ajuta acest fapt pe cineva care vrea sa faca o investitie industriala in zona? Furnizorii Nokia au partea lor de teren in parcul Tetarom la aceleasi preturi, asadar pe un investitor obisnuit nu il ajuta cu absolut nimic faptul ca va fi vecin cu fabrica Nokia. Vecinatatea nu este egal cu profit ba din contra: datorita vecinatatii  acesteia el trebuie sa platieasca peste 30 euro/mp cand o multinationala care are un buget cat un sac fara fund plateste 0.5 euro/mp/an. Daca Nokia nu ar fi venit ar fi putut sa ia terenul la un pret de zece ori mai mic.

Asa cum am mai zis, valoarea unui teren este data de ce poti face pe el, iar in acest caz faptul ca esti vecin cu un nume mare nu conteaza mai deloc.  De aceea foarte putini vor  plati  peste 30 de euro/mp pentru un ha de teren intr-o zona industriala. In cazul acestui tip de terenuri conteaza mai mult apropierea de puncte de desfacere, infrastructura de transport si forta de munca ieftina. Asadar investitiile la Jucu s-au cam oprit si multi se orienteaza spre Turda unde se gasesc terenuri industriale viabilizate si la 17 euro/mp ( e vorba de hectare) sau 26 euro/mp pentru parcele de 5.000 mp. Chiar si aceste preturi pot fi numite mari insa ca si comparatie se poate vedea usor diferenta.

Preturile au ajuns la aceasta valoare si datorita speculatorilor pentru ca s-a ajuns si la a doua – a treia mana de vanzare numai ca ultimii s-au cam ars pentru ca nu pot vinde nicicum in momentul de fata. Sunt terenuri de vanzare si la prima mana insa unii s-au trezit mai destepti decat altii: daca speculatorul poate cere 40 euro/mp de ce nu ar cere si „taranul” (in sens peiorativ) acelasi pret ca si al „pietei”. Aici trebuie inteleasa si psihologia acestui tip de vanzator: desi sunt batrani o mare parte, tin la pret pentru ca nu vor ca altii (speculatorii) sa faca bani pe seama lor; pentru multi dintre ei viata nu se schimba radical in momentul vanzarii vreunui teren deoarece isi pastreaza in genereal acelasi stil de viata.

Au aparut totodata si dezvoltatorii de parcuri industriale, iar Nervia este un exemplu destul de cunoscut. Ce au facut ei a fost sa cumpere cu ani in urma cca. 24 ha de teren in camp (inainte de intrare Apahida pe stanga dinspre CJ), au cumparat totodata o fasie de pamant lunga de cateva sute de metri care sa conecteze parcul industrial cu soseaua nationala, au viabilizat terenul si au asfaltat drumurile ajungand sa ceara 90 euro/mp teren. Va felicit pt. munca depusa dar pretul este inacceptabil. Cand ati facut studiul de piata v-ati gandit ca preturile la terenurile de pe langa CJ vor mai creste 20 de ani pt. ca zona este ca o mina de aur cumva? Pretul de cumparare al terenurilor a fost probabil pana in 8-10 euro/mp dar chiar de ar fi fost mai scump si cu toata viabilizarea facuta tot nu inteleg cum puteti cere 90 euro/mp. Va doresc succes in asteptarea Dvs. pt ca veti avea mult si bine de asteptat chiar de ati vinde si cu 50 euro/mp.

Nu voi vorbi despre dealurile scoase la vanzare in zona pentru ca nu are sens. Sper insa ca vanzatorii sa se destepte pentru ca venirea Nokia a produs o falsa impresie a unor preturi exorbitante ce pot fi cerute pentru terenuri care pana de curand erau si inca sunt agricole. Mentinerea acestor preturi va avea un efect invers de alungare a investitorilor catre alte zone din judet si din tara pentru ca nimeni cu cumpara teren acolo doar ca sa se invecineze cu Nokia  ci ca sa dezvolte o afacere rentabila si nu sa blocheze o caruta de bani intr-un teren. Daca in orase terenurile propice dezvoltarilor (rezindetial, office, hotel, retail) sunt tot mai putine si ca atare mai scumpe….in afara orasului hectarele sunt nenumarate iar preturile de zeci de euro nu au nici o justificare.

Va sugerez asadar sa va reganditi strategia daca mai vreti sa vindeti terenurile vreodata, un pret acceptabil pentru cumparatori fiind in jur de 15-30 euro/mp in functie de suprafete, utilitati, front si acces. Nu vorbesc aici de terenurile cu front la drumurile europene insa nici acolo un pret de peste 100 euro/mp nu este acceptabil.

P.S.