Februarie 2009


Asa cum v-am obisnuit voi continua previziunile pe termen scurt pentru ca cele pe termen mediu  sau lung ar putea baga in depresie pe unii.

Caderea de preturi….avalansa continua si asta se poate vedea cel mai usor la pretul chiriilor, segment pe care anumiti „specialisti” anuntau cresteri ca urmare a incetinirii vanzarilor. Ce sa-i facem si cu logica asta. Daca vreti un ex. aflati ca un ap de 4 camere de peste 100 mp din A. Muresanu in bloc nou se inchiriaza cu 350 euro/luna, iar preturi de peste 300 euro pentru un doua camere se platesc doar in cazuri speciale. Se poarta renegocirile ca sa fiu mai clar si nu doar pentru persoane fizice ci mai ales pentru firme.

In privinta scaderii preturilor la apartamentele noi, pe masura ce timpul trece dezvoltatorii vor ajunge sa constientizeze ca preturile de acum un an sau doi „au fost odata” si vor vinde si cu profituri mai mici sau in pierdere daca au rate de platit. Pe de alta parte s-au sistat toate marile proiecte de care vuiau ziarele si in special Ziua de Cluj. Daca se adevereau probabil acum am fi locuit intr-o super capitala futurista insa pasarea malai viseaza. Fundul gropii sau bottom-ul se apropie asadar insa asta nu inseamana ca preturile vor ramane acolo o luna si apoi vor urca din nou. Na..na.  Este posibila o stagnare mai indelungata decat ne-am astepta asadar cei ce aveati de gand sa va luati o casa nu trebuia sa asteptati neaparat ordinul specialistilor de a cumpara pentru ac ne trece viata pana una alta, iar a avea o casa nu cred ca este singurul nostru scop in viata. Personal voi achizitiona luna aceasta desi pretul nu este nici pe departe un chilipir insa nu am nevoie sa pun mana pe cea mai tare oferta ca sa ma simt implinit.

Succes si voua

Pentru ca cei mai multi dintre voi citesc blogul pentru a afla care este tendinta preturilor si care este momentul prielnic pentru a cumpara voi scrie despre evolutia acestora in ianuarie-februarie dar si despre atitudinea cumparatorilor/vanzatorilor.

Aceste doua luni sunt inghetate din punct de vedere al tranzactiilor indiferent de existenta vreunei  crize, de aceea  sunt irelevante in mare masura pentru a prezice tendinta pietei. Daca in anii precedenti ele au fost inghetate nu la fel pot spune ca se intampla si anul acesta: preturile continua scaderea si nu stagneaza asa cum faceau pana acum.

Cine sunt primii care lasa din pret? dezvoltatorii ansamblurilor noi asa cum era de asteptat iar in postul precedent am dat doua exemple din Iris si din zona centrala. Cat de mult lasa din pret fata de vara-toamna 2008 puteti calcula si voi: euro a saltat cu 15%, iar materiale s-au ieftinit cu preturi intre 15-40% deci profitul le ramane la acelasi nivel in mare parte (+/-). Si totusi este un semn ca mai bine vinzi acum pe profit decat in vara/toamna sau peste un an cu….cel mult acelasi profit. Politica nu este aplicata decat de o parte din dezvoltatori dar pana la sfarsitul anului vom afla cine a vandut pe profit si cine nu a vandut deloc.

Ce se intampla cu proprietarii de apartamente vechi? Aici avem o problema…..una mare pentru ei. Li s-a bagat sau si-au bagat in cap ca „palatul” lor valoreaza o avere si nu realizeaza un lucru: atunci cand piata a crescut ei au crescut preturile cu zambetul pe buze, iar cand piata (s)cade nu inteleg ca nu pot face abstractie de aceeasi piata pe care au urmat-o in tendinta ascendenta. Ca nu fac abstractie nici de cursul de schimb nu mai are sens sa vorbesc. Ca nu se mai dau credite si cumparatorii s-au rarit vazand cu ochii iarasi ei nu vor sa inteleaga. Unii se refugiaza in chirii si se intampla exact ce am spus: preturile au scazut la chirii desi numarul celor care aleg sa stea in chirii a „crescut”. M-am intrebat retoric si in alt post: daca  cineva vrea sa isi cumpere apartament inseamna ca pana acum a stat intr-o chirie, iara daca nu poate  sa cumpere atunci va ramane in aceeasi chirie sau in alta mai buna si mai ieftina pentru ca tot mai multe sunt disponibile. Deci cererea de chirii nu creste ci oferta…..concluzia logica: preturile scad.

Preturile de pe web sau ziare nu prea au relevanta pentru ca sunt asemanatoare. Diferenta se face pe teren insa.

Au aparut cum era si normal cumparatorii care ofera cu mult sub pretul meritat sau vin cu pretentii absurde  la fel cum pana acum au existat si continua sa existe vanzatorii cu preturi piperate.  Ete dreptul fiecaruia dar pentru a evita discutiile neplacute si pierderile de timp recomand fiecarui specimen din cele doua categorii sa-si discute telefonic mai intai pretentiile de pret. Apoi se pot intalni pentru a vedea efectiv bunul care face obiectul disputei. Celor care nu au pretentii exacerbate de pret insa, nu le recomand sa inceapa negocierile la telefon pentru ca nu puteti vinde/cumpara pielea ursului din padure.

Ahhhhh! Ca sa nu uit de terenuri. Nimeni nu da mai mult de 17-20 euro/mp (atat merita) pentru terenurile industriale cu toate utilitatile pe teren: trifazic, apa, gaz;  este vorba de suprafete plane si fronturi bune in apropiere de Cluj si la drum asfaltat (nu neaparat national/european).

Spatii de birouri? ofofoof….am auzit una buna deunazi: o mare agentie de lux din Cluj a bagat in cap unui alt proprietar de birouri (din afara Clujului) cum ca pretul pe care merita sa il ceara este de 12 euro/mp; de retinut ca nu se poate inchiria mai putin de 150 mp. Proprietarul atat de bine a „muscat” analiza de piata incat s-a gandit sa inchirieze tot spatiul de 1.500 mp la cel putin acest pret. Saracul nu stia ca pentru un  8 euro/mp ar fi trebuit sa dea la pachet si o secretara.

(s)caderea continua asadar insa pentru unii acesta este momentul potrivit sa vanda/cumpere. Unele lucruri pot fi facute acum pentru ca asta aduce profituri, iar pentru altele voi parafraza o zicala celebra: „there are things money can’t buy”.

In loc de statistici si grafice cu evolutia preturilor voi veni cu exemple clare desi putine pentru diferite tranzactii de care am placerea sa aud. Graficele exista pentru momentele cand se fac tranzactii….deocamdata nu prea avem parte de asa ceva deci zicem – pass.

Data viitoare vorbim de zonele de locuit preferate din Cluj asa ca fiti pe faza.

P.S.

In  articolele precedente am estimat ca pretul la apartamentele noi construite in oras ar trebui sa ajunga la 700 euro/mp cu toate taxele incluse. Nu a fost un pret dat din „burta” ci un pret recunoscut pana si de constructori ca fiind un pret care acopera costurile (facute cu cap) plus un profit de 15-25%.

Ei bine, in ianuarie nu au intarziat sa apara  ofertele de genul:

  1. in Iris au aparut oferte intr-un ansamblu cu finalizare in aprilie la pretul de 750 euro/mp TVA inclus la stadiul finisat si chiar cu bucataria utilata si mobilata. Constructorii au apelat la varianta construirii pe etape a intregului ansamblu in asa fel incat sa  vanda pe masura ce construiesc. Ultima data aveau disponibila in stadiul finalizat o garsoniera de cca 30 mp in care va puteati muta deja la pretul de 23.500 euro.
  2. in zona centrala se apropie de finalizare un alt ansamblu care ofera apartamente finisate la pretul de 999 euro/mp TVA inclus (in functie de modalitatea de plata). Suprafetele sunt decente pentru o camera, de la aprox 40 mp, iar zona este una de apreciat cu doua minusuri totusi din punctul meu de vedere: uneori Canalul Morii emite un miros mai neplacut, iar pe de alta parte este zgomotul provocat de circulatia tramvaiul atenuat intr-o oarecare masura de termopane.

Minusuri si plusuri exista la oricare dintre ele si la orice ansamblu nou insa fiecare decide ce e mai bun pentru el. Florestiul a lasat la maxim din preturi insa astept oferte interesante din Buna-Ziua si Europa/Zorilor din partea celor care chiar vor sa isi vanda apartamentele pentru ca de inchiriat va fi destul de greu luand in calcul distanta fata de oras.

Semnalele devin pozitive insa prin faptul ca unii contructori aleg sa isi diminueze marjele de profit si sa-si faca exitul atata timp cat acesta este profitabil. Sa nu uitam totusi ca scaderea este provocata si de cresterea euro-ului, pentru ca atata materialele cat si manopera sunt platite in lei la preturi mai mici decat acum un an. Este un moment prielnic si pentru constructorii cu un simt dezvoltat al afacerilor dar si o doza de bun simt pentru achizitionarea de terenuri centrale sau semicentrale si demararea de constructii noi intrucat Clujul duce inca lipsa de constructii de calitate.

Spor la cautat oferte bune pana data viitoare!,

P.S.