Octombrie 2008


Este timpul sa vorbim si despre tepari si in special aici astept comentariile voastre. Teparii reprezinta acea categorie de persoane care fac orice pentru a-si vinde marfa, a intermedia, a creste pretul, a cumpara prin evitarea anumitor proceduri.

Acest post are deci ca si scop demascarea teparilor imobiliari din Cluj pentru ca cei care citesc stiu de cine sa se fereasca si sa nu pateasca la fel. Cand spun tepari ma refer la: constructori, investitori, persoane cu functii publice care fac trafic de influenta, agentii imobiliare lacome si nu in ultimul rand si la cumparatori pentru ca nu de putine ori si acestia incurca pe altii sau trag efectiv tepe.

Va astept sa dati astfel exemple clare traite pe propia piele, nume, locuri, si modul in care  s-au desfasurat evenimentele si sa demascati minncinosii.  Pe parcurs voi reveni cu descrierea metodelor  mai mult sau mai putin cunoscute de tragere a „tepei”. Pana atunci va rog sa incercati sa fiti obiectivi, sa nu scrieti comentarii „din auzite” si sa nu calomniati pe nedrept. Comentariile care contin injurii peste limita bunului simt vor fi cenzurate. Astept pataniile Domniilor voastre!

P.S.

Cu siguranta ca parerea generala este una proasta despre ei. Oare de ce? Unii zic ca au crescut artificial preturile, ca ar folosi tot felul de trucuri pentru a determina cumparatorii sa aleaga cat mai repede ce au de gand sa cumpere, pentru ca nu lucreaza nimic ci doar dau cateva telefoane etc. Dar totusi apelam la ei….de ce? care e rostul lor? isi merita banii? ne putem descurca si fara?

Voi incerca sa raspund la cateva din acestea in masura cunostintelor pe care le am. La fel ca in orice domeniu avem de-a face cu persoane care sunt mai mult sau mai putin profesioniste, mai mult sau mai putin lacome, mai mult sau mai putin politicoase si enumerarea poate continua. Ar fi insa o greseala sa generalizam. De fapt a generaliza este o mare greseala pe care o facem indiferent de domeniu sau de problema. Atunci cand italienii sau altii spun ca romanii sunt tigani si hoti inseamna sa toti suntem asa?

Nu cu mult timp in urma era o practica destul de des intalnita ca agentul sa intermedieze vanzarea  unui bun imobiliar prin adaugarea unei sume mai mult sau mai putin consistenta la pretul final ca si comision. S-a facut acest lucru pentru ca s-a putut si pentru ca…..s-a cerut. Stiti oare cati proprietari cer acest lucru in mod direct in momentul in care sunt sunati de catre un agent? De ex: „Apartamentul costa 70.000 de euro…daca vreti comision puneti peste, nu ma intereseaza!”. Sau cati proprietari posteaza oferta cu un pret mai scazut in anumite publicatii sau pe anumite site-uri, iar agentiilor o trimit la un pret cu cca. 15% mai mare? Concluzia pe care o trage cumparatorul care cunoastea oferta nu poate fi decat: „uite si la astia ce lacomi!”.

Tacticile folosite de agenti pentru a-si atinge scopul sunt mai multe decat isi poate imagina o persoana normala (totusi nu va recomand sa cadeti in paranoia), iar acestea nu se aplica doar in cazul cumparatorilor ci si al vanzatorilor. Pana la urma sunt tehnici de vanzare, iar ce va recomand este sa nu luati niciodata o decizie pe moment. Dupa ce vi s-au prezentat „n” oferte mergeti acasa sau la o plimbare sau la o cafea si limpeziti-va mintea. Comparati ofertele prezentate cu ceea ce vi se potriveste cel mai bine (asta daca stiti ce vi se potriveste). Asadar, primul pas pe care trebuie sa il faceti inainte de a porni la „vanatoare” este sa aveti foarte bine intiparit in minte ce anume cautati si abia apoi sa va expuneti cerintele in fata agentilor. Totusi, nu va asteptati ca ofertele sa corespunda 100% cerintelor pentru ca practic este imposibil si va trebui sa faceti mici compromisuri. Poate ca la inceput oferta pare perfecta dar, de obicei, dupa o analiza atenta apar detalii legate de diverse aspecte (pe terenul din fata blocului Dvs. a fost autorizata o constructie care va va lipsi de toata panorama).

Nu vreau sa credeti ca iau apararea agentiilor ci doar constat o situatie de fapt care dauneaza oricarui tip de relatie: lipsa de incredere dintre partile implicate. Am auzit din surse apropiate si de comisioane de ordinul sutelor de mii de euro, am auzit si de mariri cu 50% ale sumelor de vanzare, de proprietati detinute de catre agentii (atentie la cele mari) care inchiriaza sau vand propriile bunuri imobiliare clientilor care nu cerceteaaza suficient piata. Totusi criza actuala face ca multe astfel de tactici sa dispara si  asta nu e un lucru rau. Intr-o vreme era (si mai este inca) o tactica obisnuita cea in care relatia client-agentie se manifesta astfel: care pe care f…. Adica: agentia cauta sa rezolve rapid clientul capatand un profit cat mai consistent, iar clientul sa tepuiasca agentia prin neplata comisionului: la vizionare merge o cunostinta a cumparatorului final care transmite mai departe informatia sau tranzactia se face dupa o perioada suficienta de timp pt. ca agentia sa uite  si multe alte trucuri. Climatul creat nu este unul tocmai pozitiv: o lipsa se incredere care dauneaza ambelor parti. Agentii devin frustrati si se razbuna pe victimele urmatoare (asa daca nu se ajunge in tribunal cu cei ce fraudeaza), iar cumparatorii cumpara ceea ce cred ca este „o oferta beton” si risca sa piarda sume mai mari decat comisionul datorat agentiei.

Ce inseamna insa o agentie imobiliara?  Este o firma care presteaza servicii pana la urma, servicii de care avem nevoie pentru ca nimeni nu ne obliga sa apelam la ei. La fel nimeni nu ne obliga sa apelam la servicii de curierat, sau de transport, sau servicii de paza, de turism (asa cum nu ne obliga nimeni  sa intram intr-o agentie de turism mai ales astazi cand poti sa rezervi concedii si bilete de pe internet oriunde in lume?). Se spune despre ei ca nu fac decat sa dea cateva telefoane pentru anunturi din diferite ziare si site-uri si sa le publice mai departe sau sa le oferteze posibililor cumparatori. Atunci de ce nu facem noi asta? De ce nu dam noi cateva telefoane in loc sa platim comisioane de mii de euro (sau zeci, sau sute)? Ce scuza avem?

Fratilor, daca nu v-ati dat seama, piata este imensa in Cluj-Napoca! Numai in Floresti s-au construit cca. 15.000 de locuinte! Mai adaugati si celelate zone si veti vedea ca aveti de unde alege. Stiti exact ce vreti? ( ex. apart de doua cam. in Gheorgheni, etaj intermediar, decomandat, pret: 65.000 euro, plata prin credit, transport in comun aproape, zona linistita, etc). Ei bine asta nu va usureaza prea mult situatia pentru ca ofertele bune nu sunt pe toate gardurile. Aici isi incep treaba agentii: cauta in baze de date imense, dau telefoane, merg pe teren, intreaba cunostintele din domeniu sau colegii din breasla, iar agentii profesionisti au ochiul format motiv pentru care le este mai usor decat Dvs. sa va faca oferte bune sau sa va ofere alternative la care nu va gandeati pana atunci. Puteti compara un agent cu un chelner: unul bun va spune intotdeauna care meniu este mai gustos, mai proaspat si ce vin merge cel mai bine cu el, iar in schimb va primi o mica „atentie”.

Ce va sfatuiesc?

Daca va credeti in stare sa gasiti casa sau investitia mult visata pe cont propriu atunci va doresc succes, multa rabdare, perseverenta si calm daca  veti constata ca ati cumparat un bun imobiliar peste pretul pietei sau cu o situatie neclara. Totusi nu uitati ca sunteti in fata uneia din cele mai mari achizitii din viata Dvs., ca veti fi parte a unui proces de negociere si vanzare complex si ca invatarea unei meserii (de agent imobiliar) ia timp, nervi si poate fi costisitoare.

Daca credeti ca o agentie merita banii (comisionul poate fi negociat) atunci va sugerez sa apelati la cateva agentii si nu doar la una sau sa mergeti pe recomandari si sa spuneti cat mai clar ce anume cautati. Un agent profesionist ar trebui sa revina in doua zile cu o lista de obiective care merita vizionate, sa va duca la vizionare a treia zi, iar a patra zi sa reia cautarea in cazul in care nu v-a convenit niciuna din locatii. Si nu in ultimul rand sa stiti ca el poate fi un negociator mai bun decat Dvs. (stie preturile si profilul vanzatorului) si in consecinta puteti face economii serioase. Tendinta in momentul de fata este de a realiza mai multe tranzactii (chiar daca la pret mai mic si in consecinta comision mai mic) decat cateva tranzactii care se pot amana datorita pretului prea mare.

Succes indiferent de calea pe care o alegeti!

Primii zgaraie nori din Cluj anuntati cu tam-tam printr-o promovare agresiva par lasati de izbeliste de cateva luni. Nu se mai misca nimic, circula doar zvonuri prin targ si mai apare cate ceva prin ziare sau pe la targurile de apartamente suntem invitati sa achizitionam o locuinta „la inaltime”. Locatia aleasa e OK (desi e situat in cea mai aglomerata zona din oras) insa socotelile au fost facute prost intr-o perioada de exaltare: si anume sa construiesti pe banii clientilor adica sa vinzi din stadiu de proiect pe baza unor machete si a unei fundatii turnate din banii tai. Sa nu uitam si de faptul ca nici macar terenul nu le apartine: l-au primit cu condititia de a oferi una din cladiri proprietarului. Cum insa socoteala de acasa nu se potriveste cu cea din targ (un targ aflat in criza sau care se stabilizeaza dupa cum spun altii), baietii cauta cu disperare investitori cu care sa faca un parteneriat si sa continua lucrarile. Pana atunci nici cumparatorii nu se prea inghesuie.

Sunt destule alternative pentru cei care cauta apartamente noi, terminate si cu CF in oras. Cat despre cei care doresc sa locuiasca la inaltime vor trebui sa mai astepte. Cat? Destul!

Despre Floresti se pot spune multe si cred ca studentii de la constructii/arhitectura pot face studii aprofundate asupra fenomenului de ghetoizare al unui camp care in doi ani s-a transformat in locul cu cel mai mare numar de constructii noi din tara (la nivel de comuna si as tinde sa cred ca si mai mult). Imaginea de mai jos este sugestiva pentru cat de haotic se poate extinde o asezare umana.

Unii spun ca aceasta dezvoltare a inceput odata cu venirea d-nului Boc la primarie care a permis intrarea primilor investitori reali in Cluj dar si dezvoltarea afacerilor baronilor locali. Cu cativa ani in urma, Florestiul era doar o comuna linistita in care oamenii isi vedeau de treburile lor, cultivand campurile din zona Eroilor cu porumb. Pana aici nimic neobisnuit insa orasul nostru drag are o asezare in forma de „caldare”, iar extinderea  sa este posibila in principal pe directia est -vest (Apahida -Floresti). Prosperitatea economica si cresterea numarului populatiei au pus o presiune crescanda asupra necesarului de spatii noi construite  si implicit asupra extinderii orasului. In al doilea rand, o categorie importanta a populatiei (noua clasa medie) doreste sa isi achizitioneze o locuinta (prima in cele mai multe cazuri) la un pret acceptabil astfel ca accepta sa se mute la 10 km de oras, in ceea ce a devenit Paradisul imobiliar al Clujului. Alegerea Florestiului  de catre investitori este cat se poate de logica: terenul este plan, foarte ieftin (comparativ cu preturile din oras si nu numai), acces usor din E 60. Dar de ce au ales cumparatorii Florestiul?  Datorita: centrelor comerciale precum Metro, Praktiker  si a Polus-ului din apropiere, la fel si proximitatea fata de viitoare autostrada (astept sa conduc pe autostrazile Romaniei pentru ca pana si in Bulgaria am reusit aceasta performanta), a preturilor mai mici decat cele din oras, si a dorintei de a avea mai mult spatiu  verde (in aceasta privinta  categoric, asteptarile ne-au fost inselate). Multi dintre noi au ales sa fuga din zone precum Manastur si Marasti care practic nu au spatiu verde numai ca au dat din lac in put. Apropo! Stiati ca  spatiul verde in Cluj este de 7,18 mp/locuitor inferior indicelui normal pentru oraşele cu peste 100.000 locuitori (17-26 mp/locuitor). Vezi detalii despre politica de mediu a Primariei. Florestiul nu  a fost/nu este insa singura zona in care orasul s-a extins fiind urmat de Apahida si chiar si de Jucu insa datorita faptului ca este o zona preponderent industriala, avantul nu a fost la fel de mare. Despre aceste zone  insa, precum si despre Buna-Ziua, Chinteni, Lombului, Tineretului, Europa, Campului etc. vom discuta in alte posturi.

Ce s-a intamplat de fapt in Floresti? S-a inceput cu o casa, un duplex, cu terenuri cumparate la 15 euro/mp (chiar si mai putin), s-a profitat de permisivitatea uluitoare a autoritatilor care au autorizat cladiri de P+2E+M „conform PUG-ului” si de dorinta de nestavilit a clujenilor de a deveni proprietari .  Aceasta dorinta manipulata permanent de altfel prin sintagma ce ne-a fost repetata obsesiv ani de-a randul: „preturile vor creste mult, vor urca la nivelul celor din Occident” (vezi postul Ansambluri UK). Si astfel s-a cumparat orice, oricum, oricand pana anul acesta (de fapt pana la sfarsitul anului trecut). Cumparatorii au fost pur si simplu hipnotizati prin aceasta obsesiva si omniprezenta „crestere a preturilor” astfel incat nu au deschis ochii sa vada ce cumpara de fapt:

  1. un apartament/casa unde cu cateva luni inainte a fost doar un camp cu drum de tara si cu retele utilitare care sa faca fata catorva locuinte izolate
  2. lipsa oricaror drumuri asfaltate (da, eroilor a fost asfaltata partial de curand dar este de ajuns?)
  3. ingramadirea incredibila a constructiilor si mixul acestora: casa, duplex, bloc..bloc, hala, grajd, bloc..casa,bloc,  grajd din nou (vezi grajdurile Avicola care emana un miros pestilential in mijlocul zonei „rezidentiale”)
  4. lipsa oricarui parc pentru recreere, a unor gradinite, scoli, spital,  transport in comun dezvoltat, birou al autoritatilor locale, banci, biserici (institutii de care orice comunitate are nevoie). Fratilor!! in zona au fost construite conform estimarilor cca. 15.000 de locuinte. Desi poate nici o treime din ele nu au fost ocupate zona este deja aglomerata in special strada Eroilor.
  5. se construieste in continuare deci inca cativa ani se va trai intr-un santier permanent cu drumuri desfundate si camioane trecand continuu.
  6. terenul din Floresti are o panza freatica de suprafata asadar demisolurile majoritatii blocurilor sunt inundate, iar instalatiile de pompare a deseurilor uzate in reteaua de canalizare si pompele zac in apa;
  7. da, ati citit bine: blocurile au pompe pentru deseurilor menajere si pentru a creste presiunea apei curente pentru ca retelele utilitare nu fac fata. Desi putine apartamente sunt locuite, deja se inregistreaza probleme cu presiunea.
  8. lipsa iluminatului public!!! fara copaci!…nu mai vorbim de gazon.
  9. mizerie si deseuri la tot pasul
  10. zgomot infernal de la santierele invecinate
  11. calitatea finisajelor este una jalnica si aspectul poate fi generalizat la majoritatea constructiilor; poate imi raspunde cineva unde s-au scolit atatia „meseriasi” in Romania si in Cluj incat au ridicat zeci de mii de locuinte in doi ani?? Va spun eu ca la locul de munca s-au scolit, iar greselile sunt iertate usor, vorba cuiva: „Las-o bah ca merge s-asa!”. O fi adevarat ca meseria se fura pe santier, dar cand dintr-o suta de oameni ce lucreaza acolo doar cinci oameni au experienta, e cam jale dupa umila mea parere.

Ar mai fi multe de adaugat si aici astept comentariile voastre. Intr-adevar, avantajul de a achizitiona propria ta locuinta la un pret decent este incontestabil, insa Florestiul pierde acest avantaj in favoarea altor zone si chiar a Clujului. Sa luam un ex.: un apartament de doua camere, cu CF, semifinisat, intr-un bloc OK sa zicem costa in Floresti si peste 48.000 euro. De banii acestia poti lua in Cluj o garsoniera confor I intr-o zona semi-centrala foarte buna cu acces la tot ce vrei, fara sa induri atatea necazuri cu Florestiul. Da, un apartament de doua camere nu se compara cu o garsoniera! Dar pentru voi ce conteaza: calitatea sau cantitatea? Intr-adevar sunt famiilii tinere si nu numai care nu au nici macar acesti bani si care trebuie sa locuiasca undeva insa chiar si ei pot sa aloce timp si sa negocieze pentru a lua o locuinta decenta chiar daca este in Floresti.

Transportul: multi din cei care aleg sa se mute in Floresti opteaza pentru o masina (second hand de cele mai multe ori) pentru a face zilnic naveta. Inainte de a lua o decizie ganditi-va cati vor lua aceeasi decizie ca si voi si cat de infernal poate deveni traficul care deja nu face fata. Si apoi, starea drumurilor va poate distruge si o masina noua intr-un an de zile cel mult; adaugati asadar cheltuieli suplimentare cu intretinerea masinii.  Transportul in comun, este deservit monentan de Fany care are o cursa regulata din Floresti catre centrul orasului, dar traseul si orarul sunt inca departe de a satisface cerintele. O alternativa este postarea anunturilor de genul: „Caut transport catre Cluj, dimineata intre orele 7:15-8:00” pe care l-am vazut afisat pe una din usile de intrare in bloc.

Ansambluri: cred ca a venit timpul sa discutam si despre cazuri particulare de ansambluri/investitii etc. Este departe de mine intentia de a denigra sau de a sprijini un anumit ansamblu, iar parerile exprimate sunt strict subiective si se bazeaza pe experienta proprie. Pentru zvonuri voi aloca un post special:d asa ca fiti pe faza! Cat despre apelativul „ansamblu de lux”, va sfatuiesc sa fugiti de ele.

Ideea de a-mi cumpara un apartament in Floresti m-a tentat atat pe mine cat si pe alte persoane cunoscute in anul precedent asa ca am facut multe deplasari, am dat si mai multe telefoane + vizionari. Euforia initiala s-a calmat destul de repede din fericire si am devenit mult mai pragmatic. Desi nu am vazut toate ansamblurile, pot sa spun ca Luxor II mi s-a parut cel mai ok din punct de vedere al raportului pret/calitate si al aerisirii (distantei dintre blocuri). Asa i s-a parut si unui prieten care a si cumparat un apartament de doua camere, in bloc terminat cu CF si tot tacamul la un pret de 48.500 euro (cam mare dupa parerea mea). Am facut de curand o vizita la demisolul  blocului pentru a vedea cu ochii mei cum instalatiile de pompare se „balacesc” in apa, Finisajele facute la repezeala si starea deplorabila in care arata curtea ansamblului m-au facut sa stramb din nas. D-nule constructor, dupa ce ai facut bani cu galeata, nu consideri ca ar trebui sa te ingrijesti si de felul in care arata curtea cel putin? o bariera la poarta si doi copacei nu ma impresioneaza! Despre finisaje, inundatii si celelalte nu mai vorbesc. Desi mai are apartamente de vanzare in cele opt blocuri, a demarat constructia in Luxor III numai ca goana dupa bani l-a facut sa ingramadeasca blocurile „nitel”. Iti urez doar sa  ai insucces la vanzari pana nu faci lucruile ca la carte.

Un alt ansamblu (sunt mult prea multe pentru a discuta chiar si numai despre o zecime din ele) care m-a impresionat prin pret este Multiserv-ul unde apartamentele de doua camere se vand si cu 28 de mii de euroi. OAUUU!!! Ce este de fapt acest ansamblu: cateva siruri de vreo opt blocuri care pornesc de la strada Eroilor exact in dreptul fermei de pasari care va garanteaza o prospetime zilnica pentru casa Dvs. in ciuda ferestrelor de termopan. Distanta intre blocuri: cca. sapte metri, masini ce trec in tromba, mult praf, si  garduri la balcoane pe care bunicu’ le-ar folosi ca sa imprejmuiasca tarcul de oi.

Sa nu uitam de Irish Residence (pacat de concept si de campania de marketing) care se afla alaturi, incadrat din ambele parti de blocuri si constand in doua siruri de case care se bucura de acelasi aer proaspat emanat de gainile cu oua de aur de vis-a-vis. S-au inaltat cateva case insa santierul arata parasit. D-nilor investitori, ce a fost in capul vostru? Conceptul era bun, insa locatia nu cred ca puteati sa o nimeriti mai prost.

Blocurile ANL din Cetatea Fetei sunt o dovada clara a idioteniei autoritatilor si a lipsei de profesionalism a constructorilor. Puteau sa-l faca mai departe de atat, si mai cocotat de cat s-a facut? Se pare ca au fost construite acolo si nu in oras din cauza rivalitatii de pe vremea  lui Funar dintre PSD si PRM. Pe langa faptul ca au fost livrate tarziu, din cauza planurilor diferite, canalele retelei de canalizare de pe traseul drumului au fost puse cu cativa zeci de centimetri  mai sus decat drumul propriu-zis. Asa ca atentie soferi! pregatiti-va de slalom.

Mini ansamblurile frumoase si cu gust trebuiesc cautate cu rabdare: desi exista constructii superioare calitativ si cu gradini frumoase, problema accesului si a zonei ramane aceeasi. Totusi merita amintit minicartierul exclusivist Tera situat intr-o zona mai linistita, cu acces privat, gazon englezesc, parculet, drumuri asfaltate si case/duplexuri sau terenuri generoase disponibile cumparatorilor. Totusi pretul de 220.000 euro TVA inclus al unui duplex de 160 mp util si terenul aferent de 650 mp poate fi considerat unul exclusivist (vila din foto este o alta casa). La banii acestia merita cautate cel putin si alte oferte. Totusi gusturile nu se discuta: categoric sunt clienti care vor sa locuiasca la casa intr-un mini ansamablu adevarat chiar daca acesta este la 10 km de oras. Ramane de vazut daca vor alege Florestiul.

Ati auzit de Fontana Residence? Eu da, si mi se pare cel mai frumos ambalat ansamblu de apartamente din Floresti si doar atat. „Felicitari” celor care cred ca pot sa „incalte” chiar in halul asta pe nefericitii viitori proprietari (asta daca e nu este doar unul din multele proiecte anuntate si atat despre care vom discuta in alt post). Cum pot primite un return of investment atat de nerusinat (2-300% in cativa ani). Au facut un videoclip frumos numai ca este vorba despre Cluj pentru ca nu am vazut nici o imagine a Florestiului asa cum il cunoastem.

TEPE: daca nu stiati, aflati ca in Floresti (si nu numai) au fost predate blocuri fara a fi conectate la retelele de utiliati (gaz, apa, canalizare, curent). Constructorii  urmaresc profitul de aceea va promit marea cu sarea; sfatul meu: nu credeti!  Cercetati, iar daca este posibil veniti si cu un expert in constructii ca sa va dati seama de calitate sau daca este doar o „caciureala”. Nu cred ca trebuie sa va reamintesc sa cititi contractele de cumparare mai ales in cazul in care cladirea se afla in constructie pentru a fixa clauze clare referitoare la termene de livrare, costuri suplimentare, finisaje etc.

Cum putea arata Florestiul: ca un cartier cochet cu vile si blocuri (dar nu mai mult de 2E), cu parculete si posibilitati de recreere, drumuri asfaltate si in rest va las imaginatia sa zburde. Si nu ar fi fost imposibil, nici pe departe pentru ca daca s-ar fi reglementat clar ca nu se poate construi mai mult de P+2, cu un POT  de max. 35% si un CUT de max. 0.9 atunci alta ar fi fost situatia.

Pentru cei care nu stiu, POT-ul este Procentul de Ocupare a Terenului; un POT de 35% inseamna ca pe o parcela de 1.000 mp, suprafata construita la sol nu poate depasi 350 mp (adica doar pe o treime din teren se poate construi iar restul ramane liber).

CUT-ul inseamna Coeficientul de Utilizare a Terenului; in cazul de fata un CUT de 0.9 inseamna ca suprafata totata ce se poate construi (suprafata construita la sol + etaje) nu poate fi mai mare de 900 mp (1000 x 0.9)

Sfaturi: nu vreau sa credeti ca ii condamn pe cei care vor sa cumpere in Floresti. Condamn doar atitudinea celor care se lasa dusi in continuare de val. Da, Florestiul este o alternativa ieftina dar acesta nu trebuie sa fie singurul criteriu dupa care te ghidezi cand alegi sa locuiesti aici. Nu va bazati nici pe faptul ca veti sta cativa ani dupa care veti vinde si va veti muta intr-o zona mai buna! Cui veti vinde? Oferta bate cererea mai mult ca niciodata, iar situatia din anii precedenti cand se cumpara orice si oricum nu se va mai repeta pentru ca lumea invata din greseli.

Asadar, cautati pentru ca aveti de unde alege, negociati pentru ca se POATE, si alegeti doar blocurile terminate si locuibile pentru ca proiectele vor ramane multa vreme la stadiul acesta.

Si nu in ultimul rand, va invit sa va povestiti „aventurile” pentru a deschide si altora ochii.

P.S.

Haideti sa vorbim si despre banci si rolul lor pe piata imobiliara. Suntem in plina criza financiara ale carei victime au cazut in primul rand bancile americane de investitii (au si ei baietii lor destepti), au urmat cele  europene si cine stie ce va mai urma. Dar nu lor le plang de mila pentru ca directorii au dat dovada de o lacomie iesita din comun, iar actionarii de aceeasi doza la care se adauga si prostia. De fapt cred ca ar trebui sa fie o lectie de viata pentru toata lumea aceasta criza financiara si imobiliara: nimic din ce aduce profituri imense nu este facut sa dureze. Ma contrazice careva?

Asadar, sa vedem cum functioneaza acordarea de credite ipotecare/imobiliare in Romania. Nu sunt specialist in domeniu dar am ajuns la cateva concluzii: prima ar fi ca bancile din Romania sunt printre cele mai profitabile din Europa. Why that?  Pentru ca profita din plin de faptul ca suntem naivi, de faptul ca nu reactionam in momentul in care suntem furati, de faptul ca nu exista o institutie si o legislatie puternica care sa protejeze consumatorul si  pentru ca nu protestam. Astfel un imprumut ipotecar obtinut in Franta de catre un client BRD sau in Austria de catre un client ERSTE (BCR) este mult mai ieftin decat acelasi imprumut obtinut in aceeasi suma in Romania.

Cei care s-au interesat de contractarea unui credit stiu despre ce vorbesc, iar cei care lucreaza in banci stiu cat de bine sa evite raspunsurile chiar si la intrebarile directe ale clientilor. Sa zicem ca mergem la banca sa ne interesam de un credit, spunem ce venituri avem, ni se face un calcul rapid si ni se spune cat putem obtine. Personal, nu stiu sa existe credite cu dobanda fixa pe toata durata unui imprumut ipotecar asa ca ne vom stresa cel mai mult cu variatia dobanzii. Aceasta variatie se face in functie de:

  1. EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate) ce reprezinta rata dobanzii la creditele in EUR, practicata intre principalele banci europene. Ratele si graficul cu evolutia le puteti afla aici.
  2. LIBOR (London InterBank Offered Rate) reprezinta rata dobanzii la creditele in USD, practicata de bancile de pe piata interbancara londoneza .
  3. BUBOR -rata medie a dobanzii pentru creditele in lei acordate pe piata interbancara (vezi istoric rate)

Fiecare banca isi stabileste periodicitatea cu care se raporteaza la acesti indici, cele mai folosite perioade fiind de 3M (3 luni) si 6M (6 luni)

Campaniile agresive ale bancilor ne dau pe spate insa: dobanda este de 6.5% pe an, fixa in primii doi ani, iar apoi variabila: DAE (Dobanda Anuala Efectiva) – 8%. Facem cateva calcule rapide si socotim ca o dobanda de 8% pe toata durata contractului  este OK (ca doar DAE este dobanda totala dupa cate ni s-a tot spus). Numai ca DAE este calculata de cele mai multe ori pentru primul an (doi ani) dupa care se adauga comisioane si taxe care vor creste astfel DAE initial. V-ati prins? Urmatorul pas va fi sa intrebam ce comisioane si taxe se percep ceea ce este usor de facut dar greu de aflat raspunsul. Se intampla de multe ori ca ofiterul de credite sa spuna ca exista doar un comision sau cel mult doua, ca dobanda va creste dupa perioada initiala dar nu foarte mult, ca oferta este foarte buna, ca nu vor mai aparea comisioane pe parcurs etc. Cu alte cuvinte se  minte prin omisiune. Are si el niste targeturi de vanzari oameni buni…asa a fost dresat sa faca, asta e meseria lui, sa atraga clienti. Lumea uita de cele mai multe ori ca el este un vanzator, ca vinde un produs depe urma caruia banca face profituri uriase.

Oameni buni! NU aruncati cu banii!!! Nu uitati ca este o vanzare, vi se vinde un produs (bancar de data aceasta si foarte scump) este o negociere…ba este chiar negocierea vietii voastre. Adica cand va duceti la piata sa cumparati zarzavat, va negociati pentru doi lei dar la banca nu puteti? Credeti-ma ca la banca puteti obtine un credit de o dobanda de 0.5% pe an mai mica daca va luati in serios rolul de negociator. Pai oameni buni, agentiile imobiliare au contracte cu bancile pentru ca in cazul in care le trimit clienti pentru creditare (indiferent de numar) primesc comision de 1-1.5% pentru asta? Brokerii de credite la fel. Totul se negociaza mai ales cand va indatorati pe 30 de ani. Aveti de gand sa platiti cu 20 de euro/luna mai mult timp de 30 de ani pentru ca d-soara ofiter de credite v-a zambit frumos cand ati semnat contractul?

Cum fac bancile din Romania profituri imense fata de bancile-mama din afara? Fura cate putin de la cat mai multi! CUM? Pentru ca fac niste statistici periodic asupra numarului de reclamatii la Protectia Consumatorului si  a litigiilor din tribunale referitoare la contractele de creditare. Stiti care sunt rezultatele? Cazurile de reclamatii si litigii sunt infime!!!! Asta pentru ca suntem comozi, pentru ca consideram ca nu are rost sa ne judecam pentru cateva zeci de euro, pentru ca ne complacem , pentru ca nu avem timp etc.   Bancile nu vor aplica legea daca noi nu le fortam sa o faca si nimeni nu poate face asta in locul nostru. Statul, oricat de bine ar legifera, nu poate da in locul tau banca in judecata pentru ca ti-a majorat dobanda abuziv.

Totusi statul are o legislatie pe care bancile desi o cunosc nu o aplica. Voi o cunoasteti?

  1. Legea 190/1999,  Art. 8 prevede ca: „Cu cel putin 10 zile inainte de semnarea contractului de credit ipotecar imprumutatorul va pune la dispozitie imprumutatului o oferta scrisa care va cuprinde toate conditiile contractului, precum si termenul de valabilitate a acestuia” – fortati bancile sa va dea contractul sa-l cititi acasa!!! Aceeasi prevedere apare si in art. 8 al Legii nr 34 din 1 martie 2006.
  2. Art. 14: c) modificarea ratei dobanzii trebuie comunicata imprumutatului cel mai tarziu la data aplicarii noii rate” – asadar trebuie sa fiti anuntati dinainte si nu sa va treziti direct cu rata marita.
  3. Art.15: „in sarcina imprumutatului vor fi puse numai cheltuielile aferente intocmirii dosarului si constituirii ipotecii”, asadar comisionul de acordare a creditului (de cca. 2%) este considerat ilegal potrivit juristilor.
  4. Legea nr.193 din 6 noiembrie 2000 privind clauzele abuzive din contractele încheiate între comercianti si consumatori:
  5. Art. 4. (2) O clauza contractuala va fi considerata ca nefiind negociata direct cu consumatorul daca aceasta a fost stabilita fara a da posibilitate consumatorului sa influenteze natura ei, cum ar fi contractele standard preformulate sau conditiile generale de vanzare practicate de comercianti pe piata produsului sau serviciului respectiv.

Cu privire la brokerii de credite, sfatul meu este acelasi ca si in cazul unei agentii imobiliare: mergeti pe recomandari si lucrati cu profesionisti care va inspira incredere. Ei va pot scuti de multa alergatura pe la diverse banci si va pot alcatui dosarul insa au si ei targetele lor de vanzari. Nu stiu cati sunt dispusi sa negocieze pentru Dvs. o rata mai mica a dobanzii avand in vedere ca banca deja trebuie sa le ofere un comision de 1-1.5% din suma toatala. Cititi pe forumuri despre pataniile altora sa nu ajungeti ca Stan Patitu’, cercetati pentru ca oricum nu sunt  mai mult de 7-8 banci importante; daca alocati o ora pentru fiecare vizita preliminara nu cred ca poate fi considerat timp pierdut.

Previziuni ale urmarilor crizei financiare: categoric bancilor le este mult mai greu sa atraga clienti noi  in perioada actuala (unele dintre ele nici nu vor asta momentan pentru ca nu au cu ce). Acest lucru determina deja cresterea dobanzilor pentru clientii vechi pentru a mentine rata profitului.

Ce este de facut?  Cei care au deja credite sa fie foarte atenti la majorarea dobanzilor, iar in cazul in care contractele nu sunt respectate sa nu sfieasca sa anunte OPC-ul si sa dea in judecata bancile. Doar vazand procentajul crescut al acestor actiuni, d-nii directori cu pantofi stralucitori si masini sclipitoare vor fi fortati sa isi reduca marjele nesimtite de profit. Cat despre viitorii clienti  „sclavi moderni” ai acestor institutii imi repet sfaturile pentru voi:

  • puneti orice intrebari va trec prin cap legate de credite ofiterului bancar, cereti raspunsuri clare de la acesta;
  • cereti contractulde credit pentru a il studia acasa asa cum va permite legea
  • NEGOCIATI rata dobanzii!!!

Ambelor categorii va doresc Succes!

P.S.

Daca tot am calatorit/muncit/odihnit pe alte meleaguri vreme de cativa ani ce-ar fi  sa va povestesc putin despre cum am putea sa implementam lucrurile bune pe care cu totii le-am vazut dincolo.

De ex., in decursul ultimei vizite pe care am intreprins-o in UK am fost placut impresionat de inaugurarea unui mic ansamblu rezidential: cladiri de apartamente de P+2E sau 3E. Nu, nu este ceva nou pentru mine sau pentru englezi sau pentru orice persoana care locuieste in tarile mai civilizate. Nu este nici cel mai frumos ansamblu pe care l-am vazut, dar este singurul la care am apucat sa-i fac cateva fotografii si pe care mi l-as dori sa-l vad si aici. Si as vrea ca pretentiile clientilor din Cluj sa creasca, sa nu cumpere doar pt. ca 3D-urile si plansele arata frumos, iar la „inaugurare” te trezesti intr-un nor de praf, cu cateva fire de iarba semanate (daca s-a gasit cineva sa o faca), cu pietris in loc de asfalt sau pavaj, cu vecinul  de vis-a-vis care poate pasi in balconul tau si multe altele (va invit sa va povestiti pataniile).

Fotografia nu este profesionista plus ca a fost facuta seara pe vreme englezeasca dar se poate observa usor gazonul asternut (nu semanat), copacii plantati (au cc. 3 m inaltime deja), locul de joaca imprejmuit, caile de acces pavate, curatenia exemplara. Sunt chestii care tin de finisare si de bunul simt al constructorului care la noi nu prea exista. De asemenea aceste finisaje nu sunt scumpe  cat despre pretul apartamentelor nu ati vrea sa stiti. Nu, nu va speriati ca sunt exorbitante. Un apartament de trei camere (two bedroom appartment), finisat, situat in zona centrala a orasului cu supermarket la 150 m si o selectie de cele mai bune restaurante si pub-uri la 250 m costa cca. 135.000 £ (160.000 euro). Nu as incepe in acest post comparatia cu preturile din alte tari europene dar este frapanta diferenta mica sau inexistenta. De mentionat faptul ca salariile medii in orasul respectiv (un oras business as spune, modern) sunt de 2.500 lire net. Faceti un calcul in cat timp il puteti plati tinand cont de faptul ca preturile pentru un trai decent in UK sunt asemenatoare cu cele din RO si in unele cazuri mai mici (va puteti lua o masina SH chiar si cu salariul pe o luna).

Nu, nu zic ca ar trebui sa emigram cu totii acolo (eu unul nu am ales asta), nici nu zic ca preturile aici ar trebui sa fie in jumatate ci doar fac o comparatie pret/calitate pentru a determina consumatorul roman din domeniul imobiliarelor sa devina mai exigent. Este adevarat ca pretentiile au crescut de-a lungul anilor insa sunt inca departe de pretul platit pentru bunul primit. Iar in Cluj-Napoca, in orasul considerat a fi al doilea ca si importanta dupa capitala, foarte rar (sau deloc mai bine zis) mi-a fost dat sa vad un ansamblu sau miniansamblu predat „a la carte”. Va veni si timpul asta, insa asta va depinde de noi – cumparatorii finali care putem boicota optiunile de cumparare in ansambluri ingramadite si lipsite de orice confort si spunand direct acest lucru d-soarelor care ne zambesc frumos in shworoom-urile de prezentare (daca exista asa ceva). Astfel putem pune presiune pe investitori care vor trebui sa reactioneze. Da, stiu, sunt si clienti dificili/enervanti si cu buzunarele goale care doar plimba ursu’ dar despre tagma lor, a agentilor si celelalte tagme vorm vorbi in episoadele viitoare.


Al vostru,

P.S

Perceptia generala a pietei imobiliare actuale (2008) si cand spun generala ma refer la perceptia urmatoarelor categorii: cumparatori finali, investitori straini sau romani care doresc sa intre pe piata, investitorii (developerii) care au spre vanzare diferite bunuri imobiliare, agentiile imobiliare, firmele de constructii, producatorii si distribuitorii materialelor de constructii, etc. ……deci aceasta perceptie generalizata este ca ne aflam in CRIZA.

De ce ii spun criza si nu stabilizare a pietei? Pentru ca o criza este un fenomen care se intampla brusc si neasteptat la fel ca si criza financiara globala  pe care nu o putem numi stabilizare a economiei. Anul 2007 a constituit apogeul in materie de profit realizat de  catre toti jucatorii de pe piata imobiliara (mai putin cumparatorul final). Dupa acest an de varf nimeni nu se astepta la o aterizare atat de brusca si la o incetinire a tranzactiilor intr-atat incat un reprezentant al unei agentii imobiliare bucurestene a recunoscut  de curand faptul ca tranzactiile sunt practic inexistente. Pe plan local, tind sa cred acelasi lucru desi statisticile ne anunta ca tranzactiile s-au inmultit..poate doar in acte fiindca s-au concretizat antecontractele din anul precedent. O stabilizare ar fi insemnat o calmare a preturilor, ar fi insemnat darea in folosinta a unor adevarate ansambluri rezidentiale (vom vb despre ce insemana ele mai incolo), ar fi insemnat intrarea pe piata a investitorilor puternici si cu experienta si iesirea bisnitarilor care au sau iau un teren, fac un proiect si construiesc pe banii dati avans de catre viitorii proprietari. Ori asa-zisa stabilizare inseamna de fapt o scadere abrupta a preturilor (cca 20-30% in Cluj, preturi de vanzare si nu cele cerute), in ciuda acestei scaderi nu se fac tranzactii, bancile nu dau credite, constructiile incepute sunt abandonate (vezi Tower) dovezi ale faptului ca suntem martori ai unei crize de proportii.

Multi viitori cumparatori (printre care ma numar si eu) se bucura de scaderea preturilor dar bucuria are limite si ar trebui sa constientizam asta pentru ca:

pretul pe mp/construit intr-un bloc nou este de minim 600 euro/mp  (daca se vrea calitate), la care se adauga pretul terenului (deloc de neglijat intr-o zona semi-centrala care este de la 200 euro/mp teren pentru fiecare mp din apartament)…deci pretul pe mp util ar fi de 800 euro/mp; la toate acestea se adauga comisioane, proiect, autorizatii, impozit plus profitul  investitorului. Asadar, un mp de constructie intr-o zona semi-centrala nu se poate gasi sub 1.200 euro/mp in cel bun caz. Daca se mai adauga TVA-ul ajungem la 1.430 euro/mp. Deci un apartament de 55 mp, semifinisat ar fi cam 78.000 euro. Ceea ce n-ar fi rau daca am putea lua credit rezonabil de la banca (nu neaparat genul care sa ne duca in criza financiara dar despre credite vom vb in alt post). Preturi sub cele calculate mai sus, am vedea daca: investitorul are terenul cumparat acum cca. 2-4 ani la un pret mai bun si accepta marje de profit de bun-simt, daca producatorii de materiale de constructii accepta sa isi scada marjele de profit si……daca nu ne vom napusti cu totii sa cumparam, crescand astfel cererea si crescandu-ne singuri preturile si daca….. Dupa cum vedeti sunt multi „daca”.

blocurile vechi: in cartiere precum Gheorgheni puteti gasi apartamente de doua camere (52 mp) nedecomandate (deci cu trecere), cu „finisaje” de pe vremea lui bunicu’ la: 65.000 euro. Avantajele sunt clare: blocul este terminat demult, este locuit, spatiul din fata blocului sau din spate este verde si stim ca nu se va mai ridica un turn langa noi (sunt cazuri in care totusi se ridica), exista CF, pretul se negociaza cu o pers. fizica si cam atat. Totusi o parte din aceste avantaje se gasesc si la blocurile noi: nu va obliga nimeni sa cumparati in stadiul de proiect (in Ro nici nu va recomand), sunt si blocuri noi terminate si locuite care mai au apartamente de vanzare, au CF, si sunt construite modern si izolate termic modern (calitatea este discutabila si nu putem generaliza, iar necesitatea unei izloatii termice este indiscutabila). Asadar pretul pentru un apartament vechi este mai mic decat pentru unul nou, are cateva avantaje dar personal as lua intr-un bloc nou. De ce? Pentru ca as cumpara doar daca blocul este gata construit sau in stadiu final, pentru ca as verifica toate ofertele de pe piata (va sfatuiesc sa apelati totusi la o agentie ce va inspira mai multa incredere), pentru ca m-as interesa de alte proiecte finalizate ale constructorului si le-as vizita efectiv, pentru ca as verifica proiectul si autorizatia de constructie, as discuta si cu vecinii, pentru ca achizitia unui apartament pentru cei mai multi se face odata in viata. De altfel se stie ca  peste 30 de ani cand expira creditul, blocul vechi ar cam trebui sa iasa la pensie saracul si ca nici pana atunci nu va rezista la fel de bine ca unul nou.

Ma repet, nu este o chestiune general valabila, iar calitatea fiecarui proiect in parte trebuie verificata personal. Si alocati-va timp pentru a aceasta achizitie; v-ati gandit vreodata cat timp alocati uneori pentru cumparea unui ceas, a unei perechi de pantofi, a unei masini? ei bine, faceti un calcul matematic simplu si veti obtine durata de timp necesara unei achizitii pentru o viata.

Asta cu atat mai mult cu cat piata se va si stabiliza, dar asta numai dupa ce va trece criza care este doar un prim pas ( in acest caz). Si ce mai inteleg eu prin stabilizare? Inteleg ca pretul bunurilor imobiliare sa nu aiba cresteri de peste 5-8% pe an. In acest mod, speculantii vor fi nevoiti sa isi canalizeze finantele catre domenii care aduc un profit mai consistent (profit muncit), iar o achizitie imobiliara sa poata fi facuta de catre oameni normali intr-o tara normala.

AAAA!!! Cat vor mai scadea preturile? :d Cu totii suntem framantati de raspuns. Raspunsul  este relativ: in functie de LOCALIZARE, suprafata, acces si restul factorilor; in unele cazuri vor fi scaderi si mai dramatice, in altele pot fi chiar si cresteri. In Cluj, autoritatile locale au avut si au un cuvant foarte greu de spus pentru ca permisivitatea de care au dat dovada a permis ca pe orice camp sa se construiasca peste limita bunului simt, crescand astfel preturile terenurilor si implicit a ceea ce se va construi pe ele (voi rezerva un alt post pentru acest subiect asa ca fiti pe faza). Insa, daca aveti de gand sa cumparati ceva si va place ce gasiti nu ezitati sa negociati si daca va simtiti multumiti atunci cumparati pentru ca preturile nu vor scadea atat cat ne dorim.

Oricum, intuitia imi spune ca vor mai scadea inca putin….pana trecem la pasul urmator: STABILIZAREA.

P.S.

Pagina următoare »