Clujul Imobiliar

In domeniul  imobiliarelor putem avea tot timpul parte de surprize si in general neplacute. Cum altfel cand sunt intrebat la cat se da in chirie un apartament de patru camere pe Mehedinti (pentru cei care nu stiu este una din cele mai cunoscute, intortocheate si aglomerate strazi de cartier din Cluj) unde daca nu ai garaj trebuie sa iti parchezi masina la cativa km departare sau sa o gasesti ciuntita dimineata. I-am raspuns respectivei persoane ca nu pot sa-i spun un pret exact pe zona respectiva avand in vedere ca genul acesta de apartamente se dau in chirie destul de greu insa i-am dat un ex. in Zorilor – Europa un apartament cu trei camere in bloc nou, et. intermediar, decomandat, 82 mp, doua balcoane, doua bai, loc de parcare cu bucataria nou mobilata si utilata era 400 de euro. ….la care respectiva proprietareasa a exclamat: „Asa de putin!!!!” In asemenea cazuri nu stii daca sa razi sau sa te simti ofensat in calitate de viitor chirias. Oare d-na voia sa ceara 600-800 de euro pentru camarutele ei dintr-o zona sufocata? Probabil ca da, iar argumentatia dansei se baza pe contraofensiva impotriva calitatii blocurilor noi. Asa cum am mai spus nu este cazul sa generalizam nici in cazul blocurilor noi nici in al celor vechi, iar situatiile trebuie studiate in particular. Am fost invitat insa in  acest apartament nou de catre chirias si pot sa spun ca atunci cand erau minus cateva grade afara inauntru aproape ca transpirai si asta fara ca centrala sa fi fost pornita, iar apartamentul inca era nelocuit.

Multi se intreaba in cazul inchirierilor care ar fi pretul just ce trebuie platit la fel ca si in cazul vanzarilor. Asta este cu atat mai important acum cu cat piata vanzarilor stagneaza , iar pretentiile celor care isi cauta chirii incep sa creasca. Posibilitatile de alegere au fost destul de limitate pana acum avand in vedere faptul ca orasul este unul universitar: studentii sunt principalii chiriasi iar numarul lor in crestere a facut ca proprietarii sa ceara preturi absurde in schimbul unor conditii lamentabile. Celelalte categorii de chiriasi: tineri  proaspat casatoriti care lucreaza si economisesc bani pentru viitoarea locuinta sau delegati ai diverselor firme au fost neglijati cu mici exceptii cand pentru apartamentele de „protocol” se cereau/cer sume exorbitante.

Proprietarii din ziua de azi ar trebui sa mai caste ochii prin strainataturi macar prin intermediul site-urilor de profil pentru a vedea faptul ca ceea ce la noi este considerat protocol, acolo se numeste standard. Sa nu credeti ca la noi, anunturile care includ denumirea protocol sunt intr-adevar de protocol pentru ca de cele mai multe ori este doar un compliment nemeritat.

Pretul pe care il merita o chirie este de 25% din salariul mediu net pentru o camera finisata si mobilata intr-un apartament cu doua sau trei camere situat intr-o zona buna a orasului. La salariul mediu de cca. 550 euro/luna ar insemna ca un apartament de doua camere sa coste 250-275 euro/luna intr-o zona precum Zorilor (pana la Observatorului, Plopilor si alte zone centrale). Unii din proprietari vor surade ironic probabil , insa la fel se plateste si in Occidentul la care ei se tot raporteaza cu preturile de vanzare. In aceasta privinta am si si marturiile unor investitori straini care activeaza in Cluj si care s-au aratat socati de pretul chiriilor de la noi care sunt foarte apropiate de cele din tara lor de origine. Nu la fel se poate spune si despre puterea de cumparare. Exemple similare va pot da chiar si atunci cand ne comparam cu orase precum Londra unde posibilitatile de castiga sunt mari si foarte mari, iar chiriile sunt de la 260 lire/luna pentru o camera in apartament/casa cu mai multe camere pana la 700 – 1.000 lire insa castigurile sunt proportionale si s-ar putea sa va speriati daca va spun si ce salarii primesc respectivele persoane; proportia chiriei din venitul net se respecta pana la un maxim de 25%.

Multi insa dintre romani se tem de faptul ca pretul chiriilor va creste si mai mult din cauza faptului ca numarul tranzactiilor de vanzare s-au diminuat si numarul celor care trebuie sa stea in chirie va creste. Parerea mea este alta si va explic si de ce:

• numarul apartamentelor disponibile este in crestere pentru ca sunt livrate zilnic noi apartamente iar cele vechi nu mai pot fi vandute si intra in circuitul inchirierilor. Ori legea cererii si a ofertei ce spune? Cand oferta este mare ….pretul scade si va scadea pana va atinge pragul normalitatii.
• cererea nu creste insa la fel de rapid precum oferta; a crescut numarul populatiei  cumva si nu stiu eu? dau navala strainii in Romania de bine ce este la noi si nu au unde locui? Majoritatea celor care inchiriaza  o locuinta pentru a o folosi in scop personal sunt tinerii care isi intemeiaza o familie sau intra in campul muncii. Pana acum insa tot in chirie au stat, iar acum nu fac altceva decat sa isi caute o chirie mai buna pentru ca nu isi permit sau nu vor sa ia un credit in conditiile de astazi.
• cei care se bazeaza pe studenti ca si viitori chiriasi cred ca ar trebui sa isi faca mai bine calculele. Numarul studentilor a fost intr-adevar in crestere in ultimii ani insa aceasta perioada se apropie de final deoarece  devin studenti acum cei din generatia 1990 cand a inceput declinul sporului natural al populatiei. Asadar in viitorul nu prea indepartat numarul acestora va descreste sau se va pastra cel mult la acelasi nivel. De asemenea sa nu uitam ca incet, incet se mai mansardeaza cateva camine, se vor mai construi cateva noi, iar pretentiile studentilor cresc. Exista si prejudecata ca studentii nu sunt chiriasii ideali pentru multi proprietari: vin toamna si multi pleaca vara fara a prelungi contractele de inchiriere, iar o peroada de 3 luni risti sa ramai fara chiriasi ceea ce reduce destul de mult valoarea anuala ce poate fi incasata.
• tot mai multe apartamente in blocuri noi sunt disponibile la vanzare direct de la constructor cu un mic avans si plata in rate pe o perioada de pana la 15 ani. Deci nu vei avea nimic de a face cu banca, iara daca pretul este unul realist atunci investitia merita facuta. Studiati insa bine contractul si apelati la un avocat bun.
• vor aparea noi metode de inchiriere: recent un investitor care detine cateva locuinte in stadiu semifinisat in zona centrala a declarat ca le va inchiria pe o perioada de 4-5 ani celor interesati la pretul pietei cu conditia ca viitorul chirias sa finiseze si sa mobileze apartamentele (com doreste chiriasul cu conditia ca finisajele sa fie superioare), suma care va fi dedusa  din chiria datorata. Finisajele nu dureaza mai mult de o luna, iara daca aveti planuri serioase in legatura cu anii ce vor urma nu e o idee deloc rea sa  locuiesti intr-o chirie aranjata dupa gusturile tale. O alte metoda despre care am auzit in UK este urmatoarea: poti locui timp de un an intr-un apartament nou predat la cheie platind o chirie lunara la pretul pietei, iar daca la finalul anului te decizi sa cumperi apartamentul atunci banii platiti drept chirie pe parcursul acelui an sunt considerati avans, iar restul sumei se poate plati prin credit (de la banca sau de la dezvoltator). Ai astfel timp sa te decizi daca merita sa locuiesti in acel bloc/acea zona, iara daca consideri ca nu, atunci nu pierzi nimic pentru ca nu ai platit decat o chirie lunara la fel cum ai fi facut daca ai fi stat oriunde altundeva. Solutii benefice la actuala criza exista asadar pentru toata lumea. Singura conditie este sa oferi calitate la un pret rezonabil cu un profit decent (a se citi max. 20%).

Am insa cateva sfaturi pentru voi: cand veti fi in cautarea unei chirii nu va sfiiti sa negociati pretul, iara daca conditiile sunt precare sa spuneti acest lucru proprietarului.

Nu vreau ca proprietarii sa creada ca tin doar partea chiriasilor insa pana acum am discutat despre preturi si conditii doar si nu despre relatia chirias-proprietar si despre distrugerile, furturile sau plecarea din chirie fara preaviz si cu restante la plata. Aceste dispute au exista si vor exista intotdeauna, insa un motiv destul de des intalnit pentru care chiriasii nu respecta bunul care li se incuviinteaza este chiar pretul prea mare pe care ei considera ca l-au platit.

In momentul in care veti pleca in cautarea unei chirii nu luati ca si preturi de referinta cele din ziarele de anunturi sau de pe paginile de internet pentru ca toate par la fel. Dupa o cautare temeinica veti putea gasi apartamente la doua camere (60 mp) pe Plopilor la 300 euro/luna sau la trei camere (70 mp, bloc nou, garaj la demisol, utilat si mobilat la standarde)  tot in zona la pretul de 400 euro/luna sau in Floresti (doua camere la 56 mp mobilat si utilat la standarde) la 200 euro/luna. Sunt preturi care se apropie de normalitate. Totodata, nu uitati sa respectati ceea ce vi se ofera. A sta in chirie nu este ceva rusinos asa cum cred inca multi dintre noi (mai ales cei ce se casatoresc sau termina facultatea): aveti astfel posibilitatea sa studiati cu atentie piata si zonele de locuit (care sunt in plina transformarea sa asteptati aseazarea preturilor pana ce vor avea un corespondent in puterea de cumparare si sa faceti economii pentru banii de avans in momentul in care veti gasi casa visurilor. Nu uitati si ca in perioada  aceasta a vietii puteti beneficia de diverse oportunitati: sa lucrati in alt oras/tara, sa va mutati definitiv altundeva etc., iar vanzarea unei proprietati deja cumparate in conditiile de piata de astazi este un lucru destul de dificil. Inchirerea locuintei pe perioada in care sunteti plecat nu este un lucru foarte usor daca nu va puteti baza pe cineva de incredere. Mai bucurati-va si de viata asadar pentru ca nu au intrat oferte bune de vanzare/inchiriere in sac ci sunt tot mai multe, iar preturile vor deveni rezonabile.

Un week-end placut si La multi ani tuturor celor care se simt romani!

P. S.

Cateodata ma satur de prostia din tara asta. Tot citesc pe toate portalurile de stiri cum ca se incearca relansarea creditului pentru a reporni motoarele „economiei” (nu suntem singurii unde se incearca asa ceva) . Dar mai fratilor! Nu vede niciunul ca tocmai creditul asta pervers ne-a adus in situatia asta? Care situatie?  De a plati de 5 ori cat face pt.  o casa dar veti vedea cat de curand.

Cu riscul de a parea foarte dur voi afirma ca toti care vor lua credit in urmatorii ani isi vor merita soarta: aceea de a munci plini de stress pt. restul vietii lor ca sa isi plateasca ratele la o cocioaba supraevaluata. Am scris un post despre a cumpara „painea la 5 lei”; ei bine cei ce iau azi pe credit o vor cumpara la 10 lei. Cum altfel cand un mp construit nu trece de 3-400 euro/mp si voi dati pe el 800-1.500. Iar cei ce iau in Apahida si Floresti nu ar trebui sa dea mai mult de 400 euro/mp pt. ce primesc. Alternative???

Stati in chirii ca e inflatie si sunt tot mai multe disponibile!! Vanzatorii au inceput si se va inmulti nr. celor care vor vinde in rate pana la maxim 15 ani chiar si fara dobanda. Nu mai apelati la banci! Duceti-va in Bahamas, UK, Paris, calatoriti si in acelasi timp puteti si trai. Aveti copii? Si ce preferati? sa fiti dati afara din case de catre banca peste 10 ani pt. ca nu va veti mai permite ratele? Iar pana atunci sa va chinuiti sa le platiti si sa faceti tot felul de sacrificii? Sau luati un teren langa Cluj si faceti o casa. Stiu ca infrastructura nu e grozava dar eu cel putin optez pentru varianta asta, iar verile si alte saptamani din an sa mi le petrec in Croatia, Grecia, UK, Paris etc. si sa nu umplu buzunarele nesimtitilor de bancheri si „dezvoltatori”.

Pana la urma e optiunea voastra: fiti sclavi sau chiriasi si apoi proprietari.

Mi-a soptit astazi un dezvoltator cu cat construieste un apartament de doua camere (de cc. 45 mp). Ghiciti! 17.000 euro! Da, ati auzit bine. In pret nu intra costul terenului ci doar al constructiei propriu zise. Si apartamentul nu este construit in Floresti, Apahida sau ce dealuri mai sunt pe langa Cluj. Se adauga costul terenului care variaza destul de mult in functie de zona si de inaltimea constructiei dar nu uitati ca se mai vinde si locul de parcare/garajul asa ca pretul terenului se acopera astfel. Cu cat se vinde un astfel de apartament? cat merita sa platiti pentru el? care e profitul „dezvoltatorului” ? va las pe voi sa ghiciti si sa calculati!

Totusi nu vrea sa lase din pretul de vanzare  prea mult pentru ca le va inchiria in caz ca nu cumpara nimeni (dupa cum spune el). Multi constructori gandesc insa ca el asa ca vom avea o inflatie a chiriilor, iar profiturile nu vor fi pe masura asteptarilor. Sa nu uitam si de bataia de cap: vine chiriasul…poate peste 2 – 4 luni pleaca sau cel mult 1 an. Trebuie facut rost de alt chirias, se mai distruge cate ceva prin apartament daca ai ghinion s.am.d. Cati dintre constructori credeti ca vor indura bataia asta de cap dupa ce s-au obisnuit cu bani veniti gramada si foarte usor? Nu prea multi asa ca vor vinde la un pret mai mic si mult mai mic decat in prezent (care contine totusi un profit respectabil pt. ei). Sa nu uitam si de faptul ca unii din ei au credite la banci, etc. sau au constructia in derulare si banca nu le da bani sa continuie asa ca trebuie sa gaseasca un musteriu care sa cumpere macar 1-2 apartamente la oferta ca sa poata termina blocul. Nu vreau sa generalizez aceste preturi de constructie insa ele reprezinta un reper demn de luat in seama. Asa cum am mai scris in alt post, un prieten si-a construit cu 17.000 de euro la rosu o casa P+E, 180 mp, caramida acum 2 ani (iar preturile la materialele de constructii revin la preturi apropiate de cele de atunci).

Va veni insa  si randul nostru, al consumatorilor (chiriasi sau proprietari) sa primim calitate la pret bun. Putintica rabdare si mai ales nu alergati la banci pentru ca asta asteapta rechinii.

Stiti ce mi-a mai spus constructorul, citez: ” toti care au cumparat pana acum apartamente de la mine au facut-o prin credit!” Cine a avut de castigat din asta: banca si constructorul (fiecare de 2-3 ori valoarea investita). Cine a pierdut? Intrebati-va cunostintele!

Voi reveni si cu alte exemple pe masura ce le voi afla.

Update: daca nu ati aflat deja puteti citi un articol in care se arata ca, chiar seful statului a construit anul acesta o casuta de 62 mp cu 13.000 euro la cheie. Concluziile le puteti trage singuri…desi se pare ca jurnalistii ajung cam tarziu la concluzia conform careia preturile in imobiliare sunt mari datorita „adaosurilor” practicate de constructori. Si nu uitati faptul ca aceasta casa a fost construita in perioada in care preturile pentru materialele de constructii atingeau maximul.

P.S.

Pentru cei care nu stiu, Jucu este o comuna situata la 17 km de Cluj si care a devenit faimoasa datorita amplasarii aici a investitiei celor de la Nokia. Totodata, aici avut loc cea mai agresiva balonare imobilara din ultimii ani in zona Clujului. Daca Florestiul a fost numit paradisul dezvoltarilor rezidentiale despre Jucu se poate spune ca este al celor industriale doar ca fabricile nu s-au inmultilt la fel  de repede si poate nici nu o vor face prea curand. Datorita reliefului zonal, Clujul nu dispune de prea multe zone propice dezvoltarii unor activitati industriale lucru ce a dus la amplasarea dezvoltarilor industriale fie in:

• partea de vest: Floresti – Gilau unde sunt prezente in special show-roomuri si mici ateliere de productie in vechile grajduri din Floresti. Totodata zona s-a extins agresiv pe segmentul rezidential, iar preturile pentru terenuri au devenit necompetitive.
• partea  de est catre Apahida, Jucu si Gherla a fost insa de la inceput favorita celor care urmareau dezvoltarea afacerilor pe segmentul industrial atat datorita suprafetelor mari si plane disponibile cat si a preturilor reduse.
• partea de sud: Turda si Campia Turzii au intrat relativ recent in atentia industriasilor datorita motivelor mentionate mai sus dar si a apropierii fata de viitoarea Autostrada Transilvania.

In Jucu, pana la venirea celor de la Nokia, terenul era utilizat preponderent pentru agricultura, iar in cazul in care cineva era interesat sa cumpere putea face acest lucru la un pret de 1-2 euro/mp, pentru ca acela era pretul real la momentul respectiv (si nu numai) insa sosirea unei companii de renume mondial  a produs o schimbare majora. Nokia a ales Clujul se pare datorita localizarii acestuia, a fortei de munca ieftine si calificate (ma refer la ingineri) si a  beneficiilor oferite de statul roman. Guvernul a investit cca. 30 milioane euro pentru crearea si viabilizarea parcului industrial Tetarom III pe o suprafata de 154 ha din care aproximativ 90 ha sunt destinati investitiei Nokia Village. Adica statul a tras toate utilitatile in zona (apa, curent, canalizare, gaz, telecomunicatii), a asfaltat drumurile si multe altele pentru ca cei de la Nokia sa vina sa investeasca, sa creeze locuri de munca si sa faca profit (nu in ultimul rand) in Romania. Sa nu credeti ca am ceva impotriva acestor tipuri de investitii insa ele blocheaza in mod indirect dezvoltarea altor afaceri in zona. Cum? Ei bine, Nokia plateste o taxa de concesiune anuala pentru terenul aflat in folosinta de 416 euro/luna/ha  (adica 5.000 euro/an/ ha pentru cele 30 de ha pe care sa afla constructia actuala ) la care se adauga o taxa de  24 euro/ha/luna (288 euro/ha/an) pentru cealalta suprafata  pe care nu au demarat constructia. Practic in momentul de fata ei platesc 32.000 euro/anual pentru o suprafata de 90 de ha complet viabilizata. In momentul in care suprafata construita va ocupa intreaga suprafata concesionata vor plati 450.000 euro anual. Pe mp ar insemna 0.5 euro/mp anual, iar in 50 de ani de zile ar plati 25 euro/mp. Aceste preturi au fost stabilite prin Hotararea nr.265 – 29 octombrie 2008 a Consiliului Judetean Cluj in administrarea caruia se afla  Tetarom.

Ei bine, unde credeti voi ca se mai gaseste teren in Jucu la aceasta suma si complet viabilizat? Nicaieri sau in zone mult prea indepartate si fara utilitati. Pretul cerut porneste insa de la 32 de euro/mp si ajunge lejer la 50 in zone apropiate de fabrica Nokia. Motivul este unul pe cat de simplu pe atat de prostesc: pt. ca e zona Nokia. Cu ce ajuta acest fapt pe cineva care vrea sa faca o investitie industriala in zona? Furnizorii Nokia au partea lor de teren in parcul Tetarom la aceleasi preturi, asadar pe un investitor obisnuit nu il ajuta cu absolut nimic faptul ca va fi vecin cu fabrica Nokia. Vecinatatea nu este egal cu profit ba din contra: datorita vecinatatii  acesteia el trebuie sa platieasca peste 30 euro/mp cand o multinationala care are un buget cat un sac fara fund plateste 0.5 euro/mp/an. Daca Nokia nu ar fi venit ar fi putut sa ia terenul la un pret de zece ori mai mic.

Asa cum am mai zis, valoarea unui teren este data de ce poti face pe el, iar in acest caz faptul ca esti vecin cu un nume mare nu conteaza mai deloc.  De aceea foarte putini vor  plati  peste 30 de euro/mp pentru un ha de teren intr-o zona industriala. In cazul acestui tip de terenuri conteaza mai mult apropierea de puncte de desfacere, infrastructura de transport si forta de munca ieftina. Asadar investitiile la Jucu s-au cam oprit si multi se orienteaza spre Turda unde se gasesc terenuri industriale viabilizate si la 17 euro/mp ( e vorba de hectare) sau 26 euro/mp pentru parcele de 5.000 mp. Chiar si aceste preturi pot fi numite mari insa ca si comparatie se poate vedea usor diferenta.

Preturile au ajuns la aceasta valoare si datorita speculatorilor pentru ca s-a ajuns si la a doua – a treia mana de vanzare numai ca ultimii s-au cam ars pentru ca nu pot vinde nicicum in momentul de fata. Sunt terenuri de vanzare si la prima mana insa unii s-au trezit mai destepti decat altii: daca speculatorul poate cere 40 euro/mp de ce nu ar cere si „taranul” (in sens peiorativ) acelasi pret ca si al „pietei”. Aici trebuie inteleasa si psihologia acestui tip de vanzator: desi sunt batrani o mare parte, tin la pret pentru ca nu vor ca altii (speculatorii) sa faca bani pe seama lor; pentru multi dintre ei viata nu se schimba radical in momentul vanzarii vreunui teren deoarece isi pastreaza in genereal acelasi stil de viata.

Au aparut totodata si dezvoltatorii de parcuri industriale, iar Nervia este un exemplu destul de cunoscut. Ce au facut ei a fost sa cumpere cu ani in urma cca. 24 ha de teren in camp (inainte de intrare Apahida pe stanga dinspre CJ), au cumparat totodata o fasie de pamant lunga de cateva sute de metri care sa conecteze parcul industrial cu soseaua nationala, au viabilizat terenul si au asfaltat drumurile ajungand sa ceara 90 euro/mp teren. Va felicit pt. munca depusa dar pretul este inacceptabil. Cand ati facut studiul de piata v-ati gandit ca preturile la terenurile de pe langa CJ vor mai creste 20 de ani pt. ca zona este ca o mina de aur cumva? Pretul de cumparare al terenurilor a fost probabil pana in 8-10 euro/mp dar chiar de ar fi fost mai scump si cu toata viabilizarea facuta tot nu inteleg cum puteti cere 90 euro/mp. Va doresc succes in asteptarea Dvs. pt ca veti avea mult si bine de asteptat chiar de ati vinde si cu 50 euro/mp.

Nu voi vorbi despre dealurile scoase la vanzare in zona pentru ca nu are sens. Sper insa ca vanzatorii sa se destepte pentru ca venirea Nokia a produs o falsa impresie a unor preturi exorbitante ce pot fi cerute pentru terenuri care pana de curand erau si inca sunt agricole. Mentinerea acestor preturi va avea un efect invers de alungare a investitorilor catre alte zone din judet si din tara pentru ca nimeni cu cumpara teren acolo doar ca sa se invecineze cu Nokia  ci ca sa dezvolte o afacere rentabila si nu sa blocheze o caruta de bani intr-un teren. Daca in orase terenurile propice dezvoltarilor (rezindetial, office, hotel, retail) sunt tot mai putine si ca atare mai scumpe….in afara orasului hectarele sunt nenumarate iar preturile de zeci de euro nu au nici o justificare.

Va sugerez asadar sa va reganditi strategia daca mai vreti sa vindeti terenurile vreodata, un pret acceptabil pentru cumparatori fiind in jur de 15-30 euro/mp in functie de suprafete, utilitati, front si acces. Nu vorbesc aici de terenurile cu front la drumurile europene insa nici acolo un pret de peste 100 euro/mp nu este acceptabil.

P.S.

De data asta au comis-o cei de la Ziua de Cluj care publica niste declaratii absolut aberante prin care  incearca o noua forma de manipulare a pietei facandu-ne sa credem ca apartamentele inca sunt la mare cautare desi mult peste buzunarul nostru dar totusi sa facem tot posibil sa luam un credit si sa cumparam cloacele lor.  D-na Georgiana Man o comite inca o data, citez:”Clujul nu acopera cu oferta cererea pentru spatii locative, mai ales in contextul in care Clujul metropolitan ar putea ajunge la 1 milion de locuitori pana in 2015„. Ce sa mai comentezi la asemenea absurditati? daca cererea nu este acoperita atunci de  ce au vandut doar cateva zeci de apartamente in Bonjour-ul lu’ peste in aproape 2 ani de zile? Metropola de 1 milion de locuitori?:)))))) poate impreuna cu judetele invecinate pentru ca deocamdata metropola e constituita din Cluj si cateva sate. D-nule Lupeanu! V-ati schimbat jobul  dar nu sunt pe deplin lamurit in legatura cu intentiile Dvs.! Astept o declaratie de la Dvs in legatura cu preturile irealiste la care s-a ajuns precum si ce le-a cauzat. Nu va mai ascundeti dupa cifre care nu spun decat ca suntem cei mai fraieri locuitori din toata tara …ii intrecem si pe bucuresteni daca am ajuns sa ne permitem printr-un credit pe 30 de ani  doar un sfert de locuinta.

Nu va lasati pacaliti si nici sa nu va ganditi sa luati un credit chiar de ar fi sa fuga bancile  dupa voi sa vi-l dea. Preturile mai au de scazut mult si bine pana revin cu picioarele pe pamant.

Tocmai am citit in Ziua ca Doru Lupeanu ( marketing manager Grup de Lux) si Corina Munteanu (dir. executiv Edil) si-au ales o alta meserie pentru ca sunt probleme in imobiliare mai mari decat se crede (sunt agentii care nu au facut vanzari din luna mai). Ce inseamna asta? Ca scad marjele de profit in constructii, iar pe partea de intermediere se merge pe minus. Oricum nu este de dorit disparitia celor cu adevarat profesionisti pentru ca fiecare isi are rolul sau bine stabilit in domeniu si asa cum am mai spus: un agent bun te poate ajuta sa salvezi o suma considerabila de bani, timp si nervi asa ca isi merita si el banii la fel ca un intermediar sau prestator de servicii din orice alt domeniu.

Da, atat costa o „paine” si nu doar in Cluj sau doar in Romania ci chiar si pe alte meleaguri. Cum s-a ajuns la asta? Haideti sa descoperiti!

Eu unul m-am saturat sa citesc in toata mass-media si sa aud pe la toate colturile despre cauza scaderii preturilor din imobiliare. Este data drept cauza de scadere a preturilor criza financiara in care se afla intreaga economie si care se extinde cu rapiditate catre toate ramurile. Ei bine, eu spun ca este doar o cauza aparenta! Desi multi dintre voi deja stiu povestea voi face o scurta sinteza: Criza a pornit datorita simplului fapt ca tot mai multi oameni au luat credite pe care nu si le puteau permite. Dobanzile initiale erau mici iar guvernantii au dat voie „baietilor destepti” sa imparta cu bani in stanga si dreapta si sa stimuleze consumul de orice fel si cu orice pret. In momentul in care se afla atat de multi bani pe piata si e asa de usor sa-i „iei” e greu sa rezisti tentatiei, nu? (mai ales cand campaniile publicitare si de marketing sunt atat de agresive incat creaza nevoi artificiale). In consecinta esti dispus sa platesti mai mult decat face si exact asta s-a intamplat cu imobiliarele: s-a platit dublu, triplu si chiar cvadruplu decat ar fi platit un om sanatos la cap pentru ca acesta era „pretul pietei”. Singura alternativa era de a sta in chirie cu riscul de a parea prost cand toti faceau afacerea vietii. Inca puteti vedea pe diverse canale TV (living&traveling) modalitati in care oameni simpli dadeau lovitura in US sau UK: luau o casa veche  (constructie din lemn cariat) cu 250.000 $, vopseau gardul cu cca. 50-80.000$ si o vindeau in 3 saptamani cu 450.000$. Pare incredibil dar asa ceva chiar a functionat si uite asa pretul „painii” a urcat pana la cer.

Ce vor sa ne explice „specialistii” astazi este ca preturile scad datorita crizei si a faptului ca nu se mai dau credite. Asta ar insemana ca atunci cand bancile vor da drumul iarasi la robinetul cu bani, preturile vor urca din nou si asta e ceea ce asteapta rechinii. Eu ii contrazic insa pentru ca preturile scad datorita faptului ca erau supraevaluate. Daca un apartament de doua camere ar costa in Cluj in zona buna, 45.000 euro credeti ca nu s-ar vinde pentru ca nu iti da banca credit? Va inselati! Uitati-va la vanzarile de masini: daca este criza a scazut cumva numarul tranzactiilor cu masini second  hand? (ma refer la ele pentru ca sunt decente si au o valoare reala si nu supraestimata). O sa vedeti in curand reduceri adevarate si la masinile noi semn ca este loc de scadere daca vrei sa vinzi si sa faci totusi profit.

Criza financiara a fost doar declansatorul si ar trebui sa ne loveasca peste frunte puternic pentru a nu avea „curajul” pe viitor sa mai platim preturi nejustificate doar de dragul de a avea o casa a noastra. Nu ai, atunci stai in chirie (chiriile nu vor creste pentru ca sunt foarte multe apartamente noi care nu se cumpara si in consecinta singura solutie va fi sa le inchirieze). Noi am fost vinovati (si manipulati) cumparand orice si oricum, numai ca piata se mai regularizeaza si atunci se numeste „criza” cand totul revine  de fapt la normal. (uneori brutal). Daca stateam putin pe ganduri ne-am fi dat seama ca preturile erau aberante de-a dreptul si fara nici un suport. Nici o tiparnita de bani din lume nu ar fi facut fata valorileor la care au ajuns proprietatile imobiliare. Citeam intr-un cotidian cum ca: daca terenurile din Timisoara s-ar vinde la preturile cerute ar atinge o cifra impresionanta de ordinul miliardelor de euro. De unde atatia bani? Apoi mai trebuia si construit ceva pe ele:))) Deci inca cateva zeci de miliarde. Nu vi se pare nimic ciudat? Sunt doar chestii de bun simt.

Si mai stiti care e paradoxul in epoca asta a consumatorismului: preturile la electronice de ex. sunt in scadere impresionanta, iar cele la imobiliare urca pana la cer. Care e justificarea? Nu mai e teren pentru constructii? Am ajuns la o populatie de 30 de milioane locuitori in Romania si nu mai avem unde ne inghesuim? Din cate stiu sporul natural este in scadere. Cu cat se produce mai mult ciment, caramida, etc. pretul costurilor de productie este in scadere. Cand faci in loc de 3 etaje (cat iti da voie PUG-ul) un turn de 10 etaje, costurile finale scad. Deci unde se duc banii astia? Adica regulile economiei de piata se aplica in toate celelalte sectoare numai in imobiliare nu? Adica din ’89, oamenii normali isi permit (nu neaparat pe credit) orice de la TV-uri lcd,  frigidere, telefoane, masini la care doar visau inainte, iar o casa este mai greu de obtinut decat in cele mai negre cosmaruri? Stiti in cat timp puteai deveni proprietar inainte si imediat dupa revolutie cu un salariu mediu? Va spun eu ca in cativa ani, iar acum ne spetim o viata pentru ca altii sa se plimbe cu avioane personale! Doar ganditi-va la asta! Repet ce am scris si in alte posturi: un apartament de doua camere in zona buna ar trebui sa fie al vostru cu salariul mediu cumulat pe 5-6 ani maxim. Pe persoana!!! Adica un cuplu ar trebui ca in 6 ani sa ia apartamentul cu banii jos (din economii). Daca platiti mai mult o faceti din munca voastra. In loc sa mergeti in concedii in locuri la care doar visati mai bine platiti rate bancii. Asta este, unii isi merita soarta.

Sunt satul de asemenea si de cei care afirma ca lucrurile nu sunt asa simple si ca bla bla bla……….Ce nu e simplu? Ca nu merita sa  dai pe un produs mai mult decat costurile de productie plus profitul contructorului (un foarte decent de 20%)? Ati da pe o paine in Carrefour 5 lei? Atunci cum va ganditi sa dati pe un apartament de doua camere 75.000 euro? Asa cum painea e vanduta cu 2 lei (si fiti siguri ca se face si profit) asa si un apartament decent in Cluj de doua camere se poate vinde cu 45.000 euro. Painea ati fi cumparat-o totusi  la pretul de 5 lei facand economii dar e vorba de subzistenta  (prima treapta a piramidei lui Maslow) insa in cazul apartamentului e greu de inteles. In caz extrem stai cu parintii, mai multi in chirie etc. dar nu te arunci inainte ca asa fac si altii si pentru ca „desteptii” afirma sus si tare ca preturile vor creste la fel de tare in urmatorii 5 ani. Va dati seama ca daca ar vinde cineva o paine cu 5 lei la magazin i-ati rade in nas, nu? Culmea este insa ca in nebunia generala, „ofertele la 5 lei” s-au dat precum painea calda si daca nu cadea creditarea ar fi vandut-o si la 10 lei.

Ei bine, cei care au strans din dinti si s-au mai inghesuit in chirii, cei care au avut si au rabdare, cei care rezista si pun intrebari vor fi recompensati. Aviz celor care aveti bani la ciorap: la anul incep reducerile! Sper ca v-ati lamurit asupra adevaratului motiv al scaderii si stabilizarii preturilor si ca puteti face diferenta intre adevarata cauza – preturile ireal de ridicate si fenomenul care le-a urcat si apoi doborat  – creditarea. Pot spune ca, creditarea a fost si este  mai degraba o piedica decat un ajutor in dobandirea unui camin pentru fiecare dintre noi. Nu mai alergati dupa credite cu orice pret! Documentati-va despre cazurile celotr care au luat credite la apogeul bulei, iar acum traiesc cu spaima de a avea ratele majorate si casele mult devalorizate. Cei din Spania  si nu numai au pus cheile apartamentului pe masa bancii si au luat-o de la capat. Invatati din experienta altora pentru ca s-a intamplat acum, in anul 2008 si nu in 1929!

Cat despre adaosul practicat de constructorii romani: nu m-ati crede daca v-as spune, nici mie nu imi vine sa cred pentru ca e dincolo de orice limite. Adaosul s-a pus la maximul cat poate suporta cererea fara nici o legatura cu costurile de constructie. Nu se facea  (inca nu se face) nici un fel de business-plan pentru ca profitul era garantat, iar daca acesta urma sa fie de 50-100-150%  depindea doar de nebunia generala.

Update nr. tranzactii: o sursa din interior mi-a confirmat faptul ca la o agentie destul de mare si cunoscuta din Cluj nu s-a facut nici o vanzare din mai si pana acum cand incearca sa miste chiriile cel putin. Cazul nu este deloc singular, vanzatorii sunt nenumarati (inca visatori) , iar cumparatorii stau pe tusa si sper ca cel putin de data asta veti fi mai atenti si responsabili.

P.S.

Va amintiti cu totii despre cum vuia mass-media, agentiile, si  cum era pomenita sintagma: „Cumparati azi ca maine va fi mai scump!” pe la toate colturile? Cu siguranta ca expresia a fost una din cele mai populare (alaturi de „iarna nu-i ca vara”) ale ultimilor ani. Iata insa ca azi se intampla fenomenul invers desi putini sunt cei care recunosc ca ar face orice sa scape de stocul de apartamente azi si de l-ar da cu 30% mai ieftin pentru ca maine sau  peste un an preturile vor continua sa scada. Am citit astazi un articol in Clujeanul care m-a enervat de-a dreptul si anume ca in „Cluj nu se fac reduceri la apartamente decat izolat„.  Pentru cei care nu cunosc foarte bine piata imobiliara le dau un sfat simplu de a verifica aceasta informatie: puneti mana pe o Piata de la A la Z de la inceputul anului sau de acum un an si comparati ofertele din ele. In special in randul ansamblurilor rezidentiale se vad clar reduceri si de 20-25%, bonusuri, parcari, masini sau plata in transe pe 15 ani prin rate flexibile direct de la constructor. Pentru cei ce cunosc piata, nu trebuie sa va dau eu sfaturi despre cum sa verificati veridicitatea  acestor aberatii pentru ca sunt pur si simplu povesti. Am insa un sfat pentru cei ce le-au emis: D-na Man, intoarceti-va la Brinel la vechiul job si nu mai mancati la ….. pentru ca asa va cere sefa Capusan sau pentru interesele Dvs. personale.  Cat despre cei de la Metropolis si de la Mix mai bine v-ati lasa de job pentru ca se pare ca nu cunoasteti piata sau v-a dictat seful ce sa spuneti ca sa poata sa isi vanda apartamentele la pretul de ieri. Se spune in articol de asemenea ca reducerile au fost cazuri izolate:))) Atunci de ce nu s-a concretizat niciunul din ansamblurile anuntate cu surle si trambite? de ce nu a fost finalizat niciunul din ansamblurile (nu blocuri de 10-20 apartamente) anuntate? Pentru ca nu mai sunt bani! pentru ca nu se mai vinde din stadiu de  proiect. Pentru ca este un management defectuos si o lacomie nemaiintalnita! Avand in vedere ca terenul pentru un proiect precum Bonjour a fost luat aproape pe gratis cu ani in urma, iar blocurile sunt ingramadite si au trecut de la P+2E cat aveau voie in zona la P+10…adica au construit mai mult decat bunul simt si legea le dadea voie ar trebuie sa fie multumiti daca iau 600 euro/mp. Nu, nu e gluma sau bataie de joc. Chiar si la suma asta ar obtine un profit multumitor pentru un om normal.

Dar nu,  ei vor sa devina regi, magnati…se viseaza Trump-i. Si de ce credeti ca lucrarile nu avanseaza acolo? Nu au bani pentru ca nu mai cumpara nimeni in stadiu de proiect in niste cloace ingramadite. Daca ar avea cap pe umeri le-ar scoate maine la vanzare la pretul de mai sus, le-ar vinde pe toate, ar termina tot ansamblul intr-un an si apoi ar avea si destui bani sa stea cu burta la soare in Hawai pentru tot restul vietii lor si a nepotilor. Se cred insa lupi batrani pentru ca au vechime in domeniu insa aceasta mandrie si incredere ii poate duce usor la faliment care nu este departe. Parerea mea este ca au pierdut totusi contactul cu omul de rand (prostul de rand pentru ei) care ar trebuie sa le cumpere cei patru pereti si sa-i incoronezi regi ai Clujului.

Probabil ca psihoza de a vinde astazi pentru ca maine va fi mai ieftin nu va prinde la  public fel de bine. Oamenii care au fost indoctrinati ca apartamentul/casa/terenul/spatiul pe care il detin valoareaza milioane..milioane, nu vor renunta prea usor la „visul” lor si spera ca dupa ce piata va scadea (nu prea mult), preturile vor urca din nou si vor face milioanele pe banda. Oamenilor nu le place atunci cand le spui ca  e cazul sa lase din pret, cand le spui ca practic ei trebuie sa piarda bani (bani virtuali de altfel).  Daca in 2000 ai fi spun unui proprietar ca el va putea vinde un apartament de 2 camere in 2008 la 60.000 euro ti-ar fi sarit in brate. Daca astazi ii spui ca trebuie sa il dea cu 70.000 euro face urat si te face prost. De ce oare? Pentru ca a fost indoctrinat ca apartamentul lui ar putea valora mai mult de atat si ca ar iesi in pierdere sa il dea cu 70.000. Desi iese in castig fata de cat se astepta in 2000, nemultumirea ajunge uneori la accese de furie. Nu are ochi sa vada ca poate castiga mai mult cu 10.000 de euro decat se astepta ci vede doar cei 10.000  (sau 20 de mii) pe care ii „pierde”. Din pacate pentru prostia omeneasca nu exista leac insa pentru gasirea unei locuinte acceptabile exista si va trebui sa cautati si/sau sa asteptati.

Ei bine, scaderea va duce la stabilizare si nu la un nou maxim al preturilor pentru ca:

1. poate ca in ziua de azi nu s-au fript prea multi in mod direct cu credite pentru casa sau afacerea lor insa si-au impartasit pataniile prietenilor/rudelor etc. Asa ca cei care vor dori sa achizitioneze o casa se vor gandi de 10 ori mai mult.
2. Cat despre investitori este clar ca multi s-au fript cumparand terenuri la preturi supraevaluate si construind cu materiale de constructie la suprapret, iar acum se chinuie se vanda. Unii au scapata cu fata curata si buzunarul doldora dar efectul psihologic si spaima ramane ca si in cazul cumparatorilor.
3. Nu in ultimul rand  este in crestere numarul celor care vor considera ca patru pereti nu merita mai mult decat atat cat costa ei in realitate (teren+manopera+materiale+profit de 20%).
4. piata se curata de la sine de falsii constructori si dezvoltatori
5. cumparatorii au mai mult tupeu, pun intrebari, verifica contracte si …AU DE UNDE ALEGE; la o cautare atenta se pot gasi usor diferente de pret de 10-20% pentru aceeasi locuinta in aceeasi zona deci exista si proprietari care vor sa vanda pentru ca au alte planuri  si nu mai viseaza milioanele.

Piata va scadea pana la punctul in care puterea de cumparare a clientului ii va permite acestuia sa faca pasul spre achizitie fara a se nenoroci cu un credit pe viata. Poate ca un apartament de doua camere in Zorilor va costa 100.000 euro insa asta inseamna ca salariul mediu in Cluj va fi de 1.400 euro/net/luna.

AAhh!! acum ma gandeam la diferenta de pret dintre o locuinta semifinisata si una finisata („lux”). Un prieten isi transforma un apartament de doua camere (60 mp util masurat) dintr-unul semifinisat intr-unul finisat si il va si mobila. Pretul este unul surprinzator avand in vedere cat cer constructorii pentru asa ceva. Voi reveni cu detalii exacte ale costurilor si chiar si fotografii pentru cei care isi fac calcule de acest gen intr-un alt post.

Cat despre update-ul la criza: cei din imobiliare si constructii au simtit primii socul care se intensifica. Urmeaza ceilalati asa ca nu va considerati feriti de efecte si de faptul ca este o psiho-criza. Cel mai rau este de cei cu credite asa ca atunci cand veti avea de gand sa achizitionati o locuinta la suprapret si cu credit puneti-va in locul celui care acum este angajat la o companie ce parea stabila, cu un job bun si salar pe masura dar si credit in banca pentru apartament: cum v-ati simti stiind ca exista riscul pierderii slujbei in conditiile in care rata a crescut deja? Credeti ca este ceva ce nu vi se poate intampla? Mai ganditi-va o data!

P.S.

Voi incepe un articol pe care il voi actualiza permanent si care se refera la ce ne „doare” cel mai tare in momentul achizitionarii unei locuinte: pretul.

Pot sa confirm ceea ce se vede deja in toata lumea si incepe sa se intample si la noi: dezumflarea balonului imobiliar. Concret, de la inceputul anului  preturile au scazut in Cluj in medie cu 15% dar s-a ajuns (izolat) chiar si la scaderi de pana la la 35%. Exista de asemenea si proprietati ale caror preturi nu au scazut deloc sau unde proprietarii chiar au crescut preturile insa va recomand sa cititi mai multe despre ei aici: „vanzatorii au intr-atat de puternic inradacinata convingerea ca proprietatea lor ste inestimabila, incat refuza  sa lase din pret, negand ca piata ar putea lua o turnura descendenta”. Constientizarea faptului ca „patru pereti” nu pot valora 100.000 euro va lua ceva timp dar veti vedea ca se va intampla.

Trebuie sa ne obisnuim cu ideea ca nu suntem atat de bogati pe cat credeam mai ales ca acea bogatie nu a fost decat virtuala: faptul ca apartamentul in posesia caruia suntem (printr-o metoda sau alta) a valorat la un moment dat 100.000 euro, iar acuma nu face decat 75.000 nu inseamna ca suntem mai saraci. Problema apare la cei care au achizionat apartamentul supraevaluat si care vor simti in buzunare scaderea preturilor dar bine ca totusi s-a intamplat acum si nu peste 2-3 ani. De asemenea nu uitati ca pretul platit nu este egal cu pretul cerut, iar compararea preturilor prin citirea anunturilor din ziare periodic nu ajuta prea mult (preturile afisate sunt destul de similare cu cele de la inceputul anului). Diferenta devine sesizabila cand veti incepe cu un  telefon de verificare a pretului. Totusi nu va asteptati ca proprietarul sa se apropie prea mult de pretul la care ar fi dispus sa vanda. Sa oferiti un pret fara a vedea zona sau apartamentul aduce putin a bataie de joc.

Articolele din ziare nu ajuta nici ele prea mult ba sunt chiar manipulatoare: in Ziua de Cluj informatiile se axeaza mai mult pe partea de informare in legatura cu noile si vechile proiecte sau pe probleme de calitate cu o tenta catre sustinerea marilor proiecte. Clujeanul este clar de partea dezvoltatorilor prezentand permanent cate un nou ansamblu cu preturi „saltate” si plusand cu articole semnate de catre aceeasi „baieti destepti” de la agentii imobiliare de „top” din Cluj. Se vorbea doar despre cresteri permanente, chiar si in 24 iul.  08. Reproducere din Clujeanul: „Preţurile au continuat să crească – Preţurile apartamentelor noi au crescut în Cluj în primul semestru din acest an cu aproximativ 7% faţă de perioada similară a anului trecut. Conform experţilor imobiliari, preţurile medii practicate anul trecut pe segmentul rezidenţial în Cluj-Napoca erau de 1.450 de euro pe metru pătrat, faţă de aproximativ 1.550 de euro metru pătrat în prezent. Dezvoltatorii imobiliari şi specialiştii în domeniu estimează că per total piaţa imobiliară locală va stagna în al doilea semestru din acest an, existând totuşi unele segmente pe care s-ar putea înregistra creşteri de maxim 10% faţă de prima jumătate a anului în curs.”

In continuare aveti un exemplu de manipulare emis de catre o agentie cu pretentii chiar si in momente cand  se vede clar ca nimeni nu cumpara: “Piaţa imobiliară locală a înregistrat în 2007 o creştere cu 20-30% faţă de anul anterior, iar pentru acest an se estimează o creştere a pieţei rezidenţiale cu 8% faţă de anul trecut. Dacă în urmă cu doi-trei ani de zile majoritatea apartamentelor noi erau achiziţionate cu banii jos în prezent tranzacţiile se bazează pe credite ipotecare, iar dobânzile la bănci s-au majorat în această perioadă de timp’’, a declarat pentru ZF Transilvania, Doru Lupeanu, marketing manager al agenţiei imobiliare Grup de Lux. „

Crestere de 8% comparativ cu anul trecut? Nu poti decat sa zambesti ironic in cazul in care nu te simti revoltat (proprietarii se vor simti linistiti insa dar nu pt. mult timp). D-nule Lupeanu, mai bine v-ati cauta de lucru in domeniul astrologiei sau ati face un film SF (ca va pricepeti mai bine la fim).  Tranzactiile s-au diminuat cu pana la 80% comparativ cu anul trecut. Investorii nu mai „pun botul” la super ofertele din Cluj ba unii din cei ce au cumparat terenul nu stiu cum sa-l dea sa scape de el. Nici macar clientii de portofoliu ai agentiilor nu sunt prea dornici sa continuie achizitiile ba chiar vor sa isi faca exit-ul.

Concluzie: preturile sunt in scadere si vor mai scadea. Cat? Vom vedea la anul.

P.S.

Discutiile despre preturile din imobiliare starnesc aprige controverse in ziua de astazi asa ca voi discuta in cele ce urmeaza despre pretul cerut vs. pretul platit, despre recuperarea investitiei, despre variabilele  care trebuie luate in calcul  si nu in ultimul rand despre raportarea acestor preturi la puterea  noastra de cumparare si la stadiul economiei.

Voi incepe cu  modalitatea de stabilire a pretului corect (desi vanzatorii care vor citi acest post nu vor fi deloc incantati). Fara indoiala, in Romania si in Cluj nu exista o evaluare corecta a bunurilor imobiliare sau mai bine zis aceasta evaluare nu exista. Cea mai mare parte a evaluarilor sunt facute dupa ureche, principala variabila luata in calcul fiind pretul cerut in diferite ziare sau site-uri pt. proprietati similare ca marime din zona. Cel mult proprietarul se ghideaza si dupa un pret din auzite cum ca vecinul de bloc sau de strada a vandut un apartament la cutare suma.   Nu conteaza ca apartamentul vecinului era  orientat catre sud/panorama, nu conteaza ca apartamentul era finisat la standarde superioare sau ca era decomandata nu conteaza ca avea suprafata mai mare. Cuvintele precum: superfinisat, ultrafinisat, finisaje de lux, geamuri termopan, usa metalica etc. sunt atat de des intalnite incat nu mai consituie nici un avantaj fiind foarte irelevante.  Recomand proprietarilor care vor sa vanda sa isi puna cateva intrebari in plus: ce optiuni mai are cumparatorul la acest pret? se vinde ceva pe piata la pretul pe care il cer?  merita locuinta pe care o vand acest pret? Daca chiar vreti sa vindeti atunci  faceti-va bine temele si fiti realisti pentru ca balonul s-a spart! Deoarece evaluatori imobiliari profesionisti si obiectivi nu exista, sarcina de a evalua va reveni cumparatorului si eventual unui agent avizat.

Criterii pe care trebuie sa le luam in considerare la achizitionarea oricarui tip de imobil:

1. Pretul: atunci cand hotarati sa platiti un anumit pret trebuie sa luati in calcul perioada de recuperare a investitiei. Aceasta se face destul de usor, stabilind care ar fi suma la care respectivul apartament se poate inchiria. Sa luam un ex.: vreti sa cumparati un apartament de doua camere la 75.000 euro intr-o zona semi-centrala a Clujului, iar chiria care se poate lua este de 370 euro/luna (sunt si chirii mai scumpe dar si mai ieftine asa ca facem  o medie, iar in Cluj media este aceasta). Rezulta astfel ca in 17 ani se poare recupera investitia daca apartamentul ar fi inchiriat. Daca este sa mai declaram si contractul de inchiriere la Fisc si sa platim impozit atunci amortizarea investitie se va face in 19.5 ani. Parerea mea – este o perioada foarte lunga de timp. In statele cu o piata imobiliara dezvoltata, amortizarea investitiei se face pe o perioada de 12 ani (uneori 10 dar maxim 15 ani.)  Daca am vrea sa recuperam investitia in 14 ani, nu ar trebui sa platim mai mult de 62.000 de euro pe acest apartament. Sa nu uitam ca se pot adauga cheltuieli de finisare, amenajare, mobilare a apartamentului. Aspectul de mai sus il consider cel mai relevant in stabilirea oricarui pret, iar calculul se face indiferent daca achizitionati sau nu imobilul pentru investitie.  Celelalte aspecte de luat in calcul sunt detaliate mai jos. Sa gasim in mometul de fata un apartament in Cluj la pretul de 62.000 de euro intr-o zona buna poate fi un lucru extrem de dificil daca nu chiar imposibil insa acesta este pretul pe care il merita. Suntem aburiti zilnic cu preturile  platite in Occident dar va sfatuiesc sa le tratati ca pe niste gogosi (vezi Ansambluri din UK).  Intr-adevar preturile la ei sunt mai mari dar si calitatea este una ridicata, spatii verzi, drumuri asfaltate, si profesionalism (cu toate aceste „costuri” suplimentare, constructorii inca fac profituri acolo). Ceea ce ne diferentiaza enorm este insa puterea de cumparare raportata la pretul unui imobil. In UK platesc de la 160.000 euro pentru un apartament de trei camere dar salariul mediu in orasul respectiv este de 2.500 euro/luna net. Este nevoie de doar 5.5 ani pentru a plati  din salariul intreg acel apartament. Sa luam ex. Clujului acum unde salariul mediu net sa zicem  ca ar fi de 600 euro/luna. Avem nevoie de 8.5 ani daca am lua apartamentul la 62.000 euro insa cum mai ieftin de 75.000 euro nu exista (vorbim de apartamente in zone centrale spre semi) vom plati apartamentul in 10 ani. Ca sa-l platim in 5.5 ani ar trebui fie ca salariul mediu net sa fie de 940 euro si apartamentul sa coste 62.000, fie ca apartamentul sa coste 40.000 euro si sa am un salariu de 600 euro net. Va sfatuiesc asadar sa nu acordati nici cea mai mica atentie povestilor cum ca preturile trebuie aliniate cu cele din Occident (desi unele deja sunt aliniate). Vom plati acel pret doar cand vom avea aceeleasi salarii si putere de cumparare pana atunci spuneti „pas” ofertelor de gen. Numai asa vor fi fortati sa-si reduca profiturile producatorii materialelor de constructii, constructorii, investitorii si speculantii. Un profit de 20, maxim 25 % ar trebui sa le fie suficient in conditiile in care alte afaceri se multumesc cu o marja de 15%. Intr-adevar unii constructori acum au o perioada foarte grea pentru ca au cumparat terenuri la preturi maricele si s-au imprumutat de la banci pentru a construi cu materiale scumpe (umflate  de producatorii datorita cererii exagerate). Totusi, daca nu vom arunca cu banii piata se va calma. Cum? Terenurile se vor ieftini pentru ca nimeni nu ma cumpara oricum si proprietarii se vor multumi si cu mai putin in loc sa viseze milioane, milioane peste noapte.  Producatorii de materiale de constructii au scazut deja preturile (si inca fac un profit foarte frumos) pentru ca s-a diminuat cererea si inca e loc de scadere tot pe profit. Dezvoltatorii imobiliari isi vor reduce marjele de la 100% la 20-30% pentru ca nu au alternative. Afacere mai profitabila decat imobiliarele nu exista (nu vorbim despre exceptii), la banca dobanda nu este satisfacatoare pt. ei, de bursa nu  se atinge nimeni in conditiile de fata si nu o va face nimeni o buna perioada de timp, iar alte afaceri normale nu ofera decat rar profit de peste 20%. Cat despre reprofilarea dezvoltatorilor ma cam indoiesc: sunt prea comozi si oricum faci ceea ce stii cel mai bine sa faci. Asa ca poate vom avea apartamente la pretul de 900 euro/mp in Cluj (nu periferii). Ganditi-va ca in Baciu, Apahida, Floresti (desi aici calitatea lasa de dorit) se vand si la pretul de 550 euro/mp si tot au profit. Singura diferenta pe care o vad este pretul de achizitie al terenului (care poate cobora in conditiile de fata) pentru ca nu am vazut prea multe deosebiri intre calitatea unor constructii din Apahida, Baciu fata de cele din Buna-Ziua sau alte zone semi-centrale. Totusi aceasta calmare va depinde de noi in foarte mare masura. Vom fi dispusi sa punem presiune si sa boicotam la unison orice pret care ni se pare prea piperat. Vom fi dispusi sa facem asta chiar daca de maine vom avea acces usor la credite? Pentru ca daca ne vom napusti, balonul se va umfla din nou si spargerea va fi dureroasa pentru multi. Acum numarul celor afectati nu este foarte mare pentru ca putini si-au permis sa achizitioneze o locuinta in special datorita accesului ingreunat la credite. Cand va ganditi sa cumparati o locuinta va mai recomand sa transformati suma platita si in lei. De ce? Pentru ca putini constientizeaza cu adevarat cat ii costa patru pereti: 2.750.000.000 lei vechi adica o suma de 75.000 euro acolo. Hmmmmm. Va da de gandit? Merita? Unii vor trebui sa munceasca 30 de ani pentru a achita ratele si sa faca sacrificii. Nu va lasati dusi de val si de faptul ca oricum trebuie sa stati undeva. Cu rabdarea se trece marea. Cat despre case sa nu mai vorbim: stiati ca in Cluj sunt case de la 150.000 euro la cateva milioane de euro? Ca o casa normala intr-o zona buna a Clujului  costa usor 500.000 euro? Lumea (proprietarii in general) discuta foarte usor despre aceste sume fara sa realizeze ce insemna de fapt. Se cer aceste preturi ca si cum ar fi ceva normal. Eu va recomand sa va mai ganditi! Sunteti in Cluj, Romania, anul 2008, iar casa  Dvs. nu este o fabrica de bani ci doar o locuinta cu patru pereti si doua etaje.  Cu banii acestia se pot face multe totusi si cumparatorii acestor tipuri de proprietati par sa se trezeaca si sa mai lase snobismul deoparte. Comparati preturile din Cluj cu cele ale cunostintelor care si-au construit o casa. Acum trei ani un  prieten si-a construit o casa intr-un orasel, la rosu, P+E, 180 mp, caramida sanatoasa si materiale de calitate la …20.000 euro. A avut avantajul terenului ieftin (in pret e inclus terenul de 800 mp) si al fortei de munca mai ieftine. Dezavantajul a fost reprezentat de costul materialelor de constructii pe care le-a luat la preturi mai ridicate decat daca le-ar fi luat de la depozitele din orasele mari.  De ce este mai scumpa o casa in Cluj (si la vremea respectiva era mult mai scumpa) ? Este terenul de zeci de ori mai scump? Nu! Este lacomia si goana dupa profit de 10 ori mai mare? DA!  Asadar ganditi-va inca o data la banii dati si ce cumparati de fapt.
2. Localizarea: (criteriile nu sunt puse in ordinea importantei…fiecare decide pt. el ce este mai important). Ideal ar fi ca imobilul sa fie situat in zona linistita si centrala in acelasi timp, sa aiba spatiu verde in jur, transport in comun in apropiere, magazin „de bloc” in apropiere, acces asfaltat, locuri de parcare, locuri de joaca, sa avem parte de priveliste si lumina naturala in casa, sa fie o scoala/gradinita in apropiere si sa cunoastem cat mai exact situatia constructiilor in zona (nu vrem sa avem surpiza unui turn inaltat  langa noi nu-i asa?). Toate acestea pot fi verificate rand pe rand de fiecare din noi.
3. Finisajele sau lipsa lor despre care am vorbit mai sus; personal prefer sa achizitionez o locuinta semifinisata dar aceasta alegere depinde de timpul si nervii fiecaruia dintre noi pentru ca nu e usor sa lucrezi cu meseriasii din ziua de azi.
4. Vechimea cladirii este un alt factor important. Pentru vilele interbelice acesta este un atu (daca este conservata) insa pentru restul constructiilor cu cat sunt mai vechi cu atat merita mai putini bani. Cred ca majoritatea stiu ca atunci cand achizitioneaza prin credit un apartament intr-un bloc nou, la finalul perioadei de creditare vor locui intr-un imobil vechi de 50-70 de ani la care nu s-ar inghesui prea multi pentru cumparare si nici nu va oferi siguranta.
5. Situatia juridica: pentru verificarea acestei stari avem notarii dar daca avem orice dubii putem sta de vorba si cu vecinii sau cu persoane ce au trecut prin experiente similare si de ce nu cu un agent imobiliar. Mare atentie in cazul achizitionarii de apartamente in faza de proiect pentru ca aceastea nu au CF (carte funciara). Pentru cei care nu stiu, nu puteti fi proprietari pe imobilul pe care il achizitionati fara a fi trecuti in CF-ul imobilului ca si proprietari. Daca acesta nu exista (cum este cazul majoritatii imobilelor aflate in stadiu de proiect sau in constructie) veti avea doar un precontract cu vanzatorul, iar in cazul unor intarzieri sau a nelivrarii apartamentelor in stadiul promis va asteapta o cale lunga in justitie pentru recuperarea banilor. Sunt dese si cazurile in care imobilele au fost terminate si finisate, cumparatorii s-au mutat in noile locuinte, dar receptia finala nu a fost facuta si imobilul nu are CF pentru ca proprietarul a incalcat autorizatia construind inca un etaj-doua in plus. Si in acest caz va asteapta o cale in justitie pentru a fi trecuti ca si proprietari cu drepturi depline in CF. Asadar in cazul in care achizionati apartamente aflata in proiect sau constructie fiti foarte atenti la clauzele contractuale cu privire la termene de plata, de finalizare si de finisare a constructiei, garantii e oferite pentru calitatea constructiei (cel mai bine este sa apelati la avocat). Nu va lasati dusi cu vorba de constructor sau de d-soara de la show-room pentru ca  e vorba de banii Dvs. Nu uitati de asemenea ca majoritatea acestor locuinte nu pot fi achizitionate prin credit bancar (sau doar prin banca agreata de constructor mai ales daca aceasta finanteaza proiectul). Uneori se plateste si 10% din suma finala ca avans, iar restul la finisare, moment in care imobilul va avea CF (verificati asta pt. ca daca va puteti muta in el nu inseamana automat ca are si CF) si va putea fi luat prin credit bancar. Chiar si in cazul in care aveti toti banii la inceput tot nu va recomand sa achitati 100% din contravaloarea apartamentului (desi este mai ieftin) pentru a evita intarzieri sau in cel mai grav caz abandonarea proiectului  de catre constructor si declararea falimentului. Banuiesc ca nu are de gand niciunul din voi sa plateasca un avans cat de mic daca nu vede autorizatia de constructie si daca aceasta coincide cu ce cumparati (in autorizatie sunt trecute doua etaje, iar Dvs. cumparati un apartament la et. 3).

In ce priveste chiriile preturile sunt la fel de exagerate. Recent am vazut cateva fotografii ale unui apartament de doua camere in Zorilor despre  care proprietara avea doar complimente: ultrafinisat, mobilat modern etc. …ei bine, baia arata ca pe vreme bunicii, la intrare era o mocheta ieftina si terfelita la 8 lei/mp, bucataria era dezastruoasa, iar camerele aratau ca de camin..totul la pretul de doar 400 euro/luna. Va pot spune ca la un pret apropiat  se pot inchiria apartamente si in Belgia, Franta  doar ca ofera o calitatea superioara.

Oare se mai intreaba cineva la ce preturi se cumparau apartamente inainte de ’89 dar si in anii ’90? Ce s-a schimbat de atunci? Ne dau banii afara din casa? A crescut standardul apartamentelor?  De cate salarii era nevoie atunci pentru a cumpara un apartament?  Diferentele pe care le vad eu sunt doua: lacomia exagerata  a investitorilor si speculantilor, respectiv acordarea de credite care are doua taisuri pentru din cauza lor ne permitem sa luam un apartament dar tot din cauza lor platim un pret mult, mult prea mare.  De fapt, in ultimii ani imobiliarele au fost o afacere mai profitabila decat CARITAS-ul. Va amintiti de el? Se baza pe aceeasi promisiune: castiguri imense peste noapte. La fel si in imobiliare s-a intamplat: primii au facut profituri uriase, urmatorilor deja le scad profiturile, ultimii s-ar putea sa aiba probleme mari.  Toate acestea se intampla insa la scara mare insa mai bine ca se intampla acum. Daca se intampla dupa ce jumatate dintre noi ne bagam la credite am fi avut cu adevarat probleme insa lectia trebuie invatata. Solutia pe care o vad in continuare este aceeasi: boicotul. Ati vazut ca in 6 luni au scazut cu cca. 20% preturile. Mai asteptati inca cel putin atata, insa nici nu va napustiti apoi ci continuati sa judecati la rece si faceti niste calcule elementare. Preturile nu vor scadea la infinit asa cum nici nu au urcat la infinit. Am explicat ce putem noi face. Dar si statul poate face ceva precum cresterea impozitele pe tranzactiile speculative: s-ar putea pune impozit de 16% pe diferenta dintre pretul de achizitie si cel de revanzare pentru ca piata sa nu fie plina de speculanti care cumpara si vand in 1-3 ani. Putini isi permit sa plateasca cu banii jos pentru a evita taxarea. Se putea ingriji mai mult de tineri si nu vreau sa dau apa la moara celor care zic ca asteptam totul de la stat. Rolul statului este de a proteja cetateanul, iar in acest caz se refera la a-l proteja de o impovarare pe viata…sau poate asta se urmareste.

Da, stiu ca sectorul constructiilor a contribuit cel mai mult la cresterea PIB-ului in ultimii ani, dar v-am explicat si mai sus ca imobiliarele sunt una din cele mai prospere afaceri chiar si daca profitul poate fi de  numai 30% dezvoltatorii tot vor intra pe piata. Desi mai inceata, cresterea sectorului ar fi fost de durata si acum nu am fi fost intr-o criza atat de acuta. Si apoi oare se gandeste statul asta  cati bani a pierdut prin netaxarea tranzactiilor speculative si a miilor de apartamente construite pe persoana fizica? A pierdut mai mult decat a castigat si aici nu ma refer la faptul ca ar fi trebuit platit TVA pentru orice constructie ci era suficient plata unui impozit pe profit/venit asa cum plateste orice alt antreprenor. Si poate imi explica mie cineva de ce TVA-ul este suportat in totalitate de cumparator in momentul achizitionarii unei locuinte de la un constructor-firma? Oare firma respectiva uita ca isi deduce TVA-ul?

Desi am mai scris despre negociere, va reamintesc totusi ca este o diferenta intre pretul cerut si cel platit. Ca si procentaj se situeaza intre 5-15% dar daca aveti noroc poate luati si un 20% in ziua de azi. Poate! Spor.

Va las pe voi sa mai veniti cu idei.

P.S.