Noiembrie 2008


In domeniul  imobiliarelor putem avea tot timpul parte de surprize si in general neplacute. Cum altfel cand sunt intrebat la cat se da in chirie un apartament de patru camere pe Mehedinti (pentru cei care nu stiu este una din cele mai cunoscute, intortocheate si aglomerate strazi de cartier din Cluj) unde daca nu ai garaj trebuie sa iti parchezi masina la cativa km departare sau sa o gasesti ciuntita dimineata. I-am raspuns respectivei persoane ca nu pot sa-i spun un pret exact pe zona respectiva avand in vedere ca genul acesta de apartamente se dau in chirie destul de greu insa i-am dat un ex. in Zorilor – Europa un apartament cu trei camere in bloc nou, et. intermediar, decomandat, 82 mp, doua balcoane, doua bai, loc de parcare cu bucataria nou mobilata si utilata era 400 de euro. ….la care respectiva proprietareasa a exclamat: „Asa de putin!!!!” In asemenea cazuri nu stii daca sa razi sau sa te simti ofensat in calitate de viitor chirias. Oare d-na voia sa ceara 600-800 de euro pentru camarutele ei dintr-o zona sufocata? Probabil ca da, iar argumentatia dansei se baza pe contraofensiva impotriva calitatii blocurilor noi. Asa cum am mai spus nu este cazul sa generalizam nici in cazul blocurilor noi nici in al celor vechi, iar situatiile trebuie studiate in particular. Am fost invitat insa in  acest apartament nou de catre chirias si pot sa spun ca atunci cand erau minus cateva grade afara inauntru aproape ca transpirai si asta fara ca centrala sa fi fost pornita, iar apartamentul inca era nelocuit.

Multi se intreaba in cazul inchirierilor care ar fi pretul just ce trebuie platit la fel ca si in cazul vanzarilor. Asta este cu atat mai important acum cu cat piata vanzarilor stagneaza , iar pretentiile celor care isi cauta chirii incep sa creasca. Posibilitatile de alegere au fost destul de limitate pana acum avand in vedere faptul ca orasul este unul universitar: studentii sunt principalii chiriasi iar numarul lor in crestere a facut ca proprietarii sa ceara preturi absurde in schimbul unor conditii lamentabile. Celelalte categorii de chiriasi: tineri  proaspat casatoriti care lucreaza si economisesc bani pentru viitoarea locuinta sau delegati ai diverselor firme au fost neglijati cu mici exceptii cand pentru apartamentele de „protocol” se cereau/cer sume exorbitante.

Proprietarii din ziua de azi ar trebui sa mai caste ochii prin strainataturi macar prin intermediul site-urilor de profil pentru a vedea faptul ca ceea ce la noi este considerat protocol, acolo se numeste standard. Sa nu credeti ca la noi, anunturile care includ denumirea protocol sunt intr-adevar de protocol pentru ca de cele mai multe ori este doar un compliment nemeritat.

Pretul pe care il merita o chirie este de 25% din salariul mediu net pentru o camera finisata si mobilata intr-un apartament cu doua sau trei camere situat intr-o zona buna a orasului. La salariul mediu de cca. 550 euro/luna ar insemna ca un apartament de doua camere sa coste 250-275 euro/luna intr-o zona precum Zorilor (pana la Observatorului, Plopilor si alte zone centrale). Unii din proprietari vor surade ironic probabil , insa la fel se plateste si in Occidentul la care ei se tot raporteaza cu preturile de vanzare. In aceasta privinta am si si marturiile unor investitori straini care activeaza in Cluj si care s-au aratat socati de pretul chiriilor de la noi care sunt foarte apropiate de cele din tara lor de origine. Nu la fel se poate spune si despre puterea de cumparare. Exemple similare va pot da chiar si atunci cand ne comparam cu orase precum Londra unde posibilitatile de castiga sunt mari si foarte mari, iar chiriile sunt de la 260 lire/luna pentru o camera in apartament/casa cu mai multe camere pana la 700 – 1.000 lire insa castigurile sunt proportionale si s-ar putea sa va speriati daca va spun si ce salarii primesc respectivele persoane; proportia chiriei din venitul net se respecta pana la un maxim de 25%.

Multi insa dintre romani se tem de faptul ca pretul chiriilor va creste si mai mult din cauza faptului ca numarul tranzactiilor de vanzare s-au diminuat si numarul celor care trebuie sa stea in chirie va creste. Parerea mea este alta si va explic si de ce:

  • numarul apartamentelor disponibile este in crestere pentru ca sunt livrate zilnic noi apartamente iar cele vechi nu mai pot fi vandute si intra in circuitul inchirierilor. Ori legea cererii si a ofertei ce spune? Cand oferta este mare ….pretul scade si va scadea pana va atinge pragul normalitatii.
  • cererea nu creste insa la fel de rapid precum oferta; a crescut numarul populatiei  cumva si nu stiu eu? dau navala strainii in Romania de bine ce este la noi si nu au unde locui? Majoritatea celor care inchiriaza  o locuinta pentru a o folosi in scop personal sunt tinerii care isi intemeiaza o familie sau intra in campul muncii. Pana acum insa tot in chirie au stat, iar acum nu fac altceva decat sa isi caute o chirie mai buna pentru ca nu isi permit sau nu vor sa ia un credit in conditiile de astazi.
  • cei care se bazeaza pe studenti ca si viitori chiriasi cred ca ar trebui sa isi faca mai bine calculele. Numarul studentilor a fost intr-adevar in crestere in ultimii ani insa aceasta perioada se apropie de final deoarece  devin studenti acum cei din generatia 1990 cand a inceput declinul sporului natural al populatiei. Asadar in viitorul nu prea indepartat numarul acestora va descreste sau se va pastra cel mult la acelasi nivel. De asemenea sa nu uitam ca incet, incet se mai mansardeaza cateva camine, se vor mai construi cateva noi, iar pretentiile studentilor cresc. Exista si prejudecata ca studentii nu sunt chiriasii ideali pentru multi proprietari: vin toamna si multi pleaca vara fara a prelungi contractele de inchiriere, iar o peroada de 3 luni risti sa ramai fara chiriasi ceea ce reduce destul de mult valoarea anuala ce poate fi incasata.
  • tot mai multe apartamente in blocuri noi sunt disponibile la vanzare direct de la constructor cu un mic avans si plata in rate pe o perioada de pana la 15 ani. Deci nu vei avea nimic de a face cu banca, iara daca pretul este unul realist atunci investitia merita facuta. Studiati insa bine contractul si apelati la un avocat bun.
  • vor aparea noi metode de inchiriere: recent un investitor care detine cateva locuinte in stadiu semifinisat in zona centrala a declarat ca le va inchiria pe o perioada de 4-5 ani celor interesati la pretul pietei cu conditia ca viitorul chirias sa finiseze si sa mobileze apartamentele (com doreste chiriasul cu conditia ca finisajele sa fie superioare), suma care va fi dedusa  din chiria datorata. Finisajele nu dureaza mai mult de o luna, iara daca aveti planuri serioase in legatura cu anii ce vor urma nu e o idee deloc rea sa  locuiesti intr-o chirie aranjata dupa gusturile tale. O alte metoda despre care am auzit in UK este urmatoarea: poti locui timp de un an intr-un apartament nou predat la cheie platind o chirie lunara la pretul pietei, iar daca la finalul anului te decizi sa cumperi apartamentul atunci banii platiti drept chirie pe parcursul acelui an sunt considerati avans, iar restul sumei se poate plati prin credit (de la banca sau de la dezvoltator). Ai astfel timp sa te decizi daca merita sa locuiesti in acel bloc/acea zona, iara daca consideri ca nu, atunci nu pierzi nimic pentru ca nu ai platit decat o chirie lunara la fel cum ai fi facut daca ai fi stat oriunde altundeva. Solutii benefice la actuala criza exista asadar pentru toata lumea. Singura conditie este sa oferi calitate la un pret rezonabil cu un profit decent (a se citi max. 20%).

Am insa cateva sfaturi pentru voi: cand veti fi in cautarea unei chirii nu va sfiiti sa negociati pretul, iara daca conditiile sunt precare sa spuneti acest lucru proprietarului.

Nu vreau ca proprietarii sa creada ca tin doar partea chiriasilor insa pana acum am discutat despre preturi si conditii doar si nu despre relatia chirias-proprietar si despre distrugerile, furturile sau plecarea din chirie fara preaviz si cu restante la plata. Aceste dispute au exista si vor exista intotdeauna, insa un motiv destul de des intalnit pentru care chiriasii nu respecta bunul care li se incuviinteaza este chiar pretul prea mare pe care ei considera ca l-au platit.

In momentul in care veti pleca in cautarea unei chirii nu luati ca si preturi de referinta cele din ziarele de anunturi sau de pe paginile de internet pentru ca toate par la fel. Dupa o cautare temeinica veti putea gasi apartamente la doua camere (60 mp) pe Plopilor la 300 euro/luna sau la trei camere (70 mp, bloc nou, garaj la demisol, utilat si mobilat la standarde)  tot in zona la pretul de 400 euro/luna sau in Floresti (doua camere la 56 mp mobilat si utilat la standarde) la 200 euro/luna. Sunt preturi care se apropie de normalitate. Totodata, nu uitati sa respectati ceea ce vi se ofera. A sta in chirie nu este ceva rusinos asa cum cred inca multi dintre noi (mai ales cei ce se casatoresc sau termina facultatea): aveti astfel posibilitatea sa studiati cu atentie piata si zonele de locuit (care sunt in plina transformarea sa asteptati aseazarea preturilor pana ce vor avea un corespondent in puterea de cumparare si sa faceti economii pentru banii de avans in momentul in care veti gasi casa visurilor. Nu uitati si ca in perioada  aceasta a vietii puteti beneficia de diverse oportunitati: sa lucrati in alt oras/tara, sa va mutati definitiv altundeva etc., iar vanzarea unei proprietati deja cumparate in conditiile de piata de astazi este un lucru destul de dificil. Inchirerea locuintei pe perioada in care sunteti plecat nu este un lucru foarte usor daca nu va puteti baza pe cineva de incredere. Mai bucurati-va si de viata asadar pentru ca nu au intrat oferte bune de vanzare/inchiriere in sac ci sunt tot mai multe, iar preturile vor deveni rezonabile.

Un week-end placut si La multi ani tuturor celor care se simt romani!

P. S.

Cateodata ma satur de prostia din tara asta. Tot citesc pe toate portalurile de stiri cum ca se incearca relansarea creditului pentru a reporni motoarele „economiei” (nu suntem singurii unde se incearca asa ceva) . Dar mai fratilor! Nu vede niciunul ca tocmai creditul asta pervers ne-a adus in situatia asta? Care situatie?  De a plati de 5 ori cat face pt.  o casa dar veti vedea cat de curand.

Cu riscul de a parea foarte dur voi afirma ca toti care vor lua credit in urmatorii ani isi vor merita soarta: aceea de a munci plini de stress pt. restul vietii lor ca sa isi plateasca ratele la o cocioaba supraevaluata. Am scris un post despre a cumpara „painea la 5 lei”; ei bine cei ce iau azi pe credit o vor cumpara la 10 lei. Cum altfel cand un mp construit nu trece de 3-400 euro/mp si voi dati pe el 800-1.500. Iar cei ce iau in Apahida si Floresti nu ar trebui sa dea mai mult de 400 euro/mp pt. ce primesc. Alternative???

Stati in chirii ca e inflatie si sunt tot mai multe disponibile!! Vanzatorii au inceput si se va inmulti nr. celor care vor vinde in rate pana la maxim 15 ani chiar si fara dobanda. Nu mai apelati la banci! Duceti-va in Bahamas, UK, Paris, calatoriti si in acelasi timp puteti si trai. Aveti copii? Si ce preferati? sa fiti dati afara din case de catre banca peste 10 ani pt. ca nu va veti mai permite ratele? Iar pana atunci sa va chinuiti sa le platiti si sa faceti tot felul de sacrificii? Sau luati un teren langa Cluj si faceti o casa. Stiu ca infrastructura nu e grozava dar eu cel putin optez pentru varianta asta, iar verile si alte saptamani din an sa mi le petrec in Croatia, Grecia, UK, Paris etc. si sa nu umplu buzunarele nesimtitilor de bancheri si „dezvoltatori”.

Pana la urma e optiunea voastra: fiti sclavi sau chiriasi si apoi proprietari.

dsc00405Mi-a soptit astazi un dezvoltator cu cat construieste un apartament de doua camere (de cc. 45 mp). Ghiciti! 17.000 euro! Da, ati auzit bine. In pret nu intra costul terenului ci doar al constructiei propriu zise. Si apartamentul nu este construit in Floresti, Apahida sau ce dealuri mai sunt pe langa Cluj. Se adauga costul terenului care variaza destul de mult in functie de zona si de inaltimea constructiei dar nu uitati ca se mai vinde si locul de parcare/garajul asa ca pretul terenului se acopera astfel. Cu cat se vinde un astfel de apartament? cat merita sa platiti pentru el? care e profitul „dezvoltatorului” ? va las pe voi sa ghiciti si sa calculati!

Totusi nu vrea sa lase din pretul de vanzare  prea mult pentru ca le va inchiria in caz ca nu cumpara nimeni (dupa cum spune el). Multi constructori gandesc insa ca el asa ca vom avea o inflatie a chiriilor, iar profiturile nu vor fi pe masura asteptarilor. Sa nu uitam si de bataia de cap: vine chiriasul…poate peste 2 – 4 luni pleaca sau cel mult 1 an. Trebuie facut rost de alt chirias, se mai distruge cate ceva prin apartament daca ai ghinion s.am.d. Cati dintre constructori credeti ca vor indura bataia asta de cap dupa ce s-au obisnuit cu bani veniti gramada si foarte usor? Nu prea multi asa ca vor vinde la un pret mai mic si mult mai mic decat in prezent (care contine totusi un profit respectabil pt. ei). Sa nu uitam si de faptul ca unii din ei au credite la banci, etc. sau au constructia in derulare si banca nu le da bani sa continuie asa ca trebuie sa gaseasca un musteriu care sa cumpere macar 1-2 apartamente la oferta ca sa poata termina blocul. Nu vreau sa generalizez aceste preturi de constructie insa ele reprezinta un reper demn de luat in seama. Asa cum am mai scris in alt post, un prieten si-a construit cu 17.000 de euro la rosu o casa P+E, 180 mp, caramida acum 2 ani (iar preturile la materialele de constructii revin la preturi apropiate de cele de atunci).

Va veni insa  si randul nostru, al consumatorilor (chiriasi sau proprietari) sa primim calitate la pret bun. Putintica rabdare si mai ales nu alergati la banci pentru ca asta asteapta rechinii.

Stiti ce mi-a mai spus constructorul, citez: ” toti care au cumparat pana acum apartamente de la mine au facut-o prin credit!” Cine a avut de castigat din asta: banca si constructorul (fiecare de 2-3 ori valoarea investita). Cine a pierdut? Intrebati-va cunostintele!

Voi reveni si cu alte exemple pe masura ce le voi afla.

Update: daca nu ati aflat deja puteti citi un articol in care se arata ca, chiar seful statului a construit anul acesta o casuta de 62 mp cu 13.000 euro la cheie. Concluziile le puteti trage singuri…desi se pare ca jurnalistii ajung cam tarziu la concluzia conform careia preturile in imobiliare sunt mari datorita „adaosurilor” practicate de constructori. Si nu uitati faptul ca aceasta casa a fost construita in perioada in care preturile pentru materialele de constructii atingeau maximul.

P.S.

Pentru cei care nu stiu, Jucu este o comuna situata la 17 km de Cluj si care a devenit faimoasa datorita amplasarii aici a investitiei celor de la Nokia. Totodata, aici avut loc cea mai agresiva balonare imobilara din ultimii ani in zona Clujului. Daca Florestiul a fost numit paradisul dezvoltarilor rezidentiale despre Jucu se poate spune ca este al celor industriale doar ca fabricile nu s-au inmultilt la fel  de repede si poate nici nu o vor face prea curand. Datorita reliefului zonal, Clujul nu dispune de prea multe zone propice dezvoltarii unor activitati industriale lucru ce a dus la amplasarea dezvoltarilor industriale fie in:

  • partea de vest: Floresti – Gilau unde sunt prezente in special show-roomuri si mici ateliere de productie in vechile grajduri din Floresti. Totodata zona s-a extins agresiv pe segmentul rezidential, iar preturile pentru terenuri au devenit necompetitive.
  • partea  de est catre Apahida, Jucu si Gherla a fost insa de la inceput favorita celor care urmareau dezvoltarea afacerilor pe segmentul industrial atat datorita suprafetelor mari si plane disponibile cat si a preturilor reduse.
  • partea de sud: Turda si Campia Turzii au intrat relativ recent in atentia industriasilor datorita motivelor mentionate mai sus dar si a apropierii fata de viitoarea Autostrada Transilvania.

In Jucu, pana la venirea celor de la Nokia, terenul era utilizat preponderent pentru agricultura, iar in cazul in care cineva era interesat sa cumpere putea face acest lucru la un pret de 1-2 euro/mp, pentru ca acela era pretul real la momentul respectiv (si nu numai) insa sosirea unei companii de renume mondial  a produs o schimbare majora. Nokia a ales Clujul se pare datorita localizarii acestuia, a fortei de munca ieftine si calificate (ma refer la ingineri) si a  beneficiilor oferite de statul roman. Guvernul a investit cca. 30 milioane euro pentru crearea si viabilizarea parcului industrial Tetarom III pe o suprafata de 154 ha din care aproximativ 90 ha sunt destinati investitiei Nokia Village. Adica statul a tras toate utilitatile in zona (apa, curent, canalizare, gaz, telecomunicatii), a asfaltat drumurile si multe altele pentru ca cei de la Nokia sa vina sa investeasca, sa creeze locuri de munca si sa faca profit (nu in ultimul rand) in Romania. Sa nu credeti ca am ceva impotriva acestor tipuri de investitii insa ele blocheaza in mod indirect dezvoltarea altor afaceri in zona. Cum? Ei bine, Nokia plateste o taxa de concesiune anuala pentru terenul aflat in folosinta de 416 euro/luna/ha  (adica 5.000 euro/an/ ha pentru cele 30 de ha pe care sa afla constructia actuala ) la care se adauga o taxa de  24 euro/ha/luna (288 euro/ha/an) pentru cealalta suprafata  pe care nu au demarat constructia. Practic in momentul de fata ei platesc 32.000 euro/anual pentru o suprafata de 90 de ha complet viabilizata. In momentul in care suprafata construita va ocupa intreaga suprafata concesionata vor plati 450.000 euro anual. Pe mp ar insemna 0.5 euro/mp anual, iar in 50 de ani de zile ar plati 25 euro/mp. Aceste preturi au fost stabilite prin Hotararea nr.265 – 29 octombrie 2008 a Consiliului Judetean Cluj in administrarea caruia se afla  Tetarom.

dsc00736Ei bine, unde credeti voi ca se mai gaseste teren in Jucu la aceasta suma si complet viabilizat? Nicaieri sau in zone mult prea indepartate si fara utilitati. Pretul cerut porneste insa de la 32 de euro/mp si ajunge lejer la 50 in zone apropiate de fabrica Nokia. Motivul este unul pe cat de simplu pe atat de prostesc: pt. ca e zona Nokia. Cu ce ajuta acest fapt pe cineva care vrea sa faca o investitie industriala in zona? Furnizorii Nokia au partea lor de teren in parcul Tetarom la aceleasi preturi, asadar pe un investitor obisnuit nu il ajuta cu absolut nimic faptul ca va fi vecin cu fabrica Nokia. Vecinatatea nu este egal cu profit ba din contra: datorita vecinatatii  acesteia el trebuie sa platieasca peste 30 euro/mp cand o multinationala care are un buget cat un sac fara fund plateste 0.5 euro/mp/an. Daca Nokia nu ar fi venit ar fi putut sa ia terenul la un pret de zece ori mai mic.

Asa cum am mai zis, valoarea unui teren este data de ce poti face pe el, iar in acest caz faptul ca esti vecin cu un nume mare nu conteaza mai deloc.  De aceea foarte putini vor  plati  peste 30 de euro/mp pentru un ha de teren intr-o zona industriala. In cazul acestui tip de terenuri conteaza mai mult apropierea de puncte de desfacere, infrastructura de transport si forta de munca ieftina. Asadar investitiile la Jucu s-au cam oprit si multi se orienteaza spre Turda unde se gasesc terenuri industriale viabilizate si la 17 euro/mp ( e vorba de hectare) sau 26 euro/mp pentru parcele de 5.000 mp. Chiar si aceste preturi pot fi numite mari insa ca si comparatie se poate vedea usor diferenta.

Preturile au ajuns la aceasta valoare si datorita speculatorilor pentru ca s-a ajuns si la a doua – a treia mana de vanzare numai ca ultimii s-au cam ars pentru ca nu pot vinde nicicum in momentul de fata. Sunt terenuri de vanzare si la prima mana insa unii s-au trezit mai destepti decat altii: daca speculatorul poate cere 40 euro/mp de ce nu ar cere si „taranul” (in sens peiorativ) acelasi pret ca si al „pietei”. Aici trebuie inteleasa si psihologia acestui tip de vanzator: desi sunt batrani o mare parte, tin la pret pentru ca nu vor ca altii (speculatorii) sa faca bani pe seama lor; pentru multi dintre ei viata nu se schimba radical in momentul vanzarii vreunui teren deoarece isi pastreaza in genereal acelasi stil de viata.

Au aparut totodata si dezvoltatorii de parcuri industriale, iar Nervia este un exemplu destul de cunoscut. Ce au facut ei a fost sa cumpere cu ani in urma cca. 24 ha de teren in camp (inainte de intrare Apahida pe stanga dinspre CJ), au cumparat totodata o fasie de pamant lunga de cateva sute de metri care sa conecteze parcul industrial cu soseaua nationala, au viabilizat terenul si au asfaltat drumurile ajungand sa ceara 90 euro/mp teren. Va felicit pt. munca depusa dar pretul este inacceptabil. Cand ati facut studiul de piata v-ati gandit ca preturile la terenurile de pe langa CJ vor mai creste 20 de ani pt. ca zona este ca o mina de aur cumva? Pretul de cumparare al terenurilor a fost probabil pana in 8-10 euro/mp dar chiar de ar fi fost mai scump si cu toata viabilizarea facuta tot nu inteleg cum puteti cere 90 euro/mp. Va doresc succes in asteptarea Dvs. pt ca veti avea mult si bine de asteptat chiar de ati vinde si cu 50 euro/mp.

Nu voi vorbi despre dealurile scoase la vanzare in zona pentru ca nu are sens. Sper insa ca vanzatorii sa se destepte pentru ca venirea Nokia a produs o falsa impresie a unor preturi exorbitante ce pot fi cerute pentru terenuri care pana de curand erau si inca sunt agricole. Mentinerea acestor preturi va avea un efect invers de alungare a investitorilor catre alte zone din judet si din tara pentru ca nimeni cu cumpara teren acolo doar ca sa se invecineze cu Nokia  ci ca sa dezvolte o afacere rentabila si nu sa blocheze o caruta de bani intr-un teren. Daca in orase terenurile propice dezvoltarilor (rezindetial, office, hotel, retail) sunt tot mai putine si ca atare mai scumpe….in afara orasului hectarele sunt nenumarate iar preturile de zeci de euro nu au nici o justificare.

Va sugerez asadar sa va reganditi strategia daca mai vreti sa vindeti terenurile vreodata, un pret acceptabil pentru cumparatori fiind in jur de 15-30 euro/mp in functie de suprafete, utilitati, front si acces. Nu vorbesc aici de terenurile cu front la drumurile europene insa nici acolo un pret de peste 100 euro/mp nu este acceptabil.

P.S.

De data asta au comis-o cei de la Ziua de Cluj care publica niste declaratii absolut aberante prin care  incearca o noua forma de manipulare a pietei facandu-ne sa credem ca apartamentele inca sunt la mare cautare desi mult peste buzunarul nostru dar totusi sa facem tot posibil sa luam un credit si sa cumparam cloacele lor.  D-na Georgiana Man o comite inca o data, citez:”Clujul nu acopera cu oferta cererea pentru spatii locative, mai ales in contextul in care Clujul metropolitan ar putea ajunge la 1 milion de locuitori pana in 2015„. Ce sa mai comentezi la asemenea absurditati? daca cererea nu este acoperita atunci de  ce au vandut doar cateva zeci de apartamente in Bonjour-ul lu’ peste in aproape 2 ani de zile? Metropola de 1 milion de locuitori?:)))))) poate impreuna cu judetele invecinate pentru ca deocamdata metropola e constituita din Cluj si cateva sate. D-nule Lupeanu! V-ati schimbat jobul  dar nu sunt pe deplin lamurit in legatura cu intentiile Dvs.! Astept o declaratie de la Dvs in legatura cu preturile irealiste la care s-a ajuns precum si ce le-a cauzat. Nu va mai ascundeti dupa cifre care nu spun decat ca suntem cei mai fraieri locuitori din toata tara …ii intrecem si pe bucuresteni daca am ajuns sa ne permitem printr-un credit pe 30 de ani  doar un sfert de locuinta.

Nu va lasati pacaliti si nici sa nu va ganditi sa luati un credit chiar de ar fi sa fuga bancile  dupa voi sa vi-l dea. Preturile mai au de scazut mult si bine pana revin cu picioarele pe pamant.


Tocmai am citit in Ziua ca Doru Lupeanu ( marketing manager Grup de Lux) si Corina Munteanu (dir. executiv Edil) si-au ales o alta meserie pentru ca sunt probleme in imobiliare mai mari decat se crede (sunt agentii care nu au facut vanzari din luna mai). Ce inseamna asta? Ca scad marjele de profit in constructii, iar pe partea de intermediere se merge pe minus. Oricum nu este de dorit disparitia celor cu adevarat profesionisti pentru ca fiecare isi are rolul sau bine stabilit in domeniu si asa cum am mai spus: un agent bun te poate ajuta sa salvezi o suma considerabila de bani, timp si nervi asa ca isi merita si el banii la fel ca un intermediar sau prestator de servicii din orice alt domeniu.

Da, atat costa o „paine” si nu doar in Cluj sau doar in Romania ci chiar si pe alte meleaguri. Cum s-a ajuns la asta? Haideti sa descoperiti!

Eu unul m-am saturat sa citesc in toata mass-media si sa aud pe la toate colturile despre cauza scaderii preturilor din imobiliare. Este data drept cauza de scadere a preturilor criza financiara in care se afla intreaga economie si care se extinde cu rapiditate catre toate ramurile. Ei bine, eu spun ca este doar o cauza aparenta! Desi multi dintre voi deja stiu povestea voi face o scurta sinteza: Criza a pornit datorita simplului fapt ca tot mai multi oameni au luat credite pe care nu si le puteau permite. Dobanzile initiale erau mici iar guvernantii au dat voie „baietilor destepti” sa imparta cu bani in stanga si dreapta si sa stimuleze consumul de orice fel si cu orice pret. In momentul in care se afla atat de multi bani pe piata si e asa de usor sa-i „iei” e greu sa rezisti tentatiei, nu? (mai ales cand campaniile publicitare si de marketing sunt atat de agresive incat creaza nevoi artificiale). In consecinta esti dispus sa platesti mai mult decat face si exact asta s-a intamplat cu imobiliarele: s-a platit dublu, triplu si chiar cvadruplu decat ar fi platit un om sanatos la cap pentru ca acesta era „pretul pietei”. Singura alternativa era de a sta in chirie cu riscul de a parea prost cand toti faceau afacerea vietii. Inca puteti vedea pe diverse canale TV (living&traveling) modalitati in care oameni simpli dadeau lovitura in US sau UK: luau o casa veche  (constructie din lemn cariat) cu 250.000 $, vopseau gardul cu cca. 50-80.000$ si o vindeau in 3 saptamani cu 450.000$. Pare incredibil dar asa ceva chiar a functionat si uite asa pretul „painii” a urcat pana la cer.

Ce vor sa ne explice „specialistii” astazi este ca preturile scad datorita crizei si a faptului ca nu se mai dau credite. Asta ar insemana ca atunci cand bancile vor da drumul iarasi la robinetul cu bani, preturile vor urca din nou si asta e ceea ce asteapta rechinii. Eu ii contrazic insa pentru ca preturile scad datorita faptului ca erau supraevaluate. Daca un apartament de doua camere ar costa in Cluj in zona buna, 45.000 euro credeti ca nu s-ar vinde pentru ca nu iti da banca credit? Va inselati! Uitati-va la vanzarile de masini: daca este criza a scazut cumva numarul tranzactiilor cu masini second  hand? (ma refer la ele pentru ca sunt decente si au o valoare reala si nu supraestimata). O sa vedeti in curand reduceri adevarate si la masinile noi semn ca este loc de scadere daca vrei sa vinzi si sa faci totusi profit.

Criza financiara a fost doar declansatorul si ar trebui sa ne loveasca peste frunte puternic pentru a nu avea „curajul” pe viitor sa mai platim preturi nejustificate doar de dragul de a avea o casa a noastra. Nu ai, atunci stai in chirie (chiriile nu vor creste pentru ca sunt foarte multe apartamente noi care nu se cumpara si in consecinta singura solutie va fi sa le inchirieze). Noi am fost vinovati (si manipulati) cumparand orice si oricum, numai ca piata se mai regularizeaza si atunci se numeste „criza” cand totul revine  de fapt la normal. (uneori brutal). Daca stateam putin pe ganduri ne-am fi dat seama ca preturile erau aberante de-a dreptul si fara nici un suport. Nici o tiparnita de bani din lume nu ar fi facut fata valorileor la care au ajuns proprietatile imobiliare. Citeam intr-un cotidian cum ca: daca terenurile din Timisoara s-ar vinde la preturile cerute ar atinge o cifra impresionanta de ordinul miliardelor de euro. De unde atatia bani? Apoi mai trebuia si construit ceva pe ele:))) Deci inca cateva zeci de miliarde. Nu vi se pare nimic ciudat? Sunt doar chestii de bun simt.

Si mai stiti care e paradoxul in epoca asta a consumatorismului: preturile la electronice de ex. sunt in scadere impresionanta, iar cele la imobiliare urca pana la cer. Care e justificarea? Nu mai e teren pentru constructii? Am ajuns la o populatie de 30 de milioane locuitori in Romania si nu mai avem unde ne inghesuim? Din cate stiu sporul natural este in scadere. Cu cat se produce mai mult ciment, caramida, etc. pretul costurilor de productie este in scadere. Cand faci in loc de 3 etaje (cat iti da voie PUG-ul) un turn de 10 etaje, costurile finale scad. Deci unde se duc banii astia? Adica regulile economiei de piata se aplica in toate celelalte sectoare numai in imobiliare nu? Adica din ’89, oamenii normali isi permit (nu neaparat pe credit) orice de la TV-uri lcd,  frigidere, telefoane, masini la care doar visau inainte, iar o casa este mai greu de obtinut decat in cele mai negre cosmaruri? Stiti in cat timp puteai deveni proprietar inainte si imediat dupa revolutie cu un salariu mediu? Va spun eu ca in cativa ani, iar acum ne spetim o viata pentru ca altii sa se plimbe cu avioane personale! Doar ganditi-va la asta! Repet ce am scris si in alte posturi: un apartament de doua camere in zona buna ar trebui sa fie al vostru cu salariul mediu cumulat pe 5-6 ani maxim. Pe persoana!!! Adica un cuplu ar trebui ca in 6 ani sa ia apartamentul cu banii jos (din economii). Daca platiti mai mult o faceti din munca voastra. In loc sa mergeti in concedii in locuri la care doar visati mai bine platiti rate bancii. Asta este, unii isi merita soarta.

Sunt satul de asemenea si de cei care afirma ca lucrurile nu sunt asa simple si ca bla bla bla……….Ce nu e simplu? Ca nu merita sa  dai pe un produs mai mult decat costurile de productie plus profitul contructorului (un foarte decent de 20%)? Ati da pe o paine in Carrefour 5 lei? Atunci cum va ganditi sa dati pe un apartament de doua camere 75.000 euro? Asa cum painea e vanduta cu 2 lei (si fiti siguri ca se face si profit) asa si un apartament decent in Cluj de doua camere se poate vinde cu 45.000 euro. Painea ati fi cumparat-o totusi  la pretul de 5 lei facand economii dar e vorba de subzistenta  (prima treapta a piramidei lui Maslow) insa in cazul apartamentului e greu de inteles. In caz extrem stai cu parintii, mai multi in chirie etc. dar nu te arunci inainte ca asa fac si altii si pentru ca „desteptii” afirma sus si tare ca preturile vor creste la fel de tare in urmatorii 5 ani. Va dati seama ca daca ar vinde cineva o paine cu 5 lei la magazin i-ati rade in nas, nu? Culmea este insa ca in nebunia generala, „ofertele la 5 lei” s-au dat precum painea calda si daca nu cadea creditarea ar fi vandut-o si la 10 lei.

Ei bine, cei care au strans din dinti si s-au mai inghesuit in chirii, cei care au avut si au rabdare, cei care rezista si pun intrebari vor fi recompensati. Aviz celor care aveti bani la ciorap: la anul incep reducerile! Sper ca v-ati lamurit asupra adevaratului motiv al scaderii si stabilizarii preturilor si ca puteti face diferenta intre adevarata cauza – preturile ireal de ridicate si fenomenul care le-a urcat si apoi doborat  – creditarea. Pot spune ca, creditarea a fost si este  mai degraba o piedica decat un ajutor in dobandirea unui camin pentru fiecare dintre noi. Nu mai alergati dupa credite cu orice pret! Documentati-va despre cazurile celotr care au luat credite la apogeul bulei, iar acum traiesc cu spaima de a avea ratele majorate si casele mult devalorizate. Cei din Spania  si nu numai au pus cheile apartamentului pe masa bancii si au luat-o de la capat. Invatati din experienta altora pentru ca s-a intamplat acum, in anul 2008 si nu in 1929!

Cat despre adaosul practicat de constructorii romani: nu m-ati crede daca v-as spune, nici mie nu imi vine sa cred pentru ca e dincolo de orice limite. Adaosul s-a pus la maximul cat poate suporta cererea fara nici o legatura cu costurile de constructie. Nu se facea  (inca nu se face) nici un fel de business-plan pentru ca profitul era garantat, iar daca acesta urma sa fie de 50-100-150%  depindea doar de nebunia generala.

Update nr. tranzactii: o sursa din interior mi-a confirmat faptul ca la o agentie destul de mare si cunoscuta din Cluj nu s-a facut nici o vanzare din mai si pana acum cand incearca sa miste chiriile cel putin. Cazul nu este deloc singular, vanzatorii sunt nenumarati (inca visatori) , iar cumparatorii stau pe tusa si sper ca cel putin de data asta veti fi mai atenti si responsabili.

P.S.

Pagina următoare »