Iulie 2009


Cu siguranta suntem o natiune interesanta de studiat. Spun asta pentru ca am trecut printr-o decada de 20 de ani de la caderea comunismului, perioada in care am incercat sa ne apropiem tot  mai mult de ce inseamna stil de viata occidental. Nu e greu de ghicit de ce anume ne-am apropiat mai tare si chiar am depasit: preturile……… la aproape orice de la mancare pana la imobiliare. Normal ca s-a uitat de faptul ca ar trebui sa avem si aceleasi venituri dar pentru cei mai curajosi  dintre noi au existat creditele, a caror evolutie denota clar ca nu a fost vorba de curaj ci de nebunie.

In postarile precedente am descris corelarea dintre preturile de pe piata imobiliara cu veniturile clientului final. Inainte de a discuta mai departe pe tema aceasta as dori sa fac o clarificare si anume: pentru mine, pretul pietei nu este acelasi cu pretul meritat/real. Peste tot se discuta despre vanzari/cumparari la pretul pietei…care piata? Piata presupune existenta unor tranzactii si nu inexistenta lor ori cateva tranzactii pe luna intr-un oras precum Clujul nu inseamna ca avem o piata. Totodata pretul pietei este foarte adesea influentat (la noi cel putin)  de pretul cerut. Cred ca strainii rad de se prapadesc cand afla cum se fac la noi „studiile de piata”  pe baza ofertelor de pe portalurile imobiliare si tot felul de ziare. Un indice al preturilor de vanzare ar face o oarecare lumina dar numai pe jumatate, iar riscul de  alunecare poate deveni si mai mare. Uitati-va la US, UK si alte tari care au tot felul de indici! A prevenit asta picajul? Nicidecum. In momentul in care iti justifici pretul de vanzare prin raportare la un anumit indice (adica te raportezi la faptul ca si vecinul/cartierul are acelasi pret) nu inseamna ca ai un pret real….un pret pe care cumparatorul sa si-l poata permite pe termen lung. Asadar nu va faceti iluzii in legatura cu indicii care vor aparea si la noi pentru ca veti sti pretul zonei dar asta nu inseamna ca investitia pe care o veti face va fi sigura din cauza ca preturile sunt la fel peste tot…..preturile urca impreuna si scad impreuna. Veti spune ca nu vreti sa faceti speculatii ci doar s ava luati o casa…ok atunci. Daca o luati prin credit insa veti avea o problema cand piata va scadea si pretul casei se va situa sub valoarea garantiei acceptate de  banca (negativ equity).

Care e pretul real atunci? Consider un model foarte interesant de calcul cel din UK de ex. si nu este intalnit numai acolo.ci chiar si la noi asa cum veti putea vedea mai departe. Astfel, cu salariul mediu net cumulat pe 5 ani aprox., se poate achizitiona un apartament cu doua camere (one bedroom flat) intr-un bloc bine construit dintr-o zona semi-centrala (inseamna zona din oras si nu de langa). Si asta se intampla in perioada de booooooom. Ganditi-va ca si la ei acuma au mai scazut preturile, ca si la noi dar……marele DAR, este acela ca salariile lor nu prea au scazut. Da, au mai fost dati oameni afara, li s-au mai taiat bonusuri la unii dar credeti-ma ca daca esti muncitor nu ai nici o problema pe acolo. La noi insa, preturile la imobiliare au scazut cel putin la fel ca la ei insa salariile sunt taiate tot mai serios, iaradaca esti data afara…cam greu cu un alt job si foarte rar la salariul dinainte. Are rost sa va spun si despre banci? La ei ratele au scazut chiar usor…la noi mai greu, iar ei platesc 4-6% /an dobanda pe cand la noi de la 10% in sus. Caz concret? In loc de 1.200 lire/luna rata la banca, un amic plateste acuma 900 lire la acelasi salariu. Cred ca ii zambeste cu gura larg deschisa „crizei”.

Cum aplicam  regula celor 5 ani la noi?  Asa cum s-a aplicat si pana acum (ignorand anomalia ultimilor ani). Peste tot se fredoneaza ca suntem o tara de proprietari. Cati dintre voi nu aveti in bloc tot felul de persoane care muncesc in hypermarketuri, curatenie, soferi, meseriasi, etc. care se apropie de varsta a treia si care sunt….proprietari (nu am absolut nimic cu ei, ba au tot respectul meu pentru meseria pe care o practica). La un salariu mediu de 8-14 mil/luna…..ganditi-va putin cate zeci de de ani ar trebui sa strang salariul pentru a-si permite apartamentele de 2-3-4 camere in care locuiesc? Cati dintre ei au cumparat astfel (strangand zeci de ani)? V-ati prins unde e buba?  Ei bine, apartamentele respective le-au achizitionat in perioada in care si le permiteau cu salariul pe mai putin de 5 ani chiar s…si asta au facut foarte multi dintre ei. Intrebati-va parintii sau cunostintele cati ani le-au trebuit sa stranga bani pt locuinta? In momentul in care a pornit valul imobiliar starnit de initiati, nimeni nu a fost destul de nebun sa nu vanda la un pret mult mai mare decat se astepta…de la saptamana la saptamana…de la an….la an.

Daca s-ar face o statistica din aceasta privinta, sunt sigur ca peste 90% din locuintele achizitionate in Romania in ultimii 30 de ani, au fost cumparate cu salariile medii nete pe mai putin de 5 ani in perioada aferenta cumpararii. Concluzia? Ultimii 5 ani reprezinta o  anomalie cu totul aparte, iar cei care si-au gajat veniturile  urmatorilor zeci de ani s-au cam grabit. Nimeni nu vorbeste insa despre aceasta corelatie intre venit si pretul platit prin care s-au cumparat marea majoritate a apartamentelor. Cu toata nebunia ultimelor ani, cate tranzactii s-au facut (multe spalari de bani de fapt)? cate apartamente noi s-au predat? in Bucuresti-Ilfov, cica in ultimii 3 ani  s-au predat…..20.000:)))) adica 1% din totalul locuintelor…la care se adauga tranzactiile cu cele vechi. Ok, sa zicem ca s-au tranzactionat de doua ori mai multe apartamente vechi…deci 3%  in total din locuinte au fost tranzactionate. Asta daca au fost cumparate toate cele noi……asta daca au fost cumparate de clientul final si nu de firme de „investitii” pentru revanzare, iar acum stau goale.

Cum aplicam pana la urma regula salariului cincinal? Corect ar fi sa lasam deoparte veniturile populatiei care se apropie de varsta a treia si care este proprietara pe locuinte achizitionate pe baza aceluiasi salariu cincinal. O sa iau in vizor salariul mediu al celor intre 20-40 ani pe care in Cluj il estimez la 450 euro. Calcul: 450 x 60 luni= 27.000 euro. Cam atat ar trebui sa coste un apartament de doua camere intr-o zona semicentrala precum Manastur, Zorilor, Gheorgheni, Buna Ziua, etc. ( de acord ca pretul variaza in functie de variabilele cunoscute).

Ca sa ajungem la acest pret ar fi nevoie de un crash major si de durata in economie. Oricat de rau se pare ca merge economia nu ma astept totusi la un asemena crash (unii au intrat in criza devreme anul trecut, iar acum se pun deja pe picioare: primul intrat – primul iesit). Ca proprietarii vor vinde la preturile astea  nu cred (in Floresti se intampla totusi , dovada ca se pot face exituri si cu profituri decente). Cum vor evolua lucrurile atunci? Ei bine:

  • tinerii absolventi calificati (si cu experienta in munca)  au inceput exodul catre tari mai primitoare – deci mai putini cumparatori disperati, iar daca vor mai reveni in tara se vor gandi mai bine daca merita sa dai 20 de ani de salarii in Ro pe o locuinta sau 5 ani in alta tara.
  • Studenti noi tot mai putini datorita manifestarii procesului de scadere a natalitatii ce a inceput dupa Revolutie, scadere ce va continua de la an la an; efectul? mai putini chiriasi (apropo, am obs. ca incet incet se mai manseardeaza un camin, se mai inaugureaza un altul).
  • Prima Casa? va prelungi agonia desi ca intentie si idee ar fi putut ajuta in vremuri normale.
  • in lipsa unor investitii pentru noi locuri de munca in jurul centrelor urbanizate, vom avea o oferta mult peste nivelul cererii
  • presimt un trend de …dezurbanizare care nu este deloc rau; mirajul marilor orase dispare incet dupa ce te confrunti cu adevarar realitate multinationala si de tip mall sau…devii dependent de ea.

Parerea mea este ca preturile vor ingheta in urmatorii trei ani cand vom avea un  venit de 800 euro/luna * 60 = 48.000 euro…adica pana cand salariile vor ajunge preturile din urma. Dupa aceasta perioada, pretul ar trebui sa urce  in concordanta cu cresterea nivelului de trai. Da , stiuuuuu ca pretul este in functie de cerere si oferta, dar asta nu inseamna ca el este si corect si asta s-a putut observa pe toate pietele imobiliare din lume si cu toti indicii Schiller, Nationwide sau whatever.

Orice abatere de la acest model de calcul il voi considera ca si un inceput de bubble sau anomalie pentru ca nu pot ignora o corelatie de bun simt testata de zeci si sute de ani intre cat castigi si ce iti poti permite pe de o parte si faptul ca peste 90% din proprietari au cumparat pe baza acelei corelatii. Trendul este dat de majoritate si nu de singularitate, iar trendul despre care eu discut are o vechime mai mare de 30 de ani  si cu cat ne intoarcem  mai mult in trecut, cu atat vom realiza ca perioada necesara  de economisire pentru dobandirea  unei locuinte scade.

Nu inseamna ca exclud un viitor bubble in 3-5 ani sau 20 de ani insa, oricand s-ar intampla, imi voi oferi spre vanzare apartamentul celui dispus sa plateasca „pretul pietei” (sau vestita corelare cerere-oferta:) Ma voi muta „la tara” departe de aglomeratie cel putin, iara daca ma va lovi dorul de oras sunt sigur ca voi putea reveni in cativa ani si sa imi cumpar acelasi apartament, iar cu diferenta sa fac turul lumii sau sa incep un alt business.

P.S.

Probabil ca stiti, iar daca nu atunci va spun eu ca toata lumea zumzaieste ca un stup de albine iritat la culme de un mos Martin, datorita programului Prima Casa. BRD-ul a dat o lovitura de imagine (felicitari marketerului) desi metodologia nu era pusa la punct, desi alte filiale habar nu aveau si probabil au aflat si ei de la tv, insa ce mai conteaza….cu banii dati drept credit nu atrageai nici 10%  atentia si prime time-ul oferit de toata mass-media.

La Cluj au inceput tranzactiile, iar foarte multi se tem ca nu o sa tina nici macar o luna programul de aceea teelfoanele agentiilor si proprietarilor zbarnaie continuu.

Urmarea? pretruiel la 2 camere au crescut cu cel putin 10% pana la un maxim de 20%. Daca inainte de tam-tam puteai gasi 2 camere in zone semicentrale cu 45.000 euro…..acum foarte rar se gaseste sub 50 si ma refer la zone din oras langa mijloace de transport in comun si etc.

Pana si proprietarii sunt mirati de asalt si unii resusesc sa vand la preturi cum nu prea mai sperau in timp ce altii cred ca a sosit la doilea val ca deh, lupul isi schimba parul dar naravul….

Si uite asa in plina vara avem o forfota cum rar se intampla chiar pe timpul boomului, ceea ce inseamna ca unii nu s-au ars destul si cumpara cu o dobanda de numai „5%” fara a realiza ca este variabila….in sus si ca preturile nu s-au stabilizat inca.

Nu vreau sa ramaneti cu impresia ca va opresc de la a cumpara, dar faceti-o cu cap si nu intrati intr-o a doua bula care va fi mult mai scurta si probabil mult mai periculoasa avand in vedere ca este foarte probabil ca acel 5% s adevina 10% din cauza Euriborului aflat la minime istorice momentan. Cat va creste Euribor-ul nu stie nimeni …insa evitati cel putin sa cumparati apartamente al caroro preturi au saltat cu 10-20% in doar cateva saptamani cand economia numai in sus nu merge.

Curand constructorii vor scoate la vanzare apartamente finalizate si finisate numai sa va puneti mobila, cu modalitati flexibile de plata si nu va ganditi la „ratele de la constructori” de pana acum care erau mai ceva ca ale bancilor.

P.S

A trecut ceva vreme de cand nu am mai adaugat vreun „pont” asa ca pentru cei  interesati de noutati am auzit de un apartament de doua camere, decomandat in Grigorescu, 50 mp, parter inalt, centrala termica, renovat si foarte bine intretinut la 48 mii euro.

DSCF4221Una din chestiile de care am auzit in zumzetul din jurul crizei este criza alimentara. Nu ati auzit de ea? Atunci fie faceti parte dintr-o categorie privilegiata, fie v-ati saturat de atata criza 🙂

Se vorbeste de ea chiar si in mass-media, fara a mai vorbi de comentariile de pe bloguri sau de „inteleptii” din popor care isi dau cu parerea asupra a ce va va urma.

Practic, se spune ca in faza cea mai acuta a crizei vom avea de-a face cu adevarata recesiune care nu va insemna ca nu ne vom mai  permite masini decente, credite, concedii, iesiri etc. ci ca nu vom avea ce manca. Atat de rau o sa fie oare? Multi ne sfatuiesc sa ne facem provizii de conserve si etc….sa ne luam pamant la tara si sa ne mutam deja ca vine sfarsitul civilizatiei moderne. Atentie insa: este o diferenta mare intre a nu avea ce manca si a nu iti permite!

Mda, poate ca vine un sfarsit al acestui tip de civilizatie bazata pe credite dar……pana la a muri de foame in Romania este cale lunga…lunga….lunga…..si doar Cel de Sus (sau natura cum le place altora sa numeasca) poate influenta productia agricola in asemenea masura incat sa murim de foame sau sa nu avem loc unde sa depozitam recoltele.

Trebuie clarificate cateva chestiuni de baza mai intai.

In UE (si nu numai) s-a manifestat tot mai des fenomenul de supraproductie, motiv pentru care exista dispute destul de aprige in ceea ce priveste PAC (Politica Agricola Comuna), planificarea productiei, acordarea  subventiilor, etc.  „Sustinerea preturilor se dovedeste a fi prea eficace, stimulând productia de alimente astfel încât UE produce în curând mai mult decât are nevoie. Stocurile se acumuleaza, iar costurile explodeaza. Supraproductia creeaza munti de unt, cereale, carne de vita, lacurile de vin si lapte de trista celebritate. Surplusul este vândut pe pietele mondiale la preturi subventionate, deseori mai scazute decât cele practicate de fermierii din tarile în curs de dezvoltare. ”  Sunt impuse cote pentru productie si se acorda subventii imense (a se citi foarte mici in cazul Romaniei pt ca noi trebuie sa fim o piata de desfacere). Agricultorilor li se garanteaza un pret minim pentru produsele lor astfel incat sa li se merite sa se ocupe de agricultura in continuare. Fara aceste subventii, preturile la alimente in UE ar fi mai scazute decat sunt acum deoarece preturile worldwide sunt mai mici in general. Totusi, nu ne putem permite sa ramanem fara agricultura in UE si sa importam totul din afara dar ar fi fair sa primim si noi (romanii) subventii la un nivel egal cu cel al francezilor de ex. Diferentele sunt insa strigatoare la cer: 600 euro/ha in Franta (350 euro/ha media UE), iar in Romania 79 euro/ha in 2009 (plus 40 -50 euro/ha de la stat). Cu siguranta ca jocurile se fac la nivel inalt dar Ungaria a reusit sa obtina 300 euro/ha. In conditiile astea nu pot decat sa le adresez o vorba europarlamentarilor nostri si celor care ar trebui sa faca lobby: si un bou de la tara ar fi obtinut un nivel mai ridicat al subventiei. Asta ar fi unul din motivele pentru care agricultura din Romania nu se ridica la nivelul celei din UE pentru ca pamant avem cat lumea si chiar si lume interesata sa lucreze in agricultura. Inchipuiti-va insa daca acum este supraproductie, ce va fi cand suprafata cultivabila a Romaniei va fi exploatata (si nu intensiv) la o capacitate de 2/3!

Dar sa nu gandim ipotetic ci efectiv pe cum sta stituatia in momentul de fata: cea mai mare parte a consumului de alimente este din import in timp ce la noi se practica o agricultura de subzistenta, care….nu tine cont de criza. Mergeti pe la tzatza Floarea la tara si o sa vedeti ca: cu UE  sau fara, cu credite sau fara, cu masini sau fara…….cartofii, ceapa si alte legume  cresc in continuare an dupa an prin mila Celui de Sus si sudoare fruntii celui de la tara.

Nu sunt de acord  sa ne multumim cu statul acesta de subzistenta ci doar  demonstrez cat de neverosimila este teama ca nu vom avea ce manca. Preturile la alimente au crescut doar in perioadele nefaste pentru agricultura (care pot fi contracarate printr-un sistem de irigatii pus la punct precum cel al tarilor vestice sau asiatice de unde importam ), datorita bisnitarului romane sau datorita cresterii preturilor la combustibili (care este contracarata prin agricultura noastra de subzistenta).

Ultima foamete (2 ani) de care am auzit in Romania a fost cea care  a urmat celui de-al doilea razboi mondial datorati secetei dezastruoase  (deci nici macar razboiului) si a incompetentei crase a politicienilor. Exista si in prezent din pacate locuri in lume unde se moare de foame, iar Africa este cel mai bun exemplu insa acolo se intalnesc mai multi factori: zona desertica (in unele cazuri), razboaiele vesnice si nu in ultimul rand „harnicia” celor ce locuiesc in zona.

Nu este cazul sa ne isterizam si sa fugim toti la tara sa luam cateva hectare de teren (un nou bubble:d?) sau sa umplem camara de conserve ca vai ce foame o sa vina. Nu este nici seceta si nici nu suntem in Africa, iar teren arabil in Romania este mai mult decat putem lucra.

Ceea ce va recomand insa este sa cumparati alimente produse in Romania si sa le cereti in hypermaketuri/supermaketuri sau oriunde va duceti.

Chiar si presedintele Basescu a incercat sa porneasca o asemenea campanie dar s-a limitat probabil la nevoile personale.  Suntem prea snobi sau plangaciosi si chiar ma saturasem in perioada respectiva sa  citesc comentarii pe portalurile de stiri referitoare la tema asta: „nu se gasesste produs romanesc in hypermaketuri…ce e romanesc e prost (la fel si tu stimate d-le care ai scris!)”  bla bla bla. Stimatilor! Sunteti prea ocupati sau comozi sa faceti cumparaturi in piete mai retrase sau pe la sate si preferati hypermaketurile? Atunci, mergeti frumos la Relatii Clienti si faceti o sugestie sau cum vreti sa-i spuneti prin care le transmiteti faptul ca nu sunteti multumiti de calitatea si provenienta produselor din raionul Legume/Fructe si ca doriti sa cumparati produse romanesti. In momentul in care vor incepe sa primeasca tipul acesta de sugestii vor pune osul la munca sa caute furnizori romani chiar daca la inceput va fi mai greu. Stiu ca cei de la departamentul de achizitii ar vrea o viata cat mai usoara si sa cumpere toate legumele si fructele de la un singur producator turc/olandez/grec etc. dar dupa prima etapa de selectie a unortfurnizori romani, cred ca li s-ar aprinde si acestora beculetele si si-ar extinde afacerea astfel incat sa acopere in intregime cerintele supermaketului. Astfel am contribui cu totii la cresterea agriculturii si a economiei romanesti si nu ne-am mai vaita in continuare. Plus ca…..calitatea  si prospetimea produselor va fi cu siguranta una superioara.

Pana ce mai marii Carrefour, Real, Kaufland, Auchan, etc vor lua o astfel de decizie puteti apela la pietele din jur, la magazinase de cartier care aduc marfa mult mai proaspata si locala, la a imbina placutul cu utilul cand treceti prin satele romanesti. Stiu ca sunt bisnitari de toate soiurile dar nu e asa greu cum va imaginati. Desi frecventez in mod regulat, sa zicem, aceste hipermaket-uri am incetat de multa vreme sa mai cumpar de la ei legume si fructe. Probabil nu si-au data seam ca au pierdut un client, nu si-ar da seama nici daca ar pierde 100, daca daca primesc 1, 10, 50, 100 de astfel de sugestii scrise vor incepe sa le analizeze. Asa ca urmatorul pas va fi sa le transmit in scris tuturor ca vreau produse  fabricate in Romania si va invit si pe voi sa faceti la fel. Pana atunci voi face plinul camarei mele din pietele locale si din satele vecine. Si inca ceva, cred ca nu  aveti nici cea mai mica idee de cat de pline de sulf si mai nu stiu ce sunt legumele si fructele expuse prin magazinele de mai sus. Sigur, stiti ca nu sunt ecologice dar habar nu aveti cat de pline sunt de otravuri, aproape ca si tigarile asa ca …aveti grija. Si nu vorbesc preluand articole de pe diverse site-uri sau videoclipuri youtube ci din experienta.

Concluzie –  o sa murim de foame doar daca se indeplinesc cumulat cele doua conditii:

  1. seceta (pentru ca noi nu avem sistem de irigatii ci doar cei din Vest)
  2. scumpirea de 3-4 ori a petrolului pentru ca sa nu mai fie convenabil sa importam din afara.

Criza nu poate influenta seceta ci invers, iar in ceea ce priveste influenta pe care o poate avea petrolul, evolutia de anul trecut cand pretul a coborat de la 150$.baril la 50$ demonstreaza clar ca atat timp cat va fi criza economica pretul acestuia nu va urca pentru ca…nu exista cerere.

Nu vad cele doua conditii  expuse mai sus sa fie indeplinite prea curand, dar, ca sa le evitam va propun sa:

  • ne  rugam mai des si sa fim mai buni
  • sa cumparam made in RO pentru a sprijini agricultura locala si a nu mai depinde de importuri.

Vreti sa fie mai bine pentru voi si copii vostri? Atunci actionati  in limitele in care puteti (nu va pune nimeni la plug) si nu va mai plangeti ca vai ce ne asteapta. Daca criza o sa fie atat de rea ca nu o sa mai avem unde lucra ca sa ne permitem sa cumparam alimente (care nu ar fi scumpe de altfel), atunci drumul catre viata la tara este suficient de lat incat sa incapem cu totii pe el.