“ Ce e val, ca valul trece”

Referindu-ne strict la sectorul imobiliar rezidential, se poate afirma fara tagada ca anul 2009 a marcat nu doar primul an de scadere a preturilor de dupa ’89 ci si de stabilizare a lor comparativ cu ultimii ani. Perioada urmatoare va dovedi, daca mai era necesar, ca achizitia unei locuinte in scop investitional nu mai poate fi asa profitabila cum se credea. A nu se uita ca in momentul efectuarii unei investitii in domeniu pe termen lung nu poate fi luata in calcul doar evolutia pietei din ultimii ani neglijand  factori elementari precum evolutia demografica, evolutia salariilor si a puterii de cumparare, etc.

Sa luam asadar  in calcul achizitia unui apartament cu doua camere, finisat si chiar utilat decent la un pret de 55.000 euro pe care sa-l inchiriem apoi la un pret de cca. 260 euro/luna. Daca vom avea apartamentul inchiriat 12 luni/an si nu vom investi nici un leu in renovarea lui, “investitia” va fi recuperata in 18 ani ceea ce inseamna un profit de nici macar 6% pe an. Daca luam in calcul faptul ca mai sunt perioade in care apartamentul ramane liber si ca obligatoriu vor fi necesare anumite investitii in toata perioada aceasta ajungem la un 5% pe an plus efortul depus. Avand in vedere ca  inflatia e tot pe acolo rezulta ca profitul real tinde spre 0. Asadar, epoca acestui tip de  investitii in imobiliare incepe sa apuna si este momentul ca banii sa fie investiti in afaceri productive. Daca totusi exista o anumita comoditate, investitorul poate opta (asa cum se si intampla) pentru depozite bancare, certificate de trezorerie, obligatiuni municipale si lista poate continua.

Pornind de la premisa de mai sus,  putem deduce faptul ca scaderea  numarului “cumparatorilor” care au animat cea mai mare parte din piata rezidentiala va duce la diminuarea cererii pe acest sector. Iar cand cerere nu exista decat din partea celor care vor o locuinta si mai ales au potenta financiara, pretentiile (decente de altfel)  vor creste, iar preturile vor mai cunoaste usoare scaderi pana la stabilizare. Daca vor exista cresteri, raportate la cursul Euro, acestea nu vor egala nici macar procentul inflatiei.

Desi multe oferte au fost retrase de la vanzare in speranta revenirii la  preturile anterioare,  iar o parte din constructorii care si-au terminat apartamentele au decis  sa le inchirieze sau sa le vanda (daca au CF), devine evident ca cine are de vandut poate gasi la orice ora  un client care va fi dispus sa plateasca pretul pietei. Vestitul pret al pietei este influentat nu doar de cerere vs. oferta ci si de nivelul de trai, de raportarea salariului mediu lunar la mp util locuibil, de evolutia demografica si economica a orasului, de localizare, de lipsa creditarii si de personalitatea clientului (fie el vanzator/comparator).

Din primavara insa situatia va incepe sa se normalizeze, iar partile vor incepe sa  accepte situatia pentru ca acolo unde exista acceptarea conditiilor de piata  exista si tranzactii . Un lucru cert este ca dezvoltatorii au lasat constructiile pe hartie, ceea ce inseamna ca mingea e in terenul cumparatorilor.

Articolul nu se refera la profitabilitatea investitiilor imobiliare complete (analiza de piata, constructie & vanzare) unde se pot intalni in continuare profituri bune sau la segmentul comercial.