Salutare dragi cititori,

Fiind o perioada mai ocupata, nu am reusit sa scriu prea des insa m-am gandit ca ar fi cazul sa scriu cel putin despre trendurile imobiliare pentru anul in curs, cu focalizare pe Cluj Napoca.

Mai nou, am fost iarasi vizitati de imobiliarii din Bucuresti, prin care Mr. Papagiorgiadis care a veni sa ne tina si o conferinta cum ca „imobiliarele sunt bune”. Pentru cine, cum, cand si unde…ramane de vazut.

Din punct de vedere al pretului cerut pe mp se poate spune ca in ultimul an, am avut parte de o stabilizare a pretului asa cum am prevazut, in special la capitolul constructii noi. Acest lucru are cateva cauze principale:

  • nr-ul scazut de locuinte noi finalizate in ultimii doi ani
  • programul Prima Casa care a permis continuarea creditarii
  • sectorul serviciilor bazate pe outsourcing (IT, BPO) care au permis mentinerea si cresterea nivelurilor salariale.
  • nivelul scazut al numarului locuintelor luate pe credit ( nu am asistat la prea multe executari, nu?)
  • psihologia vanzatorului despre care am mai discutat.

Cele veci au continuat sa se ieftineasca intr-un mod mai pregnat  si vor continua trendul pe masura ce durata de viata scade in permanenta, iar in locuintele noi nu s-au adeverit toate povestile din piata legata de calitate…pentru cei care au fost atenti la ea.

Oricum, chiar daca pretul pe mp nu a scazut neaparat ca si cifra (cca. 1.050 euro/mp nou) se poate spune ca a fost puternic erodat de scaderea EUR  (5% in ultimul an) si inflatia de aproape 8% in RO sau 3.5% in EUR. Daca vorbim doar de EUR, pentru cei care au incercat sa vanda din 2008 si pana acum, doar inflatia (pe EUR) le-a erodat 10%. Intr-adevar, nu investim pe termen scurt dar inca 2-3 ani si putem incepe sa vorbim de termen mediu.

Ce va urma asadar? o scadere abruta nu o vad posibila nici in cazul unui default al Greciei de care se teme majoritatea, dar o scadere usoara tot ar fi posibila.

Motivele invocate mai sus vor continua sa isi faca simtita prezenta, insa se vor manifesta si altele care sa li se opuna:

  • timid inca, continua livrarea de constructii noi: blouri de cateva apartamente  pana la ansambluri demarate in zone industriale; preturi mai mici de constructie care vor avea efect preturi mai mici de vanzare
  • apartamentele existente inca la vanzare in ultimii ani nu vor putea sa concureze cu noile preturi si vor trebui sa coboare din pret (pe langa inflatia care le-a erodat)….de aceea, competitia este buna:)
  • constructiile noi, desi putine se fac la fel de haotic, iar lumea devine tot mai satula de lipsa conditiilor civilizate.
  • reasezarea valorilor: ma indoiesc de ex. ca din cei plecati in afara, vor mai continua la fel de multi sa isi cumpere case in tara
  • in plus, continua exodul atat al celor calificati (si bine platiti), dar si al viitorilor studenti sau al persoanelor slab calificati

Chiriile vor urma trendul de scadere (usoara de data asta) care a fost mult mai abrupt decat al preturilor de vanzare, as predicted.

Cu mici exceptii, UBB-ul si alte universitati dovedesc lipsa de valoare (inca nu suntem in top 500 asa ca, Dnle Marga va rog sa va dati demisia) ceea ce alaturi de scaderea natalitatii va conduce la un nr. tot mai mic al studentilor  ce vor alege Clujul.

Pentru absolventi, industria serviciilor  BPO (Genpact, Office Depot, etc.) nu este una care sa genereze valoare adaugata mare si/sau salarii bine platite + ca este una foarte volatila. Plecarea ING nu e cel mai bun exemplu deoarece a fost o greseala initiala alegea Clujul pentru a deservi tari precum Polonia, Cehia, Slovacia…nu avea Clujul atatia vorbitori de limbi respective oricum dar unii manageri nu au nici macar common sense sau sa apeleze cel putin la specialisti locali ai pietei fortei de munca care sa le ofere consultanta inainte de a deschide birouri de o asemenea dimensiune si de a pleca apoi cu coada intre picioare. Impactul asupra pietei imobiliare din Baciu a fost insa tipic: crestere imediata a preturilor atat la chirie cat si la cumparare…unii s-au ars bine insa de data asta vina este exclusiv a cumparatorilor. Cat despre vanzatori, care nu ati facut-o la preturi decente, nu puteti spune ca nu vi s-a oferit sansa. Lacomia se plateste, iar ulciorul nu merge de multe ori la apa.

Sa trecem in revista cele mai mari ansambluri de locuinte si stadiul acestora:

  • Tower, care nici macar nu a ajuns la stadiul de ansamblu, este exemplul tipic „businessman” scolit in afara care a a gasit alti smecheri la USAMV si fara nici un ban au ridicat cateva etaje din banii unor sarmani inconstienti si apoi au dat din umeri. Trecerea ne noua societate s-a facut doar de ochii lumii, termopanele au fost demontate, ce mai…..Cred totusi ca daca oamenii si USAMV-ul ar fi de buna credinta ar putea da afara din toata afacerea pe vechiul constructor si sa gaseasca un nou investitor dar……e nevoie de rabdare si initativa
  • Plopilor Vest: si acum mai au inca cateva zeci de apartamente de vanzare: oricat de exclusivist ai face un ansamblu exista o limita peste care oamenii nu isi permit sau nu concep sa  plateasca, la fel si pentru ImoPlopilor
  • Ansamblul de 10-12 etaje hidos din Zorilor (nici nume nu are macar) este jenibil atat la nivel vizual exterior insa nici interiorul nu este de laudat; un stup de albine (din punct de vedere al aglomeratiei doar) in care nu stiu sincer cum se vor descruca oamenii cu parcarile cand va fi total locuit.  Nu mai zic numele biroului de arhitectura insa mai mare rusinea. Investitorul detine si vestitul „Centru Cultural Japonez” de langa Plopilor Vest + inca o lucrare viz-a-viz de Lukoil Manastur si denota intentia acestuia de a construi mult si prost…probabil si el ne creste „prosti si…multi”.
  • Bonjour & MAO din Buna Ziua: primii au continua cu al treilea bloc si par sa aiba in plan pe cel din mijloc. La cel de-al treilea s-a facut insa clar rabat de la calitate: parchetul deja este cel mai slab din cate am vazut; daca spuneti ca nu conteaza asa de mult, eu stau sa ma gandesc la ce altceva au facut rabat si care sa nu fie vizibil pentru ca diferenta la parchet este foarte mica de pret si totusi..au facut-o. Mai nou, par sa demareze constructii in zona industriala de langa Real (pe cca 4 ha) ceea ce denota o reorientare catre piata de mijloc; pe 4 ha sper cel putin ca nu vor planta bloc langa bloc. Cat despre MAO, inca par sa aibe de vanzare apartamente in primele 2 blocuri asa ca al treilea tot asteapta.
  • Bella Park 2: hidosenie, desi se apropie de finalizare se afla la un pol total opus fata de Bella Park 1 (pe care il consider cel mai reusit ansamblu din Cluj); al doilea este caracterizat de fortare, nu doar ingramadire si nu pare sa aiba nici o viziune estetica.
  • Viva City: s-au oprit la primul bloc care este dat si in folosinta. desi spaniolii au bani, si-au dat seama ca nu au sanse sa faca profitul sperat la 1.500 euro/mp util  (TVA incluc); probabil ca alte teritorii le ofera randamentele la care spera. Plus ca nu sunt deloc fanul compartimentarilor interioare cu pereti de rigips, iar estetic arata ca un camin modern de studenti, fara intimatate pe balcon si alte cele. Sfatul meu: permiteti acces publicului larg la squash (inchiriere sala evident) …ati creste popularitatea;)
  • Dorobantilor Residence: locatie buna pentur cei ce vor central (nu este totuna cu  rezidential insa) dar are compartimentari interioare prin pereti de rigips, inclusiv pentru peretele coridor, constructie BCA si tamplarie PVC. Intr-adevar, ACI stie unde sa faca economie, in interes propriu evident si nu al locatarilor. Daca nu te gandesti bine, ti se pare un chilipir pretul de 1.050 euro/mp semifinisat…mie nu prea: nu vreau sa fiu ca porcusorul din poveste cu casuta de paie.

Dupa cum vedeti, fiecare are plusuri si minusuri. Ce nu am vazut insa este un ansamblu sau un bloc la care accesul sa fie pe strada asfaltata, sa aiba suficienta parcari si garaje pentru locatari si oaspeti cu o calitate buna a constructiei, tamplarie Aluminiu!!! , centrala pe bloc si spatiu verde!!!  Deci, este loc pentru constructii de calitate in continuare, cumparatori se vor gasi, iar un profit de 15-20% ar trebui sa fie satisfacator pentru contructor.

Cat despre criza EURO sau globala, nu este cazul sa intram in panica  dar sa fim pregatiti, daca ni se cere sa renuntam la anumite facilitati ale vietii de zi cu zi. Ultimii trei ani nu au reprezentat o criza pentru multi (in adevaratul sens al cuvantului) ci a fost mai degraba un avertisment; poate cei mai rau abia acum va urma sau …peste 10 ani.

Dincolo de investitii si framantarile zilnice, haideti sa sporim acele lucruri pe care nu le-am putea pierde in nici o criza, oricat de mare ar fi ea.

 

Toate cele bune!

 

 

 

 

 

 

 

Anunțuri