Salutare dragi cititori,

Fiind o perioada mai ocupata, nu am reusit sa scriu prea des insa m-am gandit ca ar fi cazul sa scriu cel putin despre trendurile imobiliare pentru anul in curs, cu focalizare pe Cluj Napoca.

Mai nou, am fost iarasi vizitati de imobiliarii din Bucuresti, prin care Mr. Papagiorgiadis care a veni sa ne tina si o conferinta cum ca „imobiliarele sunt bune”. Pentru cine, cum, cand si unde…ramane de vazut.

Din punct de vedere al pretului cerut pe mp se poate spune ca in ultimul an, am avut parte de o stabilizare a pretului asa cum am prevazut, in special la capitolul constructii noi. Acest lucru are cateva cauze principale:

  • nr-ul scazut de locuinte noi finalizate in ultimii doi ani
  • programul Prima Casa care a permis continuarea creditarii
  • sectorul serviciilor bazate pe outsourcing (IT, BPO) care au permis mentinerea si cresterea nivelurilor salariale.
  • nivelul scazut al numarului locuintelor luate pe credit ( nu am asistat la prea multe executari, nu?)
  • psihologia vanzatorului despre care am mai discutat.

Cele veci au continuat sa se ieftineasca intr-un mod mai pregnat  si vor continua trendul pe masura ce durata de viata scade in permanenta, iar in locuintele noi nu s-au adeverit toate povestile din piata legata de calitate…pentru cei care au fost atenti la ea.

Oricum, chiar daca pretul pe mp nu a scazut neaparat ca si cifra (cca. 1.050 euro/mp nou) se poate spune ca a fost puternic erodat de scaderea EUR  (5% in ultimul an) si inflatia de aproape 8% in RO sau 3.5% in EUR. Daca vorbim doar de EUR, pentru cei care au incercat sa vanda din 2008 si pana acum, doar inflatia (pe EUR) le-a erodat 10%. Intr-adevar, nu investim pe termen scurt dar inca 2-3 ani si putem incepe sa vorbim de termen mediu.

Ce va urma asadar? o scadere abruta nu o vad posibila nici in cazul unui default al Greciei de care se teme majoritatea, dar o scadere usoara tot ar fi posibila.

Motivele invocate mai sus vor continua sa isi faca simtita prezenta, insa se vor manifesta si altele care sa li se opuna:

  • timid inca, continua livrarea de constructii noi: blouri de cateva apartamente  pana la ansambluri demarate in zone industriale; preturi mai mici de constructie care vor avea efect preturi mai mici de vanzare
  • apartamentele existente inca la vanzare in ultimii ani nu vor putea sa concureze cu noile preturi si vor trebui sa coboare din pret (pe langa inflatia care le-a erodat)….de aceea, competitia este buna:)
  • constructiile noi, desi putine se fac la fel de haotic, iar lumea devine tot mai satula de lipsa conditiilor civilizate.
  • reasezarea valorilor: ma indoiesc de ex. ca din cei plecati in afara, vor mai continua la fel de multi sa isi cumpere case in tara
  • in plus, continua exodul atat al celor calificati (si bine platiti), dar si al viitorilor studenti sau al persoanelor slab calificati

Chiriile vor urma trendul de scadere (usoara de data asta) care a fost mult mai abrupt decat al preturilor de vanzare, as predicted.

Cu mici exceptii, UBB-ul si alte universitati dovedesc lipsa de valoare (inca nu suntem in top 500 asa ca, Dnle Marga va rog sa va dati demisia) ceea ce alaturi de scaderea natalitatii va conduce la un nr. tot mai mic al studentilor  ce vor alege Clujul.

Pentru absolventi, industria serviciilor  BPO (Genpact, Office Depot, etc.) nu este una care sa genereze valoare adaugata mare si/sau salarii bine platite + ca este una foarte volatila. Plecarea ING nu e cel mai bun exemplu deoarece a fost o greseala initiala alegea Clujul pentru a deservi tari precum Polonia, Cehia, Slovacia…nu avea Clujul atatia vorbitori de limbi respective oricum dar unii manageri nu au nici macar common sense sau sa apeleze cel putin la specialisti locali ai pietei fortei de munca care sa le ofere consultanta inainte de a deschide birouri de o asemenea dimensiune si de a pleca apoi cu coada intre picioare. Impactul asupra pietei imobiliare din Baciu a fost insa tipic: crestere imediata a preturilor atat la chirie cat si la cumparare…unii s-au ars bine insa de data asta vina este exclusiv a cumparatorilor. Cat despre vanzatori, care nu ati facut-o la preturi decente, nu puteti spune ca nu vi s-a oferit sansa. Lacomia se plateste, iar ulciorul nu merge de multe ori la apa.

Sa trecem in revista cele mai mari ansambluri de locuinte si stadiul acestora:

  • Tower, care nici macar nu a ajuns la stadiul de ansamblu, este exemplul tipic „businessman” scolit in afara care a a gasit alti smecheri la USAMV si fara nici un ban au ridicat cateva etaje din banii unor sarmani inconstienti si apoi au dat din umeri. Trecerea ne noua societate s-a facut doar de ochii lumii, termopanele au fost demontate, ce mai…..Cred totusi ca daca oamenii si USAMV-ul ar fi de buna credinta ar putea da afara din toata afacerea pe vechiul constructor si sa gaseasca un nou investitor dar……e nevoie de rabdare si initativa
  • Plopilor Vest: si acum mai au inca cateva zeci de apartamente de vanzare: oricat de exclusivist ai face un ansamblu exista o limita peste care oamenii nu isi permit sau nu concep sa  plateasca, la fel si pentru ImoPlopilor
  • Ansamblul de 10-12 etaje hidos din Zorilor (nici nume nu are macar) este jenibil atat la nivel vizual exterior insa nici interiorul nu este de laudat; un stup de albine (din punct de vedere al aglomeratiei doar) in care nu stiu sincer cum se vor descruca oamenii cu parcarile cand va fi total locuit.  Nu mai zic numele biroului de arhitectura insa mai mare rusinea. Investitorul detine si vestitul „Centru Cultural Japonez” de langa Plopilor Vest + inca o lucrare viz-a-viz de Lukoil Manastur si denota intentia acestuia de a construi mult si prost…probabil si el ne creste „prosti si…multi”.
  • Bonjour & MAO din Buna Ziua: primii au continua cu al treilea bloc si par sa aiba in plan pe cel din mijloc. La cel de-al treilea s-a facut insa clar rabat de la calitate: parchetul deja este cel mai slab din cate am vazut; daca spuneti ca nu conteaza asa de mult, eu stau sa ma gandesc la ce altceva au facut rabat si care sa nu fie vizibil pentru ca diferenta la parchet este foarte mica de pret si totusi..au facut-o. Mai nou, par sa demareze constructii in zona industriala de langa Real (pe cca 4 ha) ceea ce denota o reorientare catre piata de mijloc; pe 4 ha sper cel putin ca nu vor planta bloc langa bloc. Cat despre MAO, inca par sa aibe de vanzare apartamente in primele 2 blocuri asa ca al treilea tot asteapta.
  • Bella Park 2: hidosenie, desi se apropie de finalizare se afla la un pol total opus fata de Bella Park 1 (pe care il consider cel mai reusit ansamblu din Cluj); al doilea este caracterizat de fortare, nu doar ingramadire si nu pare sa aiba nici o viziune estetica.
  • Viva City: s-au oprit la primul bloc care este dat si in folosinta. desi spaniolii au bani, si-au dat seama ca nu au sanse sa faca profitul sperat la 1.500 euro/mp util  (TVA incluc); probabil ca alte teritorii le ofera randamentele la care spera. Plus ca nu sunt deloc fanul compartimentarilor interioare cu pereti de rigips, iar estetic arata ca un camin modern de studenti, fara intimatate pe balcon si alte cele. Sfatul meu: permiteti acces publicului larg la squash (inchiriere sala evident) …ati creste popularitatea;)
  • Dorobantilor Residence: locatie buna pentur cei ce vor central (nu este totuna cu  rezidential insa) dar are compartimentari interioare prin pereti de rigips, inclusiv pentru peretele coridor, constructie BCA si tamplarie PVC. Intr-adevar, ACI stie unde sa faca economie, in interes propriu evident si nu al locatarilor. Daca nu te gandesti bine, ti se pare un chilipir pretul de 1.050 euro/mp semifinisat…mie nu prea: nu vreau sa fiu ca porcusorul din poveste cu casuta de paie.

Dupa cum vedeti, fiecare are plusuri si minusuri. Ce nu am vazut insa este un ansamblu sau un bloc la care accesul sa fie pe strada asfaltata, sa aiba suficienta parcari si garaje pentru locatari si oaspeti cu o calitate buna a constructiei, tamplarie Aluminiu!!! , centrala pe bloc si spatiu verde!!!  Deci, este loc pentru constructii de calitate in continuare, cumparatori se vor gasi, iar un profit de 15-20% ar trebui sa fie satisfacator pentru contructor.

Cat despre criza EURO sau globala, nu este cazul sa intram in panica  dar sa fim pregatiti, daca ni se cere sa renuntam la anumite facilitati ale vietii de zi cu zi. Ultimii trei ani nu au reprezentat o criza pentru multi (in adevaratul sens al cuvantului) ci a fost mai degraba un avertisment; poate cei mai rau abia acum va urma sau …peste 10 ani.

Dincolo de investitii si framantarile zilnice, haideti sa sporim acele lucruri pe care nu le-am putea pierde in nici o criza, oricat de mare ar fi ea.

 

Toate cele bune!

 

 

 

 

 

 

 

S-ar vinde de toate in prezent pe piata imobiliara din Cluj la preturi de domeniul visului ca sa spun asa….un vis care ar fi parut frumos cu ani in urma dar din cauza lipsei banilor si a incertitudinilor face ca tranzactiile sa fie mult mai putine astazi. Situatia pare paradoxala daca stam si ne gandim putin: in perioada cand preturile cresteau zilnic toata lumea  se inghesuia sa cumpere…cand ele scad, toata lumea da inapoi. Nu mai adulmeca nimeni profituri frumoase obtinute rapid asa ca fiecare sta in coltul lui asteptand o megaoferta. In Floresti au aparut oferte de apartamente de doua camere la 20.000 euro, iar chiriile in Cluj scad vertiginos si ametitor cu atat mai mult cu cat vine si vara. Nu astept cresteri semnificative in toamna ce vine pentru ca vara se anunta destul de secetoasa in privinta finantelor. Imi permit asadar sa contrazic un raport al evaluatorul Darian care anunta faptul ca pretul chiriilor nu a scazut, iar oferte interesante puteti gasi aici. Recent, evaluatorii locali au aparut cu declaratii pompoase cum ca un apartament de doua camere va valora 25 mii euro…in floresti cu siguranta dar pentru Cluj nu sunt sanse de aplicare. Interesul fortat de a scadea preturile dupa ce aceeasi evaluatori le-au supraestimat mi se pare departe de a fi unul binevoitor de aceea prefer sa nu cad in extreme.

Se incearca de asemenea vanzarea multor proiecte cu HCL-uri si pe motiv ca nu mai sunt finantari pentru a fi incepute. Poate un alt motiv este insa faptul ca vor lipsi cumparatorii..who knows. In ceea ce priveste preturile de constructie este clar ca au scazut, iar noile limite par a fi 170-350 euro/mp construit semifinisat in functie de calitatea materialelor, a executiei, daca sunt construite pe PF sau firma, etc. Ceea ce nu se ieftineste suficient sunt insa terenurile din care 99% au fost supraevaluate, dar lumea nu pare sa inteleaga in prezent sensul cuvantului „supraevaluare”.

Cum incepe anul? Cu semne de mirare.

Din partea cui? Din partea vanzatorilor sau a celor care inchiriaza.

De ce? Din cauza preturilor reale de vanzare sau inchiriere.

Cand? Cand afla cu cat s-a vandut sau inchiriat o anumita proprietate.

Cum reactioneaza? Asa de ieftin!!!!!!!!

Nu, nu e de ras dar proprietarii inca viseaza insa cu cat viseaza mai mult cu atat aterizarea risca sa fie mai dura. Intr-adevar unii nu snt fortati sa vanda sau sa inchirieze sub un anumit pret. Este dreptul lor si beneficiaza de el fie pentru ca nu au rate la banci, datorii si/sau au salrii foarte bune, iar vanzare/inchirierea sub un anumit pret este o chestie de principiu care tine de fiecare in parte si aici nu am ce comenta.

Exista insa categoria celor presati de: de  rate, de credite, de plati catre diversi furnizori, de respectare a termenilor, de plata a penalitatilor etc. Aceasta este categoria „vulnerabila” cu acre se poate negocia si se poate discuta. Nu, nu le plang de mila pentru ca oricum marea majoritate ies pe profit (chiara daca profitul nu este 100%) sau nu mai pot obtine pretul ipotetic de acum un an. Nu are sens sa continui cu teoria banilor virtuali fiindca majoritatea o cunoasteti. Exista insa o vorba: „Mila mi-e de tine dar de mine mi-e si mai mila”.

Asadar se poarta negocieri la sange chiar si in cazul chiriilor, iar proprietarii cu capul pe umeri stiu cat sa lase. As vrea sa va povestesc cate ceva despre vanzarile de la inceput de an sau de la sfarsitul anului trecut insa informatiile mele concrete din piata lipsesc. De ce? pentru ca tranzactiile sunt foarte putine. Se mai face cate una pe ici pe colo dar majoritatea agentiilor se lupta pentru supravietuire. Se practica chiriile  si in primul rand ale celor care se muta dintr-o parte in alta, atat persoane fizice cat si firme cu scopul taierii cheltuielilor. De aici am cateva informatii pentru voi:  un apartament de trei camere complet decomandat pe Ciresilor, doua bai, in vila noua, 110 mp, doua balcoane, bucatarie complet utilata si mobilata s-a inchiriat la 530 euro/luna, iar unul de doua camere din zona Pasteur, bine intretinut la 350 euro/luna. O cunostinta a inchiriat un apartament de doua camere in Luxor II (Floresti) complet mobilat si utilat la 830 lei/luna unui cuplu de tineri medici rezidenti. Acestea sunt preturi reale…nu le veti gasi cu una cu doua dar merita sa incercati si sa cautati.

Mi s-a confirmat ca exista  si cumparatori pentru orice categorie de imobil/teren insa preturile ii tin departe si in nici un caz nu vor cumpara la cele de luna aceasta sau de anul acesta chiar. Asa ca aviz vanzatorilor. Lanturile de retail care cauta terenuri de 3-5.000 mp in centre de cartier nu ofera mai mult de 150 euro/mp. Cat inseamna asta? Cu 50 -70% mai putin decat preturile actuale. Lanturile hoteliere sunt si ele interesate de terenuri bune dar nu vor bloca milioanele de euro visate de unii in terenul nimanui. Asadar cumparatori exista, tranzactii s-ar realiza insa doar atunci candse vor gasi si vanzatori cu un foarte bun simt practic si care vor intelege ca in ziua de azi, o mie de euro cash valoreaza mai mult decat 2-3.000 euro cash acum un an-doi.

Daca veti dori sa aflati preturi reale de vaznare/inchiriere nu luati ca referinta ce apare in diferite ziare si pe diverse site-uri. Exista diferente majore fata de aceste preturi si de caeea este bine sa apelati la mijloace de informale mai neconventionale, la prieteni, rude etc. , iar cand aflati de pretul unei tranzactii nu faceti extrapolari fara a cunaoste detaliile.

Aviz vanzatorilor: ignorati fenomenele anormale din piata daca vreti sa aveti succes si sa obtineti un pret bun pe proprietatea Dvs. Sunt cazuri in care unii cumparatori platesc preturi foarte mari pentru a obtine ceea ce isi doresc dar asta nu inseamna ca toti vor face la fel: daca o persoana este in stare sa plateasca 1.000 euro/mp pe un teren de 1.000 mp destinat constructiei unei case intr-o zona buna nu inseamna ca toti vecinii pot cere acest pret. Inseamna doar ca respectivului cumparator i s-a pus „pata”  si ca atat el cat si pretul sunt unicate..deci nu se vor repeta. Sunt cazuri reale care au fost extrapolate din nefericire si care au avut partea lor de contributie la blocajul pietei.

Cu alte cuvinte, exista cerere si oferta, iar cumparatorii vor gasi in cele din urma proprietarul mai mult sau mai putin stramtorat dar cu un simt al realitatii dezvoltat si care vede ce poate face cu respectiva suma de bani si nu vede ceea ce „pierde”.

Mai ignorati stirile alarmiste…..daca le dati crezare insemana ca maine ne intoarcem in Evul Mediu asa ca luati-va cateva hectare de pamant si pregati-va sa le lucrati.  Faptul ca preturile in imobiliare se stabilizeaza nu ar trebui sa  ingrijoreze pe nimeni dintre voi: o piata stabila presupune ca nici cumparatorii sa nu fie agitati forever si nici proprietarii sa nu aiba parte de vise naruite pentru ca situatii de genul celor de azi se vor repeta oricand piata o va lua razna. Stabilitatea va face bine tuturor.

P.S.

In domeniul  imobiliarelor putem avea tot timpul parte de surprize si in general neplacute. Cum altfel cand sunt intrebat la cat se da in chirie un apartament de patru camere pe Mehedinti (pentru cei care nu stiu este una din cele mai cunoscute, intortocheate si aglomerate strazi de cartier din Cluj) unde daca nu ai garaj trebuie sa iti parchezi masina la cativa km departare sau sa o gasesti ciuntita dimineata. I-am raspuns respectivei persoane ca nu pot sa-i spun un pret exact pe zona respectiva avand in vedere ca genul acesta de apartamente se dau in chirie destul de greu insa i-am dat un ex. in Zorilor – Europa un apartament cu trei camere in bloc nou, et. intermediar, decomandat, 82 mp, doua balcoane, doua bai, loc de parcare cu bucataria nou mobilata si utilata era 400 de euro. ….la care respectiva proprietareasa a exclamat: „Asa de putin!!!!” In asemenea cazuri nu stii daca sa razi sau sa te simti ofensat in calitate de viitor chirias. Oare d-na voia sa ceara 600-800 de euro pentru camarutele ei dintr-o zona sufocata? Probabil ca da, iar argumentatia dansei se baza pe contraofensiva impotriva calitatii blocurilor noi. Asa cum am mai spus nu este cazul sa generalizam nici in cazul blocurilor noi nici in al celor vechi, iar situatiile trebuie studiate in particular. Am fost invitat insa in  acest apartament nou de catre chirias si pot sa spun ca atunci cand erau minus cateva grade afara inauntru aproape ca transpirai si asta fara ca centrala sa fi fost pornita, iar apartamentul inca era nelocuit.

Multi se intreaba in cazul inchirierilor care ar fi pretul just ce trebuie platit la fel ca si in cazul vanzarilor. Asta este cu atat mai important acum cu cat piata vanzarilor stagneaza , iar pretentiile celor care isi cauta chirii incep sa creasca. Posibilitatile de alegere au fost destul de limitate pana acum avand in vedere faptul ca orasul este unul universitar: studentii sunt principalii chiriasi iar numarul lor in crestere a facut ca proprietarii sa ceara preturi absurde in schimbul unor conditii lamentabile. Celelalte categorii de chiriasi: tineri  proaspat casatoriti care lucreaza si economisesc bani pentru viitoarea locuinta sau delegati ai diverselor firme au fost neglijati cu mici exceptii cand pentru apartamentele de „protocol” se cereau/cer sume exorbitante.

Proprietarii din ziua de azi ar trebui sa mai caste ochii prin strainataturi macar prin intermediul site-urilor de profil pentru a vedea faptul ca ceea ce la noi este considerat protocol, acolo se numeste standard. Sa nu credeti ca la noi, anunturile care includ denumirea protocol sunt intr-adevar de protocol pentru ca de cele mai multe ori este doar un compliment nemeritat.

Pretul pe care il merita o chirie este de 25% din salariul mediu net pentru o camera finisata si mobilata intr-un apartament cu doua sau trei camere situat intr-o zona buna a orasului. La salariul mediu de cca. 550 euro/luna ar insemna ca un apartament de doua camere sa coste 250-275 euro/luna intr-o zona precum Zorilor (pana la Observatorului, Plopilor si alte zone centrale). Unii din proprietari vor surade ironic probabil , insa la fel se plateste si in Occidentul la care ei se tot raporteaza cu preturile de vanzare. In aceasta privinta am si si marturiile unor investitori straini care activeaza in Cluj si care s-au aratat socati de pretul chiriilor de la noi care sunt foarte apropiate de cele din tara lor de origine. Nu la fel se poate spune si despre puterea de cumparare. Exemple similare va pot da chiar si atunci cand ne comparam cu orase precum Londra unde posibilitatile de castiga sunt mari si foarte mari, iar chiriile sunt de la 260 lire/luna pentru o camera in apartament/casa cu mai multe camere pana la 700 – 1.000 lire insa castigurile sunt proportionale si s-ar putea sa va speriati daca va spun si ce salarii primesc respectivele persoane; proportia chiriei din venitul net se respecta pana la un maxim de 25%.

Multi insa dintre romani se tem de faptul ca pretul chiriilor va creste si mai mult din cauza faptului ca numarul tranzactiilor de vanzare s-au diminuat si numarul celor care trebuie sa stea in chirie va creste. Parerea mea este alta si va explic si de ce:

  • numarul apartamentelor disponibile este in crestere pentru ca sunt livrate zilnic noi apartamente iar cele vechi nu mai pot fi vandute si intra in circuitul inchirierilor. Ori legea cererii si a ofertei ce spune? Cand oferta este mare ….pretul scade si va scadea pana va atinge pragul normalitatii.
  • cererea nu creste insa la fel de rapid precum oferta; a crescut numarul populatiei  cumva si nu stiu eu? dau navala strainii in Romania de bine ce este la noi si nu au unde locui? Majoritatea celor care inchiriaza  o locuinta pentru a o folosi in scop personal sunt tinerii care isi intemeiaza o familie sau intra in campul muncii. Pana acum insa tot in chirie au stat, iar acum nu fac altceva decat sa isi caute o chirie mai buna pentru ca nu isi permit sau nu vor sa ia un credit in conditiile de astazi.
  • cei care se bazeaza pe studenti ca si viitori chiriasi cred ca ar trebui sa isi faca mai bine calculele. Numarul studentilor a fost intr-adevar in crestere in ultimii ani insa aceasta perioada se apropie de final deoarece  devin studenti acum cei din generatia 1990 cand a inceput declinul sporului natural al populatiei. Asadar in viitorul nu prea indepartat numarul acestora va descreste sau se va pastra cel mult la acelasi nivel. De asemenea sa nu uitam ca incet, incet se mai mansardeaza cateva camine, se vor mai construi cateva noi, iar pretentiile studentilor cresc. Exista si prejudecata ca studentii nu sunt chiriasii ideali pentru multi proprietari: vin toamna si multi pleaca vara fara a prelungi contractele de inchiriere, iar o peroada de 3 luni risti sa ramai fara chiriasi ceea ce reduce destul de mult valoarea anuala ce poate fi incasata.
  • tot mai multe apartamente in blocuri noi sunt disponibile la vanzare direct de la constructor cu un mic avans si plata in rate pe o perioada de pana la 15 ani. Deci nu vei avea nimic de a face cu banca, iara daca pretul este unul realist atunci investitia merita facuta. Studiati insa bine contractul si apelati la un avocat bun.
  • vor aparea noi metode de inchiriere: recent un investitor care detine cateva locuinte in stadiu semifinisat in zona centrala a declarat ca le va inchiria pe o perioada de 4-5 ani celor interesati la pretul pietei cu conditia ca viitorul chirias sa finiseze si sa mobileze apartamentele (com doreste chiriasul cu conditia ca finisajele sa fie superioare), suma care va fi dedusa  din chiria datorata. Finisajele nu dureaza mai mult de o luna, iara daca aveti planuri serioase in legatura cu anii ce vor urma nu e o idee deloc rea sa  locuiesti intr-o chirie aranjata dupa gusturile tale. O alte metoda despre care am auzit in UK este urmatoarea: poti locui timp de un an intr-un apartament nou predat la cheie platind o chirie lunara la pretul pietei, iar daca la finalul anului te decizi sa cumperi apartamentul atunci banii platiti drept chirie pe parcursul acelui an sunt considerati avans, iar restul sumei se poate plati prin credit (de la banca sau de la dezvoltator). Ai astfel timp sa te decizi daca merita sa locuiesti in acel bloc/acea zona, iara daca consideri ca nu, atunci nu pierzi nimic pentru ca nu ai platit decat o chirie lunara la fel cum ai fi facut daca ai fi stat oriunde altundeva. Solutii benefice la actuala criza exista asadar pentru toata lumea. Singura conditie este sa oferi calitate la un pret rezonabil cu un profit decent (a se citi max. 20%).

Am insa cateva sfaturi pentru voi: cand veti fi in cautarea unei chirii nu va sfiiti sa negociati pretul, iara daca conditiile sunt precare sa spuneti acest lucru proprietarului.

Nu vreau ca proprietarii sa creada ca tin doar partea chiriasilor insa pana acum am discutat despre preturi si conditii doar si nu despre relatia chirias-proprietar si despre distrugerile, furturile sau plecarea din chirie fara preaviz si cu restante la plata. Aceste dispute au exista si vor exista intotdeauna, insa un motiv destul de des intalnit pentru care chiriasii nu respecta bunul care li se incuviinteaza este chiar pretul prea mare pe care ei considera ca l-au platit.

In momentul in care veti pleca in cautarea unei chirii nu luati ca si preturi de referinta cele din ziarele de anunturi sau de pe paginile de internet pentru ca toate par la fel. Dupa o cautare temeinica veti putea gasi apartamente la doua camere (60 mp) pe Plopilor la 300 euro/luna sau la trei camere (70 mp, bloc nou, garaj la demisol, utilat si mobilat la standarde)  tot in zona la pretul de 400 euro/luna sau in Floresti (doua camere la 56 mp mobilat si utilat la standarde) la 200 euro/luna. Sunt preturi care se apropie de normalitate. Totodata, nu uitati sa respectati ceea ce vi se ofera. A sta in chirie nu este ceva rusinos asa cum cred inca multi dintre noi (mai ales cei ce se casatoresc sau termina facultatea): aveti astfel posibilitatea sa studiati cu atentie piata si zonele de locuit (care sunt in plina transformarea sa asteptati aseazarea preturilor pana ce vor avea un corespondent in puterea de cumparare si sa faceti economii pentru banii de avans in momentul in care veti gasi casa visurilor. Nu uitati si ca in perioada  aceasta a vietii puteti beneficia de diverse oportunitati: sa lucrati in alt oras/tara, sa va mutati definitiv altundeva etc., iar vanzarea unei proprietati deja cumparate in conditiile de piata de astazi este un lucru destul de dificil. Inchirerea locuintei pe perioada in care sunteti plecat nu este un lucru foarte usor daca nu va puteti baza pe cineva de incredere. Mai bucurati-va si de viata asadar pentru ca nu au intrat oferte bune de vanzare/inchiriere in sac ci sunt tot mai multe, iar preturile vor deveni rezonabile.

Un week-end placut si La multi ani tuturor celor care se simt romani!

P. S.

Discutiile despre preturile din imobiliare starnesc aprige controverse in ziua de astazi asa ca voi discuta in cele ce urmeaza despre pretul cerut vs. pretul platit, despre recuperarea investitiei, despre variabilele  care trebuie luate in calcul  si nu in ultimul rand despre raportarea acestor preturi la puterea  noastra de cumparare si la stadiul economiei.

Voi incepe cu  modalitatea de stabilire a pretului corect (desi vanzatorii care vor citi acest post nu vor fi deloc incantati). Fara indoiala, in Romania si in Cluj nu exista o evaluare corecta a bunurilor imobiliare sau mai bine zis aceasta evaluare nu exista. Cea mai mare parte a evaluarilor sunt facute dupa ureche, principala variabila luata in calcul fiind pretul cerut in diferite ziare sau site-uri pt. proprietati similare ca marime din zona. Cel mult proprietarul se ghideaza si dupa un pret din auzite cum ca vecinul de bloc sau de strada a vandut un apartament la cutare suma.   Nu conteaza ca apartamentul vecinului era  orientat catre sud/panorama, nu conteaza ca apartamentul era finisat la standarde superioare sau ca era decomandata nu conteaza ca avea suprafata mai mare. Cuvintele precum: superfinisat, ultrafinisat, finisaje de lux, geamuri termopan, usa metalica etc. sunt atat de des intalnite incat nu mai consituie nici un avantaj fiind foarte irelevante.  Recomand proprietarilor care vor sa vanda sa isi puna cateva intrebari in plus: ce optiuni mai are cumparatorul la acest pret? se vinde ceva pe piata la pretul pe care il cer?  merita locuinta pe care o vand acest pret? Daca chiar vreti sa vindeti atunci  faceti-va bine temele si fiti realisti pentru ca balonul s-a spart! Deoarece evaluatori imobiliari profesionisti si obiectivi nu exista, sarcina de a evalua va reveni cumparatorului si eventual unui agent avizat.

Criterii pe care trebuie sa le luam in considerare la achizitionarea oricarui tip de imobil:

  1. Pretul: atunci cand hotarati sa platiti un anumit pret trebuie sa luati in calcul perioada de recuperare a investitiei. Aceasta se face destul de usor, stabilind care ar fi suma la care respectivul apartament se poate inchiria. Sa luam un ex.: vreti sa cumparati un apartament de doua camere la 75.000 euro intr-o zona semi-centrala a Clujului, iar chiria care se poate lua este de 370 euro/luna (sunt si chirii mai scumpe dar si mai ieftine asa ca facem  o medie, iar in Cluj media este aceasta). Rezulta astfel ca in 17 ani se poare recupera investitia daca apartamentul ar fi inchiriat. Daca este sa mai declaram si contractul de inchiriere la Fisc si sa platim impozit atunci amortizarea investitie se va face in 19.5 ani. Parerea mea – este o perioada foarte lunga de timp. In statele cu o piata imobiliara dezvoltata, amortizarea investitiei se face pe o perioada de 12 ani (uneori 10 dar maxim 15 ani.)  Daca am vrea sa recuperam investitia in 14 ani, nu ar trebui sa platim mai mult de 62.000 de euro pe acest apartament. Sa nu uitam ca se pot adauga cheltuieli de finisare, amenajare, mobilare a apartamentului. Aspectul de mai sus il consider cel mai relevant in stabilirea oricarui pret, iar calculul se face indiferent daca achizitionati sau nu imobilul pentru investitie.  Celelalte aspecte de luat in calcul sunt detaliate mai jos. Sa gasim in mometul de fata un apartament in Cluj la pretul de 62.000 de euro intr-o zona buna poate fi un lucru extrem de dificil daca nu chiar imposibil insa acesta este pretul pe care il merita. Suntem aburiti zilnic cu preturile  platite in Occident dar va sfatuiesc sa le tratati ca pe niste gogosi (vezi Ansambluri din UK).  Intr-adevar preturile la ei sunt mai mari dar si calitatea este una ridicata, spatii verzi, drumuri asfaltate, si profesionalism (cu toate aceste „costuri” suplimentare, constructorii inca fac profituri acolo). Ceea ce ne diferentiaza enorm este insa puterea de cumparare raportata la pretul unui imobil. In UK platesc de la 160.000 euro pentru un apartament de trei camere dar salariul mediu in orasul respectiv este de 2.500 euro/luna net. Este nevoie de doar 5.5 ani pentru a plati  din salariul intreg acel apartament. Sa luam ex. Clujului acum unde salariul mediu net sa zicem  ca ar fi de 600 euro/luna. Avem nevoie de 8.5 ani daca am lua apartamentul la 62.000 euro insa cum mai ieftin de 75.000 euro nu exista (vorbim de apartamente in zone centrale spre semi) vom plati apartamentul in 10 ani. Ca sa-l platim in 5.5 ani ar trebui fie ca salariul mediu net sa fie de 940 euro si apartamentul sa coste 62.000, fie ca apartamentul sa coste 40.000 euro si sa am un salariu de 600 euro net. Va sfatuiesc asadar sa nu acordati nici cea mai mica atentie povestilor cum ca preturile trebuie aliniate cu cele din Occident (desi unele deja sunt aliniate). Vom plati acel pret doar cand vom avea aceeleasi salarii si putere de cumparare pana atunci spuneti „pas” ofertelor de gen. Numai asa vor fi fortati sa-si reduca profiturile producatorii materialelor de constructii, constructorii, investitorii si speculantii. Un profit de 20, maxim 25 % ar trebui sa le fie suficient in conditiile in care alte afaceri se multumesc cu o marja de 15%. Intr-adevar unii constructori acum au o perioada foarte grea pentru ca au cumparat terenuri la preturi maricele si s-au imprumutat de la banci pentru a construi cu materiale scumpe (umflate  de producatorii datorita cererii exagerate). Totusi, daca nu vom arunca cu banii piata se va calma. Cum? Terenurile se vor ieftini pentru ca nimeni nu ma cumpara oricum si proprietarii se vor multumi si cu mai putin in loc sa viseze milioane, milioane peste noapte.  Producatorii de materiale de constructii au scazut deja preturile (si inca fac un profit foarte frumos) pentru ca s-a diminuat cererea si inca e loc de scadere tot pe profit. Dezvoltatorii imobiliari isi vor reduce marjele de la 100% la 20-30% pentru ca nu au alternative. Afacere mai profitabila decat imobiliarele nu exista (nu vorbim despre exceptii), la banca dobanda nu este satisfacatoare pt. ei, de bursa nu  se atinge nimeni in conditiile de fata si nu o va face nimeni o buna perioada de timp, iar alte afaceri normale nu ofera decat rar profit de peste 20%. Cat despre reprofilarea dezvoltatorilor ma cam indoiesc: sunt prea comozi si oricum faci ceea ce stii cel mai bine sa faci. Asa ca poate vom avea apartamente la pretul de 900 euro/mp in Cluj (nu periferii). Ganditi-va ca in Baciu, Apahida, Floresti (desi aici calitatea lasa de dorit) se vand si la pretul de 550 euro/mp si tot au profit. Singura diferenta pe care o vad este pretul de achizitie al terenului (care poate cobora in conditiile de fata) pentru ca nu am vazut prea multe deosebiri intre calitatea unor constructii din Apahida, Baciu fata de cele din Buna-Ziua sau alte zone semi-centrale. Totusi aceasta calmare va depinde de noi in foarte mare masura. Vom fi dispusi sa punem presiune si sa boicotam la unison orice pret care ni se pare prea piperat. Vom fi dispusi sa facem asta chiar daca de maine vom avea acces usor la credite? Pentru ca daca ne vom napusti, balonul se va umfla din nou si spargerea va fi dureroasa pentru multi. Acum numarul celor afectati nu este foarte mare pentru ca putini si-au permis sa achizitioneze o locuinta in special datorita accesului ingreunat la credite. Cand va ganditi sa cumparati o locuinta va mai recomand sa transformati suma platita si in lei. De ce? Pentru ca putini constientizeaza cu adevarat cat ii costa patru pereti: 2.750.000.000 lei vechi adica o suma de 75.000 euro acolo. Hmmmmm. Va da de gandit? Merita? Unii vor trebui sa munceasca 30 de ani pentru a achita ratele si sa faca sacrificii. Nu va lasati dusi de val si de faptul ca oricum trebuie sa stati undeva. Cu rabdarea se trece marea. Cat despre case sa nu mai vorbim: stiati ca in Cluj sunt case de la 150.000 euro la cateva milioane de euro? Ca o casa normala intr-o zona buna a Clujului  costa usor 500.000 euro? Lumea (proprietarii in general) discuta foarte usor despre aceste sume fara sa realizeze ce insemna de fapt. Se cer aceste preturi ca si cum ar fi ceva normal. Eu va recomand sa va mai ganditi! Sunteti in Cluj, Romania, anul 2008, iar casa  Dvs. nu este o fabrica de bani ci doar o locuinta cu patru pereti si doua etaje.  Cu banii acestia se pot face multe totusi si cumparatorii acestor tipuri de proprietati par sa se trezeaca si sa mai lase snobismul deoparte. Comparati preturile din Cluj cu cele ale cunostintelor care si-au construit o casa. Acum trei ani un  prieten si-a construit o casa intr-un orasel, la rosu, P+E, 180 mp, caramida sanatoasa si materiale de calitate la …20.000 euro. A avut avantajul terenului ieftin (in pret e inclus terenul de 800 mp) si al fortei de munca mai ieftine. Dezavantajul a fost reprezentat de costul materialelor de constructii pe care le-a luat la preturi mai ridicate decat daca le-ar fi luat de la depozitele din orasele mari.  De ce este mai scumpa o casa in Cluj (si la vremea respectiva era mult mai scumpa) ? Este terenul de zeci de ori mai scump? Nu! Este lacomia si goana dupa profit de 10 ori mai mare? DA!  Asadar ganditi-va inca o data la banii dati si ce cumparati de fapt.
  2. Localizarea: (criteriile nu sunt puse in ordinea importantei…fiecare decide pt. el ce este mai important). Ideal ar fi ca imobilul sa fie situat in zona linistita si centrala in acelasi timp, sa aiba spatiu verde in jur, transport in comun in apropiere, magazin „de bloc” in apropiere, acces asfaltat, locuri de parcare, locuri de joaca, sa avem parte de priveliste si lumina naturala in casa, sa fie o scoala/gradinita in apropiere si sa cunoastem cat mai exact situatia constructiilor in zona (nu vrem sa avem surpiza unui turn inaltat  langa noi nu-i asa?). Toate acestea pot fi verificate rand pe rand de fiecare din noi.
  3. Finisajele sau lipsa lor despre care am vorbit mai sus; personal prefer sa achizitionez o locuinta semifinisata dar aceasta alegere depinde de timpul si nervii fiecaruia dintre noi pentru ca nu e usor sa lucrezi cu meseriasii din ziua de azi.
  4. Vechimea cladirii este un alt factor important. Pentru vilele interbelice acesta este un atu (daca este conservata) insa pentru restul constructiilor cu cat sunt mai vechi cu atat merita mai putini bani. Cred ca majoritatea stiu ca atunci cand achizitioneaza prin credit un apartament intr-un bloc nou, la finalul perioadei de creditare vor locui intr-un imobil vechi de 50-70 de ani la care nu s-ar inghesui prea multi pentru cumparare si nici nu va oferi siguranta.
  5. Situatia juridica: pentru verificarea acestei stari avem notarii dar daca avem orice dubii putem sta de vorba si cu vecinii sau cu persoane ce au trecut prin experiente similare si de ce nu cu un agent imobiliar. Mare atentie in cazul achizitionarii de apartamente in faza de proiect pentru ca aceastea nu au CF (carte funciara). Pentru cei care nu stiu, nu puteti fi proprietari pe imobilul pe care il achizitionati fara a fi trecuti in CF-ul imobilului ca si proprietari. Daca acesta nu exista (cum este cazul majoritatii imobilelor aflate in stadiu de proiect sau in constructie) veti avea doar un precontract cu vanzatorul, iar in cazul unor intarzieri sau a nelivrarii apartamentelor in stadiul promis va asteapta o cale lunga in justitie pentru recuperarea banilor. Sunt dese si cazurile in care imobilele au fost terminate si finisate, cumparatorii s-au mutat in noile locuinte, dar receptia finala nu a fost facuta si imobilul nu are CF pentru ca proprietarul a incalcat autorizatia construind inca un etaj-doua in plus. Si in acest caz va asteapta o cale in justitie pentru a fi trecuti ca si proprietari cu drepturi depline in CF. Asadar in cazul in care achizionati apartamente aflata in proiect sau constructie fiti foarte atenti la clauzele contractuale cu privire la termene de plata, de finalizare si de finisare a constructiei, garantii e oferite pentru calitatea constructiei (cel mai bine este sa apelati la avocat). Nu va lasati dusi cu vorba de constructor sau de d-soara de la show-room pentru ca  e vorba de banii Dvs. Nu uitati de asemenea ca majoritatea acestor locuinte nu pot fi achizitionate prin credit bancar (sau doar prin banca agreata de constructor mai ales daca aceasta finanteaza proiectul). Uneori se plateste si 10% din suma finala ca avans, iar restul la finisare, moment in care imobilul va avea CF (verificati asta pt. ca daca va puteti muta in el nu inseamana automat ca are si CF) si va putea fi luat prin credit bancar. Chiar si in cazul in care aveti toti banii la inceput tot nu va recomand sa achitati 100% din contravaloarea apartamentului (desi este mai ieftin) pentru a evita intarzieri sau in cel mai grav caz abandonarea proiectului  de catre constructor si declararea falimentului. Banuiesc ca nu are de gand niciunul din voi sa plateasca un avans cat de mic daca nu vede autorizatia de constructie si daca aceasta coincide cu ce cumparati (in autorizatie sunt trecute doua etaje, iar Dvs. cumparati un apartament la et. 3).

In ce priveste chiriile preturile sunt la fel de exagerate. Recent am vazut cateva fotografii ale unui apartament de doua camere in Zorilor despre  care proprietara avea doar complimente: ultrafinisat, mobilat modern etc. …ei bine, baia arata ca pe vreme bunicii, la intrare era o mocheta ieftina si terfelita la 8 lei/mp, bucataria era dezastruoasa, iar camerele aratau ca de camin..totul la pretul de doar 400 euro/luna. Va pot spune ca la un pret apropiat  se pot inchiria apartamente si in Belgia, Franta  doar ca ofera o calitatea superioara.

Oare se mai intreaba cineva la ce preturi se cumparau apartamente inainte de ’89 dar si in anii ’90? Ce s-a schimbat de atunci? Ne dau banii afara din casa? A crescut standardul apartamentelor?  De cate salarii era nevoie atunci pentru a cumpara un apartament?  Diferentele pe care le vad eu sunt doua: lacomia exagerata  a investitorilor si speculantilor, respectiv acordarea de credite care are doua taisuri pentru din cauza lor ne permitem sa luam un apartament dar tot din cauza lor platim un pret mult, mult prea mare.  De fapt, in ultimii ani imobiliarele au fost o afacere mai profitabila decat CARITAS-ul. Va amintiti de el? Se baza pe aceeasi promisiune: castiguri imense peste noapte. La fel si in imobiliare s-a intamplat: primii au facut profituri uriase, urmatorilor deja le scad profiturile, ultimii s-ar putea sa aiba probleme mari.  Toate acestea se intampla insa la scara mare insa mai bine ca se intampla acum. Daca se intampla dupa ce jumatate dintre noi ne bagam la credite am fi avut cu adevarat probleme insa lectia trebuie invatata. Solutia pe care o vad in continuare este aceeasi: boicotul. Ati vazut ca in 6 luni au scazut cu cca. 20% preturile. Mai asteptati inca cel putin atata, insa nici nu va napustiti apoi ci continuati sa judecati la rece si faceti niste calcule elementare. Preturile nu vor scadea la infinit asa cum nici nu au urcat la infinit. Am explicat ce putem noi face. Dar si statul poate face ceva precum cresterea impozitele pe tranzactiile speculative: s-ar putea pune impozit de 16% pe diferenta dintre pretul de achizitie si cel de revanzare pentru ca piata sa nu fie plina de speculanti care cumpara si vand in 1-3 ani. Putini isi permit sa plateasca cu banii jos pentru a evita taxarea. Se putea ingriji mai mult de tineri si nu vreau sa dau apa la moara celor care zic ca asteptam totul de la stat. Rolul statului este de a proteja cetateanul, iar in acest caz se refera la a-l proteja de o impovarare pe viata…sau poate asta se urmareste.

Da, stiu ca sectorul constructiilor a contribuit cel mai mult la cresterea PIB-ului in ultimii ani, dar v-am explicat si mai sus ca imobiliarele sunt una din cele mai prospere afaceri chiar si daca profitul poate fi de  numai 30% dezvoltatorii tot vor intra pe piata. Desi mai inceata, cresterea sectorului ar fi fost de durata si acum nu am fi fost intr-o criza atat de acuta. Si apoi oare se gandeste statul asta  cati bani a pierdut prin netaxarea tranzactiilor speculative si a miilor de apartamente construite pe persoana fizica? A pierdut mai mult decat a castigat si aici nu ma refer la faptul ca ar fi trebuit platit TVA pentru orice constructie ci era suficient plata unui impozit pe profit/venit asa cum plateste orice alt antreprenor. Si poate imi explica mie cineva de ce TVA-ul este suportat in totalitate de cumparator in momentul achizitionarii unei locuinte de la un constructor-firma? Oare firma respectiva uita ca isi deduce TVA-ul?

Desi am mai scris despre negociere, va reamintesc totusi ca este o diferenta intre pretul cerut si cel platit. Ca si procentaj se situeaza intre 5-15% dar daca aveti noroc poate luati si un 20% in ziua de azi. Poate! Spor.

Va las pe voi sa mai veniti cu idei.

P.S.