Clujul Imobiliar

Se pare ca programul pregatit pentru sustinerea sectorului imobiliar/constructii  va fi gata de lansare curand asa ca ma simt dator sa atrag atentia asupra unor probleme care au „scapat” celorlate canale de informare.

Continui sa ma impotrivesc garantarii de catre stat a riscului pe care bancile ar trebui sa si-l asume insa ar fi mai bine sa discutam si despre celelalte aspecte ale  programului.

Astfel, am observat ca nivelul dobanzii este fomat din Euribor/Robor plus cateva procente la latitudinea bancii astfel incat sa se incadreze in marjele impuse de stat, respectiv 5% la Euro.  Indicii de mai sus se afla insa la cele mai scazute niveluri din ultimii zeci de ani daca bine tin minte. Ce se va intampla cand acesti indici vor reveni la marjele dinainte crizei? Pentru ca dobanda  Euribor depasea in 2007 valoarea de  5%, iar astazi acest indice se afla la un minim istoric de doar 1.28%. Momentan , indicele Robor este 10.5%, dar in 2007 acesta a fost de 17.5%. Nu trebuie neglijat si faptul ca in anumite perioade din 2007-2008, Robor a atins si valoaraea impresionanta de 42%.

Majoritatea bancilor ce intra in programul Prima casa adauga un coeficient de 4% pentru creditele in euro ajungandu-se astfel la valori ale dobanzii de cca. 5% in momentul prezent. Dupa cum bine stiti, creditele ipotecare se iau pe 20-30 de ani, iar cine le ia nu se asteapta ca economia sa se intoarca totusi in evul mediu ci sa treaca peste perioada de recesiune. Este foarte posibil asadar ca in 3-4 ani, Euribor sa ajunga din nou la valori de 4-5 %, iar rata dobanzii sa se situeze in jurul valorii de 10% pentru credite in Euro. Cum vi se pare programul acum? Cu siguranta bancile stiu ce fac si stiu ca Euribor va urca, de aceea se multumesc 2-3 ani cu dobanzi de 5% pentru ca apoi sa faca profiturile pentru care au venit in Romania si care mai sunt…culmea, garantate in proportie de 80% si de catre stat.

Mi-a scapat mie ceva pentru ca nu am vazut pe nimeni nicaieri comentand pe tema aceasta: tv, radio, portaluri de stiri, bloguri?

Dobanda nu este fixa asa cum se incearca sa se induca ci este formata din indici pe care nu guvernul Romaniei ii controleaza.  O mentiune din program prevede ca nivelul dobanzilor nu poate fi modificat unilateral de catre banca (cum s-a mai intamplat pana acum prin adaugarea anumitor comisioane, etc.). Dar asta nu inseamana ca ele nu vor creste din moment ce in contractul pe care riscati sa il semnati va scrie negru pe alb: EURIBOR la 3 luni + 3.8%. In 5 ani asta poate insemna 5.5 (euribor-ul) + 3.8% = 9.3%. Banca nu va modifica coeficientul ei de 3.8% dar euriborul se va modifica iar aceasta nu este stabilit de ea ci de BCE (Banca Central Europeana).

Ne vom intoarce asadar de unde am plecat si vom injura bancile, pe guvernanti si pe dezvoltatori pentru ca nu am deschis ochii cand am semnat contractul si am vazut doar acel 5% care de fapt este doar o…..dobanda promotionala.

Daca dobanda ar fi fost limitata pe toata perioada contractului la 5%, iara statul ar fi garantata maxim 50% din riscul bancii atunci as fi fost de acord cu acest program. Din pacate, totul nu este decat o pacaleala asa ca deschideti ochii. Toti fac calcule referitor la cat e de platit acum (270-315 euro) dar nimeni nu spune cat veti avea de platit peste 4 ani. Cu alte cuvinte, buy now….pay later!

Referitor la cresterea preturilor la imobiliare din cauza acestui program ma voi opri la a schita un zambet. Exista nenumarate apartamente si blocuri goale, trebuie sa repet ca nu ne-am inmultit peste noapte sau ca tarisoara noastra a devenit un El Dorado mondial, economia gafaie dupa cum bine stiti,  iar cumparatorii s-au mai desteptat (nu in totalitate ori s-au desteptat pre tare). Plus ca unii si-au dat seama de beneficiile statului in chirie care nu mai este vazuta ca un blam, iar costul acesteia a scazut in unele cazuri mai mult chiar decat costul achizitionarii unei proprietati (procentual vorbind).

Aaaaa, nu uitati de asemena ca bancile au „uitat” sa scada ratele in momentele cand acesti indici (Euribor, Robor, Libor) au coborat, insa imediat ce au crescut, nu au uitat sa creasca si ratele.

Sunt insa curios cand statul va lansa un program destinant finantarii IMM-urilor cu dobanzi de 5%, chiar daca calculul s-ar face raportandu-se la aceeasi indici pentru ca IMM-urile au in general nevoie de credite pe 3-8 ani.

Update 29.06.09:  numai bine ce am pomenit de Euribor ca astazi o ia la vale si ajunge la 1.1% , o scadere de aproape 4% in ceva mai mult de un an de zile.

La mai bine de un an de  când efectele recesiunii globale au declanşat în România reaşezarea pieţei  imobiliare a devenit vizibilă fragilitatea sistemului bazat pe o putere de cumpărare presupusă şi nu reală.

Se poate constata că oferta nu a întâlnit încă cererea şi că piaţa imobiliară a devenit afectată de supraproducţie (pe unele sectoare) de data aceasta. Momentan, dezvoltarea imobiliară a luat-o înaintea dezvoltării economice a oraşului, iar până situaţia nu se va inversa, nu există şanse de echilibrare a cererii cu oferta şi de stabilizare a preţurilor. Astfel, diversitatea şi abundenţa ofertelor  reprezintă una din cauzele pentru care puţinii cumpărători de pe piaţă au învăţat să îşi definească criterii (pretenţii)  foarte clare de achiziţie ocupând  în acelaşi timp o poziţie dominantă în procesul de negociere.

Cumpărătorii pot fi împărţiţi în două categorii:

• Investitorii (în număr foarte mic) caută cele mai bune randamente de pe piaţă. Pentru Cluj, astfel de randamente anuale (yield-uri) ar trebui să fie de minim     11-12% pentru a stârni interesul, luarea deciziei finale făcându-se pe baza unor algoritmi simpli.
• First-time buyers orientaţi către segmentul rezidenţial  urmărind achizitia celor mai rentabile oferte dar care sunt influenţaţi şi de componenta emoţională în luarea deciziei.

Se vorbeşte tot mai des despre chilipiruri însă este dificilă definirea acestora în condiţiile de faţă. Este necesară stabilirea câtorva condiţii clare de la început, iar în momentul în care acestea sunt îndeplinite – nu ezitaţi să “marcaţi” (ţinând cont şi de schimbările petrecute pe piaţă între timp). Deşi  nu va mai avea aceeaşi viteză, trenul nu va sta in gară pentru mult timp!

Ce-i rămâne de făcut vânzătorului? Să-şi maximizeze şansele de finalizare a  tranzacţiei  raportând preţul de vânzare nu la sumele vehiculate în trecut ci la puterea de cumpărare de astăzi a clientului. De asemenea, trebuie luat în considerare faptul că 10.000 de euro astăzi valorează mai mult decât acum 2-3 ani.

Câştigători ai aceastei reaşezări vor fi acei cumpărători şi vânzători care conştientizează situaţia nou creată şi care se vor adapta la noile reguli impuse de piaţă.

Oare cati dintre vanzatori s-au pus in situatia in care ei ar fi cumparatori in momentul unei tranzactii? Foarte putini tind sa cred.

Un caz real insa suna cam asa: un vanzator se hotaraste sa scoata la vanzare cateva proprietati din diverse zone ale orasului si starneste interesul unui cumparator strain de Cluj.  Se aseaza la masa, pretul nu pare a fi o problema insa celelate conditii nu pot fi indeplinite datorita incruntarii vanzatorului care ridica tonul amenintand in stanga si dreapta  pe strainii care vor sa faca profituri pe spinarea localnicilor. Asta pentru ca posibililul cumparator nu se inscrie in tiparul strainilor numai buni de fraierit si luat banii cu toptanul.

Acelasi vanzator insa doreste sa achizitioneze proprietati mult mai centrale si mai bune la jumatate din pretul pe care-l cere pentru ce detine. Ciudata schimbare de pretentii in momentul trecerii de la statutul de vanzator la cel de cumparator. Ceea ce nu pricep cei din tagma lui este insa ca primul val…cel de dupa revolutie si din ultimii ani….a fost usor de prins, iar acum vine noul val pentru care trebuie sa se adapteze. Fraieri vor mai exista mereu insa de data aceasta, se afla de cealalta parte a baricadei.

Ce se mai cauta in momentul de fata pe piata? Cine cumpara?

Foarte putini pe rezidential, iar segmentul investitional este reprezentat de achizitia unor locatii centrale si aducatoare de venit cu yield-uri de minim 12%.    Piata este a cumparatorului….