Va amintiti cu totii despre cum vuia mass-media, agentiile, si  cum era pomenita sintagma: „Cumparati azi ca maine va fi mai scump!” pe la toate colturile? Cu siguranta ca expresia a fost una din cele mai populare (alaturi de „iarna nu-i ca vara”) ale ultimilor ani. Iata insa ca azi se intampla fenomenul invers desi putini sunt cei care recunosc ca ar face orice sa scape de stocul de apartamente azi si de l-ar da cu 30% mai ieftin pentru ca maine sau  peste un an preturile vor continua sa scada. Am citit astazi un articol in Clujeanul care m-a enervat de-a dreptul si anume ca in „Cluj nu se fac reduceri la apartamente decat izolat„.  Pentru cei care nu cunosc foarte bine piata imobiliara le dau un sfat simplu de a verifica aceasta informatie: puneti mana pe o Piata de la A la Z de la inceputul anului sau de acum un an si comparati ofertele din ele. In special in randul ansamblurilor rezidentiale se vad clar reduceri si de 20-25%, bonusuri, parcari, masini sau plata in transe pe 15 ani prin rate flexibile direct de la constructor. Pentru cei ce cunosc piata, nu trebuie sa va dau eu sfaturi despre cum sa verificati veridicitatea  acestor aberatii pentru ca sunt pur si simplu povesti. Am insa un sfat pentru cei ce le-au emis: D-na Man, intoarceti-va la Brinel la vechiul job si nu mai mancati la ….. pentru ca asa va cere sefa Capusan sau pentru interesele Dvs. personale.  Cat despre cei de la Metropolis si de la Mix mai bine v-ati lasa de job pentru ca se pare ca nu cunoasteti piata sau v-a dictat seful ce sa spuneti ca sa poata sa isi vanda apartamentele la pretul de ieri. Se spune in articol de asemenea ca reducerile au fost cazuri izolate:))) Atunci de ce nu s-a concretizat niciunul din ansamblurile anuntate cu surle si trambite? de ce nu a fost finalizat niciunul din ansamblurile (nu blocuri de 10-20 apartamente) anuntate? Pentru ca nu mai sunt bani! pentru ca nu se mai vinde din stadiu de  proiect. Pentru ca este un management defectuos si o lacomie nemaiintalnita! Avand in vedere ca terenul pentru un proiect precum Bonjour a fost luat aproape pe gratis cu ani in urma, iar blocurile sunt ingramadite si au trecut de la P+2E cat aveau voie in zona la P+10…adica au construit mai mult decat bunul simt si legea le dadea voie ar trebuie sa fie multumiti daca iau 600 euro/mp. Nu, nu e gluma sau bataie de joc. Chiar si la suma asta ar obtine un profit multumitor pentru un om normal.

greedDar nu,  ei vor sa devina regi, magnati…se viseaza Trump-i. Si de ce credeti ca lucrarile nu avanseaza acolo? Nu au bani pentru ca nu mai cumpara nimeni in stadiu de proiect in niste cloace ingramadite. Daca ar avea cap pe umeri le-ar scoate maine la vanzare la pretul de mai sus, le-ar vinde pe toate, ar termina tot ansamblul intr-un an si apoi ar avea si destui bani sa stea cu burta la soare in Hawai pentru tot restul vietii lor si a nepotilor. Se cred insa lupi batrani pentru ca au vechime in domeniu insa aceasta mandrie si incredere ii poate duce usor la faliment care nu este departe. Parerea mea este ca au pierdut totusi contactul cu omul de rand (prostul de rand pentru ei) care ar trebuie sa le cumpere cei patru pereti si sa-i incoronezi regi ai Clujului.

Probabil ca psihoza de a vinde astazi pentru ca maine va fi mai ieftin nu va prinde la  public fel de bine. Oamenii care au fost indoctrinati ca apartamentul/casa/terenul/spatiul pe care il detin valoareaza milioane..milioane, nu vor renunta prea usor la „visul” lor si spera ca dupa ce piata va scadea (nu prea mult), preturile vor urca din nou si vor face milioanele pe banda. Oamenilor nu le place atunci cand le spui ca  e cazul sa lase din pret, cand le spui ca practic ei trebuie sa piarda bani (bani virtuali de altfel).  Daca in 2000 ai fi spun unui proprietar ca el va putea vinde un apartament de 2 camere in 2008 la 60.000 euro ti-ar fi sarit in brate. Daca astazi ii spui ca trebuie sa il dea cu 70.000 euro face urat si te face prost. De ce oare? Pentru ca a fost indoctrinat ca apartamentul lui ar putea valora mai mult de atat si ca ar iesi in pierdere sa il dea cu 70.000. Desi iese in castig fata de cat se astepta in 2000, nemultumirea ajunge uneori la accese de furie. Nu are ochi sa vada ca poate castiga mai mult cu 10.000 de euro decat se astepta ci vede doar cei 10.000  (sau 20 de mii) pe care ii „pierde”. Din pacate pentru prostia omeneasca nu exista leac insa pentru gasirea unei locuinte acceptabile exista si va trebui sa cautati si/sau sa asteptati.

Ei bine, scaderea va duce la stabilizare si nu la un nou maxim al preturilor pentru ca:

  1. poate ca in ziua de azi nu s-au fript prea multi in mod direct cu credite pentru casa sau afacerea lor insa si-au impartasit pataniile prietenilor/rudelor etc. Asa ca cei care vor dori sa achizitioneze o casa se vor gandi de 10 ori mai mult.
  2. Cat despre investitori este clar ca multi s-au fript cumparand terenuri la preturi supraevaluate si construind cu materiale de constructie la suprapret, iar acum se chinuie se vanda. Unii au scapata cu fata curata si buzunarul doldora dar efectul psihologic si spaima ramane ca si in cazul cumparatorilor.
  3. Nu in ultimul rand  este in crestere numarul celor care vor considera ca patru pereti nu merita mai mult decat atat cat costa ei in realitate (teren+manopera+materiale+profit de 20%).
  4. piata se curata de la sine de falsii constructori si dezvoltatori
  5. cumparatorii au mai mult tupeu, pun intrebari, verifica contracte si …AU DE UNDE ALEGE; la o cautare atenta se pot gasi usor diferente de pret de 10-20% pentru aceeasi locuinta in aceeasi zona deci exista si proprietari care vor sa vanda pentru ca au alte planuri  si nu mai viseaza milioanele.

Piata va scadea pana la punctul in care puterea de cumparare a clientului ii va permite acestuia sa faca pasul spre achizitie fara a se nenoroci cu un credit pe viata. Poate ca un apartament de doua camere in Zorilor va costa 100.000 euro insa asta inseamna ca salariul mediu in Cluj va fi de 1.400 euro/net/luna.

AAhh!! acum ma gandeam la diferenta de pret dintre o locuinta semifinisata si una finisata („lux”). Un prieten isi transforma un apartament de doua camere (60 mp util masurat) dintr-unul semifinisat intr-unul finisat si il va si mobila. Pretul este unul surprinzator avand in vedere cat cer constructorii pentru asa ceva. Voi reveni cu detalii exacte ale costurilor si chiar si fotografii pentru cei care isi fac calcule de acest gen intr-un alt post.

Cat despre update-ul la criza: cei din imobiliare si constructii au simtit primii socul care se intensifica. Urmeaza ceilalati asa ca nu va considerati feriti de efecte si de faptul ca este o psiho-criza. Cel mai rau este de cei cu credite asa ca atunci cand veti avea de gand sa achizitionati o locuinta la suprapret si cu credit puneti-va in locul celui care acum este angajat la o companie ce parea stabila, cu un job bun si salar pe masura dar si credit in banca pentru apartament: cum v-ati simti stiind ca exista riscul pierderii slujbei in conditiile in care rata a crescut deja? Credeti ca este ceva ce nu vi se poate intampla? Mai ganditi-va o data!

P.S.

Anunțuri

Perceptia generala a pietei imobiliare actuale (2008) si cand spun generala ma refer la perceptia urmatoarelor categorii: cumparatori finali, investitori straini sau romani care doresc sa intre pe piata, investitorii (developerii) care au spre vanzare diferite bunuri imobiliare, agentiile imobiliare, firmele de constructii, producatorii si distribuitorii materialelor de constructii, etc. ……deci aceasta perceptie generalizata este ca ne aflam in CRIZA.

De ce ii spun criza si nu stabilizare a pietei? Pentru ca o criza este un fenomen care se intampla brusc si neasteptat la fel ca si criza financiara globala  pe care nu o putem numi stabilizare a economiei. Anul 2007 a constituit apogeul in materie de profit realizat de  catre toti jucatorii de pe piata imobiliara (mai putin cumparatorul final). Dupa acest an de varf nimeni nu se astepta la o aterizare atat de brusca si la o incetinire a tranzactiilor intr-atat incat un reprezentant al unei agentii imobiliare bucurestene a recunoscut  de curand faptul ca tranzactiile sunt practic inexistente. Pe plan local, tind sa cred acelasi lucru desi statisticile ne anunta ca tranzactiile s-au inmultit..poate doar in acte fiindca s-au concretizat antecontractele din anul precedent. O stabilizare ar fi insemnat o calmare a preturilor, ar fi insemnat darea in folosinta a unor adevarate ansambluri rezidentiale (vom vb despre ce insemana ele mai incolo), ar fi insemnat intrarea pe piata a investitorilor puternici si cu experienta si iesirea bisnitarilor care au sau iau un teren, fac un proiect si construiesc pe banii dati avans de catre viitorii proprietari. Ori asa-zisa stabilizare inseamna de fapt o scadere abrupta a preturilor (cca 20-30% in Cluj, preturi de vanzare si nu cele cerute), in ciuda acestei scaderi nu se fac tranzactii, bancile nu dau credite, constructiile incepute sunt abandonate (vezi Tower) dovezi ale faptului ca suntem martori ai unei crize de proportii.

Multi viitori cumparatori (printre care ma numar si eu) se bucura de scaderea preturilor dar bucuria are limite si ar trebui sa constientizam asta pentru ca:

pretul pe mp/construit intr-un bloc nou este de minim 600 euro/mp  (daca se vrea calitate), la care se adauga pretul terenului (deloc de neglijat intr-o zona semi-centrala care este de la 200 euro/mp teren pentru fiecare mp din apartament)…deci pretul pe mp util ar fi de 800 euro/mp; la toate acestea se adauga comisioane, proiect, autorizatii, impozit plus profitul  investitorului. Asadar, un mp de constructie intr-o zona semi-centrala nu se poate gasi sub 1.200 euro/mp in cel bun caz. Daca se mai adauga TVA-ul ajungem la 1.430 euro/mp. Deci un apartament de 55 mp, semifinisat ar fi cam 78.000 euro. Ceea ce n-ar fi rau daca am putea lua credit rezonabil de la banca (nu neaparat genul care sa ne duca in criza financiara dar despre credite vom vb in alt post). Preturi sub cele calculate mai sus, am vedea daca: investitorul are terenul cumparat acum cca. 2-4 ani la un pret mai bun si accepta marje de profit de bun-simt, daca producatorii de materiale de constructii accepta sa isi scada marjele de profit si……daca nu ne vom napusti cu totii sa cumparam, crescand astfel cererea si crescandu-ne singuri preturile si daca….. Dupa cum vedeti sunt multi „daca”.

blocurile vechi: in cartiere precum Gheorgheni puteti gasi apartamente de doua camere (52 mp) nedecomandate (deci cu trecere), cu „finisaje” de pe vremea lui bunicu’ la: 65.000 euro. Avantajele sunt clare: blocul este terminat demult, este locuit, spatiul din fata blocului sau din spate este verde si stim ca nu se va mai ridica un turn langa noi (sunt cazuri in care totusi se ridica), exista CF, pretul se negociaza cu o pers. fizica si cam atat. Totusi o parte din aceste avantaje se gasesc si la blocurile noi: nu va obliga nimeni sa cumparati in stadiul de proiect (in Ro nici nu va recomand), sunt si blocuri noi terminate si locuite care mai au apartamente de vanzare, au CF, si sunt construite modern si izolate termic modern (calitatea este discutabila si nu putem generaliza, iar necesitatea unei izloatii termice este indiscutabila). Asadar pretul pentru un apartament vechi este mai mic decat pentru unul nou, are cateva avantaje dar personal as lua intr-un bloc nou. De ce? Pentru ca as cumpara doar daca blocul este gata construit sau in stadiu final, pentru ca as verifica toate ofertele de pe piata (va sfatuiesc sa apelati totusi la o agentie ce va inspira mai multa incredere), pentru ca m-as interesa de alte proiecte finalizate ale constructorului si le-as vizita efectiv, pentru ca as verifica proiectul si autorizatia de constructie, as discuta si cu vecinii, pentru ca achizitia unui apartament pentru cei mai multi se face odata in viata. De altfel se stie ca  peste 30 de ani cand expira creditul, blocul vechi ar cam trebui sa iasa la pensie saracul si ca nici pana atunci nu va rezista la fel de bine ca unul nou.

Ma repet, nu este o chestiune general valabila, iar calitatea fiecarui proiect in parte trebuie verificata personal. Si alocati-va timp pentru a aceasta achizitie; v-ati gandit vreodata cat timp alocati uneori pentru cumparea unui ceas, a unei perechi de pantofi, a unei masini? ei bine, faceti un calcul matematic simplu si veti obtine durata de timp necesara unei achizitii pentru o viata.

Asta cu atat mai mult cu cat piata se va si stabiliza, dar asta numai dupa ce va trece criza care este doar un prim pas ( in acest caz). Si ce mai inteleg eu prin stabilizare? Inteleg ca pretul bunurilor imobiliare sa nu aiba cresteri de peste 5-8% pe an. In acest mod, speculantii vor fi nevoiti sa isi canalizeze finantele catre domenii care aduc un profit mai consistent (profit muncit), iar o achizitie imobiliara sa poata fi facuta de catre oameni normali intr-o tara normala.

AAAA!!! Cat vor mai scadea preturile? :d Cu totii suntem framantati de raspuns. Raspunsul  este relativ: in functie de LOCALIZARE, suprafata, acces si restul factorilor; in unele cazuri vor fi scaderi si mai dramatice, in altele pot fi chiar si cresteri. In Cluj, autoritatile locale au avut si au un cuvant foarte greu de spus pentru ca permisivitatea de care au dat dovada a permis ca pe orice camp sa se construiasca peste limita bunului simt, crescand astfel preturile terenurilor si implicit a ceea ce se va construi pe ele (voi rezerva un alt post pentru acest subiect asa ca fiti pe faza). Insa, daca aveti de gand sa cumparati ceva si va place ce gasiti nu ezitati sa negociati si daca va simtiti multumiti atunci cumparati pentru ca preturile nu vor scadea atat cat ne dorim.

Oricum, intuitia imi spune ca vor mai scadea inca putin….pana trecem la pasul urmator: STABILIZAREA.

P.S.