consultanta


Am cateva  sfaturi noi pentru cei care intentioneaza sa isi achizitioneze un apartament sau orice altceva din domeniul imobiliar.

Mare atentie la acte si la cei care ar trebui trasi la raspundere in cazul in care ca se intampla  tot felul de aiureli precum a fost cazul saptamana aceasta la Europort (pt mai multe detalii). In perioada aceasta de acalmie in constructii, incep sa se vada efectele ultimilor ani de nebunie iar vinovatii…ia-i de unde nu-s. Iata deci un alt avantaj pe care ni-l da respiro-ul pietei imobiliare si am face bine sa ne tragem invataturile de minte.

Alte sfaturi practice: in momentul in care cumparati vreo proprietate localizata pe str. X la FN aveti grija ca nu va puteti face buletin pe respectiva adresa. De ce? Pentru ca la biroul de evidenta a populatiei nu se mai primesc cerereri de eliberare acte la adrese necunoscute. E cam greu sa localizam pe cineva pe str. Campului  FN, nu-i asa? Este doar un exemplu dar ca acestea sunt multe multe altele. Poate pentru unii este  un amanunt nesemnificativ insa pentru altii poate fi foarte important; plus ca nu vrem ca atunci cand descoperim importanta de a avea un domiciul pe Cluj sa trebuiasca sa cauti constructorul care poate fi prin tarile calde sau sa nu-i mai pese ca sa iti dea actele de care ai nevoie pt a depune dosarul si a obtine nr-ul. Nu, CF-ul nu e de ajuns. Rusine si notarilor care accepta sa faca incheieri de acest tip pentru  ca legea nu le da voie. Ar putea atentiona cel putin viitorul cumparator insa cui sa-i pese.

Despre dorinta constructorilor de a ocupa 100% terenul disponbil si daca se poate sa faca si 10 etaje pentru a folosi la maxim terenul am mai povestit. Insa cu siguranta curand vor iesi la iveala scandalurile si modurile in care constructorii au ajuns sa transforme chiar si demisolurile  din garaje in garsoniere pe care le ofera spre inchiriere (nu vorbesc de un demisol gen parter ci efectiv de cele aflate sub nivelul strazii).  Unii din cei care au finalizat constructiile si au si vandut o parte din apartamente au luat in calcul si posibilitatea de a transforma podul in….mansarda. Vorbim de blocuri noi si nu de cele vechi: se da efectiv o gaura in placa de beton proaspat turnata (nu mai mult de 6 luni) si se intinde o scara metalica pe care de abia incap doi oameni lipiti (de carat mobilier nu mai vb…nici macar gen IKEA). Lucrarile se opresc aici pt ca la un moment dat, cand piata „creste” sa poata fi demarate lucrarile. Ceea ce uita constructorii e ca atunci cand au vandut chiar si un apartament din blocul respectiv, au vandut si spatiul comun care include casa scarii, sarpanta acoperita cu invelitoare (pod-ul), cota/parte din teren. Vor incerca  la primarie aceleasi matrapazlacuri ca si pana acum pentru autorizatia de mansardare desi este nevoie de acordul a cel putin unei parti din numarul locatarilor si obligatoriu al celor de la ultimul nivel – acord care trebuie dat legal in fata notarilor si ar fi absolut normal sa fie date niste despagubiri pentru cedarea partii comune. Daca sunteti in situatia aceasta interesati-va asupra drepturilor pe care le aveti pentru ca puteti da si in judecata constructorul sau viitorul proprietar al apartamentului chiar pt incalcarea proprietatii.  Ca sa incepeti cu inceputul insa, verificati daca au autorizatie si faceti-le o reclamatie la Urbanism. Da, stiu ca la noi lucrurile se misca mai greu sau nu se schimba niciodata. Eu insa ma uit in jurul meu si contat ca s-au schimbat foarte multe si mai sunt la fel de multe de schimbat. Cine sa le schimbe insa? De la sine nu se intampla nimici nici la nemti sau la francezi sau ce exemple mai dau unii.

O alta chestiune o reprezinta drumurile neasfaltate din cartierele „noi” ale Clujului: banuiesc ca cei care ati apucat sa ajungeti prin anumite zone din Buna-Ziua, Europa, etc. ati observat ca o parte din drumuri sunt proapat asflatate, iar o parte prafuite si pietruite; o parte luminate, iar o parte nu. Pun pariu ca daca ati intrebat constructorul sau agentul vi s-a spus pe scurt ca vor fi asfaltate curand si ca sunt incluse in programuul primariei..bla, bla, bla. Ei bine, marea majoritate a acestor drumuri sunt private ceea ce insemana ca in unele partii constructorii au gasit de cuviinta sa le predea asfatate, iar altii sa arunce doar cateva masini de pietris. Cea mai nenorocita strada din vreun cartier nou din Cluj (din oras) in care este o bezna totala aproape pe timp de noapte e str. Mircea Zaciu.

Fiind private, primaria nu le va lua in primire pentru asfaltare sau iluminare deoarece banul public se poate cheltui doar pe domeniul public. Cu toate acestea impozitele se colecteaza la fel ca si in alte zone sub motivul ca sunt folosite drumuri publice pentru a ajunge la drumul privat in cauza si alte facilitati publice. Exista o procedura de trecere a acestor drumuri in proprietate publica prin acordul proprietarilor din zona si completarea unui dosar cu hartii dar…..drumul e lung, iar pana la asfaltare si iluminare va fi si mai lung. Pentru a afla cu exactitate statutul strazii e suficient sa va informati la Primarie.

Ce ne asteapta asadar? Desteptarea si probabil tot mai multe scandaluri.

P.S.

Anunțuri

Situatia actuala a scos la iveala slabiciunile sectorului imobiliar asa ca ar fi bine sa incepem sa invatam din greseli. Dupa cate se poate observa ,in Cluj au ramas libere foarte multe spatii comerciale atat in cartiere cat mai ales in centru si nu este vorba doar de spatii comerciale cat si de cele de birouri, productie, etc.  Cu siguranta o parte din vina o poarta scaderea consumului si trecerea pe minus a economiei insa un alt aspect il reprezinta preturile prea mari practicate de catre cei care inchiriaza. Chiar daca ne place sa credem ca ” Ardealu-i fruncea” si  ca preturile din tara trebuie sa se alinieze la cele din UE, uitam totusi ca traim intr-un oras unde salariul mediu net nu trece de 4-500 euro/luna. Astfel, nu se pot pretinde chirii demne de marile orase europene, singurele exceptii fiind date de catre firme care platesc pentru imagine si nu pentru spatiul in sine (nu este cazul sa vorbesc prea mult despre marketing insa). Cum  insa nu toate spatiile pot fi inchiriate catre banci, farmacii sau nu stiu ce Hugo Boss, ar fi de dorit ca preturile sa se adapteze posibilitatilor micilor intreprinzatori si toata lumea ar avea de castigat:

  • proprietarul isi asigura un contract pe termen lung la un pret decent fara teama ca ar putea schimba trei chiriasi/an,
  • chiriasul poate dezvolta o afaacere pe termen lung fara sa fie stresat de o chirie impovaratoare.
  • clientul final poate cumpara bunuri/servicii la un pret competitiv

In caz contrar, toate partile au de pierdut si ne miram cum de economia intra in recesiune.

Pentru cei care cunosc piata, devine clar faptul ca in oras se delimiteaza zone cu destinatii specifice si in care pot merge cel mai bine doar un anumit tip de afaceri, insa aici vorbim deja de consultanta de specialitate. La fel este si cazul contractelor solide de inchiriere: nu vreau sa supar pe nimeni, dar a avea un contract facut de banca (in cazul in care aceasta este chiriasul) nu inseamana ca acel contract este „beton” ci ca este in favoarea bancii. Acest lucru a fost simtit de catre marea majoritate a proprietarilor care detin spatii inchiriate catre banci si care au trebuit sa accepte negocieri de preturi impuse de catre banci sub „presiunea” crizei. Pe viitor, va sfatuiesc sa fiti atenti si la ceilalti termeni din contract nu doar la pretul chiriei si sa apelati la experti pentru ca, contractul este „beton” pentru banca si nu pentru Dvs.

A cumpara sau a nu cumpara? A vinde sau a nu vinde? A lasa din pret sau a nu lasa? A credita sau a nu credita? Am atins bottom-ul sau nu?

Cele de mai sus sunt intrebari care buimacesc pe multi in momentul de fata, chiar si pe cei mai ” versati” dintre noi. Oferte bune se gasesc tot timpul  insa  „bun” este un cuvant foarte relevant mai ales in perceptia celor implicati intr-o tranzactie: vanzator versus cumparator, iar calea catre finalizarea unei tranzactii este tot mai lunga.

Cei care isi doresc sa investeasca in imobiliare (as a business)  sau cei care vor sa faca exit-ul trebuie sa acorde mai multa atentie pe partea de consultanta pentru ca vorba cuiva  – „toata lumea se pricepe la toate la noi”. Ne pricepem la politica si de aceea avem politicienii pe care ii avem, ne pricepem la fotbal si de aia avem rezultatele pe care le avem, ne pricepem la imobiliare si de aceea am transformat tara intr-un imens Caritas. Nimeni nu accepta sfaturi daramite sa le mai si plateasca. Multi din cei care au facut avere in acest domeniu cred ca acesta este exclusiv meritul personal si nu o conjunctura de piata din care chiar si „investitorul” cu patru clase putea adauga atat de multe zero-uri contului bancar incat nu le mai putea numara. Raspunsul lor ar putea fi acela ca de ce nu am facut noi, ceilalti, acea avere daca ne credem atata de destepti. Ei bine, tocmai atunci a aparut problema: cand tot mai multa lume a ales calea usoara de a face bani din nimic, cand lacomia a crescut tot mai mult, iar veniturile  si numarul celor care trebuiau sa cumpere au atins nivelul maxim admis.

Departe de mine invidia pe aceasta categoria descurcareata insa trebuie sa le readuc aminte ca avem o cu totul alta conjunctura, ca trebuie sa muncim mai mult si mai efficient , ca trebuie cautat in dictionar sensul expresiilor: „studiu de piata”, „plan de marketing”, etc. Unii din ei au renuntat sau tind sa renunte insa la aceste activitati pentru ca banii adunati le permit un nivel de trai mult peste cel mediu.

Trecand in randul vanzatorilor, se remarca placerea acestora de a folosi verbele la modul trecut: ” s-a vandut”…”am platit”. Nostalgia dupa profiturile ce pot fi considerate de domeniul trecutului deja este evidenta. Daca cei ce au apartamente in zone inchiriabile pot scadea preturile si avea totusi chiriasi, cei care au luat terenuri pe credit sau au construit pe credit pot avea probleme. Constructorii prefera sa vanda cateva apartamente fara profit pentru a putea termina constructia si a astepta (inchiria) pana isi revine criza. Ce se intampla insa cu cei mai grav afectati? cu cei care au cumparat teren pe credit, la o valoare suparevaluata si pentru care platesc lunar rate ceea ce face ca pretul final sa fie nu supraevaluat ci terra-evaluat (daca pot folosi expresia).  Unii prefera sa pastreze o aparenta superioritate fata de toata isteria asta cu criza sau sa pastreze o anumita distanta pentru ca adevarul doare si atunci cand doare, nu ne place sa-l auzim. Este o chestie psihologica absolut normala….pana la un punct dupa care urmarile pot deveni grave. Mai exista o ipoteza vehiculata: bancile au oprit creditarea tocmai pentru a scoate de pe piata micii speculanti si a le lua locul…cu profituri mai decente dar totusi profituri bancare. Consumul in general va trebui insa stimulat pentru ca bancile sa raporteze din nou profituri prin acordarea de credite si nu este vorba doar de credite imobiliare ci in general vorbind. Consumand insa mai mult pentru ca producem mai mult (si platim cu bani „viitori”), lumea a devenit  tot mai grasa de ex. din punct de vedere fizic. Trebuie sa schimbam tot mai des telefoanele pentru ca se produc tot mai multe, tv-urile, masinile si etc. dar sunt curios pana cand? Pe tema  acesta se poate discuta mult si bine insa asa ca voi continua deocamdata cu aspectul imobiliar.

Asadar sa infruntam adevarul si sa nu cadem din lac in put. Valoarea unui teren este dat de ceea ce se poate face pe el si nu de ceea ce s-a facut, s-a vandut, s-a incalcat legea peste drum. Cea mai importanta variabila din tot acest proces de investitie este insa pretul final de vanzare care in acest moment este o mare necunoscuta. In calculul unei investitii sunt luate in considerare: costul terenului, costul constructiei, soft cost (autorizatii, promovare, comisioane, etc) si pretul de vanzare. Daca primele trei costuri pot fi usor aflate, cel din urma este destul de tricky. Si la acest ultim cost, vanzatorii (de terenuri) incearca fara succes insa sa umfle pretul de vanzare pentru a-i demnostra investitorului ca poate face profit. Am o solutie pentru ei: in loc sa primiti contravaloarea terenului in bani , mai bine sa primiti contravaloarea in spatiu util predat la cheie pe care sa-l vindeti la pretul de vanzare pe care il estimati. Ce spuneti?  Solutia este una cunoscuta dar evitata de majoritatea vanzatorilor de terenuri prin tot felul de scuze.  E destul de greu sa iti faci planuri ca vei vinde apartamente la 1.500 euro/mp cand de fapt pretul actual al zonei este de 1.000 euro/mp. Cei care cumpara pentru a investi vorbesc la timpul prezent si nu la cel viitor sau trecut, iara fara un randament minim de 15% ( la preturile actuale) nu sunt prea multi doritori in momentul de fata.

Alegem sa umblam buimaci in continuare sau apelam la specialisti?