A cumpara sau a nu cumpara? A vinde sau a nu vinde? A lasa din pret sau a nu lasa? A credita sau a nu credita? Am atins bottom-ul sau nu?

Cele de mai sus sunt intrebari care buimacesc pe multi in momentul de fata, chiar si pe cei mai ” versati” dintre noi. Oferte bune se gasesc tot timpul  insa  „bun” este un cuvant foarte relevant mai ales in perceptia celor implicati intr-o tranzactie: vanzator versus cumparator, iar calea catre finalizarea unei tranzactii este tot mai lunga.

Cei care isi doresc sa investeasca in imobiliare (as a business)  sau cei care vor sa faca exit-ul trebuie sa acorde mai multa atentie pe partea de consultanta pentru ca vorba cuiva  – „toata lumea se pricepe la toate la noi”. Ne pricepem la politica si de aceea avem politicienii pe care ii avem, ne pricepem la fotbal si de aia avem rezultatele pe care le avem, ne pricepem la imobiliare si de aceea am transformat tara intr-un imens Caritas. Nimeni nu accepta sfaturi daramite sa le mai si plateasca. Multi din cei care au facut avere in acest domeniu cred ca acesta este exclusiv meritul personal si nu o conjunctura de piata din care chiar si „investitorul” cu patru clase putea adauga atat de multe zero-uri contului bancar incat nu le mai putea numara. Raspunsul lor ar putea fi acela ca de ce nu am facut noi, ceilalti, acea avere daca ne credem atata de destepti. Ei bine, tocmai atunci a aparut problema: cand tot mai multa lume a ales calea usoara de a face bani din nimic, cand lacomia a crescut tot mai mult, iar veniturile  si numarul celor care trebuiau sa cumpere au atins nivelul maxim admis.

Departe de mine invidia pe aceasta categoria descurcareata insa trebuie sa le readuc aminte ca avem o cu totul alta conjunctura, ca trebuie sa muncim mai mult si mai efficient , ca trebuie cautat in dictionar sensul expresiilor: „studiu de piata”, „plan de marketing”, etc. Unii din ei au renuntat sau tind sa renunte insa la aceste activitati pentru ca banii adunati le permit un nivel de trai mult peste cel mediu.

Trecand in randul vanzatorilor, se remarca placerea acestora de a folosi verbele la modul trecut: ” s-a vandut”…”am platit”. Nostalgia dupa profiturile ce pot fi considerate de domeniul trecutului deja este evidenta. Daca cei ce au apartamente in zone inchiriabile pot scadea preturile si avea totusi chiriasi, cei care au luat terenuri pe credit sau au construit pe credit pot avea probleme. Constructorii prefera sa vanda cateva apartamente fara profit pentru a putea termina constructia si a astepta (inchiria) pana isi revine criza. Ce se intampla insa cu cei mai grav afectati? cu cei care au cumparat teren pe credit, la o valoare suparevaluata si pentru care platesc lunar rate ceea ce face ca pretul final sa fie nu supraevaluat ci terra-evaluat (daca pot folosi expresia).  Unii prefera sa pastreze o aparenta superioritate fata de toata isteria asta cu criza sau sa pastreze o anumita distanta pentru ca adevarul doare si atunci cand doare, nu ne place sa-l auzim. Este o chestie psihologica absolut normala….pana la un punct dupa care urmarile pot deveni grave. Mai exista o ipoteza vehiculata: bancile au oprit creditarea tocmai pentru a scoate de pe piata micii speculanti si a le lua locul…cu profituri mai decente dar totusi profituri bancare. Consumul in general va trebui insa stimulat pentru ca bancile sa raporteze din nou profituri prin acordarea de credite si nu este vorba doar de credite imobiliare ci in general vorbind. Consumand insa mai mult pentru ca producem mai mult (si platim cu bani „viitori”), lumea a devenit  tot mai grasa de ex. din punct de vedere fizic. Trebuie sa schimbam tot mai des telefoanele pentru ca se produc tot mai multe, tv-urile, masinile si etc. dar sunt curios pana cand? Pe tema  acesta se poate discuta mult si bine insa asa ca voi continua deocamdata cu aspectul imobiliar.

Asadar sa infruntam adevarul si sa nu cadem din lac in put. Valoarea unui teren este dat de ceea ce se poate face pe el si nu de ceea ce s-a facut, s-a vandut, s-a incalcat legea peste drum. Cea mai importanta variabila din tot acest proces de investitie este insa pretul final de vanzare care in acest moment este o mare necunoscuta. In calculul unei investitii sunt luate in considerare: costul terenului, costul constructiei, soft cost (autorizatii, promovare, comisioane, etc) si pretul de vanzare. Daca primele trei costuri pot fi usor aflate, cel din urma este destul de tricky. Si la acest ultim cost, vanzatorii (de terenuri) incearca fara succes insa sa umfle pretul de vanzare pentru a-i demnostra investitorului ca poate face profit. Am o solutie pentru ei: in loc sa primiti contravaloarea terenului in bani , mai bine sa primiti contravaloarea in spatiu util predat la cheie pe care sa-l vindeti la pretul de vanzare pe care il estimati. Ce spuneti?  Solutia este una cunoscuta dar evitata de majoritatea vanzatorilor de terenuri prin tot felul de scuze.  E destul de greu sa iti faci planuri ca vei vinde apartamente la 1.500 euro/mp cand de fapt pretul actual al zonei este de 1.000 euro/mp. Cei care cumpara pentru a investi vorbesc la timpul prezent si nu la cel viitor sau trecut, iara fara un randament minim de 15% ( la preturile actuale) nu sunt prea multi doritori in momentul de fata.

Alegem sa umblam buimaci in continuare sau apelam la specialisti?

Anunțuri