Trenduri imobiliare 2011

Salutare dragi cititori,

Fiind o perioada mai ocupata, nu am reusit sa scriu prea des insa m-am gandit ca ar fi cazul sa scriu cel putin despre trendurile imobiliare pentru anul in curs, cu focalizare pe Cluj Napoca.

Mai nou, am fost iarasi vizitati de imobiliarii din Bucuresti, prin care Mr. Papagiorgiadis care a veni sa ne tina si o conferinta cum ca „imobiliarele sunt bune”. Pentru cine, cum, cand si unde…ramane de vazut.

Din punct de vedere al pretului cerut pe mp se poate spune ca in ultimul an, am avut parte de o stabilizare a pretului asa cum am prevazut, in special la capitolul constructii noi. Acest lucru are cateva cauze principale:

• nr-ul scazut de locuinte noi finalizate in ultimii doi ani
• programul Prima Casa care a permis continuarea creditarii
• sectorul serviciilor bazate pe outsourcing (IT, BPO) care au permis mentinerea si cresterea nivelurilor salariale.
• nivelul scazut al numarului locuintelor luate pe credit ( nu am asistat la prea multe executari, nu?)
• psihologia vanzatorului despre care am mai discutat.

Cele veci au continuat sa se ieftineasca intr-un mod mai pregnat  si vor continua trendul pe masura ce durata de viata scade in permanenta, iar in locuintele noi nu s-au adeverit toate povestile din piata legata de calitate…pentru cei care au fost atenti la ea.

Oricum, chiar daca pretul pe mp nu a scazut neaparat ca si cifra (cca. 1.050 euro/mp nou) se poate spune ca a fost puternic erodat de scaderea EUR  (5% in ultimul an) si inflatia de aproape 8% in RO sau 3.5% in EUR. Daca vorbim doar de EUR, pentru cei care au incercat sa vanda din 2008 si pana acum, doar inflatia (pe EUR) le-a erodat 10%. Intr-adevar, nu investim pe termen scurt dar inca 2-3 ani si putem incepe sa vorbim de termen mediu.

Ce va urma asadar? o scadere abruta nu o vad posibila nici in cazul unui default al Greciei de care se teme majoritatea, dar o scadere usoara tot ar fi posibila.

Motivele invocate mai sus vor continua sa isi faca simtita prezenta, insa se vor manifesta si altele care sa li se opuna:

• timid inca, continua livrarea de constructii noi: blouri de cateva apartamente  pana la ansambluri demarate in zone industriale; preturi mai mici de constructie care vor avea efect preturi mai mici de vanzare
• apartamentele existente inca la vanzare in ultimii ani nu vor putea sa concureze cu noile preturi si vor trebui sa coboare din pret (pe langa inflatia care le-a erodat)….de aceea, competitia este buna:)
• constructiile noi, desi putine se fac la fel de haotic, iar lumea devine tot mai satula de lipsa conditiilor civilizate.
• reasezarea valorilor: ma indoiesc de ex. ca din cei plecati in afara, vor mai continua la fel de multi sa isi cumpere case in tara
• in plus, continua exodul atat al celor calificati (si bine platiti), dar si al viitorilor studenti sau al persoanelor slab calificati

Chiriile vor urma trendul de scadere (usoara de data asta) care a fost mult mai abrupt decat al preturilor de vanzare, as predicted.

Cu mici exceptii, UBB-ul si alte universitati dovedesc lipsa de valoare (inca nu suntem in top 500 asa ca, Dnle Marga va rog sa va dati demisia) ceea ce alaturi de scaderea natalitatii va conduce la un nr. tot mai mic al studentilor  ce vor alege Clujul.

Pentru absolventi, industria serviciilor  BPO (Genpact, Office Depot, etc.) nu este una care sa genereze valoare adaugata mare si/sau salarii bine platite + ca este una foarte volatila. Plecarea ING nu e cel mai bun exemplu deoarece a fost o greseala initiala alegea Clujul pentru a deservi tari precum Polonia, Cehia, Slovacia…nu avea Clujul atatia vorbitori de limbi respective oricum dar unii manageri nu au nici macar common sense sau sa apeleze cel putin la specialisti locali ai pietei fortei de munca care sa le ofere consultanta inainte de a deschide birouri de o asemenea dimensiune si de a pleca apoi cu coada intre picioare. Impactul asupra pietei imobiliare din Baciu a fost insa tipic: crestere imediata a preturilor atat la chirie cat si la cumparare…unii s-au ars bine insa de data asta vina este exclusiv a cumparatorilor. Cat despre vanzatori, care nu ati facut-o la preturi decente, nu puteti spune ca nu vi s-a oferit sansa. Lacomia se plateste, iar ulciorul nu merge de multe ori la apa.

Sa trecem in revista cele mai mari ansambluri de locuinte si stadiul acestora:

• Tower, care nici macar nu a ajuns la stadiul de ansamblu, este exemplul tipic „businessman” scolit in afara care a a gasit alti smecheri la USAMV si fara nici un ban au ridicat cateva etaje din banii unor sarmani inconstienti si apoi au dat din umeri. Trecerea ne noua societate s-a facut doar de ochii lumii, termopanele au fost demontate, ce mai…..Cred totusi ca daca oamenii si USAMV-ul ar fi de buna credinta ar putea da afara din toata afacerea pe vechiul constructor si sa gaseasca un nou investitor dar……e nevoie de rabdare si initativa
• Plopilor Vest: si acum mai au inca cateva zeci de apartamente de vanzare: oricat de exclusivist ai face un ansamblu exista o limita peste care oamenii nu isi permit sau nu concep sa  plateasca, la fel si pentru ImoPlopilor
• Ansamblul de 10-12 etaje hidos din Zorilor (nici nume nu are macar) este jenibil atat la nivel vizual exterior insa nici interiorul nu este de laudat; un stup de albine (din punct de vedere al aglomeratiei doar) in care nu stiu sincer cum se vor descruca oamenii cu parcarile cand va fi total locuit.  Nu mai zic numele biroului de arhitectura insa mai mare rusinea. Investitorul detine si vestitul „Centru Cultural Japonez” de langa Plopilor Vest + inca o lucrare viz-a-viz de Lukoil Manastur si denota intentia acestuia de a construi mult si prost…probabil si el ne creste „prosti si…multi”.
• Bonjour & MAO din Buna Ziua: primii au continua cu al treilea bloc si par sa aiba in plan pe cel din mijloc. La cel de-al treilea s-a facut insa clar rabat de la calitate: parchetul deja este cel mai slab din cate am vazut; daca spuneti ca nu conteaza asa de mult, eu stau sa ma gandesc la ce altceva au facut rabat si care sa nu fie vizibil pentru ca diferenta la parchet este foarte mica de pret si totusi..au facut-o. Mai nou, par sa demareze constructii in zona industriala de langa Real (pe cca 4 ha) ceea ce denota o reorientare catre piata de mijloc; pe 4 ha sper cel putin ca nu vor planta bloc langa bloc. Cat despre MAO, inca par sa aibe de vanzare apartamente in primele 2 blocuri asa ca al treilea tot asteapta.
• Bella Park 2: hidosenie, desi se apropie de finalizare se afla la un pol total opus fata de Bella Park 1 (pe care il consider cel mai reusit ansamblu din Cluj); al doilea este caracterizat de fortare, nu doar ingramadire si nu pare sa aiba nici o viziune estetica.
• Viva City: s-au oprit la primul bloc care este dat si in folosinta. desi spaniolii au bani, si-au dat seama ca nu au sanse sa faca profitul sperat la 1.500 euro/mp util  (TVA incluc); probabil ca alte teritorii le ofera randamentele la care spera. Plus ca nu sunt deloc fanul compartimentarilor interioare cu pereti de rigips, iar estetic arata ca un camin modern de studenti, fara intimatate pe balcon si alte cele. Sfatul meu: permiteti acces publicului larg la squash (inchiriere sala evident) …ati creste popularitatea;)
• Dorobantilor Residence: locatie buna pentur cei ce vor central (nu este totuna cu  rezidential insa) dar are compartimentari interioare prin pereti de rigips, inclusiv pentru peretele coridor, constructie BCA si tamplarie PVC. Intr-adevar, ACI stie unde sa faca economie, in interes propriu evident si nu al locatarilor. Daca nu te gandesti bine, ti se pare un chilipir pretul de 1.050 euro/mp semifinisat…mie nu prea: nu vreau sa fiu ca porcusorul din poveste cu casuta de paie.

Dupa cum vedeti, fiecare are plusuri si minusuri. Ce nu am vazut insa este un ansamblu sau un bloc la care accesul sa fie pe strada asfaltata, sa aiba suficienta parcari si garaje pentru locatari si oaspeti cu o calitate buna a constructiei, tamplarie Aluminiu!!! , centrala pe bloc si spatiu verde!!!  Deci, este loc pentru constructii de calitate in continuare, cumparatori se vor gasi, iar un profit de 15-20% ar trebui sa fie satisfacator pentru contructor.

Cat despre criza EURO sau globala, nu este cazul sa intram in panica  dar sa fim pregatiti, daca ni se cere sa renuntam la anumite facilitati ale vietii de zi cu zi. Ultimii trei ani nu au reprezentat o criza pentru multi (in adevaratul sens al cuvantului) ci a fost mai degraba un avertisment; poate cei mai rau abia acum va urma sau …peste 10 ani.

Dincolo de investitii si framantarile zilnice, haideti sa sporim acele lucruri pe care nu le-am putea pierde in nici o criza, oricat de mare ar fi ea.

 

Toate cele bune!

 

 

 

 

 

 

 

 

Cat este metrul patrat?Scump!!!!

Am vrut de mult sa scriu despre acest lucru dar am sperat ca in  cele din urma cumparatorii vor invata ceva din experienta ultimilor ani.Sperantele mele au fost inlaturate de intrebarile repetate ale clientilor referitor la pret:cat este metrul patrat la vanzare/apartament?Nu imi vine sa cred ca dupa ani buni in care sau vandut si cumparat apartamente din stadiul de proiect  iar ulterior cumparatorii au avut probleme diverse cauzate de tipul de materiale folosite la constructie,hidroizolatii de proasta calitate,instalatii subdimensionate,presiune apa/gaz etc primul lucru pe care il intreaba legat de un apartament scos la vanzare este CAT ESTE METRUL PATRAT?Este de neimaginat sa incepi cu aceasta intrebare.Logic ar fi sa pui intrebari legate de materialele folosite ,de situatia juridica, etc si apoi sa intrebi cat este metrul patrat!  Cum poti sa spui despre un apartament ca este scump dupa ce ai aflat cat este metrul patrat daca tu ca si cumparator nu ai vazut acel apartament?Cum poti sa spui ca este scump daca tu nu ai habar de materialele folosite la constructie!Sunt aspecte mult mai importante legate de un apartament decat pretul pe metru patrat. O cladire din caramida cu izolatie termica corespunzatoare nu se compara cu o cladire din BCA! Trebuie sa vezi prima data marfa,sa te uiti din ce este facuta ,cum este facuta  si apoi poti pune intrebari legate de pret!Metrul patrat la vanzare difera in functie de materialele folosite ,de zona ,de facilitatile oferite etc. Daca vreti sa cumparati un apartament este normal si recomandat sa mergeti sa vedeti cat mai multe apartamente si apoi la final sa intrebati cat este pretul pe metru patrat.

Aceasta intrebare se pune in cunostiinta de cauza adica dupa ce ai vazut apartamentul,zona in care este blocul si ai primit restul informatiilor(tip materiale,detalii finisari,acte).

Cu alte cuvinte un om informat este un om castigat!

 

(P) MAO Life Residence – apartamente la cheie

Ansamblul residential MAO LIFE RESIDENCE este situat in cartierul Buna Ziua, in partea de sud a orasului Cluj Napoca, pe un teren cu o suprafata de 2,8 hectare.
Ansamblul de cladiri va avea functiunea de locuinte, spatii comerciale, birouri, invatamant, centru sportiv, cu scopul realizarii unui centru de cartier care sa ofere toate serviciile pentru locatarii din zona.

Această prezentare necesită JavaScript.

SPATII VERZI SI PIATETE
In cadrul ansamblului MAO LIFE RESIDENCE, suprafata spatiilor verzi reprezinta un procent de 39% din suprafata totala a terenului. Aceste spatii cuprind alei, gradini, parc de joaca si loisir.

MAO LIFE RESIDENCE va ofera o gama larga de apartamente cu una pana la cinci camere si penthouse-uri, cu terase ample ce ofera o
panorama unica asupra orasului. In acest moment sunt finalizate si intabulate primele doua blocuri din proiect, cu un numar de 120 apartamente, din care o parte sunt deja locuite.

Suprafetele utile pentru diversele tipuri de apartamente sunt urmatoarele:

• apartamente de o camera: 36.5 mp – 43.5 mp plus terase intre 7- 11 mp.
• apartamente de doua camere: 51.5 – 65 mp plus terase intre  13-20 mp.
• apartamente trei camere: 70 – 85 mp plus terase intre 18 -40 mp
• apartamente patru camere: 93 – 112 mp plus terase intre 50-112 mp
• apartamente cinci camere:  140 – 158 mp plus terase intre 70-185 mp
• penthouse: 205 mp plus terase de 221 mp.

Accesul pietonal este asigurat prin trotuare pavate cu dale iar accesul auto prin asfalt rutier (drum cu 2 sensuri de circulatie) care va face
legatura intre strazile Buna Ziua – str.Mozart inspre Calea Turzii si strada Trifoiului inspre cartierul Andrei Muresanu.
Transportul in comun se realizeaza in cartierul Buna Ziua prin linia de autobuz 21, avand traseul P-ta Mihai Viteazu – cart. Andrei Muresanu –str. Buna Ziua – Calea Turzii. Statia de autobuz se afla la limita proprietatii.

Puncte de interes in vecinatatea MAO LIFE RESIDENCE: Supermarket PLUS (LIDL), noul hotel de 5 stele GRAND HOTEL
ITALIA, restaurantul DA VINCI, magazinul ONCOS, Biserica ortodoxa  precum si statii de carburanti ROMPETROL si OMV.

Caracteristici, finisaje si dotari:

• zidarie exterioara porotherm placata cu polistiren conform STAS;
• pereti zugraviti in lavabil;
• parchet 13,5mm cu folie absorbanta de 1,5 mm, clasa de duritate AC3;
• gresie rectificata portelanata de 600 x 600 mm sau 300 x 600 mm;
• faianta rectificata portelanata de 300 x 600 mm;
• obiecte sanitare si accesorii: WC suspendat cu rezervor inzidit, cada cu hidromasaj, baterii elegante si moderne, cabina de dus (doar pentru apartamentele cu minim doua bai);
• mobilier de baie: dulap, oglinda si lampa deasupra oglinzii, accesorii 7 piese (inox si portelan);
• usi interioare moderne, din MDF de culoarea stejarului sau artarului;
• usa de intrare este metalica si anti-efractie, cu inchidere in 11 puncte, placata cu MDF
• geamuri termopan cu tamplarie PVC cu profil Rehau pentacameral de clasa A, culoare nucului la exterior si alb la interior; feronerie ROTO Germania
• apartamentele se predau cu cablare si conexiune pentru internet, TV, telefonie fixa ; interfon;
• contor individual de apa;
• centrala termica de bloc Viessman;
• Fiecare apartament are asigurat un loc de parcare subterana cu acces direct la lift precum si parcari supraterane pentru vizitatori.

Fotografiile de mai jos au fost surprinse in apartamentele oferite spre vanzare:

Contact:

strada Buna Ziua, nr. 43A, Cluj Napoca
Telefon: 0758-05.95.51 | 0758-05.95.52 | e-mail: contact@maolife.ro

 

Domnule Primar…..

Nu stiu cati dintre voi sunteti familiari cu cazurile semnalate pe www.domnuleprimar.ro insa nu strica sa aruncati din cand in cand o privire pe acolo daca sunteti interesati de ce se intampla in zona/strada pe care locuiti.

De curand primaria a ridicat public problema asfaltarii strazilor private (chiar maine va avea loc o dezbatere la Primarie) si ar fi interesant de vazut ce solutii se propun. Cartierele noi au avut parte de o dezvoltare „infloritoare” in ultimii ani (pacat ca nu vedem flori si in parculetele inexistente promise pe plansele tuturor dezvoltatorilor) insa in afara de blocuri nu s-a construit/amenajat nimic.

Avand in vedere ca Buna Ziua este cel mai inchegat si mai mare cartier nou al Clujului, il voi da ca exemplu in cele ce urmeaza. Despre celelate cartiere sau zone nou dezvoltate nici nu mai are rost sa povestesc, pentru ca situatia sta mult mai rau.

Ah, si rog carcotasii sa nu citeasca mai departe bucurandu-se de necazul celor care au ales sa locuiasca in aceste zone. Majoritatea  stiau in ce fel de zona se baga (mai ales daca nu au cumparat de pe plansa) insa asta nu inseamna ca trebuie sa accepte situatia asa cum este. Este dreptul lor sa ceara conditii absolut normale de trai avand in vedere ca platesc taxe si impozite ca toata lumea. Cu cat mai multi vor fi aceia care cer (scris, online, petitii, sesizari) cu atat mai tare se va auzi glasul lor, iar Primarul cu siguranta se va uita la cel putin un lucru: sunt destui potentiali alegatori in zona incat sa fac ceva vizibil sa le imbunatatesc situatia si sa imi creasca notorietatea de bun gospodar?

Asadar, sa incepem:

– parcuri? (blocurile care au in jur 2 mp de gazon sunt norocoase). Inspectorii primariei nu au ezitat sa semneze procesele verbale de receptie ale constructiilor care nu contineau nici un petec de verdeata desi proiectul cuprindea asa ceva in documentatii. Iar primarul ne spune acum ca nu e datoria Primariei sa amenajeze parcuri in zonele noi. Ascultati explicatie: „este datoria dezvoltatorilor imobiliari!” Bine, bine D-nule Primar dar pe ei cine-i autorizeaza si verifica? Avand in vedere ca nu v-ati facut datoria va recomand sa alocati din bugetul de taxe si impozite (incasat de la oamenii care locuiesc in aceste zone) si o suma pentru achizitia unor suprafete de teren pe care sa le amenajati in acest scop. Si daca banii nu va ajung, atunci va recomand sa amendati pe bune pe cei care au construit ilegal si cu siguranta veti face rost de bani.

– strazi de acces: foarte putina lume stie ca 90% din acestea sunt private si au fost betonate doar in cazul unor constructori mai binevoitori. Primaria declara ca le poate prelua cu acte si acordul proprietarilor in administrare publica insa cunosc cazuri in care desi dosarul a fost gata, preluarea nu s-a facut din varii motive. De aici si pana la  asfaltare mai este cale lunga.

– institutii publice: gradinita, scoala, primarie de cartier, biserica, etc……nici vorba. Locuitorii din zona sunt considerati analfabeti sau cum?

– ati vazut patruland vreo masina de politie, gardian prin zonele noi? Banuiesc ca doar saracimea locuieste acolo si de la ei nu ai ce fura.

– transport in comun? da, exista o line de transport de obicei dar statii de transport in comun efective? Adica acele refugii unde te poti adaposti de ploaie/vant. Sau locuitorii din aceste zone nu merita acest „lux”? De case sau automate de bilete nu mai pomenesc dar cu siguranta controlorii nu ezita sa amendeze.

– semnalizarea circulatiei? pe strada Buna-Ziua care are o lungime de cca 2.5 km nu exista o singura trecere de pietoni!!!! Nu exista un singur refugiu pentru cei ce aleg transportul in comun!!! Nu exista un singur stalp pentru iluminat stradal!!! Nu exista trotuare!!! (exista insa gropi de canalizare descoperite cu o adancime de 1.8 m in care poti sa iti rupi gatul).

Desi s-a promis ca va fi realizata cel putin o trecere de pietoni  in dreptul magazinului Oncos unde exista si „statie” de transport, iar zona este cea mai aglomerata nici macar atat nu s-a facut.

Mai jos gasiti una din sesizarile adresate D-nului Primar si raspunsul de pasare a pisicii in gradina dezvoltatorului sau a Drumarilor de la Bucuresti:

„Detalii sesizare

Sesizare pentru primaria Cluj Napoca, judetul Cluj

Postata de:	Coste Ana
La data:	21 Octombrie 2009
Tip:	Reclamatie
Cod:	36194
< Inapoi la sesizari
Printeaza aceasta sesizare!
Trimite unui prieten

Stimate d-le Primar Sorin Apostu, Dorim sa solutionati urmatoarele probleme din cartierul Buna Ziua: 1. Devierea circulatiei-am cumparat un apartament in 2007 intr-un bloc situat chiar la strada, vizavi de magazinul alimentar Oncos. Abia m-am mutat si peretii sunt deja fisurati. 2. Amplasati un semafor in dreptul magazinului Oncos. In zona se creeaza zilnic ambuteaje si ca pieton trebuie sa stai zeci de minute ca sa poti trece strada. In zona exista si o statie de autobus pentru linia 21. Pericolul de accidente este iminent. 3. Introduceti mai multe autobuze de transport public si un orar de circulatie mai diversificat. Introduceti mai multe curse/zi pentru linia 21. Nu este normal sa astepti 45 de minute, in statie, sosirea unui autobuz. 4. Va rugam sa reabilitati trotuarele de pe strada Buna Ziua. „Plimbarea” prin noroi nu este intocmai o placere iara cizmele de cauciuc nu mai sunt la moda. 5. Rezolvati problema cainilor comunitari. In incercarea de a evita un caine vagabond era sa ma trezesc sub un autocar. 6. Dorim un parculet in zona unde copiii nostri sa se poata juca. Speram ca ati prevazut in planul urbanistic pe langa parc si asfaltarea strazilor adiacente strazii Buna-Ziua precum si construirea unei biserici. In speranta ca o sa-mi raspundeti la aceste sesizari, va doresc o zi buna. Cu respect, Ana Coste Simplu cetatean al orasului Cluj-Napoca

Raspunsul primarului

10 Noiembrie 2009 1. Strada Buza Ziua este singura strada destinata traficului greu spre est. Scoaterea acestuia va fi posibila numai dupa darea in folosinta a centurii ocolitoare Valcele-Apahida, prevazuta pentru luna decembrie a acestui an. 2. Serviciul siguranta circulatiei va aduce in atentia memnrilor Comisiei de sistematizare a circulatiei infiintarea unei treceri de pietoni in zona mentionata. 3. Atasat aveti raspunsul RATUC. 4. Strada Buna Ziua se afla in administrarea Companiei Nationale de Drumuri, tocmai pentru ca pe aceasta se desfasoara trafic greu. Odata cu scoatearea traficului greu, se are in vedere un proiect de modernizare si largire a strazii, motiv pentru care toate autorizatiile date de primarie in zona au specificat acest lucru. 5. Politia comunitara a solicitat centrului de ecarisaj sa intervina pentru capturarea si internarea cainilor comunitari. 6. Toata zona la care faceti referire este domeniu privat. Prin planurile urbanistice aprobate, primaria a prevazut, in sarcina dezvoltatorilor imobiliari, parcuri si locuri de joaca pentru copii. Documente atasate raspunsului

Comentarii facute la aceasta sesizare

22 Octombrie 2009, alex Foarte bine punctate probleme de pe strada Buna Ziua. Asteptam rezolvarea acestora cat mai repede… 23 Octombrie 2009, ovidiu Aceste solicitari sunt sigur ca exprima doleantele marii majoritati a locuitorilor cartierului Buna Ziua, locuitori care achita taxe si impozite la fel ca si orice alt cetatean al orasului nostru. Rugam primaria Cluj Napoca sa intervina cat mai repede, pentru a se rezolva punctual fiecare sollicitare de mai sus. 26 Octombrie 2009, ioana ionescu Il rog pe domnul primar sa faca demersurile pentru a se interveni cat mai repede in acest cartier – cel mai nou cartier al clujului. Este important ca si locuitorii din aceasta zona, sa poata beneficia de conditii normale…. 28 Octombrie 2009, ioana Importanta rezolvarii acesturi/probleme este maxima. Sper ca institutira primariei sa rezolve cat mai repede si cat mai multe din aceste probleme. 31 Octombrie 2009, radu Oare, cand se va intalni domnul primar cu locuitorii din cartierul Buna ziua? Pentru a se i expune si vedea \”pe viu\” aceste probleme.

„

Ii sugerez d-nului Primar sa urmeze invitatia ultimul comentator si sa mearga la o dezbatere pentru rezolvarea problemelor si in Buna-Ziua. Cartierele vechi ale orasului au fost vizitate de cateva ori (ceea ce este foarte bine) insa ar fi cazul sa isi indrepte atentia si asupra zonelor noi  (tot mai populate) si sa inceapa sa rezolve ceea ce inaintasii sai au autorizat: dezvoltare haotica. Nu inteleg cum pot fi taxati proprietarii de locuinte din zona desi nu dispun de vreo utilitate publica, iar singurul drum din zona nu e al Primariei!?

O vorba veche spune „Cere si ti se va da!” In cazul in care subiectul cererii reprezinta un bun public, ar fi cazul ca numarul celor care cer respectivul bun  sa fie cat mai mare sporind astfel sansele sa fie indeplinit.

Puteti depune sesizari pe site-ul prezentat mai sus, puteti depune la sediul Primariei, puteti depune telefonic, puteti trimte e-mailuri, puteti semna petitii. Intotdeauna cereti sa vi se raspunda in scris. Cu cat numarul cererilor este mai mare, cu atat acestea vor fi luate in considerare. Niciuna din activitatile de mai sus nu costa, doar nepasarea insa va va costa siguranta si bunastarea materiala (un apartament localizat intr-o zona ingrijita si civilizata cu siguranta va costa mai mult decat unul intre noroaie). Daca cu vorba buna nu merge atunci se poate prin neplata taxelor si mottivarea acestui fapt.

Astept si un drept la replica al d-nului primar. Ar putea dovedi ca ii pasa de ceea ce gandesc si isi doresc clujenii locuiesc in zonele noi. Cu siguranta si acestia au drept de vot.

Centrul orasului poate avea fantani arteziene din care tasneste sampanie……ce conteaza mai mult sunt cartierele si strazile pe care cetateanul le vede zilnic d-nule Primar!

 

Votez managementul eficient

„Voi creste PIB-ul agriculturii, sanatatii, protectiei sociale, educatiei”…toate sunt „prioritati” pentru d-nul Geoana care spune ca va da bani mai multi la toata lumea si locuri de munca si si si…..Pentru mine acestea nu sunt decat vorbe goale atata timp cat nu a precizat sursele de finantare.  Si nu doar ca nu le-a precizat ci a mentionat ca va scadea si unele taxe si ca bugetarii vor sta la caldut mult si bine. Asadar de unde bani pentru toate acestea d-nule Geoana? nu cred ca aveti o tiparnita de bani disponibila si Romania nu e SUA. Cat despre Vantu, Iliescu si restul nu va mai intreb d-nule Geoana.

La  Basescu am observat mai multa consistenta insa, mai multe date si exemple, o mai buna cunoastere a legislatiei  puse in practica de un guvern condus de o „marioneta” conform televiziunilor private. Nu uitati ca a fost adoptata legea salarizarii unitare, a educatiei si altele!

Nu a vorbit mai deloc de a oferi mai multi bani diverselor sectoare ci de o directionare mai eficienta a fondurilor existente, cu alte cuvinte un management mai bun.

Asadar, voi vota un management eficient si nu promisiuni desarte.

 

Imobiliare 2010 – analize si predictii

“ Ce e val, ca valul trece”

Referindu-ne strict la sectorul imobiliar rezidential, se poate afirma fara tagada ca anul 2009 a marcat nu doar primul an de scadere a preturilor de dupa ’89 ci si de stabilizare a lor comparativ cu ultimii ani. Perioada urmatoare va dovedi, daca mai era necesar, ca achizitia unei locuinte in scop investitional nu mai poate fi asa profitabila cum se credea. A nu se uita ca in momentul efectuarii unei investitii in domeniu pe termen lung nu poate fi luata in calcul doar evolutia pietei din ultimii ani neglijand  factori elementari precum evolutia demografica, evolutia salariilor si a puterii de cumparare, etc.

Sa luam asadar  in calcul achizitia unui apartament cu doua camere, finisat si chiar utilat decent la un pret de 55.000 euro pe care sa-l inchiriem apoi la un pret de cca. 260 euro/luna. Daca vom avea apartamentul inchiriat 12 luni/an si nu vom investi nici un leu in renovarea lui, “investitia” va fi recuperata in 18 ani ceea ce inseamna un profit de nici macar 6% pe an. Daca luam in calcul faptul ca mai sunt perioade in care apartamentul ramane liber si ca obligatoriu vor fi necesare anumite investitii in toata perioada aceasta ajungem la un 5% pe an plus efortul depus. Avand in vedere ca  inflatia e tot pe acolo rezulta ca profitul real tinde spre 0. Asadar, epoca acestui tip de  investitii in imobiliare incepe sa apuna si este momentul ca banii sa fie investiti in afaceri productive. Daca totusi exista o anumita comoditate, investitorul poate opta (asa cum se si intampla) pentru depozite bancare, certificate de trezorerie, obligatiuni municipale si lista poate continua.

Pornind de la premisa de mai sus,  putem deduce faptul ca scaderea  numarului “cumparatorilor” care au animat cea mai mare parte din piata rezidentiala va duce la diminuarea cererii pe acest sector. Iar cand cerere nu exista decat din partea celor care vor o locuinta si mai ales au potenta financiara, pretentiile (decente de altfel)  vor creste, iar preturile vor mai cunoaste usoare scaderi pana la stabilizare. Daca vor exista cresteri, raportate la cursul Euro, acestea nu vor egala nici macar procentul inflatiei.

Desi multe oferte au fost retrase de la vanzare in speranta revenirii la  preturile anterioare,  iar o parte din constructorii care si-au terminat apartamentele au decis  sa le inchirieze sau sa le vanda (daca au CF), devine evident ca cine are de vandut poate gasi la orice ora  un client care va fi dispus sa plateasca pretul pietei. Vestitul pret al pietei este influentat nu doar de cerere vs. oferta ci si de nivelul de trai, de raportarea salariului mediu lunar la mp util locuibil, de evolutia demografica si economica a orasului, de localizare, de lipsa creditarii si de personalitatea clientului (fie el vanzator/comparator).

Din primavara insa situatia va incepe sa se normalizeze, iar partile vor incepe sa  accepte situatia pentru ca acolo unde exista acceptarea conditiilor de piata  exista si tranzactii . Un lucru cert este ca dezvoltatorii au lasat constructiile pe hartie, ceea ce inseamna ca mingea e in terenul cumparatorilor.

Articolul nu se refera la profitabilitatea investitiilor imobiliare complete (analiza de piata, constructie & vanzare) unde se pot intalni in continuare profituri bune sau la segmentul comercial.

 

Idiocracy- off topic

M-am abtinut pana in prezent de  la orice comentarii pe alte teme decat cea imobiliara insa pentru ca sunt ferm convins ca deciziile politice stau la baza dezvoltarii economice, trebuie sa imi exprim revolta asupra ceea ce se petrece.

Oricat ne-ar placea noua sa credem sa „politica e o c…a”  si ca ce fac politicienii nostri nu ne afecteaza, cred ca in momentele de fata situatia dovedeste tuturor exact contrariul.

Vom avea alegeri curand si sincer as vrea un referendum  nu doar pe tema parlamentului unicameral ci pe mai multe teme care sunt insa umbrite de criza economica si de preocuparile pentru iesirea din ea. Trebuie clar transata odata problema certurilor si aliantelor fara cap si fara coada, iar partidele iresponsabile date uitarii.

Va amintiti de PNTCD? a avut majoritate…nu si-a facut treaba asa ca in ciuda trecutului de partid  istoric este dat uitarii.

Va amintiti de Iliescu? cu siguranta ca anii il vor face tot mai uitat si va ramane in istorie doar ca o pata neagra desi continua sa actioneze ca o eminenta cenusie.

Nu sunt adeptul unei conduceri autoritare (desi in aceste timpuri ar cam fi cazul) sau al totalitarismului pentru ca orice astfel de perioada se  plateste intotdeauna de catre cei nevinovati ca acum 20 de ani cand  cateva mii de tineri au platit cu viata iesirea dintr-un alt totalitarism.

Dar ce ar fi ca un partid sa aiba o majoritate de minim 60% sa zice? nu eliminam opozitia democratica dar cu siguranta vom elimina sicanele permanente. Iar daca partidul respectiv nu isi face treaba, la urmatoarele alegeri va fi dat uitarii. Si nu, asta nu inseamna ca pe durata unui mandat ar putea fura ca-n codru.

Dar ca de obicei la noi functioneaza pomana electorala, iar clasa medie sau electoratul este prea „elevat” pentru a merge la vot….crezand ca oricum nu are nimic de pierdut. Nimic mai fals…chiar nu aveti nimic de pierdut? Think again!

Pe d-nul Boc am avut ocazia sa-l cunosc personal si ca om mi s-a parut o persoana foarte onesta si binevoitoare insa hatisul de la Bucuresti a fost mult peste puterile sale. Felicitari ca totusi a incercat. Nu cred ca nu stia la ce se inhama…atata timp insa cat a considerat ca exista o speranta cat de mica a preferat sa incerce renuntand la un fotoliu cald de primar al unuia din cele mai importante orase din tara.

D-nul Johanis care, nu pare a fi totusi la fel de onest ca d-nul Boc, nu cred ca va putea face nimic mai mult avand in vedere gravitatea situatiei , pregatirea sa si….. sa nu uitam ca a fost propus  ca solutie provizorie de catre doua partide care nu mai au modele in propriile curti.

Ideea de a lasa un economist sa dezlege itzele in perioada de fata si sa continuie reformele nepopulare si deja uitate  insa initiate de guvernul  Boc pare cea mai coerenta si mai justa. Asta e motivul pentru care nu inteleg incrancenarea cu care i se opun „prostanacul” si Antonesc-ul al carui interviu l-am ascultat la radio si nu am priceput nimic (o limba de lemn asemanatoare doar Iliescu o avea). In cazul in care simpatizanti ai PSD-ului sau PNL-ului citesc,  va dau un sfat:  alegeti-va alti sefi de partide si lasati generatia comunista deoparte.

Da, si pe mine ma apuca scarba de clasa politica uneori, dar…sa nu uitam ca ei sunt reflexia in/deciziei unora dintre noi.

Si pana la urma de ce trebuie sa ne oprim la vot? de ce nu putem iesi in strada cand decizile luate ne afecteaza? (nu ma refer doar la luarile de pozitie sindicale)?  Probabil pentru ca ne este suficient de bine asa cum stam incat nu merita sa miscam un deget.

De-a lungul istoriei sa nu uitam ca romanii au avut parte de clase politice/regimuri  mai scarboase decat cele de acum, insa nu au incetat niciodata sa lupte si sa reactioneze. Sau credeti ca in alte tari curge lapte si miere si ca politicienii sunt sfinti?

Ganditi-va doar ca americanii pur si simplu tiparesc bani ca sa iasa din criza. Asta pentru ca isi permit…pentru o vreme. Sau ca „salvatorul” Obama a primit Nobelul pentru pace! Pentru ce? pentru ca nu a mai inceput inca un razboi in Iran? Pentru ca permite alocarea unui buget  de 650 miliarde dolari anual pt. aparare (a se intelege razboi) adica 21% din PIB? Pentru ca permite existenta unui Guantanamo unde orice om de pe Pamant poate fi inchis  fara a fi judecat pe baza unor acuzatii presupuse de „terorism”? este atat de irational si nedrept si totusi atat de larg acceptat ca fiind ceva normal.

Sau sa vorbim de francezi unde baiatu’ lui Sarkozy a fost insarcinat chiar de catre presedinte sa conduca districtul dinanciar al Parisului.

Toate astea ma duc cu gandul la un film pe care l-am vazut  nu de mult –Idiocracy. Cu siguranta ca traim intr-o astfel de lume -idiocrata.

Nu inseamna ca noi trebuie sa  acceptam porcariile alor nostri insa pot sa conduca ce partid vor si cum vor ca e partidul lor dar in momenntul in care tara are nevoie de guvernare (adica tot timpul) sa lase pe cei care se pricep la meseria lor sa o faca.

Acum insa mi-e sila…nu de clasa politica, ci de cei care se uita la TV sau pe internet si fac pe savantii/expertii/”intelectualii”/comentatorii/ dar care lasa pe altii sa voteze in locul lor, pe aceia al caror vot poate fi cumparat cu un pahar de tuica sau un kg de zahar.

Rusine si politicienilor care  nu sunt in stare sa renunte la orgoliile personale pentru ca generatia tanara…pleaca din tara si nu va va ierta vreodata. Asa ca d-nule Basescu si d-nule Geoana…contraziceti-va cat doriti dar lasati specialistii sa conduca tara, iar in momentul asta avem nevoie de economisti.

O speranta mai este insa: votul si actiunea civica.

 

Intrarea in „legalitate” – partea I

Boom-ul imobiliar, lacomia, indiferenta si dispretul fata de cetatean si om in general au facut ca majoritatea constructiilor noi din toata tara sa fie ridicate fara respectarea normelor de urbanism, prin derogari sau prin incalcarea autorizatiilor de constructie emise desi in unele cazuri autorizatiile insele au fost abuzive, constructorii au mers si mai departe cu abuzurile.

Voi vorbi despre ultima situatie si anume incalcarea abuziva a autorizatiilor de constructie emise pentru ca numai in Cluj s-au construit in ultimii ani mii de locuinte, iar santiere mai mici sau mai mari au aparut ca ciupercile dupa ploaie la tot pasul.

Nu e greu de imaginat ca in Buna Ziua de ex. care poate fi considerat singurul cartier nou al Clujului (ca dimensiuni si suprafata pentru ca alte  trasaturi specifice unui cartier nu exista) , planul urbanistic a fost incalcat in proprotie de 90%. Cum altfel cand POT-ul de 35% al zonei a devenit unul de 60-90%, iar CUT-ul de 0.8 a devenit usor dublu cel putin. De Floresti (care este cartier al zonei metropolitane) nu mai vorbesc: incalcarea a fost nu flagranta ci de-a dreptul iresponsabila.

Ei bine, toate incalcarile au devenit regula pentru ca nu ati auzit de nici o constructie demolata, de nici un constructor dupa gratii, de nici o amenda pe masura…de nimic.

Cum a fost posibila incalcarea din punct de vedere juridic? Prin acordul tacit al autoritatilor care au aprobat autorizatii pe masura apartamentelor primate la schimb de functionari si mai apoi, prin incalcarea acestor autorizatii si intrarea in legalitate.

Da, intrare in legalitate a constructiilor ilegale care la noi a devenit regula si nu exceptie pentru ca “dezvoltatorilor” li s-a permis  prin intermediul unor instante de judecata  intrarea in „legalitate”, iar primarile neputincioase au ridicat din umeri.

D-nul primar Apostu, despre care voi vorbi mai des  si poate se va autosesiza, a admis de curand ca este nevoie de un control periodic al constructiilor pentru ca lucrarile ilegale sa fie oprite dinainte de a fi terminate si a “intra in legalitate”.

Este un prim pas insa timid si insuficient pentru ca nu se mai construieste atat de puternic si chiar de se va construei, nu stiu cat de eficienta va fi politia primariei. Facand o comparatie cu mediul privat stiti probabil ca  agentii de vanzari, in functie de domeniul in care activeaza, au de regula de facut un numar minim de vizite  saptamanal sau lunar, iar in unele cazuri este vorba chiar de sute de vizite lunar/persoana. Ori faptul ca nu s-au putut tine  evidenta  santierelor pana acum prin vizite repetate pe parcursul constructiei (una saptamanala) de catre corpul specializat al Primariei nu pot sa il atribui decat unor rele intentii si indiferente incredibile. Cat de greu poate fi pentru trei echipe a cate doi inspectori sa ia la puricat santierele Clujului saptamanal? Nu iti trebuie nici facultate macar ca sa vezi ca in loc de doua etaje, se construiesc trei sau ca nu se respecta limitele fata de proprietatile invecinate etc.

Dupa ce a trecut tavalugul doar, se pare ca autoritatile se trezesc, sau poate doar asta vor sa para.

Ce se intampla insa cu cei care au construit deja ilegal? Trebuie lasati sa scape? Care este reactia primarului fata de nerespectarea normelor din constructii si fata de reclamatiile locuitorilor din noile cartiere? Asta veti afla in partea a doua.

 

Sfat la achizitii imobiliare

Am cateva  sfaturi noi pentru cei care intentioneaza sa isi achizitioneze un apartament sau orice altceva din domeniul imobiliar.

Mare atentie la acte si la cei care ar trebui trasi la raspundere in cazul in care ca se intampla  tot felul de aiureli precum a fost cazul saptamana aceasta la Europort (pt mai multe detalii). In perioada aceasta de acalmie in constructii, incep sa se vada efectele ultimilor ani de nebunie iar vinovatii…ia-i de unde nu-s. Iata deci un alt avantaj pe care ni-l da respiro-ul pietei imobiliare si am face bine sa ne tragem invataturile de minte.

Alte sfaturi practice: in momentul in care cumparati vreo proprietate localizata pe str. X la FN aveti grija ca nu va puteti face buletin pe respectiva adresa. De ce? Pentru ca la biroul de evidenta a populatiei nu se mai primesc cerereri de eliberare acte la adrese necunoscute. E cam greu sa localizam pe cineva pe str. Campului  FN, nu-i asa? Este doar un exemplu dar ca acestea sunt multe multe altele. Poate pentru unii este  un amanunt nesemnificativ insa pentru altii poate fi foarte important; plus ca nu vrem ca atunci cand descoperim importanta de a avea un domiciul pe Cluj sa trebuiasca sa cauti constructorul care poate fi prin tarile calde sau sa nu-i mai pese ca sa iti dea actele de care ai nevoie pt a depune dosarul si a obtine nr-ul. Nu, CF-ul nu e de ajuns. Rusine si notarilor care accepta sa faca incheieri de acest tip pentru  ca legea nu le da voie. Ar putea atentiona cel putin viitorul cumparator insa cui sa-i pese.

Despre dorinta constructorilor de a ocupa 100% terenul disponbil si daca se poate sa faca si 10 etaje pentru a folosi la maxim terenul am mai povestit. Insa cu siguranta curand vor iesi la iveala scandalurile si modurile in care constructorii au ajuns sa transforme chiar si demisolurile  din garaje in garsoniere pe care le ofera spre inchiriere (nu vorbesc de un demisol gen parter ci efectiv de cele aflate sub nivelul strazii).  Unii din cei care au finalizat constructiile si au si vandut o parte din apartamente au luat in calcul si posibilitatea de a transforma podul in….mansarda. Vorbim de blocuri noi si nu de cele vechi: se da efectiv o gaura in placa de beton proaspat turnata (nu mai mult de 6 luni) si se intinde o scara metalica pe care de abia incap doi oameni lipiti (de carat mobilier nu mai vb…nici macar gen IKEA). Lucrarile se opresc aici pt ca la un moment dat, cand piata „creste” sa poata fi demarate lucrarile. Ceea ce uita constructorii e ca atunci cand au vandut chiar si un apartament din blocul respectiv, au vandut si spatiul comun care include casa scarii, sarpanta acoperita cu invelitoare (pod-ul), cota/parte din teren. Vor incerca  la primarie aceleasi matrapazlacuri ca si pana acum pentru autorizatia de mansardare desi este nevoie de acordul a cel putin unei parti din numarul locatarilor si obligatoriu al celor de la ultimul nivel – acord care trebuie dat legal in fata notarilor si ar fi absolut normal sa fie date niste despagubiri pentru cedarea partii comune. Daca sunteti in situatia aceasta interesati-va asupra drepturilor pe care le aveti pentru ca puteti da si in judecata constructorul sau viitorul proprietar al apartamentului chiar pt incalcarea proprietatii.  Ca sa incepeti cu inceputul insa, verificati daca au autorizatie si faceti-le o reclamatie la Urbanism. Da, stiu ca la noi lucrurile se misca mai greu sau nu se schimba niciodata. Eu insa ma uit in jurul meu si contat ca s-au schimbat foarte multe si mai sunt la fel de multe de schimbat. Cine sa le schimbe insa? De la sine nu se intampla nimici nici la nemti sau la francezi sau ce exemple mai dau unii.

O alta chestiune o reprezinta drumurile neasfaltate din cartierele „noi” ale Clujului: banuiesc ca cei care ati apucat sa ajungeti prin anumite zone din Buna-Ziua, Europa, etc. ati observat ca o parte din drumuri sunt proapat asflatate, iar o parte prafuite si pietruite; o parte luminate, iar o parte nu. Pun pariu ca daca ati intrebat constructorul sau agentul vi s-a spus pe scurt ca vor fi asfaltate curand si ca sunt incluse in programuul primariei..bla, bla, bla. Ei bine, marea majoritate a acestor drumuri sunt private ceea ce insemana ca in unele partii constructorii au gasit de cuviinta sa le predea asfatate, iar altii sa arunce doar cateva masini de pietris. Cea mai nenorocita strada din vreun cartier nou din Cluj (din oras) in care este o bezna totala aproape pe timp de noapte e str. Mircea Zaciu.

Fiind private, primaria nu le va lua in primire pentru asfaltare sau iluminare deoarece banul public se poate cheltui doar pe domeniul public. Cu toate acestea impozitele se colecteaza la fel ca si in alte zone sub motivul ca sunt folosite drumuri publice pentru a ajunge la drumul privat in cauza si alte facilitati publice. Exista o procedura de trecere a acestor drumuri in proprietate publica prin acordul proprietarilor din zona si completarea unui dosar cu hartii dar…..drumul e lung, iar pana la asfaltare si iluminare va fi si mai lung. Pentru a afla cu exactitate statutul strazii e suficient sa va informati la Primarie.

Ce ne asteapta asadar? Desteptarea si probabil tot mai multe scandaluri.

P.S.

 

Pretul pietei, indicele imobiliar sau „cincinalul” istoric

Cu siguranta suntem o natiune interesanta de studiat. Spun asta pentru ca am trecut printr-o decada de 20 de ani de la caderea comunismului, perioada in care am incercat sa ne apropiem tot  mai mult de ce inseamna stil de viata occidental. Nu e greu de ghicit de ce anume ne-am apropiat mai tare si chiar am depasit: preturile……… la aproape orice de la mancare pana la imobiliare. Normal ca s-a uitat de faptul ca ar trebui sa avem si aceleasi venituri dar pentru cei mai curajosi  dintre noi au existat creditele, a caror evolutie denota clar ca nu a fost vorba de curaj ci de nebunie.

In postarile precedente am descris corelarea dintre preturile de pe piata imobiliara cu veniturile clientului final. Inainte de a discuta mai departe pe tema aceasta as dori sa fac o clarificare si anume: pentru mine, pretul pietei nu este acelasi cu pretul meritat/real. Peste tot se discuta despre vanzari/cumparari la pretul pietei…care piata? Piata presupune existenta unor tranzactii si nu inexistenta lor ori cateva tranzactii pe luna intr-un oras precum Clujul nu inseamna ca avem o piata. Totodata pretul pietei este foarte adesea influentat (la noi cel putin)  de pretul cerut. Cred ca strainii rad de se prapadesc cand afla cum se fac la noi „studiile de piata”  pe baza ofertelor de pe portalurile imobiliare si tot felul de ziare. Un indice al preturilor de vanzare ar face o oarecare lumina dar numai pe jumatate, iar riscul de  alunecare poate deveni si mai mare. Uitati-va la US, UK si alte tari care au tot felul de indici! A prevenit asta picajul? Nicidecum. In momentul in care iti justifici pretul de vanzare prin raportare la un anumit indice (adica te raportezi la faptul ca si vecinul/cartierul are acelasi pret) nu inseamna ca ai un pret real….un pret pe care cumparatorul sa si-l poata permite pe termen lung. Asadar nu va faceti iluzii in legatura cu indicii care vor aparea si la noi pentru ca veti sti pretul zonei dar asta nu inseamna ca investitia pe care o veti face va fi sigura din cauza ca preturile sunt la fel peste tot…..preturile urca impreuna si scad impreuna. Veti spune ca nu vreti sa faceti speculatii ci doar s ava luati o casa…ok atunci. Daca o luati prin credit insa veti avea o problema cand piata va scadea si pretul casei se va situa sub valoarea garantiei acceptate de  banca (negativ equity).

Care e pretul real atunci? Consider un model foarte interesant de calcul cel din UK de ex. si nu este intalnit numai acolo.ci chiar si la noi asa cum veti putea vedea mai departe. Astfel, cu salariul mediu net cumulat pe 5 ani aprox., se poate achizitiona un apartament cu doua camere (one bedroom flat) intr-un bloc bine construit dintr-o zona semi-centrala (inseamna zona din oras si nu de langa). Si asta se intampla in perioada de booooooom. Ganditi-va ca si la ei acuma au mai scazut preturile, ca si la noi dar……marele DAR, este acela ca salariile lor nu prea au scazut. Da, au mai fost dati oameni afara, li s-au mai taiat bonusuri la unii dar credeti-ma ca daca esti muncitor nu ai nici o problema pe acolo. La noi insa, preturile la imobiliare au scazut cel putin la fel ca la ei insa salariile sunt taiate tot mai serios, iaradaca esti data afara…cam greu cu un alt job si foarte rar la salariul dinainte. Are rost sa va spun si despre banci? La ei ratele au scazut chiar usor…la noi mai greu, iar ei platesc 4-6% /an dobanda pe cand la noi de la 10% in sus. Caz concret? In loc de 1.200 lire/luna rata la banca, un amic plateste acuma 900 lire la acelasi salariu. Cred ca ii zambeste cu gura larg deschisa „crizei”.

Cum aplicam  regula celor 5 ani la noi?  Asa cum s-a aplicat si pana acum (ignorand anomalia ultimilor ani). Peste tot se fredoneaza ca suntem o tara de proprietari. Cati dintre voi nu aveti in bloc tot felul de persoane care muncesc in hypermarketuri, curatenie, soferi, meseriasi, etc. care se apropie de varsta a treia si care sunt….proprietari (nu am absolut nimic cu ei, ba au tot respectul meu pentru meseria pe care o practica). La un salariu mediu de 8-14 mil/luna…..ganditi-va putin cate zeci de de ani ar trebui sa strang salariul pentru a-si permite apartamentele de 2-3-4 camere in care locuiesc? Cati dintre ei au cumparat astfel (strangand zeci de ani)? V-ati prins unde e buba?  Ei bine, apartamentele respective le-au achizitionat in perioada in care si le permiteau cu salariul pe mai putin de 5 ani chiar s…si asta au facut foarte multi dintre ei. Intrebati-va parintii sau cunostintele cati ani le-au trebuit sa stranga bani pt locuinta? In momentul in care a pornit valul imobiliar starnit de initiati, nimeni nu a fost destul de nebun sa nu vanda la un pret mult mai mare decat se astepta…de la saptamana la saptamana…de la an….la an.

Daca s-ar face o statistica din aceasta privinta, sunt sigur ca peste 90% din locuintele achizitionate in Romania in ultimii 30 de ani, au fost cumparate cu salariile medii nete pe mai putin de 5 ani in perioada aferenta cumpararii. Concluzia? Ultimii 5 ani reprezinta o  anomalie cu totul aparte, iar cei care si-au gajat veniturile  urmatorilor zeci de ani s-au cam grabit. Nimeni nu vorbeste insa despre aceasta corelatie intre venit si pretul platit prin care s-au cumparat marea majoritate a apartamentelor. Cu toata nebunia ultimelor ani, cate tranzactii s-au facut (multe spalari de bani de fapt)? cate apartamente noi s-au predat? in Bucuresti-Ilfov, cica in ultimii 3 ani  s-au predat…..20.000:)))) adica 1% din totalul locuintelor…la care se adauga tranzactiile cu cele vechi. Ok, sa zicem ca s-au tranzactionat de doua ori mai multe apartamente vechi…deci 3%  in total din locuinte au fost tranzactionate. Asta daca au fost cumparate toate cele noi……asta daca au fost cumparate de clientul final si nu de firme de „investitii” pentru revanzare, iar acum stau goale.

Cum aplicam pana la urma regula salariului cincinal? Corect ar fi sa lasam deoparte veniturile populatiei care se apropie de varsta a treia si care este proprietara pe locuinte achizitionate pe baza aceluiasi salariu cincinal. O sa iau in vizor salariul mediu al celor intre 20-40 ani pe care in Cluj il estimez la 450 euro. Calcul: 450 x 60 luni= 27.000 euro. Cam atat ar trebui sa coste un apartament de doua camere intr-o zona semicentrala precum Manastur, Zorilor, Gheorgheni, Buna Ziua, etc. ( de acord ca pretul variaza in functie de variabilele cunoscute).

Ca sa ajungem la acest pret ar fi nevoie de un crash major si de durata in economie. Oricat de rau se pare ca merge economia nu ma astept totusi la un asemena crash (unii au intrat in criza devreme anul trecut, iar acum se pun deja pe picioare: primul intrat – primul iesit). Ca proprietarii vor vinde la preturile astea  nu cred (in Floresti se intampla totusi , dovada ca se pot face exituri si cu profituri decente). Cum vor evolua lucrurile atunci? Ei bine:

• tinerii absolventi calificati (si cu experienta in munca)  au inceput exodul catre tari mai primitoare – deci mai putini cumparatori disperati, iar daca vor mai reveni in tara se vor gandi mai bine daca merita sa dai 20 de ani de salarii in Ro pe o locuinta sau 5 ani in alta tara.
• Studenti noi tot mai putini datorita manifestarii procesului de scadere a natalitatii ce a inceput dupa Revolutie, scadere ce va continua de la an la an; efectul? mai putini chiriasi (apropo, am obs. ca incet incet se mai manseardeaza un camin, se mai inaugureaza un altul).
• Prima Casa? va prelungi agonia desi ca intentie si idee ar fi putut ajuta in vremuri normale.
• in lipsa unor investitii pentru noi locuri de munca in jurul centrelor urbanizate, vom avea o oferta mult peste nivelul cererii
• presimt un trend de …dezurbanizare care nu este deloc rau; mirajul marilor orase dispare incet dupa ce te confrunti cu adevarar realitate multinationala si de tip mall sau…devii dependent de ea.

Parerea mea este ca preturile vor ingheta in urmatorii trei ani cand vom avea un  venit de 800 euro/luna * 60 = 48.000 euro…adica pana cand salariile vor ajunge preturile din urma. Dupa aceasta perioada, pretul ar trebui sa urce  in concordanta cu cresterea nivelului de trai. Da , stiuuuuu ca pretul este in functie de cerere si oferta, dar asta nu inseamna ca el este si corect si asta s-a putut observa pe toate pietele imobiliare din lume si cu toti indicii Schiller, Nationwide sau whatever.

Orice abatere de la acest model de calcul il voi considera ca si un inceput de bubble sau anomalie pentru ca nu pot ignora o corelatie de bun simt testata de zeci si sute de ani intre cat castigi si ce iti poti permite pe de o parte si faptul ca peste 90% din proprietari au cumparat pe baza acelei corelatii. Trendul este dat de majoritate si nu de singularitate, iar trendul despre care eu discut are o vechime mai mare de 30 de ani  si cu cat ne intoarcem  mai mult in trecut, cu atat vom realiza ca perioada necesara  de economisire pentru dobandirea  unei locuinte scade.

Nu inseamna ca exclud un viitor bubble in 3-5 ani sau 20 de ani insa, oricand s-ar intampla, imi voi oferi spre vanzare apartamentul celui dispus sa plateasca „pretul pietei” (sau vestita corelare cerere-oferta:) Ma voi muta „la tara” departe de aglomeratie cel putin, iara daca ma va lovi dorul de oras sunt sigur ca voi putea reveni in cativa ani si sa imi cumpar acelasi apartament, iar cu diferenta sa fac turul lumii sau sa incep un alt business.

P.S.