Cu siguranta suntem o natiune interesanta de studiat. Spun asta pentru ca am trecut printr-o decada de 20 de ani de la caderea comunismului, perioada in care am incercat sa ne apropiem tot  mai mult de ce inseamna stil de viata occidental. Nu e greu de ghicit de ce anume ne-am apropiat mai tare si chiar am depasit: preturile……… la aproape orice de la mancare pana la imobiliare. Normal ca s-a uitat de faptul ca ar trebui sa avem si aceleasi venituri dar pentru cei mai curajosi  dintre noi au existat creditele, a caror evolutie denota clar ca nu a fost vorba de curaj ci de nebunie.

In postarile precedente am descris corelarea dintre preturile de pe piata imobiliara cu veniturile clientului final. Inainte de a discuta mai departe pe tema aceasta as dori sa fac o clarificare si anume: pentru mine, pretul pietei nu este acelasi cu pretul meritat/real. Peste tot se discuta despre vanzari/cumparari la pretul pietei…care piata? Piata presupune existenta unor tranzactii si nu inexistenta lor ori cateva tranzactii pe luna intr-un oras precum Clujul nu inseamna ca avem o piata. Totodata pretul pietei este foarte adesea influentat (la noi cel putin)  de pretul cerut. Cred ca strainii rad de se prapadesc cand afla cum se fac la noi „studiile de piata”  pe baza ofertelor de pe portalurile imobiliare si tot felul de ziare. Un indice al preturilor de vanzare ar face o oarecare lumina dar numai pe jumatate, iar riscul de  alunecare poate deveni si mai mare. Uitati-va la US, UK si alte tari care au tot felul de indici! A prevenit asta picajul? Nicidecum. In momentul in care iti justifici pretul de vanzare prin raportare la un anumit indice (adica te raportezi la faptul ca si vecinul/cartierul are acelasi pret) nu inseamna ca ai un pret real….un pret pe care cumparatorul sa si-l poata permite pe termen lung. Asadar nu va faceti iluzii in legatura cu indicii care vor aparea si la noi pentru ca veti sti pretul zonei dar asta nu inseamna ca investitia pe care o veti face va fi sigura din cauza ca preturile sunt la fel peste tot…..preturile urca impreuna si scad impreuna. Veti spune ca nu vreti sa faceti speculatii ci doar s ava luati o casa…ok atunci. Daca o luati prin credit insa veti avea o problema cand piata va scadea si pretul casei se va situa sub valoarea garantiei acceptate de  banca (negativ equity).

Care e pretul real atunci? Consider un model foarte interesant de calcul cel din UK de ex. si nu este intalnit numai acolo.ci chiar si la noi asa cum veti putea vedea mai departe. Astfel, cu salariul mediu net cumulat pe 5 ani aprox., se poate achizitiona un apartament cu doua camere (one bedroom flat) intr-un bloc bine construit dintr-o zona semi-centrala (inseamna zona din oras si nu de langa). Si asta se intampla in perioada de booooooom. Ganditi-va ca si la ei acuma au mai scazut preturile, ca si la noi dar……marele DAR, este acela ca salariile lor nu prea au scazut. Da, au mai fost dati oameni afara, li s-au mai taiat bonusuri la unii dar credeti-ma ca daca esti muncitor nu ai nici o problema pe acolo. La noi insa, preturile la imobiliare au scazut cel putin la fel ca la ei insa salariile sunt taiate tot mai serios, iaradaca esti data afara…cam greu cu un alt job si foarte rar la salariul dinainte. Are rost sa va spun si despre banci? La ei ratele au scazut chiar usor…la noi mai greu, iar ei platesc 4-6% /an dobanda pe cand la noi de la 10% in sus. Caz concret? In loc de 1.200 lire/luna rata la banca, un amic plateste acuma 900 lire la acelasi salariu. Cred ca ii zambeste cu gura larg deschisa „crizei”.

Cum aplicam  regula celor 5 ani la noi?  Asa cum s-a aplicat si pana acum (ignorand anomalia ultimilor ani). Peste tot se fredoneaza ca suntem o tara de proprietari. Cati dintre voi nu aveti in bloc tot felul de persoane care muncesc in hypermarketuri, curatenie, soferi, meseriasi, etc. care se apropie de varsta a treia si care sunt….proprietari (nu am absolut nimic cu ei, ba au tot respectul meu pentru meseria pe care o practica). La un salariu mediu de 8-14 mil/luna…..ganditi-va putin cate zeci de de ani ar trebui sa strang salariul pentru a-si permite apartamentele de 2-3-4 camere in care locuiesc? Cati dintre ei au cumparat astfel (strangand zeci de ani)? V-ati prins unde e buba?  Ei bine, apartamentele respective le-au achizitionat in perioada in care si le permiteau cu salariul pe mai putin de 5 ani chiar s…si asta au facut foarte multi dintre ei. Intrebati-va parintii sau cunostintele cati ani le-au trebuit sa stranga bani pt locuinta? In momentul in care a pornit valul imobiliar starnit de initiati, nimeni nu a fost destul de nebun sa nu vanda la un pret mult mai mare decat se astepta…de la saptamana la saptamana…de la an….la an.

Daca s-ar face o statistica din aceasta privinta, sunt sigur ca peste 90% din locuintele achizitionate in Romania in ultimii 30 de ani, au fost cumparate cu salariile medii nete pe mai putin de 5 ani in perioada aferenta cumpararii. Concluzia? Ultimii 5 ani reprezinta o  anomalie cu totul aparte, iar cei care si-au gajat veniturile  urmatorilor zeci de ani s-au cam grabit. Nimeni nu vorbeste insa despre aceasta corelatie intre venit si pretul platit prin care s-au cumparat marea majoritate a apartamentelor. Cu toata nebunia ultimelor ani, cate tranzactii s-au facut (multe spalari de bani de fapt)? cate apartamente noi s-au predat? in Bucuresti-Ilfov, cica in ultimii 3 ani  s-au predat…..20.000:)))) adica 1% din totalul locuintelor…la care se adauga tranzactiile cu cele vechi. Ok, sa zicem ca s-au tranzactionat de doua ori mai multe apartamente vechi…deci 3%  in total din locuinte au fost tranzactionate. Asta daca au fost cumparate toate cele noi……asta daca au fost cumparate de clientul final si nu de firme de „investitii” pentru revanzare, iar acum stau goale.

Cum aplicam pana la urma regula salariului cincinal? Corect ar fi sa lasam deoparte veniturile populatiei care se apropie de varsta a treia si care este proprietara pe locuinte achizitionate pe baza aceluiasi salariu cincinal. O sa iau in vizor salariul mediu al celor intre 20-40 ani pe care in Cluj il estimez la 450 euro. Calcul: 450 x 60 luni= 27.000 euro. Cam atat ar trebui sa coste un apartament de doua camere intr-o zona semicentrala precum Manastur, Zorilor, Gheorgheni, Buna Ziua, etc. ( de acord ca pretul variaza in functie de variabilele cunoscute).

Ca sa ajungem la acest pret ar fi nevoie de un crash major si de durata in economie. Oricat de rau se pare ca merge economia nu ma astept totusi la un asemena crash (unii au intrat in criza devreme anul trecut, iar acum se pun deja pe picioare: primul intrat – primul iesit). Ca proprietarii vor vinde la preturile astea  nu cred (in Floresti se intampla totusi , dovada ca se pot face exituri si cu profituri decente). Cum vor evolua lucrurile atunci? Ei bine:

  • tinerii absolventi calificati (si cu experienta in munca)  au inceput exodul catre tari mai primitoare – deci mai putini cumparatori disperati, iar daca vor mai reveni in tara se vor gandi mai bine daca merita sa dai 20 de ani de salarii in Ro pe o locuinta sau 5 ani in alta tara.
  • Studenti noi tot mai putini datorita manifestarii procesului de scadere a natalitatii ce a inceput dupa Revolutie, scadere ce va continua de la an la an; efectul? mai putini chiriasi (apropo, am obs. ca incet incet se mai manseardeaza un camin, se mai inaugureaza un altul).
  • Prima Casa? va prelungi agonia desi ca intentie si idee ar fi putut ajuta in vremuri normale.
  • in lipsa unor investitii pentru noi locuri de munca in jurul centrelor urbanizate, vom avea o oferta mult peste nivelul cererii
  • presimt un trend de …dezurbanizare care nu este deloc rau; mirajul marilor orase dispare incet dupa ce te confrunti cu adevarar realitate multinationala si de tip mall sau…devii dependent de ea.

Parerea mea este ca preturile vor ingheta in urmatorii trei ani cand vom avea un  venit de 800 euro/luna * 60 = 48.000 euro…adica pana cand salariile vor ajunge preturile din urma. Dupa aceasta perioada, pretul ar trebui sa urce  in concordanta cu cresterea nivelului de trai. Da , stiuuuuu ca pretul este in functie de cerere si oferta, dar asta nu inseamna ca el este si corect si asta s-a putut observa pe toate pietele imobiliare din lume si cu toti indicii Schiller, Nationwide sau whatever.

Orice abatere de la acest model de calcul il voi considera ca si un inceput de bubble sau anomalie pentru ca nu pot ignora o corelatie de bun simt testata de zeci si sute de ani intre cat castigi si ce iti poti permite pe de o parte si faptul ca peste 90% din proprietari au cumparat pe baza acelei corelatii. Trendul este dat de majoritate si nu de singularitate, iar trendul despre care eu discut are o vechime mai mare de 30 de ani  si cu cat ne intoarcem  mai mult in trecut, cu atat vom realiza ca perioada necesara  de economisire pentru dobandirea  unei locuinte scade.

Nu inseamna ca exclud un viitor bubble in 3-5 ani sau 20 de ani insa, oricand s-ar intampla, imi voi oferi spre vanzare apartamentul celui dispus sa plateasca „pretul pietei” (sau vestita corelare cerere-oferta:) Ma voi muta „la tara” departe de aglomeratie cel putin, iara daca ma va lovi dorul de oras sunt sigur ca voi putea reveni in cativa ani si sa imi cumpar acelasi apartament, iar cu diferenta sa fac turul lumii sau sa incep un alt business.

P.S.

Anunțuri