Boom-ul imobiliar, lacomia, indiferenta si dispretul fata de cetatean si om in general au facut ca majoritatea constructiilor noi din toata tara sa fie ridicate fara respectarea normelor de urbanism, prin derogari sau prin incalcarea autorizatiilor de constructie emise desi in unele cazuri autorizatiile insele au fost abuzive, constructorii au mers si mai departe cu abuzurile.

Voi vorbi despre ultima situatie si anume incalcarea abuziva a autorizatiilor de constructie emise pentru ca numai in Cluj s-au construit in ultimii ani mii de locuinte, iar santiere mai mici sau mai mari au aparut ca ciupercile dupa ploaie la tot pasul.

Nu e greu de imaginat ca in Buna Ziua de ex. care poate fi considerat singurul cartier nou al Clujului (ca dimensiuni si suprafata pentru ca alte  trasaturi specifice unui cartier nu exista) , planul urbanistic a fost incalcat in proprotie de 90%. Cum altfel cand POT-ul de 35% al zonei a devenit unul de 60-90%, iar CUT-ul de 0.8 a devenit usor dublu cel putin. De Floresti (care este cartier al zonei metropolitane) nu mai vorbesc: incalcarea a fost nu flagranta ci de-a dreptul iresponsabila.

Ei bine, toate incalcarile au devenit regula pentru ca nu ati auzit de nici o constructie demolata, de nici un constructor dupa gratii, de nici o amenda pe masura…de nimic.

Cum a fost posibila incalcarea din punct de vedere juridic? Prin acordul tacit al autoritatilor care au aprobat autorizatii pe masura apartamentelor primate la schimb de functionari si mai apoi, prin incalcarea acestor autorizatii si intrarea in legalitate.

Da, intrare in legalitate a constructiilor ilegale care la noi a devenit regula si nu exceptie pentru ca “dezvoltatorilor” li s-a permis  prin intermediul unor instante de judecata  intrarea in „legalitate”, iar primarile neputincioase au ridicat din umeri.

D-nul primar Apostu, despre care voi vorbi mai des  si poate se va autosesiza, a admis de curand ca este nevoie de un control periodic al constructiilor pentru ca lucrarile ilegale sa fie oprite dinainte de a fi terminate si a “intra in legalitate”.

Este un prim pas insa timid si insuficient pentru ca nu se mai construieste atat de puternic si chiar de se va construei, nu stiu cat de eficienta va fi politia primariei. Facand o comparatie cu mediul privat stiti probabil ca  agentii de vanzari, in functie de domeniul in care activeaza, au de regula de facut un numar minim de vizite  saptamanal sau lunar, iar in unele cazuri este vorba chiar de sute de vizite lunar/persoana. Ori faptul ca nu s-au putut tine  evidenta  santierelor pana acum prin vizite repetate pe parcursul constructiei (una saptamanala) de catre corpul specializat al Primariei nu pot sa il atribui decat unor rele intentii si indiferente incredibile. Cat de greu poate fi pentru trei echipe a cate doi inspectori sa ia la puricat santierele Clujului saptamanal? Nu iti trebuie nici facultate macar ca sa vezi ca in loc de doua etaje, se construiesc trei sau ca nu se respecta limitele fata de proprietatile invecinate etc.

Dupa ce a trecut tavalugul doar, se pare ca autoritatile se trezesc, sau poate doar asta vor sa para.

Ce se intampla insa cu cei care au construit deja ilegal? Trebuie lasati sa scape? Care este reactia primarului fata de nerespectarea normelor din constructii si fata de reclamatiile locuitorilor din noile cartiere? Asta veti afla in partea a doua.

Am cateva  sfaturi noi pentru cei care intentioneaza sa isi achizitioneze un apartament sau orice altceva din domeniul imobiliar.

Mare atentie la acte si la cei care ar trebui trasi la raspundere in cazul in care ca se intampla  tot felul de aiureli precum a fost cazul saptamana aceasta la Europort (pt mai multe detalii). In perioada aceasta de acalmie in constructii, incep sa se vada efectele ultimilor ani de nebunie iar vinovatii…ia-i de unde nu-s. Iata deci un alt avantaj pe care ni-l da respiro-ul pietei imobiliare si am face bine sa ne tragem invataturile de minte.

Alte sfaturi practice: in momentul in care cumparati vreo proprietate localizata pe str. X la FN aveti grija ca nu va puteti face buletin pe respectiva adresa. De ce? Pentru ca la biroul de evidenta a populatiei nu se mai primesc cerereri de eliberare acte la adrese necunoscute. E cam greu sa localizam pe cineva pe str. Campului  FN, nu-i asa? Este doar un exemplu dar ca acestea sunt multe multe altele. Poate pentru unii este  un amanunt nesemnificativ insa pentru altii poate fi foarte important; plus ca nu vrem ca atunci cand descoperim importanta de a avea un domiciul pe Cluj sa trebuiasca sa cauti constructorul care poate fi prin tarile calde sau sa nu-i mai pese ca sa iti dea actele de care ai nevoie pt a depune dosarul si a obtine nr-ul. Nu, CF-ul nu e de ajuns. Rusine si notarilor care accepta sa faca incheieri de acest tip pentru  ca legea nu le da voie. Ar putea atentiona cel putin viitorul cumparator insa cui sa-i pese.

Despre dorinta constructorilor de a ocupa 100% terenul disponbil si daca se poate sa faca si 10 etaje pentru a folosi la maxim terenul am mai povestit. Insa cu siguranta curand vor iesi la iveala scandalurile si modurile in care constructorii au ajuns sa transforme chiar si demisolurile  din garaje in garsoniere pe care le ofera spre inchiriere (nu vorbesc de un demisol gen parter ci efectiv de cele aflate sub nivelul strazii).  Unii din cei care au finalizat constructiile si au si vandut o parte din apartamente au luat in calcul si posibilitatea de a transforma podul in….mansarda. Vorbim de blocuri noi si nu de cele vechi: se da efectiv o gaura in placa de beton proaspat turnata (nu mai mult de 6 luni) si se intinde o scara metalica pe care de abia incap doi oameni lipiti (de carat mobilier nu mai vb…nici macar gen IKEA). Lucrarile se opresc aici pt ca la un moment dat, cand piata „creste” sa poata fi demarate lucrarile. Ceea ce uita constructorii e ca atunci cand au vandut chiar si un apartament din blocul respectiv, au vandut si spatiul comun care include casa scarii, sarpanta acoperita cu invelitoare (pod-ul), cota/parte din teren. Vor incerca  la primarie aceleasi matrapazlacuri ca si pana acum pentru autorizatia de mansardare desi este nevoie de acordul a cel putin unei parti din numarul locatarilor si obligatoriu al celor de la ultimul nivel – acord care trebuie dat legal in fata notarilor si ar fi absolut normal sa fie date niste despagubiri pentru cedarea partii comune. Daca sunteti in situatia aceasta interesati-va asupra drepturilor pe care le aveti pentru ca puteti da si in judecata constructorul sau viitorul proprietar al apartamentului chiar pt incalcarea proprietatii.  Ca sa incepeti cu inceputul insa, verificati daca au autorizatie si faceti-le o reclamatie la Urbanism. Da, stiu ca la noi lucrurile se misca mai greu sau nu se schimba niciodata. Eu insa ma uit in jurul meu si contat ca s-au schimbat foarte multe si mai sunt la fel de multe de schimbat. Cine sa le schimbe insa? De la sine nu se intampla nimici nici la nemti sau la francezi sau ce exemple mai dau unii.

O alta chestiune o reprezinta drumurile neasfaltate din cartierele „noi” ale Clujului: banuiesc ca cei care ati apucat sa ajungeti prin anumite zone din Buna-Ziua, Europa, etc. ati observat ca o parte din drumuri sunt proapat asflatate, iar o parte prafuite si pietruite; o parte luminate, iar o parte nu. Pun pariu ca daca ati intrebat constructorul sau agentul vi s-a spus pe scurt ca vor fi asfaltate curand si ca sunt incluse in programuul primariei..bla, bla, bla. Ei bine, marea majoritate a acestor drumuri sunt private ceea ce insemana ca in unele partii constructorii au gasit de cuviinta sa le predea asfatate, iar altii sa arunce doar cateva masini de pietris. Cea mai nenorocita strada din vreun cartier nou din Cluj (din oras) in care este o bezna totala aproape pe timp de noapte e str. Mircea Zaciu.

Fiind private, primaria nu le va lua in primire pentru asfaltare sau iluminare deoarece banul public se poate cheltui doar pe domeniul public. Cu toate acestea impozitele se colecteaza la fel ca si in alte zone sub motivul ca sunt folosite drumuri publice pentru a ajunge la drumul privat in cauza si alte facilitati publice. Exista o procedura de trecere a acestor drumuri in proprietate publica prin acordul proprietarilor din zona si completarea unui dosar cu hartii dar…..drumul e lung, iar pana la asfaltare si iluminare va fi si mai lung. Pentru a afla cu exactitate statutul strazii e suficient sa va informati la Primarie.

Ce ne asteapta asadar? Desteptarea si probabil tot mai multe scandaluri.

P.S.

Cu siguranta suntem o natiune interesanta de studiat. Spun asta pentru ca am trecut printr-o decada de 20 de ani de la caderea comunismului, perioada in care am incercat sa ne apropiem tot  mai mult de ce inseamna stil de viata occidental. Nu e greu de ghicit de ce anume ne-am apropiat mai tare si chiar am depasit: preturile……… la aproape orice de la mancare pana la imobiliare. Normal ca s-a uitat de faptul ca ar trebui sa avem si aceleasi venituri dar pentru cei mai curajosi  dintre noi au existat creditele, a caror evolutie denota clar ca nu a fost vorba de curaj ci de nebunie.

In postarile precedente am descris corelarea dintre preturile de pe piata imobiliara cu veniturile clientului final. Inainte de a discuta mai departe pe tema aceasta as dori sa fac o clarificare si anume: pentru mine, pretul pietei nu este acelasi cu pretul meritat/real. Peste tot se discuta despre vanzari/cumparari la pretul pietei…care piata? Piata presupune existenta unor tranzactii si nu inexistenta lor ori cateva tranzactii pe luna intr-un oras precum Clujul nu inseamna ca avem o piata. Totodata pretul pietei este foarte adesea influentat (la noi cel putin)  de pretul cerut. Cred ca strainii rad de se prapadesc cand afla cum se fac la noi „studiile de piata”  pe baza ofertelor de pe portalurile imobiliare si tot felul de ziare. Un indice al preturilor de vanzare ar face o oarecare lumina dar numai pe jumatate, iar riscul de  alunecare poate deveni si mai mare. Uitati-va la US, UK si alte tari care au tot felul de indici! A prevenit asta picajul? Nicidecum. In momentul in care iti justifici pretul de vanzare prin raportare la un anumit indice (adica te raportezi la faptul ca si vecinul/cartierul are acelasi pret) nu inseamna ca ai un pret real….un pret pe care cumparatorul sa si-l poata permite pe termen lung. Asadar nu va faceti iluzii in legatura cu indicii care vor aparea si la noi pentru ca veti sti pretul zonei dar asta nu inseamna ca investitia pe care o veti face va fi sigura din cauza ca preturile sunt la fel peste tot…..preturile urca impreuna si scad impreuna. Veti spune ca nu vreti sa faceti speculatii ci doar s ava luati o casa…ok atunci. Daca o luati prin credit insa veti avea o problema cand piata va scadea si pretul casei se va situa sub valoarea garantiei acceptate de  banca (negativ equity).

Care e pretul real atunci? Consider un model foarte interesant de calcul cel din UK de ex. si nu este intalnit numai acolo.ci chiar si la noi asa cum veti putea vedea mai departe. Astfel, cu salariul mediu net cumulat pe 5 ani aprox., se poate achizitiona un apartament cu doua camere (one bedroom flat) intr-un bloc bine construit dintr-o zona semi-centrala (inseamna zona din oras si nu de langa). Si asta se intampla in perioada de booooooom. Ganditi-va ca si la ei acuma au mai scazut preturile, ca si la noi dar……marele DAR, este acela ca salariile lor nu prea au scazut. Da, au mai fost dati oameni afara, li s-au mai taiat bonusuri la unii dar credeti-ma ca daca esti muncitor nu ai nici o problema pe acolo. La noi insa, preturile la imobiliare au scazut cel putin la fel ca la ei insa salariile sunt taiate tot mai serios, iaradaca esti data afara…cam greu cu un alt job si foarte rar la salariul dinainte. Are rost sa va spun si despre banci? La ei ratele au scazut chiar usor…la noi mai greu, iar ei platesc 4-6% /an dobanda pe cand la noi de la 10% in sus. Caz concret? In loc de 1.200 lire/luna rata la banca, un amic plateste acuma 900 lire la acelasi salariu. Cred ca ii zambeste cu gura larg deschisa „crizei”.

Cum aplicam  regula celor 5 ani la noi?  Asa cum s-a aplicat si pana acum (ignorand anomalia ultimilor ani). Peste tot se fredoneaza ca suntem o tara de proprietari. Cati dintre voi nu aveti in bloc tot felul de persoane care muncesc in hypermarketuri, curatenie, soferi, meseriasi, etc. care se apropie de varsta a treia si care sunt….proprietari (nu am absolut nimic cu ei, ba au tot respectul meu pentru meseria pe care o practica). La un salariu mediu de 8-14 mil/luna…..ganditi-va putin cate zeci de de ani ar trebui sa strang salariul pentru a-si permite apartamentele de 2-3-4 camere in care locuiesc? Cati dintre ei au cumparat astfel (strangand zeci de ani)? V-ati prins unde e buba?  Ei bine, apartamentele respective le-au achizitionat in perioada in care si le permiteau cu salariul pe mai putin de 5 ani chiar s…si asta au facut foarte multi dintre ei. Intrebati-va parintii sau cunostintele cati ani le-au trebuit sa stranga bani pt locuinta? In momentul in care a pornit valul imobiliar starnit de initiati, nimeni nu a fost destul de nebun sa nu vanda la un pret mult mai mare decat se astepta…de la saptamana la saptamana…de la an….la an.

Daca s-ar face o statistica din aceasta privinta, sunt sigur ca peste 90% din locuintele achizitionate in Romania in ultimii 30 de ani, au fost cumparate cu salariile medii nete pe mai putin de 5 ani in perioada aferenta cumpararii. Concluzia? Ultimii 5 ani reprezinta o  anomalie cu totul aparte, iar cei care si-au gajat veniturile  urmatorilor zeci de ani s-au cam grabit. Nimeni nu vorbeste insa despre aceasta corelatie intre venit si pretul platit prin care s-au cumparat marea majoritate a apartamentelor. Cu toata nebunia ultimelor ani, cate tranzactii s-au facut (multe spalari de bani de fapt)? cate apartamente noi s-au predat? in Bucuresti-Ilfov, cica in ultimii 3 ani  s-au predat…..20.000:)))) adica 1% din totalul locuintelor…la care se adauga tranzactiile cu cele vechi. Ok, sa zicem ca s-au tranzactionat de doua ori mai multe apartamente vechi…deci 3%  in total din locuinte au fost tranzactionate. Asta daca au fost cumparate toate cele noi……asta daca au fost cumparate de clientul final si nu de firme de „investitii” pentru revanzare, iar acum stau goale.

Cum aplicam pana la urma regula salariului cincinal? Corect ar fi sa lasam deoparte veniturile populatiei care se apropie de varsta a treia si care este proprietara pe locuinte achizitionate pe baza aceluiasi salariu cincinal. O sa iau in vizor salariul mediu al celor intre 20-40 ani pe care in Cluj il estimez la 450 euro. Calcul: 450 x 60 luni= 27.000 euro. Cam atat ar trebui sa coste un apartament de doua camere intr-o zona semicentrala precum Manastur, Zorilor, Gheorgheni, Buna Ziua, etc. ( de acord ca pretul variaza in functie de variabilele cunoscute).

Ca sa ajungem la acest pret ar fi nevoie de un crash major si de durata in economie. Oricat de rau se pare ca merge economia nu ma astept totusi la un asemena crash (unii au intrat in criza devreme anul trecut, iar acum se pun deja pe picioare: primul intrat – primul iesit). Ca proprietarii vor vinde la preturile astea  nu cred (in Floresti se intampla totusi , dovada ca se pot face exituri si cu profituri decente). Cum vor evolua lucrurile atunci? Ei bine:

  • tinerii absolventi calificati (si cu experienta in munca)  au inceput exodul catre tari mai primitoare – deci mai putini cumparatori disperati, iar daca vor mai reveni in tara se vor gandi mai bine daca merita sa dai 20 de ani de salarii in Ro pe o locuinta sau 5 ani in alta tara.
  • Studenti noi tot mai putini datorita manifestarii procesului de scadere a natalitatii ce a inceput dupa Revolutie, scadere ce va continua de la an la an; efectul? mai putini chiriasi (apropo, am obs. ca incet incet se mai manseardeaza un camin, se mai inaugureaza un altul).
  • Prima Casa? va prelungi agonia desi ca intentie si idee ar fi putut ajuta in vremuri normale.
  • in lipsa unor investitii pentru noi locuri de munca in jurul centrelor urbanizate, vom avea o oferta mult peste nivelul cererii
  • presimt un trend de …dezurbanizare care nu este deloc rau; mirajul marilor orase dispare incet dupa ce te confrunti cu adevarar realitate multinationala si de tip mall sau…devii dependent de ea.

Parerea mea este ca preturile vor ingheta in urmatorii trei ani cand vom avea un  venit de 800 euro/luna * 60 = 48.000 euro…adica pana cand salariile vor ajunge preturile din urma. Dupa aceasta perioada, pretul ar trebui sa urce  in concordanta cu cresterea nivelului de trai. Da , stiuuuuu ca pretul este in functie de cerere si oferta, dar asta nu inseamna ca el este si corect si asta s-a putut observa pe toate pietele imobiliare din lume si cu toti indicii Schiller, Nationwide sau whatever.

Orice abatere de la acest model de calcul il voi considera ca si un inceput de bubble sau anomalie pentru ca nu pot ignora o corelatie de bun simt testata de zeci si sute de ani intre cat castigi si ce iti poti permite pe de o parte si faptul ca peste 90% din proprietari au cumparat pe baza acelei corelatii. Trendul este dat de majoritate si nu de singularitate, iar trendul despre care eu discut are o vechime mai mare de 30 de ani  si cu cat ne intoarcem  mai mult in trecut, cu atat vom realiza ca perioada necesara  de economisire pentru dobandirea  unei locuinte scade.

Nu inseamna ca exclud un viitor bubble in 3-5 ani sau 20 de ani insa, oricand s-ar intampla, imi voi oferi spre vanzare apartamentul celui dispus sa plateasca „pretul pietei” (sau vestita corelare cerere-oferta:) Ma voi muta „la tara” departe de aglomeratie cel putin, iara daca ma va lovi dorul de oras sunt sigur ca voi putea reveni in cativa ani si sa imi cumpar acelasi apartament, iar cu diferenta sa fac turul lumii sau sa incep un alt business.

P.S.

Probabil ca stiti, iar daca nu atunci va spun eu ca toata lumea zumzaieste ca un stup de albine iritat la culme de un mos Martin, datorita programului Prima Casa. BRD-ul a dat o lovitura de imagine (felicitari marketerului) desi metodologia nu era pusa la punct, desi alte filiale habar nu aveau si probabil au aflat si ei de la tv, insa ce mai conteaza….cu banii dati drept credit nu atrageai nici 10%  atentia si prime time-ul oferit de toata mass-media.

La Cluj au inceput tranzactiile, iar foarte multi se tem ca nu o sa tina nici macar o luna programul de aceea teelfoanele agentiilor si proprietarilor zbarnaie continuu.

Urmarea? pretruiel la 2 camere au crescut cu cel putin 10% pana la un maxim de 20%. Daca inainte de tam-tam puteai gasi 2 camere in zone semicentrale cu 45.000 euro…..acum foarte rar se gaseste sub 50 si ma refer la zone din oras langa mijloace de transport in comun si etc.

Pana si proprietarii sunt mirati de asalt si unii resusesc sa vand la preturi cum nu prea mai sperau in timp ce altii cred ca a sosit la doilea val ca deh, lupul isi schimba parul dar naravul….

Si uite asa in plina vara avem o forfota cum rar se intampla chiar pe timpul boomului, ceea ce inseamna ca unii nu s-au ars destul si cumpara cu o dobanda de numai „5%” fara a realiza ca este variabila….in sus si ca preturile nu s-au stabilizat inca.

Nu vreau sa ramaneti cu impresia ca va opresc de la a cumpara, dar faceti-o cu cap si nu intrati intr-o a doua bula care va fi mult mai scurta si probabil mult mai periculoasa avand in vedere ca este foarte probabil ca acel 5% s adevina 10% din cauza Euriborului aflat la minime istorice momentan. Cat va creste Euribor-ul nu stie nimeni …insa evitati cel putin sa cumparati apartamente al caroro preturi au saltat cu 10-20% in doar cateva saptamani cand economia numai in sus nu merge.

Curand constructorii vor scoate la vanzare apartamente finalizate si finisate numai sa va puneti mobila, cu modalitati flexibile de plata si nu va ganditi la „ratele de la constructori” de pana acum care erau mai ceva ca ale bancilor.

P.S

A trecut ceva vreme de cand nu am mai adaugat vreun „pont” asa ca pentru cei  interesati de noutati am auzit de un apartament de doua camere, decomandat in Grigorescu, 50 mp, parter inalt, centrala termica, renovat si foarte bine intretinut la 48 mii euro.

DSCF4221Una din chestiile de care am auzit in zumzetul din jurul crizei este criza alimentara. Nu ati auzit de ea? Atunci fie faceti parte dintr-o categorie privilegiata, fie v-ati saturat de atata criza 🙂

Se vorbeste de ea chiar si in mass-media, fara a mai vorbi de comentariile de pe bloguri sau de „inteleptii” din popor care isi dau cu parerea asupra a ce va va urma.

Practic, se spune ca in faza cea mai acuta a crizei vom avea de-a face cu adevarata recesiune care nu va insemna ca nu ne vom mai  permite masini decente, credite, concedii, iesiri etc. ci ca nu vom avea ce manca. Atat de rau o sa fie oare? Multi ne sfatuiesc sa ne facem provizii de conserve si etc….sa ne luam pamant la tara si sa ne mutam deja ca vine sfarsitul civilizatiei moderne. Atentie insa: este o diferenta mare intre a nu avea ce manca si a nu iti permite!

Mda, poate ca vine un sfarsit al acestui tip de civilizatie bazata pe credite dar……pana la a muri de foame in Romania este cale lunga…lunga….lunga…..si doar Cel de Sus (sau natura cum le place altora sa numeasca) poate influenta productia agricola in asemenea masura incat sa murim de foame sau sa nu avem loc unde sa depozitam recoltele.

Trebuie clarificate cateva chestiuni de baza mai intai.

In UE (si nu numai) s-a manifestat tot mai des fenomenul de supraproductie, motiv pentru care exista dispute destul de aprige in ceea ce priveste PAC (Politica Agricola Comuna), planificarea productiei, acordarea  subventiilor, etc.  „Sustinerea preturilor se dovedeste a fi prea eficace, stimulând productia de alimente astfel încât UE produce în curând mai mult decât are nevoie. Stocurile se acumuleaza, iar costurile explodeaza. Supraproductia creeaza munti de unt, cereale, carne de vita, lacurile de vin si lapte de trista celebritate. Surplusul este vândut pe pietele mondiale la preturi subventionate, deseori mai scazute decât cele practicate de fermierii din tarile în curs de dezvoltare. ”  Sunt impuse cote pentru productie si se acorda subventii imense (a se citi foarte mici in cazul Romaniei pt ca noi trebuie sa fim o piata de desfacere). Agricultorilor li se garanteaza un pret minim pentru produsele lor astfel incat sa li se merite sa se ocupe de agricultura in continuare. Fara aceste subventii, preturile la alimente in UE ar fi mai scazute decat sunt acum deoarece preturile worldwide sunt mai mici in general. Totusi, nu ne putem permite sa ramanem fara agricultura in UE si sa importam totul din afara dar ar fi fair sa primim si noi (romanii) subventii la un nivel egal cu cel al francezilor de ex. Diferentele sunt insa strigatoare la cer: 600 euro/ha in Franta (350 euro/ha media UE), iar in Romania 79 euro/ha in 2009 (plus 40 -50 euro/ha de la stat). Cu siguranta ca jocurile se fac la nivel inalt dar Ungaria a reusit sa obtina 300 euro/ha. In conditiile astea nu pot decat sa le adresez o vorba europarlamentarilor nostri si celor care ar trebui sa faca lobby: si un bou de la tara ar fi obtinut un nivel mai ridicat al subventiei. Asta ar fi unul din motivele pentru care agricultura din Romania nu se ridica la nivelul celei din UE pentru ca pamant avem cat lumea si chiar si lume interesata sa lucreze in agricultura. Inchipuiti-va insa daca acum este supraproductie, ce va fi cand suprafata cultivabila a Romaniei va fi exploatata (si nu intensiv) la o capacitate de 2/3!

Dar sa nu gandim ipotetic ci efectiv pe cum sta stituatia in momentul de fata: cea mai mare parte a consumului de alimente este din import in timp ce la noi se practica o agricultura de subzistenta, care….nu tine cont de criza. Mergeti pe la tzatza Floarea la tara si o sa vedeti ca: cu UE  sau fara, cu credite sau fara, cu masini sau fara…….cartofii, ceapa si alte legume  cresc in continuare an dupa an prin mila Celui de Sus si sudoare fruntii celui de la tara.

Nu sunt de acord  sa ne multumim cu statul acesta de subzistenta ci doar  demonstrez cat de neverosimila este teama ca nu vom avea ce manca. Preturile la alimente au crescut doar in perioadele nefaste pentru agricultura (care pot fi contracarate printr-un sistem de irigatii pus la punct precum cel al tarilor vestice sau asiatice de unde importam ), datorita bisnitarului romane sau datorita cresterii preturilor la combustibili (care este contracarata prin agricultura noastra de subzistenta).

Ultima foamete (2 ani) de care am auzit in Romania a fost cea care  a urmat celui de-al doilea razboi mondial datorati secetei dezastruoase  (deci nici macar razboiului) si a incompetentei crase a politicienilor. Exista si in prezent din pacate locuri in lume unde se moare de foame, iar Africa este cel mai bun exemplu insa acolo se intalnesc mai multi factori: zona desertica (in unele cazuri), razboaiele vesnice si nu in ultimul rand „harnicia” celor ce locuiesc in zona.

Nu este cazul sa ne isterizam si sa fugim toti la tara sa luam cateva hectare de teren (un nou bubble:d?) sau sa umplem camara de conserve ca vai ce foame o sa vina. Nu este nici seceta si nici nu suntem in Africa, iar teren arabil in Romania este mai mult decat putem lucra.

Ceea ce va recomand insa este sa cumparati alimente produse in Romania si sa le cereti in hypermaketuri/supermaketuri sau oriunde va duceti.

Chiar si presedintele Basescu a incercat sa porneasca o asemenea campanie dar s-a limitat probabil la nevoile personale.  Suntem prea snobi sau plangaciosi si chiar ma saturasem in perioada respectiva sa  citesc comentarii pe portalurile de stiri referitoare la tema asta: „nu se gasesste produs romanesc in hypermaketuri…ce e romanesc e prost (la fel si tu stimate d-le care ai scris!)”  bla bla bla. Stimatilor! Sunteti prea ocupati sau comozi sa faceti cumparaturi in piete mai retrase sau pe la sate si preferati hypermaketurile? Atunci, mergeti frumos la Relatii Clienti si faceti o sugestie sau cum vreti sa-i spuneti prin care le transmiteti faptul ca nu sunteti multumiti de calitatea si provenienta produselor din raionul Legume/Fructe si ca doriti sa cumparati produse romanesti. In momentul in care vor incepe sa primeasca tipul acesta de sugestii vor pune osul la munca sa caute furnizori romani chiar daca la inceput va fi mai greu. Stiu ca cei de la departamentul de achizitii ar vrea o viata cat mai usoara si sa cumpere toate legumele si fructele de la un singur producator turc/olandez/grec etc. dar dupa prima etapa de selectie a unortfurnizori romani, cred ca li s-ar aprinde si acestora beculetele si si-ar extinde afacerea astfel incat sa acopere in intregime cerintele supermaketului. Astfel am contribui cu totii la cresterea agriculturii si a economiei romanesti si nu ne-am mai vaita in continuare. Plus ca…..calitatea  si prospetimea produselor va fi cu siguranta una superioara.

Pana ce mai marii Carrefour, Real, Kaufland, Auchan, etc vor lua o astfel de decizie puteti apela la pietele din jur, la magazinase de cartier care aduc marfa mult mai proaspata si locala, la a imbina placutul cu utilul cand treceti prin satele romanesti. Stiu ca sunt bisnitari de toate soiurile dar nu e asa greu cum va imaginati. Desi frecventez in mod regulat, sa zicem, aceste hipermaket-uri am incetat de multa vreme sa mai cumpar de la ei legume si fructe. Probabil nu si-au data seam ca au pierdut un client, nu si-ar da seama nici daca ar pierde 100, daca daca primesc 1, 10, 50, 100 de astfel de sugestii scrise vor incepe sa le analizeze. Asa ca urmatorul pas va fi sa le transmit in scris tuturor ca vreau produse  fabricate in Romania si va invit si pe voi sa faceti la fel. Pana atunci voi face plinul camarei mele din pietele locale si din satele vecine. Si inca ceva, cred ca nu  aveti nici cea mai mica idee de cat de pline de sulf si mai nu stiu ce sunt legumele si fructele expuse prin magazinele de mai sus. Sigur, stiti ca nu sunt ecologice dar habar nu aveti cat de pline sunt de otravuri, aproape ca si tigarile asa ca …aveti grija. Si nu vorbesc preluand articole de pe diverse site-uri sau videoclipuri youtube ci din experienta.

Concluzie –  o sa murim de foame doar daca se indeplinesc cumulat cele doua conditii:

  1. seceta (pentru ca noi nu avem sistem de irigatii ci doar cei din Vest)
  2. scumpirea de 3-4 ori a petrolului pentru ca sa nu mai fie convenabil sa importam din afara.

Criza nu poate influenta seceta ci invers, iar in ceea ce priveste influenta pe care o poate avea petrolul, evolutia de anul trecut cand pretul a coborat de la 150$.baril la 50$ demonstreaza clar ca atat timp cat va fi criza economica pretul acestuia nu va urca pentru ca…nu exista cerere.

Nu vad cele doua conditii  expuse mai sus sa fie indeplinite prea curand, dar, ca sa le evitam va propun sa:

  • ne  rugam mai des si sa fim mai buni
  • sa cumparam made in RO pentru a sprijini agricultura locala si a nu mai depinde de importuri.

Vreti sa fie mai bine pentru voi si copii vostri? Atunci actionati  in limitele in care puteti (nu va pune nimeni la plug) si nu va mai plangeti ca vai ce ne asteapta. Daca criza o sa fie atat de rea ca nu o sa mai avem unde lucra ca sa ne permitem sa cumparam alimente (care nu ar fi scumpe de altfel), atunci drumul catre viata la tara este suficient de lat incat sa incapem cu totii pe el.

procenteSe pare ca programul pregatit pentru sustinerea sectorului imobiliar/constructii  va fi gata de lansare curand asa ca ma simt dator sa atrag atentia asupra unor probleme care au „scapat” celorlate canale de informare.

Continui sa ma impotrivesc garantarii de catre stat a riscului pe care bancile ar trebui sa si-l asume insa ar fi mai bine sa discutam si despre celelalte aspecte ale  programului.

Astfel, am observat ca nivelul dobanzii este fomat din Euribor/Robor plus cateva procente la latitudinea bancii astfel incat sa se incadreze in marjele impuse de stat, respectiv 5% la Euro.  Indicii de mai sus se afla insa la cele mai scazute niveluri din ultimii zeci de ani daca bine tin minte. Ce se va intampla cand acesti indici vor reveni la marjele dinainte crizei? Pentru ca dobanda  Euribor depasea in 2007 valoarea de  5%, iar astazi acest indice se afla la un minim istoric de doar 1.28%. Momentan , indicele Robor este 10.5%, dar in 2007 acesta a fost de 17.5%. Nu trebuie neglijat si faptul ca in anumite perioade din 2007-2008, Robor a atins si valoaraea impresionanta de 42%.

Majoritatea bancilor ce intra in programul Prima casa adauga un coeficient de 4% pentru creditele in euro ajungandu-se astfel la valori ale dobanzii de cca. 5% in momentul prezent. Dupa cum bine stiti, creditele ipotecare se iau pe 20-30 de ani, iar cine le ia nu se asteapta ca economia sa se intoarca totusi in evul mediu ci sa treaca peste perioada de recesiune. Este foarte posibil asadar ca in 3-4 ani, Euribor sa ajunga din nou la valori de 4-5 %, iar rata dobanzii sa se situeze in jurul valorii de 10% pentru credite in Euro. Cum vi se pare programul acum? Cu siguranta bancile stiu ce fac si stiu ca Euribor va urca, de aceea se multumesc 2-3 ani cu dobanzi de 5% pentru ca apoi sa faca profiturile pentru care au venit in Romania si care mai sunt…culmea, garantate in proportie de 80% si de catre stat.

Mi-a scapat mie ceva pentru ca nu am vazut pe nimeni nicaieri comentand pe tema aceasta: tv, radio, portaluri de stiri, bloguri?

Dobanda nu este fixa asa cum se incearca sa se induca ci este formata din indici pe care nu guvernul Romaniei ii controleaza.  O mentiune din program prevede ca nivelul dobanzilor nu poate fi modificat unilateral de catre banca (cum s-a mai intamplat pana acum prin adaugarea anumitor comisioane, etc.). Dar asta nu inseamana ca ele nu vor creste din moment ce in contractul pe care riscati sa il semnati va scrie negru pe alb: EURIBOR la 3 luni + 3.8%. In 5 ani asta poate insemna 5.5 (euribor-ul) + 3.8% = 9.3%. Banca nu va modifica coeficientul ei de 3.8% dar euriborul se va modifica iar aceasta nu este stabilit de ea ci de BCE (Banca Central Europeana).

Ne vom intoarce asadar de unde am plecat si vom injura bancile, pe guvernanti si pe dezvoltatori pentru ca nu am deschis ochii cand am semnat contractul si am vazut doar acel 5% care de fapt este doar o…..dobanda promotionala.

Daca dobanda ar fi fost limitata pe toata perioada contractului la 5%, iara statul ar fi garantata maxim 50% din riscul bancii atunci as fi fost de acord cu acest program. Din pacate, totul nu este decat o pacaleala asa ca deschideti ochii. Toti fac calcule referitor la cat e de platit acum (270-315 euro) dar nimeni nu spune cat veti avea de platit peste 4 ani. Cu alte cuvinte, buy now….pay later!

Referitor la cresterea preturilor la imobiliare din cauza acestui program ma voi opri la a schita un zambet. Exista nenumarate apartamente si blocuri goale, trebuie sa repet ca nu ne-am inmultit peste noapte sau ca tarisoara noastra a devenit un El Dorado mondial, economia gafaie dupa cum bine stiti,  iar cumparatorii s-au mai desteptat (nu in totalitate ori s-au desteptat pre tare). Plus ca unii si-au dat seama de beneficiile statului in chirie care nu mai este vazuta ca un blam, iar costul acesteia a scazut in unele cazuri mai mult chiar decat costul achizitionarii unei proprietati (procentual vorbind).

Aaaaa, nu uitati de asemena ca bancile au „uitat” sa scada ratele in momentele cand acesti indici (Euribor, Robor, Libor) au coborat, insa imediat ce au crescut, nu au uitat sa creasca si ratele.

Sunt insa curios cand statul va lansa un program destinant finantarii IMM-urilor cu dobanzi de 5%, chiar daca calculul s-ar face raportandu-se la aceeasi indici pentru ca IMM-urile au in general nevoie de credite pe 3-8 ani.

Update 29.06.09:  numai bine ce am pomenit de Euribor ca astazi o ia la vale si ajunge la 1.1% , o scadere de aproape 4% in ceva mai mult de un an de zile.