Conform ultimelor vesti  pe care le am din piata  (nu de pe portaluri de stiri), nu  se misca nimic in imobiliare:

  • nu se construieste (decat foarte izolat unde se termina anumite constructii),
  • nu se fac tranzactii nici la terenuri si nici la locuinte, birouri, etc.
  • nu se mai anunta noi proiecte.
  • Chiriile abia supravietuiesc si asta doar pe sectorul rezidential deoarece pe comercial si industrial nimeni nu este dornic sa porneasca noi afaceri.

Scaderea preturilor continua, insa efectul intarzie sa apara pentru ca nimeni nu este dornic sa faca achizitii. In vara cand apareau primele vesti de stagnare (primavara pentru altii), lumea spera ca in toamna sa vanda ce era de vandut chiar de ar fi sa lase din pret. Nu s-a intamplat insa asa pentru ca posibilii cumparatori nu fac nici un pas inainte ba dimpotriva –  se retrag (cei straini in special). Urmeaza lunile de iarna cand de obicei nu se intampla nimic, insa se spera ca primavara va dezmorti piata si tranzactiile se vor relua. Am insa o veste proasta pentru unii si buna pentru altii: preturile vor scadea destul de violent. De ce? Pentru ca:

  1. valorile imobiliare au fost grav supraevaluate: blocurile vechi au durata limitata de viata iar valoare va scadea continuu, iar blocurile noi fie au adus profituri nerusinate investitorilor si este loc de scadere (pastrand totusi marje favorabile) fie au fost  facute greseli majore de catre dezvoltatori: s-au cumparat terenuri si materiale de constructii la suprapret considerandu-se ca acestea vor putea fi transferate lejer pe spinarea viitorilor cumparatori.
  2. a venit criza globala de care abia acum ne putem da seama cat de usor era de anticipat: nu se putea consuma si risipi in nestire pentru totdeauna pe credit. Nu poti plati oricat pe un bun doar pentru ca il iei pe credit! Nu se putea plati o casa in rate lasate mostenire si nepotilor! Situatia a fost atat de absurda incat nimeni nu a indraznit sa strige ca si in poveste: „imparatul este dezbracat!”. Desi pe plan economic criza ne afecteaza pe toti (mai mult sau mai putin) consider ca este mai bine ca s-a intamplat acum decat mai tarziu. De ce? Pentru ca daca preturile urcau in stilul asta inca 2-3 ani, iar bancile continuau cu creditele oare cati dintre noi si-ar fi pierdut casa si ar fi ramas pe drumuri cu copii si fara slujbe? Cati s-ar fi inghesuit intr-o garsoniera murdara sau ar fi trebuit sa se intoarca la tara sa stea cu parintii? Mai devreme sau mai tarziu orice balon se sparge insa cu cat mai tarziu cu atat mai multi vor suferi.
  3. Creditele sunt strans legate de criza dar nu plangeti dupa ele oameni buni. Este adevarat ca fara credite e foarte dificil sa iei o locuinta dar la noi a fost si este camatarie grosolana. In Occident  dobanzile sunt mult mai mici, joburile mai bune, nivelul de trai mai ridicat, zonele rezidentiale sunt zone de locuit (si nu ghetouri ca la noi) si….cu toate astea, chiar si la ei  creste numarul celor care intra in incapacitate de plata. Nu va spune nimic asta? Mai ales ca la ei se poate cumpara un apartament de trei camere (vezi postul cu UK) in 5 ani din salariul mediu net. Bancile traiesc si fac profit din credite, iar daca nu le vor acorda atunci se vor inchide. Daca vreti asadar sa luati pe credit ganditi-va  nu de doua ori ci de zece ori. In treizeci de ani nu veti avea parte doar de o recesiune economica ci poate de cinci recesiuni.  Aviz asadar si bancherilor: daca nu va reconsiderati pozitia sa deveniti  mai transparenti si cu dobanzi simtite…atunci puteti trage deja obloanele.
  4. Cumparatorii cu banii jos exista. Da, exista si printre ei se numara cer care: au anticipat acest moment si au vandut in perioade de varf, lucreaza in strainatate si au inceput sa adune bani la pusculita,  persoane cu functii de conducere, patroni, directori care au conturile ticsite, investitori straini, fonduri de investitii. Exista asadar cumparatori care  dispun de sume de la 20.000 euro pana la cele de ordinul zecilor de milioane in cash insa cu totii recunosc ca desi ar face investitii in imobiliare, considera imposibile cresterile de altadata. Sunt persoane foarte calculate si care fac aceste investitii pentru a obtine randament pentru ca frenezia de altadata  disparut. Ca sa obtii randament trebuie sa pornesti insa cu dreptul: de aceea nu isi permit sa cumpere la preturile de azi pentru ca le considera foarte mari pentru a fi profitabile.  Vor astepta asadar pana cand preturile vor reveni cu picioarele pe pamant. Asadar, cei care au banii jos si nu risca sa devina sclavi sau sa ajunga in strada  nu cumpara inca pentru ca piata nu s-a normalizat, iar voi (cei care alergati dupa credite) ati cumpara oricum numai sa va dea cineva credit si sa va bajati la jug pe viata. Sunteti normali??? Vanzatorii cred insa ca au un atu si anume ca cei cu banii cash nu si-i vor tine in banca pentru ca risca  ca aceasta sa dea faliment. E de rasul curcilor:)))) Dar credeti ca banii se pot pastra numai in banci sau la ciorap? De bonuri de trezorerie sau de obligatiuni de stat/municipale nu ati auzit? Au randamente mai mici decat depozitele de la banca dar sunt cele mai sigure forme de a pastra banii pentru ca statul nu da faliment, iar daca da  – atunci oricum este totul pierdut. Am apelat personal la ele in urma cu sase ani (cand inca se simtea fiorul falimentelor de dupa revolutie) si am fost foarte multumit. Oricum, consider mai sigur sa tii banii in banca decat sa investesti in imobiliare in momentul de fata cand poti vedea clar ca preturile coboara zilnic. Asadar nu va asteptati ca cei cu banii cash sa cumpere maine pentru ca se gandesc la asta mai mult decat o fac cei ce iau pe credite.
  5. Constientizare: nu in ultimul rand cumparatorii devin mai educati, constienti si invata sper din pataniile celorlalti. Chiar daca suntem considerati o natiune cu simtul proprietatii nu inseamna ca nu mai putem gandi rational si sa devenim proprietari la costuri mai scazute. La fel se intampla si cu constructorii: amatorii si bisnitarii sunt o specie pe cale de disparitie…unii si-au strans bani pentru zece vieti dar prefera sa-i pastreze in banci; putini se mai incumeta sa o ia de la capat.

La primavara asadar nu se va intampla mai nimic in imobiliare, iar vanzatorii abia din acel moment vor incepe sa constientizeze ce se intampla in viata reala pe piata imobiliara. Chiar discutam nu demult cu directorul unei firme de constructii care mi-a spus ca lunile din vara 2009 vor fi cele mai grele si ca pretul unui mp de locuinta nu are de ce sa depaseasca 700 euro/mp cu TVA inclus in zone bune din oras. Sunt zone precum Florestiul unde preturile nu vor mai  scadea mult (sub 400 euro/mp) dar pot creste pretentiile: la aceeasi bani sa primesti apartamentul complet finisat. Poate ca in toamna viitoare motoarele se vor porni insa nu la aceste preturi d-nilor vanzatori, nici pe departe.

Terenurile din oras vor cunoaste insa o corectie serioasa: dezvoltatorii nu vor mai cumpara la suprapret  ci vor negocia la sange pentru ca au avut ocazia sa simte fiorii crizei si a stagnarii tranzactiilor. Una e sa cumperi terenul in zona centrala la 400 – 600 euro/mp in loc de 1.300 cat se cere si 1.000 cat s-a vandut (tranzactiile la aceste sume se pot numara pe cateva  degete de la o mana). Pretul materialelor se pare ca revine la normalitate si atunci am avea  sanse sa cumparam in zone bune un apartament cu doua camere la un pret bun acordand si constructorului un profit decent (20%) daca isi face bine treaba.

Pana atunci, adunati banutii ca veti avea nevoie, iar cand mai mergeti pe la vreun targ de imobiliare sau vreun showr-oom de prezentare nu va sfiiti sa transmiteti reprezentantilor de acolo cat va permiteti sa dati pe un apartament. Cand vor auzi acelasi pret de la tot mai multe persoane le va fi clar ca trebuie schimbat macazul si ca nu se mai poate construi fara un plan a-la-carte, negocieri la sange si studii de piata serioase.

P.S.

Anunțuri