Perceptia generala a pietei imobiliare actuale (2008) si cand spun generala ma refer la perceptia urmatoarelor categorii: cumparatori finali, investitori straini sau romani care doresc sa intre pe piata, investitorii (developerii) care au spre vanzare diferite bunuri imobiliare, agentiile imobiliare, firmele de constructii, producatorii si distribuitorii materialelor de constructii, etc. ……deci aceasta perceptie generalizata este ca ne aflam in CRIZA.

De ce ii spun criza si nu stabilizare a pietei? Pentru ca o criza este un fenomen care se intampla brusc si neasteptat la fel ca si criza financiara globala  pe care nu o putem numi stabilizare a economiei. Anul 2007 a constituit apogeul in materie de profit realizat de  catre toti jucatorii de pe piata imobiliara (mai putin cumparatorul final). Dupa acest an de varf nimeni nu se astepta la o aterizare atat de brusca si la o incetinire a tranzactiilor intr-atat incat un reprezentant al unei agentii imobiliare bucurestene a recunoscut  de curand faptul ca tranzactiile sunt practic inexistente. Pe plan local, tind sa cred acelasi lucru desi statisticile ne anunta ca tranzactiile s-au inmultit..poate doar in acte fiindca s-au concretizat antecontractele din anul precedent. O stabilizare ar fi insemnat o calmare a preturilor, ar fi insemnat darea in folosinta a unor adevarate ansambluri rezidentiale (vom vb despre ce insemana ele mai incolo), ar fi insemnat intrarea pe piata a investitorilor puternici si cu experienta si iesirea bisnitarilor care au sau iau un teren, fac un proiect si construiesc pe banii dati avans de catre viitorii proprietari. Ori asa-zisa stabilizare inseamna de fapt o scadere abrupta a preturilor (cca 20-30% in Cluj, preturi de vanzare si nu cele cerute), in ciuda acestei scaderi nu se fac tranzactii, bancile nu dau credite, constructiile incepute sunt abandonate (vezi Tower) dovezi ale faptului ca suntem martori ai unei crize de proportii.

Multi viitori cumparatori (printre care ma numar si eu) se bucura de scaderea preturilor dar bucuria are limite si ar trebui sa constientizam asta pentru ca:

pretul pe mp/construit intr-un bloc nou este de minim 600 euro/mp  (daca se vrea calitate), la care se adauga pretul terenului (deloc de neglijat intr-o zona semi-centrala care este de la 200 euro/mp teren pentru fiecare mp din apartament)…deci pretul pe mp util ar fi de 800 euro/mp; la toate acestea se adauga comisioane, proiect, autorizatii, impozit plus profitul  investitorului. Asadar, un mp de constructie intr-o zona semi-centrala nu se poate gasi sub 1.200 euro/mp in cel bun caz. Daca se mai adauga TVA-ul ajungem la 1.430 euro/mp. Deci un apartament de 55 mp, semifinisat ar fi cam 78.000 euro. Ceea ce n-ar fi rau daca am putea lua credit rezonabil de la banca (nu neaparat genul care sa ne duca in criza financiara dar despre credite vom vb in alt post). Preturi sub cele calculate mai sus, am vedea daca: investitorul are terenul cumparat acum cca. 2-4 ani la un pret mai bun si accepta marje de profit de bun-simt, daca producatorii de materiale de constructii accepta sa isi scada marjele de profit si……daca nu ne vom napusti cu totii sa cumparam, crescand astfel cererea si crescandu-ne singuri preturile si daca….. Dupa cum vedeti sunt multi „daca”.

blocurile vechi: in cartiere precum Gheorgheni puteti gasi apartamente de doua camere (52 mp) nedecomandate (deci cu trecere), cu „finisaje” de pe vremea lui bunicu’ la: 65.000 euro. Avantajele sunt clare: blocul este terminat demult, este locuit, spatiul din fata blocului sau din spate este verde si stim ca nu se va mai ridica un turn langa noi (sunt cazuri in care totusi se ridica), exista CF, pretul se negociaza cu o pers. fizica si cam atat. Totusi o parte din aceste avantaje se gasesc si la blocurile noi: nu va obliga nimeni sa cumparati in stadiul de proiect (in Ro nici nu va recomand), sunt si blocuri noi terminate si locuite care mai au apartamente de vanzare, au CF, si sunt construite modern si izolate termic modern (calitatea este discutabila si nu putem generaliza, iar necesitatea unei izloatii termice este indiscutabila). Asadar pretul pentru un apartament vechi este mai mic decat pentru unul nou, are cateva avantaje dar personal as lua intr-un bloc nou. De ce? Pentru ca as cumpara doar daca blocul este gata construit sau in stadiu final, pentru ca as verifica toate ofertele de pe piata (va sfatuiesc sa apelati totusi la o agentie ce va inspira mai multa incredere), pentru ca m-as interesa de alte proiecte finalizate ale constructorului si le-as vizita efectiv, pentru ca as verifica proiectul si autorizatia de constructie, as discuta si cu vecinii, pentru ca achizitia unui apartament pentru cei mai multi se face odata in viata. De altfel se stie ca  peste 30 de ani cand expira creditul, blocul vechi ar cam trebui sa iasa la pensie saracul si ca nici pana atunci nu va rezista la fel de bine ca unul nou.

Ma repet, nu este o chestiune general valabila, iar calitatea fiecarui proiect in parte trebuie verificata personal. Si alocati-va timp pentru a aceasta achizitie; v-ati gandit vreodata cat timp alocati uneori pentru cumparea unui ceas, a unei perechi de pantofi, a unei masini? ei bine, faceti un calcul matematic simplu si veti obtine durata de timp necesara unei achizitii pentru o viata.

Asta cu atat mai mult cu cat piata se va si stabiliza, dar asta numai dupa ce va trece criza care este doar un prim pas ( in acest caz). Si ce mai inteleg eu prin stabilizare? Inteleg ca pretul bunurilor imobiliare sa nu aiba cresteri de peste 5-8% pe an. In acest mod, speculantii vor fi nevoiti sa isi canalizeze finantele catre domenii care aduc un profit mai consistent (profit muncit), iar o achizitie imobiliara sa poata fi facuta de catre oameni normali intr-o tara normala.

AAAA!!! Cat vor mai scadea preturile? :d Cu totii suntem framantati de raspuns. Raspunsul  este relativ: in functie de LOCALIZARE, suprafata, acces si restul factorilor; in unele cazuri vor fi scaderi si mai dramatice, in altele pot fi chiar si cresteri. In Cluj, autoritatile locale au avut si au un cuvant foarte greu de spus pentru ca permisivitatea de care au dat dovada a permis ca pe orice camp sa se construiasca peste limita bunului simt, crescand astfel preturile terenurilor si implicit a ceea ce se va construi pe ele (voi rezerva un alt post pentru acest subiect asa ca fiti pe faza). Insa, daca aveti de gand sa cumparati ceva si va place ce gasiti nu ezitati sa negociati si daca va simtiti multumiti atunci cumparati pentru ca preturile nu vor scadea atat cat ne dorim.

Oricum, intuitia imi spune ca vor mai scadea inca putin….pana trecem la pasul urmator: STABILIZAREA.

P.S.

Anunțuri