Haideti sa vorbim si despre banci si rolul lor pe piata imobiliara. Suntem in plina criza financiara ale carei victime au cazut in primul rand bancile americane de investitii (au si ei baietii lor destepti), au urmat cele  europene si cine stie ce va mai urma. Dar nu lor le plang de mila pentru ca directorii au dat dovada de o lacomie iesita din comun, iar actionarii de aceeasi doza la care se adauga si prostia. De fapt cred ca ar trebui sa fie o lectie de viata pentru toata lumea aceasta criza financiara si imobiliara: nimic din ce aduce profituri imense nu este facut sa dureze. Ma contrazice careva?

Asadar, sa vedem cum functioneaza acordarea de credite ipotecare/imobiliare in Romania. Nu sunt specialist in domeniu dar am ajuns la cateva concluzii: prima ar fi ca bancile din Romania sunt printre cele mai profitabile din Europa. Why that?  Pentru ca profita din plin de faptul ca suntem naivi, de faptul ca nu reactionam in momentul in care suntem furati, de faptul ca nu exista o institutie si o legislatie puternica care sa protejeze consumatorul si  pentru ca nu protestam. Astfel un imprumut ipotecar obtinut in Franta de catre un client BRD sau in Austria de catre un client ERSTE (BCR) este mult mai ieftin decat acelasi imprumut obtinut in aceeasi suma in Romania.

Cei care s-au interesat de contractarea unui credit stiu despre ce vorbesc, iar cei care lucreaza in banci stiu cat de bine sa evite raspunsurile chiar si la intrebarile directe ale clientilor. Sa zicem ca mergem la banca sa ne interesam de un credit, spunem ce venituri avem, ni se face un calcul rapid si ni se spune cat putem obtine. Personal, nu stiu sa existe credite cu dobanda fixa pe toata durata unui imprumut ipotecar asa ca ne vom stresa cel mai mult cu variatia dobanzii. Aceasta variatie se face in functie de:

  1. EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate) ce reprezinta rata dobanzii la creditele in EUR, practicata intre principalele banci europene. Ratele si graficul cu evolutia le puteti afla aici.
  2. LIBOR (London InterBank Offered Rate) reprezinta rata dobanzii la creditele in USD, practicata de bancile de pe piata interbancara londoneza .
  3. BUBOR -rata medie a dobanzii pentru creditele in lei acordate pe piata interbancara (vezi istoric rate)

Fiecare banca isi stabileste periodicitatea cu care se raporteaza la acesti indici, cele mai folosite perioade fiind de 3M (3 luni) si 6M (6 luni)

Campaniile agresive ale bancilor ne dau pe spate insa: dobanda este de 6.5% pe an, fixa in primii doi ani, iar apoi variabila: DAE (Dobanda Anuala Efectiva) – 8%. Facem cateva calcule rapide si socotim ca o dobanda de 8% pe toata durata contractului  este OK (ca doar DAE este dobanda totala dupa cate ni s-a tot spus). Numai ca DAE este calculata de cele mai multe ori pentru primul an (doi ani) dupa care se adauga comisioane si taxe care vor creste astfel DAE initial. V-ati prins? Urmatorul pas va fi sa intrebam ce comisioane si taxe se percep ceea ce este usor de facut dar greu de aflat raspunsul. Se intampla de multe ori ca ofiterul de credite sa spuna ca exista doar un comision sau cel mult doua, ca dobanda va creste dupa perioada initiala dar nu foarte mult, ca oferta este foarte buna, ca nu vor mai aparea comisioane pe parcurs etc. Cu alte cuvinte se  minte prin omisiune. Are si el niste targeturi de vanzari oameni buni…asa a fost dresat sa faca, asta e meseria lui, sa atraga clienti. Lumea uita de cele mai multe ori ca el este un vanzator, ca vinde un produs depe urma caruia banca face profituri uriase.

Oameni buni! NU aruncati cu banii!!! Nu uitati ca este o vanzare, vi se vinde un produs (bancar de data aceasta si foarte scump) este o negociere…ba este chiar negocierea vietii voastre. Adica cand va duceti la piata sa cumparati zarzavat, va negociati pentru doi lei dar la banca nu puteti? Credeti-ma ca la banca puteti obtine un credit de o dobanda de 0.5% pe an mai mica daca va luati in serios rolul de negociator. Pai oameni buni, agentiile imobiliare au contracte cu bancile pentru ca in cazul in care le trimit clienti pentru creditare (indiferent de numar) primesc comision de 1-1.5% pentru asta? Brokerii de credite la fel. Totul se negociaza mai ales cand va indatorati pe 30 de ani. Aveti de gand sa platiti cu 20 de euro/luna mai mult timp de 30 de ani pentru ca d-soara ofiter de credite v-a zambit frumos cand ati semnat contractul?

Cum fac bancile din Romania profituri imense fata de bancile-mama din afara? Fura cate putin de la cat mai multi! CUM? Pentru ca fac niste statistici periodic asupra numarului de reclamatii la Protectia Consumatorului si  a litigiilor din tribunale referitoare la contractele de creditare. Stiti care sunt rezultatele? Cazurile de reclamatii si litigii sunt infime!!!! Asta pentru ca suntem comozi, pentru ca consideram ca nu are rost sa ne judecam pentru cateva zeci de euro, pentru ca ne complacem , pentru ca nu avem timp etc.   Bancile nu vor aplica legea daca noi nu le fortam sa o faca si nimeni nu poate face asta in locul nostru. Statul, oricat de bine ar legifera, nu poate da in locul tau banca in judecata pentru ca ti-a majorat dobanda abuziv.

Totusi statul are o legislatie pe care bancile desi o cunosc nu o aplica. Voi o cunoasteti?

  1. Legea 190/1999,  Art. 8 prevede ca: „Cu cel putin 10 zile inainte de semnarea contractului de credit ipotecar imprumutatorul va pune la dispozitie imprumutatului o oferta scrisa care va cuprinde toate conditiile contractului, precum si termenul de valabilitate a acestuia” – fortati bancile sa va dea contractul sa-l cititi acasa!!! Aceeasi prevedere apare si in art. 8 al Legii nr 34 din 1 martie 2006.
  2. Art. 14: c) modificarea ratei dobanzii trebuie comunicata imprumutatului cel mai tarziu la data aplicarii noii rate” – asadar trebuie sa fiti anuntati dinainte si nu sa va treziti direct cu rata marita.
  3. Art.15: „in sarcina imprumutatului vor fi puse numai cheltuielile aferente intocmirii dosarului si constituirii ipotecii”, asadar comisionul de acordare a creditului (de cca. 2%) este considerat ilegal potrivit juristilor.
  4. Legea nr.193 din 6 noiembrie 2000 privind clauzele abuzive din contractele încheiate între comercianti si consumatori:
  5. Art. 4. (2) O clauza contractuala va fi considerata ca nefiind negociata direct cu consumatorul daca aceasta a fost stabilita fara a da posibilitate consumatorului sa influenteze natura ei, cum ar fi contractele standard preformulate sau conditiile generale de vanzare practicate de comercianti pe piata produsului sau serviciului respectiv.

Cu privire la brokerii de credite, sfatul meu este acelasi ca si in cazul unei agentii imobiliare: mergeti pe recomandari si lucrati cu profesionisti care va inspira incredere. Ei va pot scuti de multa alergatura pe la diverse banci si va pot alcatui dosarul insa au si ei targetele lor de vanzari. Nu stiu cati sunt dispusi sa negocieze pentru Dvs. o rata mai mica a dobanzii avand in vedere ca banca deja trebuie sa le ofere un comision de 1-1.5% din suma toatala. Cititi pe forumuri despre pataniile altora sa nu ajungeti ca Stan Patitu’, cercetati pentru ca oricum nu sunt  mai mult de 7-8 banci importante; daca alocati o ora pentru fiecare vizita preliminara nu cred ca poate fi considerat timp pierdut.

Previziuni ale urmarilor crizei financiare: categoric bancilor le este mult mai greu sa atraga clienti noi  in perioada actuala (unele dintre ele nici nu vor asta momentan pentru ca nu au cu ce). Acest lucru determina deja cresterea dobanzilor pentru clientii vechi pentru a mentine rata profitului.

Ce este de facut?  Cei care au deja credite sa fie foarte atenti la majorarea dobanzilor, iar in cazul in care contractele nu sunt respectate sa nu sfieasca sa anunte OPC-ul si sa dea in judecata bancile. Doar vazand procentajul crescut al acestor actiuni, d-nii directori cu pantofi stralucitori si masini sclipitoare vor fi fortati sa isi reduca marjele nesimtite de profit. Cat despre viitorii clienti  „sclavi moderni” ai acestor institutii imi repet sfaturile pentru voi:

  • puneti orice intrebari va trec prin cap legate de credite ofiterului bancar, cereti raspunsuri clare de la acesta;
  • cereti contractulde credit pentru a il studia acasa asa cum va permite legea
  • NEGOCIATI rata dobanzii!!!

Ambelor categorii va doresc Succes!

P.S.

Anunțuri